Emanuele Provini

Il prenditore di fondi è chiamato, tenendo conto delle caratteristiche tecniche illustrate, a individuare fra le varie alternative confrontabili quella più adatta alle sue esigenze. Si tratta in particolare di fare valutazioni in tema di ammontare del finanziamento, garanzie richieste, flessibilità dell’operazione. Particolare rilievo è naturalmente assunto da due profili: quello di costo e quello di rischio. Sotto il profilo dei costi è evidente come l’utilizzatore punti alla minimizzazione di questo elemento. La componente di costo più caratteristica di un finanziamento è sicuramente data, come si è detto, dal tasso di interesse. Si tenga però conto che il tasso di interesse è solo una piccola parte del costo del finanziamento. Infatti, ulteriori costi che devono essere presi in esame sono quelli relativi al costo di istruttoria cioè al prezzo che la banca chiede per effettuare l’operazione e che rappresenta la remunerazione per la banca per il tempo impiegato e le risorse utilizzate per la messa a punto del finanziamento; ma anche il costo della perizia di stima da considerare quando il mutuo riguarda il finanziamento di un immobile. La banca ingaggia un perito che ha il compito di valutare l’effettivo valore del bene, vi è poi il costo relativo agli oneri accessori che può essere relativo ad esempio alla stipula di una polizza assicurativa sul bene dato in garanzia o sulla persona contraente del mutuo. Infine vi possono essere le spese notarili che fanno riferimento al pagamento degli atti per la stipulazione del contratto e per la cancellazione dell’ipoteca al momento di estinzione del mutuo. TUTTI QUESTI COSTI AGGIUNTIVI POSSONO CONDURRE A UN TASSO EFFETTIVO DIVERSO DA QUELLO NOMINALE. Tale considerazione è da tenere bene a mente, in quanto generalmente ci si sofferma sulla valutazione del tasso annuale nominale, il quale però incorpora solo il tasso di interesse che la banca ci propone, senza tener conto di tutte le spese accessorie che possono derivare dalla stipulazione di un contratto di mutuo. Al fine di considerare anche tutte queste spese è fondamentale considerare anche il TAEG, in quanto esso non solo considera il tasso di interesse ma incorpora anche l’impatto che tutti i costi relativi al notaio piuttosto che alla perizia o ai costi accessori hanno sul costo effettivo del mutuo per il cliente. La previsione di un determinato tasso di interesse riveste per il prenditore di fondi un ruolo di rilievo non solo sotto il profilo del costo, ma anche con riguardo al profilo del rischio. Questo perché la scelta fra tasso fisso e tasso variabile non è per lui senza conseguenze. La stipula del contratto a tasso fisso lo espone al rischio che le condizioni di mercato portino a un ribasso del tasso e quindi il prenditore di fondi non riuscirà a beneficiare di tale riduzione, viceversa la stipula di un tasso variabile, potrebbe esporre il soggetto finanziato a un rialzo dei tassi con un conseguente aumento della rata. Mentre il rischio legato al cambio lo si riscontra solo ed esclusivamente qualora si decida di stipulare il contratto di mutuo per un finanziamento che presenta una valuta diversa rispetto a nostra. Facendo un semplice esempio, consideriamo una coppia di giovani che voglia acquistare casa e per tale ragione necessita di un finanziamento. Il valore della casa è di 100.000 euro, il finanziamento richiesto è pari all’80% e quindi pari a 80.000 euro da rimborsare in 20 anni a tasso fisso. Inoltre, vi viene richiesto di indicare anche l’età di chi richiede il finanziamento e la tipologia di lavoro, quindi se a tempo determinato o indeterminato. Qui per comodità si è scelto un’età di un giovane che si presuppone voglia acquistare la prima casa e un lavoro a tempo indeterminato in quanto generalmente risulta difficile ottenere un finanziamento a 20-30 anni se il lavoro è a tempo determinato. Mutui online ci permette di mettere a paragone le diverse offerte delle banche che operano sul mercato dei mutui. Se dovessimo scegliere il finanziamento in base all’importo della rata sceglieremmo il finanziamento di BNL, in quanto la rata è più bassa... ma se entriamo nel dettaglio, notiamo che il TAEG di BNL è pari a 5,48% rispetto a un TAN del 5,15%, tale differenza è data dai costi relativi all’istruttoria e alla perizia. Se teniamo in considerazione tutte le spese aggiuntive che non impattano sul TAN, ma impattano sul TAEG, notiamo che la banca a concedere la linea di finanziamento più conveniente è Cariparma, la quale ha si una rata più alta sia di BNL che di INTESA SAN PAOLO, ha anche spese di istruttoria e di perizia anche più alte delle altre due condizioni, un TAN