13/06/2025 - Abitare In S.p.A.: Relazione semestrale consolidata al 31 marzo 2025

RELAZIONE FINANZIARIA SEMESTRALE CONSOLIDATA

AL 31 MARZO 2025

Indirizzo Sede Operativa

Viale Umbria, 32 Milano

Telefono

+39 02 67.02.550

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Sito

https://www.abitareinspa.com

INDICE

RELAZIONE FINANZIARIA SEMESTRALE CONSOLIDATA

AL 31 MARZO 2025

Organi di amministrazione e controllo 3

Struttura del gruppo al 31 marzo 2025 4

Relazione intermedia sulla gestione del Gruppo AbitareIn 5

Highlights 8

Pipeline in sviluppo 9

This is us 10

Homizy, built to share 12

Progetti AbitareIn 15

RELAZIONE SULLA GESTIONE 20

AL 31 MARZO 2025

RELAZIONE FINANZIARIA SEMESTRALE 38

CONSOLIDATA

AL 31 MARZO 2025

Note esplicative alla Relazione Finanziaria Semestrale 44

Consolidata

ORGANI DI AMMINISTRAZIONE E CONTROLLO

CONSIGLIO DI AMMINSTRAZIONE	PRESIDENTE E AMMINISTRATORE DELEGATO	Luigi Francesco Gozzini
	AMMINISTRATORE DELEGATO	Marco Claudio Grillo
	CONSIGLIERE INDIPENDENTE	Mario Benito Mazzoleni
	CONSIGLIERE INDIPENDENTE	Giuseppe Carlo Vegas
	CONSIGLIERE INDIPENDENTE	Nicla Picchi
	CONSIGLIERE INDIPENDENTE	Antonella Lillo
	CONSIGLIERE INDIPENDENTE	Stefano Massarotto
	CONSIGLIERE	Eleonora Reni
COLLEGIO SINDACALE	IVANO PASSONI	Presidente
	ELENA VALENTI	Sindaco Effettivo
	MATTEO CERAVOLO	Sindaco Effettivo
	FANNY BUTERA	Sindaco Supplente
	MARCO DORIZZI	Sindaco Supplente
	SOCIETÀ DI REVISIONE	BDO Italia S.p.A.
	DIRIGENTE PREPOSTO ALLA REDAZIONE DEI DOCUMENTI CONTABILI	Cristiano Contini

STRUTTURA DEL GRUPPO AL 31 MARZO 2025

		AbitareIn Maggiolina S.r.l.
		Milano City Village S.r.l.
		Trilogy Towers S.r.l.
		Palazzo Naviglio S.r.l.
		Savona 105 S.r.l.
		Porta Naviglio Grande S.r.l.
		TheUnits S.r.l.
		Lambrate Twin Palace S.r.l.
		AbitareIn Development 5 S.r.l.
		MyCity S.r.l.
		Homizy Siiq S.p.A.

Abitare In Development 3 S.r.l., Abitare In Development 4 S.r.l., Abitare In Development 6 S.r.l, Abitare In Development 7 S.r.l., Mivivi S.r.l., Smartcity Siinq S.r.l., Volaplana S.r.l., Deametra Siinq S.r.l., Immaginare S.r.l., Creare S.r.l., Hommi S.r.l., Housenow S.r.l., Accursio S.r.l., Citynow S.r.l., Ziro S.r.l., Costruire In S.r.l., New Tacito S.r.l., Edimi S.r.l., Hub32 S.r.l., MyTime S.r.l., Just Home S.r.l., GMC Holding S.r.l.

