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"CESSIONE DELL'IMMOBILE CON OBBLIGO DI MANTENIMENTO": interessante istituto giuridico preferibile alla donazione?
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Scritto da Cristiana Sergio il 14-04-2019
Gentili lettori, ben ritrovati. Oggi vi parlo di uno strumento giuridico molto interessante, ancora poco conosciuto e scarsamente utilizzato, che si rivela estremamente utile per trasferire la proprietà di un bene immobile ad un figlio o a terzi.
La "cessione con obbligo di mantenimento" è il contratto con cui un soggetto (il proprietario) trasferisce un bene ad un altro soggetto (figlio, badante, amante!) che, in cambio, SI IMPEGNA AD ASSISTERE IL VENDITORE (BENEFICIARIO) PER TUTTA LA DURATA DELLA SUA VITA.
Il soggetto "acquirente" non paga un prezzo, ma si obbliga ad eseguire, a titolo di corrispettivo, delle prestazioni di mantenimento che si sostanziano in obblighi di "dare" (fornire alimenti, vestiario, medicinali, ecc..) ed in obblighi di "fare" (assistenza, pulizia della persona e della casa, ecc..) arrivando anche ad estendere l'obbligo di versamento della retta ad un istituto per anziani o disabili se a tale struttura il "cedente" desiderasse ricorrere.
La controprestazione non è data dunque da una somma di denaro, quale pagamento del prezzo pattuito, ma da una PRESTAZIONE ASSISTENZIALE (al posto della somma di denaro).
Vediamo le caratteristiche di questo istituto: si tratta di una Figura Contrattuale Atipica (poiché non espressamente regolamentata dal codice civile) che trae origini nella prassi nell'autonomia privata ex art. 1322 C.C. e trova riconoscimento nella giurisprudenza accanto alla figura tipica della rendita vitalizia; è inoltre un contratto a titolo ONEROSO E NON DONATIVO, in quanto manca lo spirito di liberalità che comporta l'arricchimento di un soggetto e l'impoverimento del proprietario. Vi è sempre un corrispettivo, una contro prestazione, un vantaggio economico, dato dalla prestazione assistenziale per tutta la durata della vita del beneficiario.
Ultimo elemento, che caratterizza questo tipo di contratto, è l'ALEA, ovvero l'INCERTEZZA, legata a due fattori importanti: la durata della vita del beneficiario e l'entità delle prestazioni, legate allo stato di bisogno e di salute del beneficiario. Infine, la prestazione assistenziale deve poter essere modificata nel tempo in relazione alla variazione delle condizioni di salute del beneficiato. Diversamente, il contratto di mantenimento è NULLO per mancanza di causa.
Il contratto va redatto innanzi ad un notaio, alla presenza di testimoni, ed è necessario prevedere nell'atto una clausola risolutiva espressa, che, in caso di inadempimento degli obblighi di assistenza, preveda lo scioglimento dell'accordo.
Rispetto alla DONAZIONE classica, dalla quale discendono diritti indiretti e generici, nel caso della "cessione del bene con obbligo di mantenimento", gli impegni sono mirati, specifici e dettagliati, il che rende più facilmente individuabili eventuali inadempienze ed agire per la conseguente risoluzione.
Vediamo perché, a parere di chi scrive, in determinati casi. questo istituto è da preferire alla donazione.
La donazione di un immobile che sia diretta ( che si realizza quando un genitore dona direttamente un immobile ad un figlio) o indiretta (che si realizza quando il figlio acquista l'immobile da un terzo alla presenza del genitore-donante, che interviene nell'atto notarile dichiarando che proviene da lui il denaro per pagare l'immobile) espone al rischio il donante di non poter riprendersi in futuro il "donatum" se si verificasse tale necessità e qualora la donazione ( che ricordiamo è un anticipo sulla successione) andasse a ledere la quota di riserva dei legittimari, sarebbe soggetta a collazione.
Bene, l'immobile oggetto di cessione con obbligo di mantenimento NON RIENTRERA' NELL'ASSE EREDITARIO!
Pertanto deceduto il cedente, non si profileranno per il cessionario problematiche relative alla rivendita (collazione, riduzione, restituzione).
Concludo con un'ultima importante osservazione di natura fiscale.
Su sollecitazione di molti notai, in merito al criterio di scelta della base imponibile su cui calcolare le imposte di registro, L'Agenzia delle Entrate, ha emanato la risoluzione n. 113/E del 25/08/2017.
Viene affermato che, in caso di cessione con obbligo di mantenimento, si può DEROGARE alla regola del "prezzo-valore" prevista per le cessioni di immobili. Tale criterio, introdotto dalla Legge Finanziaria 2006, rappresenta una deroga al sistema ordinario di determinazione della base imponibile previsto dal Testo Unico dell'imposta di Registro: per le cessioni di abitazioni nei confronti di persone fisiche, la tassazione dell'atto può avvenire, a seguito di opzione espressa dall'acquirente al notaio e riportata in atto, sulla base del VALORE CATASTALE dell'immobile. Ciò a prescindere dal corrispettivo pattuito, benché lo stesso vada obbligatoriamente indicato nell'atto. In tal modo, il prelievo fiscale risulta meno oneroso rispetto al criterio generale, secondo cui la base imponibile è rappresentata dal valore commerciale del bene trasferito.
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