più alto che negli altri casi... ma per i primi 2 anni ci permette di pagare ad un tasso fisso del 2,50. Tale promozione impatta moltissimo sul TAEG, che rappresenta l’indicatore sintetico più importante da considerare in quanto non fa riferimento ai soli interessi che bisogna pagare alla banca ma anche di tutte le spese accessorie richieste per poter contrarre il finanziamento. Anche per la banca l’operazione di mutuo può riservare alcuni rischi. Il finanziatore deve tenere in considerazione, come il debitore, due aspetti importanti che sono quelli relativi al profilo dei costi e quella relativa al profilo di rischio In merito ai costi, certamente devono essere considerati i costi di gestione relativi alle pratiche di istruttoria e il tasso attivo che riconosce a chi a sua volta finanzia la banca al fine di finanziare il soggetto che ha richiesto il mutuo. Ciò è ovviamente il processo di trasformazione delle scadenze, la banca si finanzia sul mercato raccogliendo capitali tra i risparmiatori al fine poi di finanziare soggetti che necessitano di capitale a medio lungo termine. In merito al profilo di rischio, i due principali rischi da tenere in considerazione sono quelli di interesse e di credito. In merito al tasso di interesse si presenta la situazione contraria a quella esposta per il prenditore dei fondi, e cioè, a seconda che il mutuo sia concesso a tasso variabile o a tasso fisso, la banca dovrà far fronte a dei rischi di variazione dei tassi di mercato che la porteranno a incassare meno interesse qualora si sia in presenza di tasso variabile e i tassi di mercati sono in calo e a subire un costo opportunità qualora si sia in presenza di tasso fisso e i tassi di mercato aumentano. Con riferimento al rischio di credito, la banca deve valutare in modo adeguato il merito creditizio del cliente, al fine di definire in modo adeguato il livello di tasso da applicare e l’ammontare di accantonamenti da effettuare per far fronte alle possibili perdite derivanti da un’insolvenza del soggetto finanziato. Al fine di ridurre la propria esposizione a tale rischio di credito la banca può richiedere delle garanzie al cliente che possono essere di tipo personale, quando un garante affianca il finanziato ovvero di tipo reale se si ha invece una garanzia data dal valore del bene stesso. Generalmente comunque, i mutui richiesti per l’acquisto di un immobile sono mutui di tipo ipotecario e cioè la banca richiede come garanzia l’immobile stesso per cui si sta erogando il finanziamento. Il livello di rischio di credito che la banca si assume viene misurato nella fase ex ante l’eroga- zione del mutuo, la cosiddetta fase istruttoria, la fase in cui la banca ha la necessità di raccoglie- re tutte le informazioni sul cliente, da quelle anagrafiche a quelle di tipo mandamentale, cioè quelle relative ai rapporti che il cliente ha con la banca e con gli altri istituti di credito. Infatti solo se il cliente risulta avere buoni rapporti con il sistema bancario e avere una condizione pregressa positiva in merito a prestiti passati, riuscirà ad accedere al finanziamento. Lo spazio economico di utilizzo del mutuo Abbiamo visto che l’operazione di mutuo può essere composta con caratteristiche molto diverse. È evidente come all’interno di tale soluzione il soggetto finanziato dovrà ricercare la combinazione che egli ritiene soddisfare al meglio le esigenze. Con riferimento ai tassi di interesse, se è vero che il tasso variabile permette di beneficiare di un andamento favorevole dei tassi, è anche vero che una variazione dei tassi in aumento potrebbe portare a una crescita troppo onerosa della rata, e mettere quindi a rischio il rimborso del capitale, ciò deve essere tenuto in considerazione soprattutto da quei soggetti che hanno entrate costanti nel tempo e potrebbero preferire una rata costante e sicura così da programmare le proprie spese. Con riguardo al profilo della durata si deve infatti tenere conto che maggiore risulta essere il periodo di ammortamento tanto più elevato sarà il carico degli interessi da pagare. Sul fronte opposto, occorre considerare che una durata molto contenuta richiede il pagamento di rate più elevate e quindi un’adeguata capacità finanziaria di servizio del debito da parte del prenditore. È quindi evidente come la scelta da parte del soggetto finanziato della durata del mutuo richieda una preventiva verifica delle proprie capacità di rimborso, al fine di ottenere dall’istituto di credito la soluzione più adeguata alle proprie esigenze. Nel caso delle imprese, occorre precisare che il ventaglio dell’offerta è spesso articolato e si tratta quindi di effettuare confronti con soluzioni di