Disclaimer

La presente Relazione finanziaria semestrale, e in particolare le Sezioni intitolate "Evoluzione prevedibile della ges-tione" e "Principali rischi e incertezze cui il Gruppo Abitare In è esposto", contengono informazioni previsionali ("for-ward-looking statements"). Queste informazioni sono basate sulle attuali aspettative e proiezioni del Gruppo relativamente ad eventi futuri e, per loro natura, sono soggette ad una componente intrinseca di rischiosità ed incertezza. Si riferiscono ad eventi e dipendono da circostanze che possono, o non possono, accadere o verificarsi in futuro. I risultati effettivi potrebbero differire da quelli contenuti in dette dichiarazioni a causa di una molteplicità di fattori, quali la volatilità dei mercati del capitale e finanziari, variazioni nelle condizioni macroeconomiche e nella crescita economica ed altre variazioni delle condizioni di business, mutamenti della normativa e del contesto istituzionale e molti altri fattori, tra cui le possibili evoluzioni della guerra in Ucraina, la maggioranza dei quali è al di fuori del controllo del Gruppo.

PREMESSA

La presente Relazione finanziaria semestrale consolidata al 31 marzo 2025 (nel seguito "Rela-zione semestrale") è stata redatta in osservanza dell'art. 154 ter del D. Lgs. 58/1998 e successive modifiche, nonché del Regolamento emittenti emanato dalla Consob, e pertanto non comprende tutte le informazioni integrative richieste nel bilancio annuale e deve essere letta congiuntamente con il bilancio consolidato del Gruppo al 30 settembre 2024.

La presente Relazione semestrale include il bilancio consolidato semestrale abbreviato al 31 marzo 2025, predisposto in conformità allo IAS 34, concernente l'informativa finanziaria infran-nuale. Il bilancio consolidato semestrale abbreviato al 31 marzo 2025 è stato redatto in forma "abbreviata" e deve pertanto essere letto congiuntamente con il bilancio consolidato del Gruppo Abitare In per l'esercizio chiuso al 30 settembre 2024, predisposto in conformità con gli IFRS, fatto salvo quanto eventualmente descritto nel successivo paragrafo delle note descrittive "Principi contabili, emendamenti ed interpretazioni applicabili dall'1 gennaio 2024".

RELAZIONE INTERMEDIA SULLA GESTIONE DEL GRUPPO ABITAREIN

Il Gruppo è specializzato nello sviluppo di progetti di riedificazione urbana che prevedono l'acquisto di immobili dismessi o abbandonati, la loro demolizione o il recupero per la realizzazione di nuovi complessi residenziali (demolizione e costruzione vengono integralmente affidate in outsourcing tramite la sottoscrizione di contratti di

appalto) e, infine, la commercializzazione degli stessi.

Il Gruppo si rivolge, prevalentemente, alle famiglie, focalizzando, in particolare, la propria attività di sviluppo sulle zone semi-centrali della città di Milano, la cui selezione - frutto di un'attenta attività di ricerca all'interno di un portafoglio di opportunità delineate dalla funzione interna della capogruppo - avviene sulla base del tessuto socioeconomico, delle dinamiche demografiche e del rapporto domanda-offerta.

La rigenerazione urbana, al centro del nostro lavoro quotidiano, è per noi anche una sfida etica: dare nuova dignità agli spazi e alle persone che li abitano. Selezioniamo per questo immobili e territori con caratteristiche tali da favorire l'incremento del loro valore nel tempo e contribuire positivamente alla qualità dell'abitare in città.

In questo scenario, l'innovazione e le performance degli edifici sono fattori essenziali, che ci consentono di mantenere leadership e competitività su un mercato in cui la domanda di case è sempre più orientata verso edifici con alte prestazioni energetiche, caratterizzati da una gestione responsabile delle risorse naturali e con una particolare attenzione verso il benessere delle persone che vi abitano.

AbitareIn è consapevole di operare in un contesto, quello della rigenerazione urbana, che coinvolge diversi interessi: per questo il nostro obiettivo è perseguire la sostenibilità dei progetti, da un punto di vista non soltanto economico, ma anche sociale ed ambientale.

