mercato immobiliare
I RISCHI DELL’INVESTIMENTO IMMOBILIARE E LE SUE OPPORTUNITA’
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Scritto da Roberto Aprile il 05-12-2020
Oggi l’immobile costituisce un bene problematico per molte famiglie. In passato qualsiasi immobile, purché fosse abitabile e sito in zone urbane sufficientemente servite, veniva collocato nel mercato di massa, ed acquistato senza porsi il problema del suo valore reale.
L’immobile veniva acquistato senza particolari criteri se non quelli della disponibilità e dell’offerta economica del momento, senza riflettere e informarsi sulle condizioni urbanistiche e le prospettive di sviluppo della zona.
Probabilmente questo approccio ha a che fare con la dimensione affettiva che la casa riveste per chi la abita, e quindi il suo valore è piuttosto esistenziale, che non economico finanziario.
Sta di fatto che oggi gran parte di questo consistente patrimonio ha perso valore – si pensi che tra il 2010 e il 2019 i prezzi delle abitazioni italiane sono crollati mediamente di circa il 24% - e non sarà più recuperabile. Anzi, in molti casi l’immobile rischia di rimanere inabitato e addirittura abbandonato.
Il mercato infatti ha intrapreso una nuova dinamica in quanto le condizioni sociali, ambientali, finanziarie stanno radicalmente modificando l’assetto delle esigenze abitative, e non mi riferisco solo alla nuova tendenza delle giovani generazioni a trasferirsi all’estero, ma anche all’emergere di stili di vita che si riflettono in nuovi criteri di scelta. A tal proposito è interessante osservare come si stanno affermando forme e dimensioni abitative a contenuto collettivo come il coleaving e il cohousing…
Nell’investimento immobiliare, oltre alla valutazione dei costi di manutenzione e dell’impatto fiscale già molto pesante, vanno calcolate le spese di gestione. Inoltre nel caso che l’investimento sia finalizzato alla locazione dell’immobile, nelle aspettative economiche bisogna valutare i possibili periodi di “vuoto” e il rischio di morosità.
D’altra parte, questi beni sono sempre più tassati e lo saranno ancora di più una volta che il Catasto verrà riformato, rendendo la rivendibilità dell’immobile ancora più difficile. Fatta eccezione per poche città, o addirittura alcune zone di esse, dove il valore effettivo dell’immobile giustifica il suo possesso, esso rappresenta oggi più che un investimento indovinato, un serio problema.
Certo, ultimamente si possono osservare timidi segnali di ripresa, ma questa dinamica interessa più che altro le grandi città, come Roma e Milano, dove il mercato è molto più vivace e i prezzi tendono ad essere decisamente più alti e a rimanere più stabili rispetto ad altre aree geografiche. Queste ultime, invece, in particolare molti paesi del centro-sud Italia, tendono a svalorizzarsi, e questo anche a conseguenza della tendenza demografica allo spopolamento.
Ma attenzione! Dal punto di vista dell’investimento, in molti casi, questo fatto si ribalta in nuove opportunità di mercato. La necessità di ripopolare i piccoli centri urbani, per esempio, spinge le autorità locali ad adottare una politica di incentivazione, offrendo tali immobili a cifre risibili.
E’ proprio a questo punto che la caduta verticale del loro valore può diventare essa stessa un’opportunità, a determinate condizioni! L’opportunità deve infatti intercettare una domanda orientata ad un nuovo stile di vita, determinata dallo sviluppo tecnologico, dalle condizioni ambientali, oltre che da fenomeni demografici quale l’aumento della probabilità di vita, e fenomeni sociali come l’atomizzazione dell’individuo, causata dalla disgregazione dei nuclei familiari di un tempo.
In buona sostanza, voglio dire questo: mano che nuove condizioni di mercato prendono forma, il sentimento di sfiducia verso ciò che il mercato offriva in precedenza lascia spazio alla nuova fiducia in ciò che sta nascendo nel presente, a patto che si abbia la capacità di percepirlo e comprenderlo.
Quindi, ancora una volta l’incertezza non è di per sé un fattore negativo, ma rappresenta la condizione fondamentale di qualsiasi evoluzione, e la linea di sviluppo lungo la quale i mercati si muovono! Ma questo non è un meccanismo automatico, al contrario, richiede che le condizioni siano mature e che gli investitori abbiano la capacità di individuarne le opportunità, e i consulenti quella di trasformarle in soluzioni e di cercare il modo di valorizzarle e difenderle.
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