finanziamento alternative. Tra queste vi è ad esempio il leasing. Infine, come si è anticipato quando si è parlato dei rischi che la banca si assume, chi richiede un mutuo deve dimostrare alla banca di essere in grado di poter restituire la somma ottenuta in prestito. Oltre ai requisiti legali minimi di cittadinanza ed età la banca valuta quindi tramite la cosiddetta istruttoria il richiedente, la sua capacità di credito e il bene immobile su cui si iscriverà l’ipoteca. Come criterio indicativo, per le banche la rata mensile non dovrebbe essere superiore ad un terzo del reddito familiare netto mensile del richiedente, ma la valutazione può cambiare a seconda del reddito e della banca. I dati e le richieste contenuti nella domanda consentono alla banca di esprimere un primo parere di fattibilità sull’operazione di mutuo. La concedibilità o meno (fattibilità dell’operazione) della somma richiesta dipende in generale dal concorso di più elementi. Essi sono: il reddito netto del richiedente e dei suoi familiari (nucleo familiare) desunto dalla dichiarazione dei redditi; il valore dell’immobile oggetto del finanziamento; la presenza di garanzie supplementari prestate da terzi (fideiussione, pegno). Dall’esame dei dati sopra elencati la banca è in grado di esprimere un proprio parere di fattibilità che, se positivo, dà l’avvio alla fase successiva consistente nella richiesta della documentazione. Uno dei principali elementi utilizzati dalla banca per determinare l’importo del mutuo è il cosiddetto rapporto rata/reddito: la rata del mutuo, calcolata ai valori del momento, non dovrebbe indicativamente superare il 30-35 % del reddito netto mensile complessivo dei richiedenti.    

  In merito agli aspetti tecnici del mutuo, si possono evidenziare 4 aspetti molto importanti che sono stati introdotti o rinnovati dalla legge n. 40 del 2 aprile 2007. Essi sono: l’estinzione anticipata del mutuo; la portabilità; la rinegoziazione; il pre-finanziamento. In merito all’estinzione anticipata del mutuo, il cliente può rimborsare il finanziamento ricevuto prima della scadenza contrattuale, in misura sia totale che parziale (estinzione anticipata). Per i contratti di mutuo stipulati a decorrere dal 2 febbraio 2007, per l’estinzione anticipata il debitore non deve più pagare penali, cioè non deve più pagare una somma di denaro aggiuntiva rispetto al capitale che si intende restituire. Inoltre, esiste il divieto di inserire nel contratto di mutuo clausole che pongono a carico del debitore una qualsiasi prestazione a favore della banca, e, qualora previste, tali clausole devono sempre considerarsi nulle. Per i mutui sottoscritti prima del 2 febbraio 2007, e quindi in essere a tale data, le penali di estinzione già previste contrattualmente sono ridotte; la misura della riduzione è stabilita da un accordo tra l’Associazione Bancaria Italiana (ABI) e le organizzazioni dei consumatori, siglato il 2 maggio 2007. Con riferimento alla portabilità, l’articolo 1202 del codice civile definisce la surrogazione come la possibilità del debitore di sostituire il creditore iniziale (ad esempio il mutuante), senza necessità di consenso di quest’ultimo, previo il pagamento del debito. Con riferimento ai mutui bancari, la surrogazione realizza la cosiddetta portabilità del mutuo, ossia permette al debitore di sostituire la banca che ha erogato inizialmente il mutuo con una nuova banca, che ad esempio propone condizioni migliori, mantenendo viva l’ipoteca originariamente costituita. Nel caso in cui si decida di trasferire il mutuo ad altro intermediario non è quindi più necessaria la cancellazione della vecchia garanzia e l’attivazione di una nuova, con riduzione di formalità e soprattutto di costi notarili. La banca che subentra provvederà a pagare il debito che residua e si sostituirà a quella precedente. Il debitore rimborserà il mutuo alle nuove condizioni concordate. Le recenti disposizioni normative rendono il ricorso a tale facoltà più agevole. É infatti prevista la nullità delle clausole contrattuali che ne impediscono ovvero ne rendono oneroso l’esercizio per il cliente. Il termine rinegoziazione è usualmente utilizzato con riferimento a quell’operazione mediante la quale le parti ridiscutono il contenuto dei patti cui si sono vincolati in precedenza. Realizzare questo tipo di attività quando si ha quale controparte contrattuale una banca non è un’eventualità irrealizzabile ed impossibile, bensì una concreta opportunità che può essere agevolmente sfruttata dalla parte che ne ha maggiore interesse. L’equilibrio, infatti, che si è raggiunto stipulando un contratto di mutuo in un determinato tempo e con determinati requisiti