In questo sforzo ci orientiamo grazie a un sistema di valori che mette al centro un'architettura rispettosa dell'ambiente e delle dinamiche del territorio (Built for planet), con attenzione alle persone, ad iniziare dai clienti e dalle nostre risorse che li aiutano a sviluppare e personalizzare il progetto di casa (Built for People). Abitare In guarda oltre l'orizzonte del singolo sviluppo residenziale, con una visione industriale di lungo periodo, una governance trasparente e progetti scalabili di rigenerazione che hanno impatti indiretti sulla città e i suoi abitanti (Built for Prosperity).

Nasce così il nostro modello, capace di creare valore per tutti i soggetti coinvolti: gli azionisti, i clienti, i dipendenti, la città. Per raggiungere questi risultati siamo costantemente al lavoro su più fronti:

• Perfezionamento del modello di business che, grazie alla struttura societaria, alla modalità di finanziamento dei progetti, alle tempistiche di realizzazione, garantisce i nostri azionisti;

• Forte attenzione all'impatto dei progetti sull'ambiente, attraverso la realizzazione di soli immobili con elevatissima efficienza energetica e con importanti aree destinate a verde;

• Massimizzazione degli effetti sulla città e sul territorio, mediante progetti di rigenerazione urbana che contribuiscono a incrementare lo standard qualitativo degli edifici;

• Investimento di risorse per la continua formazione dei dipendenti e dei collaboratori, sia su tematiche professionali, sia allo scopo di creare un ambiente di lavoro positivo e propositivo.

  La realizzazione dei nostri progetti di rigenerazione urbana sostenibile contribuisce a creare valore per la città e per i suoi quartieri:

  1. il recupero di edifici abbandonati e in stato fatiscente ha come effetto immediato la riqualificazione non solo dello spazio interessato dall'intervento ma dell'intero quartiere, con conseguente crescita di valore degli immobili circostanti.

  2. I progetti abitativi sono frequentemente integrati con la realizzazione di opere pubbliche di cui beneficia l'intero quartiere.

  3. Nel caso di vecchi immobili interessati da importanti problematiche ambientali, l'intervento prevede anche la bonifica dei suoli, oltre alla rimozione e smaltimento di materiali pericolosi quali l'amianto, a beneficio della sicurezza e del benessere di tutti i cittadini.

  4. La realizzazione di complessi immobiliari composti da centinaia di appartamenti comporta l'aumento della popolazione nella zona e, quindi, l'incre-mento nella richiesta di servizi che si traduce nel maggior introito per le attività del quartiere e nella nascita di nuove attività.

A partire dalla fine del 2019, il Gruppo ha avviato il progetto denominato "Homizy". Homizy SIIQ S.p.A. oggi è una PMI Innovativa, posseduta per il 70,7% dalla capogruppo Abitare In S.p.A., dedicata allo sviluppo di una nuova linea strategica di business, ossia lo sviluppo e la messa a reddito di immobili residenziali attraverso soluzioni c.d. di co-living, quotata sul mercato Euronext Growth Milan, segmento Professionale.

In particolare, Homizy si propone di offrire ai giovani, di età compresa tra i 20 e i 35 anni, che intraprendono un percorso lavorativo in una città diversa da quella di origine o che, comunque, sono alla ricerca di una propria autonomia abitativa rispetto alla famiglia, una soluzione abitativa che possa garantire efficienza nella gestione e nella manutenzione, servizi innovativi e spazi di socializzazione Ai sensi del IFRS 8 - non viene fornita l'informativa relativa ai settori operativi in quanto non rilevante.