può essere modificato in ambito economico-finanziario dalle continue modificazioni delle condizioni di mercato che essendo, appunto, variabili, possono sbilanciare gli interessi e le utilità che ciascuna parte ha inteso preservare. La rinegoziazione del mutuo, tuttavia, non è stata disciplinata dalla legge del 2 aprile 2007 n. 40, bensì dalla legge Finanziaria del 2008 la quale fa salva la possibilità del creditore e del debitore di pattuire la variazione, senza spese, delle condizioni del contratto di mutuo in essere, mediante scrittura privata anche non autenticata. Ciò significa che non è necessario l’intervento di un notaio per l’autenticità alla mutazione delle condizioni contrattuali, ma è sufficiente l’incontro della volontà della banca e di quella del mutuatario espresso in un documento che deve essere sottoscritto da entrambi. Inoltre la stessa precisa che la rinegoziazione del mutuo deve avvenire senza spese per il mutuatario e senza privare quest’ultimo delle eventuali agevolazioni fiscali. Nella prassi può accadere che il contratto di mutuo, contratto che regolamenta le modalità di rimborso ma anche quelle di erogazione del prestito, preveda l’erogazione differita del mutuo. Il mutuo quindi verrà erogato non contestualmente ma solo dopo che sarà decorso il tempo necessario - undici giorni – affinché l’ipoteca sia definitivamente consolidata. Questa modalità di erogazione può portare a problemi per il mutuatario, soprattutto nell’ipotesi in cui questi debba impiegare la somma di denaro erogata dalla banca proprio per acquistare l’immobile sul quale deve essere iscritta l’ipoteca. Tuttavia, nella prassi può accadere che la banca conceda al cliente il prefinanziamento. Esso è in pratica una specie di scoperto in conto corrente bancario. Ciò consente al mutuatario di avere a disposizione la somma richiesta immediatamente, così da poter effettuare l’investimento subito. Il prefinanziamento andrà quindi a coprire il periodo che va dalla firma del con- tratto di mutuo fino all’effettiva erogazione dello stesso, momento in cui il prefinanziamento verrà estinto. Naturalmente l’istituto di credito non concede detto strumento finanziario gratuitamente, sulla somma anticipata mediante prefinanziamento dovranno essere pagati gli interessi passivi, che in genere sono di poco superiori a quelli convenuti per il mutuo. Di fatto il costo del prefinanziamento, pur con un tasso d’interesse maggiore, comporta per il mutuatario l’esborso di una somma più contenuta rispetto alla normale rata del mutuo, questo perché dovrà rimborsare solo gli interessi e non anche una quota di capitale (come invece accade nella rata di rimborso del mutuo) e perciò il costo del prefinanziamento non andrà a influire negativamente nei conti economici del mutuatario.    

Il piano di ammortamento Come qualsiasi finanziamento, anche per il mutuo è previsto un piano di ammortamento, il quale non deve essere confuso con l’ammortamento dei beni durevoli. Se nel caso dei beni si fa riferimento al valore del bene spalmato su tutta la sua vita economica utile, nel caso del mutuo si parla di piano di ammortamento quando si fa riferimento al piano di restituzione del capitale. Generalmente, è lasciata libertà ai debitori su come effettuare il rimborso del finanziamento ottenuto dalla banca. I debitori possono decidere la durata, la periodicità delle rate pagate e la forma delle rate, cioè se rate costanti o decrescenti nel tempo. Quest’ultimo aspetto dipende proprio dal tipo di piano di ammortamento per cui si opta. Nel caso di rate decrescenti, si è in presenza di un ammortamento italiano. Ciò significa che decidiamo di pagare rate via via più basse e ciò è reso possibile dalla modalità di costruzione della rata. Per rendere la rata decrescente si opta per una quota capitale costante, cioè fissa nel tempo e poi si hanno invece interessi decrescenti, in quanto come già detto gli interessi vengono calcolati sul livello di capitale residuo che per definizione decresce nel tempo. Altra possibilità di scelta è rappresentata dall’ammortamento alla francese, in cui invece la rata rimane costante nel tempo. Per far ciò quindi a variare sono sia le quote capitale che le quote interessi. Infatti definito il livello della rata, questa si comporrà in parte da interessi e in parte da capitale. Per definizione, inizialmente il debitore pagherà più interessi rispetto al capitale in quanto il capitale residuo all’inizio è molto elevato. Solo successivamente, quando il capitale residuo si sarà ridotto abbastanza si inizierà una quota di capitale più alta e una quota interessi più contenuta. Un esempio permetterà di chiarire meglio le idee. In questo caso, il cliente ha stipulato un contratto di mutuo di importo pari a 50.000 euro, da rimborsare in 10 rate semestrali, con un tasso semestrale del 3%. Come detto in precedenza, nell’ammortamento italiano ciò che resta costante è la quota capitale da rimborsare. Pertanto per calcolare la quota capitale basta dividere il capitale richiesto per il numero di rate in cui deve essere rimborsato. Si ottiene così facilmente la quota capitale pari a 5.000 euro. Pertanto è facile anche calcolare l’andamento del capitale residuo. Ogni semestre il capitale residuo si ridurrà di 5.000 euro fino ad essere totalmente estinto. La quota interessi al tempo t viene calcolata sul capitale residuo al tempo t-1. Pertanto  alla scadenza del primo semestre, l’interesse del 3 per cento sarà calcolato sul capitale inizialmente ottenuto, pari cioè a 50.000 euro. Cosi facendo la quota interesse della prima rata sarà pari a 1.500 euro, per una rata complessiva data dalla somma tra quota capitale e quota interessi pari a 6.500 euro. Si proseguirà così per tutti i semestri successivi fino all’estinzione totale del mutuo. Si può dunque notare come la prima rata di 6.500 euro sia più elevata dell’ultima rata pari a 5.150 euro, ciò proprio perché nell’ultima rata, la quota capitale è rimasta pari a 5.000 euro, mentre la quota interessi è stata calcolata sul capitale residuo al 9 semestre pari a 5.000 euro, dunque il 3 per cento di 5.000 euro è ovviamente pari a 150 euro. Passando ora a vedere invece l’esempio dell’ammortamento francese, che è anche quello più consueto e utilizzato nella realtà italiana, anche in questo caso il debitore ha contratto un mutuo per 50.000 euro rimborsabile in 10 rate semestrali e anche in questo caso il tasso di interesse è pari al 3% semestrale. Come anticipato in precedenza, caratteristica basilare di tale piano di ammortamento è quella relativa alla costanza della rata. Per fare ciò dunque a variare saranno sia la quota interessi che la quota capitale. Per calcolare la rata si applica una forma matematica che vedremo tra poco. Comunque, dall’esempio si nota come la prima quota interessi è pari a 1.500 euro, mentre la quota capitale è pari a 4.361,53, così da formare una rata pari a 5.861,53 che sarà mantenuta costante nel tempo. Via via che passerà il tempo e il capitale residuo su cui sono calcolati gli interessi si riduce, anche la quota interessi si ridurrà, lasciando maggior spazio alla quota capitale. Da notare è che due mutui, che presentano caratteristiche identiche in termini di ammontare iniziale, tasso di interesse e periodo di ammortamento, presentano due rate profondamente diverse. Nel piano italiano, la prima rata ammonta a ben 6.500 euro, mentre in questo secondo caso abbiamo come prima rata 5.861,53. Ciò è da tenere in considerazione in quanto generalmente chi richiede un finanziamento, all’inizio della restituzione non ha elevate disponibilità, pertanto potrebbe essere preferibile un piano alla francese così da mantenere fisse le uscite anziché un piano all’italiana dove sì le rate sono decrescenti, ma all’inizio sono più elevate. Come si è potuto vedere dai due esempi appena illustrati, ciò che contraddistingue fondamentalmente il piano di ammortamento alla francese da quello all’italiana è la tipologia di rata pagata. Con riferimento al calcolo della rata del mutuo secondo il piano alla francese, la formula della rata vede coinvolti tre diversi parametri, il tasso di interesse, il capitale totale preso a prestito e il periodo di rimborso. Il calcolo non prevede una semplice moltiplicazione della quota capitale per il tasso di interesse, bensì, affinché la rata possa rimanere costante, è necessario calcolare una quota interessi e una quota capitale che si compensino tra di essi. Pertanto il capitale preso a prestito viene moltiplicato per una componente che vede impegnato il tasso di interesse sia al numeratore che al denominatore i quali sono elevati al numero di periodi in cui il finanziamento è ripartito. Invece, per il calcolo della rata del piano italiano, la formula della rata è molto più semplice, in quanto la quota capitale è data semplicemente dal capitale totale diviso il numero delle rate, e la quota interessi che sarà invece decrescente, è data dal prodotto tra il debito residuo, che decresce di volta in volta per effetto del pagamento della quota capitale, e il tasso di interesse applicato al mutuo. La somma della quota capitale e della quota interessi permette di conoscere la rata del finanziamento. Anche il debito estinto e di conseguenza il debito residuo, cresce e decresce in modo costante, in quanto la quota capitale pagata rimane costante nel tempo.