HIGHLIGHTS

PRINCIPALI VALORI NON FINANZIARI

al 12.06.2025

PIPELINE DI SVILUPPO

223.000 MQ SUPERFICIE COMMERCIALE1-2

645 €/MQ

COSTO DI ACQUISTO MEDIO SUPERFICIE COMMERCIALE3

2.440 APPARTAMENTI4

20 PROGETTI

PORTAFOGLIO ORDINI

420 APPARTAMENTI VENDUTI (su base preliminare)

347 CONTRATTI PRELIMINARI SOTTOSCRITTI

193 MLN € VALORE COMPLESSIVO

56,7 MLN € ANTICIPI DA CLIENTI CONTRATTUALIZZATI

AVANZAMENTO CANTIERI

864 APPARTAMENTI CONSEGNATI6-7

326 MLN € UNITÀ CONSEGNATE (VALORE)

348 APPARTAMENTI IN COSTRUZIONE

165 MLN € APPARTAMENTI IN COSTRUZIONE (VALORE)

1. Di cui circa 17.000 mq in sviluppo da parte di Homizy per la messa a reddito nella formula del co-living.

2. Di cui 19.900 mq da realizzarsi in Edilizia Convenzionata e/o Concordata

3. Può differire dal n. di appartamenti in ragione della dimensione effettiva degli appartamenti venduti. Nelle ultime operazioni AbitareIn ha riscontrato un significativo e progressivo aumento delle dimensioni medie degli appartamenti venduti

4. N. di appartamenti ipotizzando un taglio medio di 92mq per la commercializzazione in edilizia libera e di 82mq per l'ERS. Il numero di appartamenti effettivamente realizzati e di contratti sottoscritti, ferma restando la metratura complessiva, potrà variare in funzione della personalizzazione del taglio delle unità immobiliari.

   1. Dato comulativo di tutti gli appartamenti consegnati dal Gruppo

   2. N. di apparatamenti ricalcolato sulla base del taglio medio delle "unità tipo"

   PIPELINE IN SVILUPPO (ALLA DATA DI APPROVAZIONE DELLA PRESENTE RELAZIONE)

   Alla data di approvazione della presente relazione la pipeline di sviluppo del gruppo facente capo ad AbitareIn (il "Gruppo") è composta, al netto dei progetti già ultimati e consegnati, di 20 aree, per circa 223.000 mq commerciali10, corrispondenti a circa 2.440 appartamenti tipo11, dislocate in diverse zone semicentrali e semiperiferiche della Città di Milano, in contesti ad alto potenziale di crescita.

   Degli appartamenti in pipeline, ad oggi risultano venduti (su base preliminare) 420 appartamenti4, per un controvalore di circa € 193 mln, con anticipi contrattualizzati (garantiti da polizza fideiussoria assicurativa) per € 56,7 mln e sono attualmente in costruzione 3484 appartamenti.

   UNITÀ CONSEGNATE

   Il Gruppo ha consegnato, ad oggi, 864 appartamenti12, suddivisi nei progetti Abitare In Poste, Abitare In Maggiolina, Olimpia Garden, Milano City Village, Palazzo Naviglio, Trilogy Towers e Porta Naviglio Grande, per un controvalore complessivo di € 326 mln.

   1. Di cui circa 17.000 mq in sviluppo da parte di Homizy per la messa a reddito nella formula del co-living e circa 19.900 mq da realizzarsi in Edilizia Convenzionata e/o Concordata

   2. N. di appartamenti ipotizzando un taglio medio di 92mq per la commercializzazione dell'edilizia libera e 82 mq per l'ERS. Il numero di appartamenti effettivamente realizzati e di contratti sottoscritti, ferma restando la metratura complessiva, potrà variare in funzione della personalizzazione del taglio delle unità immobiliari.

   
   
   

   THIS IS US

   Nata nel 2015 dal conferimento dell'esperienza di più di 15 anni dei suoi soci fondatori, Luigi Gozzini e Marco Grillo, AbitareIn è diventata in pochissimi anni la società leader nel mercato dello sviluppo residenziale a Milano contando su un portafoglio di 20 progetti in pipeline, per un totale di circa 2.440 appartamenti.

   Ad aprile 2016 AbitareIn si è quotata sul mercato Euronext Growth Milan (ex mercato AIM Italia) e dal 1 marzo 2021 è quotata sul segmento Euronext STAR Milan del mercato Euronext Milan.

   AbitareIn si impegna nella rigenerazione urbana attraverso la demolizione o il recupero di edifici dismessi o abbandonati, contribuendo al miglioramento del tessuto abitativo cittadino mediante la creazione di nuovi interventi residenziali focalizzati sulle famiglie, caratterizzati da un forte appeal aspirazionale e un notevole impatto estetico e architettonico.

   AbitareIn detiene il know-how per la selezione delle aree, la progettazione delle iniziative e l'ottenimento dei titoli abilitativi, pilastri della sua identità distintiva, mentre la fase effettiva di costruzione dei progetti è affidata, tramite appalti, a

   rinomati operatori edili. Questo approccio contribuisce a mitigare i rischi correlati, sostenuto dall'ampio impiego della tecnologia che consente alla società di monitorare costantemente lo stato dei cantieri e di intervenire prontamente quando necessario.

   La Società ha sviluppato e perfezionato la propria strategia di prodotto e di marketing attraverso una solida attività di branding e mediante l'utilizzo di strumenti tecnologici e metodologie di Customer Relationship Management (CRM) all'avanguardia.

   Nel 2022 AbiatreIn ha introdotto un innovativo progetto: una piattaforma di e-commerce per la vendita online di case in costruzione. Grazie a questa piattaforma, la Società è in grado di offrire ai propri clienti un'esperienza di acquisto estremamente immersiva e completa, grazie alle soluzioni tecnologiche innovative: l'intelligenza artificiale di un assistente virtuale disponibile 24 ore ogni giorno, un configuratore online degli appartamenti, la possibilità di sperimentare virtualmente gli appartamenti attraverso gli strumenti di realtà virtuale presenti nello showroom, la possibilità di effettuare appuntamenti in videoconferenza, nonché la digitalizzazione di tutti i passaggi documentali e contrattuali.

   Il connubio tra il profondo know-how di settore e l'elevato grado di innovazione, informatizzazione e specializzazione ha permesso di dar vita alla nuova filosofia di AbitareIn: Home By You. Essa è totalmente incentrata sul concetto di personalizzazione, pur beneficiando delle economie di scala tipiche di un modello indu-strializzato. Tutto questo è possibile grazie ad una piattaforma unica nel settore: l'Home Configurator.

   Grazie al suo modello di business unico per il panorama italiano, AbitareIn ha raccolto il sostegno di importanti e prestigiosi operatori nazionali ed internazionali, sia del settore immobiliare che del panorama finanziario, che sono entrati a far parte della compagine sociale ed hanno accompagnato la Società nel suo percorso di crescita. La struttura "compartimentata" del Gruppo, unitamente alle modalità di commercializzazione dei progetti (prima avviene la vendita, in seguito la costruzione) assicurano l'autofinanziabilità dei progetti e la solidità patrimoniale della Società.

   HOMIZY, BUILT TO SHARE

   Homizy è la società del Gruppo che sta attualmente sviluppando a Milano immobili destinati alla locazione, nella forma del CO-LIVING.

   Homizy rappresenta la declinazione in campo residenziale della sharing economy: condivisione di beni, spazi e servizi per creare nuove occasioni di socialità, mediante un uso pervasivo della tecnologia, garantendo migliore efficienza di gestione e ottimizzazione delle risorse.

   MISSION

   La sua mission è trasformare "l'abitare" in un'esperienza di condivisione favorendo le connessioni tra le persone, «facendo sentire a casa» tutti coloro che hanno intrapreso un percorso personale e professionale di crescita a Milano.

   ABITAREIN RELAZIONE FINANZIARIA SEMESTRALE CONSOLIDATA AL 31/03/2025

   12

   
   
   

   Età

   TARGET

   (MULTI) FAMILY

   STUDENTS

   GRADUATES

   YOUNG PROFESSIONALS

   SENIOR LIVING

   
   
   

   Probabilità di avere un abitazione di proprietà

   IL CO-RESIDENT TIPO

   • Età: 20 - 35 anni

   • Lavora a Milano, ma proviene da una città diversa oppure ricerca una propria autonomia abitativa

   • Affitta direttamente (B2C) o riceve la stanza come benefit aziendale (B2B) -tassazione vantaggiosa

   • Reddito medio: < 2.500 €/mese

   • Non intende ancora «fare il passo» di acquisto della casa

     IL PROFILO DEL CO-RESIDENT

   • Sta sperimentando un mondo del lavoro più fluido e dinamico, che richiede maggiore adattabilità

   • Preferisce soluzioni abitative dinamiche, integrate con servizi accessori, per un'esperienza più adatta alle proprie esigenze

   • Vuole soluzioni che promuovano coesione, socialità e relazioni interpersonali and professionali

   • È (verosimilmente) la sua prima ricerca di una casa e sceglie la soluzione del co-living non solo per ragioni economiche

   • Permanenza media: 9 / 12 mesi

   1

   PRODOTTO

   Ad hoc smart building

   2

   Nuovi complessi residenziali smart e di tendenza, progettati e realizzati appositamente per un nuovo modello di affitto, garantendo efficienza nella gestione e nella manutenzione, servizi innovativi e spazi di socializzazione.

   Prodotto unico e innovativo

   Per soddisfare una nuova tipologia di domanda, anticipando i tempi del mercato e con l'obiettivo di raggiungere in breve tempo una posizione di leadership nel settore.

   3

   Know how AIn e segmento di mercato

   Sfruttando le economie di scala e il know-how di AbitareIn, HZY presenta a Milano un prodotto nella fascia di prezzo 650-900 € a unità con una innovativa formula «all inclusive», in una fase di mercato in cui l'offerta è molto limitata e poco in linea con le attuali richieste del mercato. Rimangono i concetti di riqualificazione di aree semicentrali e periferiche validi per Ain.

   COME FARLO

   TECNOLOGIA

   Homizy utilizza le più innovative tecnologie esistenti sia in ambito di sviluppo, sia per la successiva gestione giornaliera degli edifici. Si sfrutterà il know-how della controllante AbitareIn per dotarsi di software che permettano una gestione efficiente di ogni processo.

   
   
   

   USER FRIENDLY APP

   Gli utenti potranno usufruire di un significativo supporto tecnologico tramite app dedicata: accesso alle stanze e aree comuni, gestione contrattualistica, pagamenti e manutenzione, sezione social e community, saranno interamente gestite

   attraverso l'app Homizy.

   
   
   

   EFFICIENZA ENERGETICA

   La sostenibilità ambientale è una delle priorità di Homizy. Gli immobili saranno costruiti in classe energetica a, con soluzioni impiantistiche che permettono il pay-back sui consumi in 6-7 anni.
   
   
   
   
   
   

   CONCEPT

   
   
   

   PROGETTI ABITAREIN

   Il complesso residenziale Trilogy Towers, costituito da tre torri denominate Gold, Diamond e Platinum, si trova in via Gallarate, nel quadrante nord-ovest di Milano.

   Questo progetto mira a rivitalizzare il contesto urbano, trasformando una zona storicamente industriale in un nuovo polo attrattivo.

   La zona, ricca di opportunità di rigenerazione urbana, è in linea con i progetti di City Life - Tre Torri e Portello.

   Le facciate delle torri sono curate nei dettagli, con superfici preziose e cangianti, creando un effetto dinamico e raffi-

   nato. AbitareIn Collection

   Milano

   Piazzale Accursio

   Trilogy Towers

   
   
   
   
   

   Savona 105 è un progetto di AbitareIn che mira a rigenerare la zona di Tortona, un'area di Milano con un alto tasso di fermento culturale. Questo progetto è un omaggio alla "rigenerazione creativa" che trasforma spazi dismessi attraverso la cultura, l'arte e il design.

   Immerso in un parco che alterna stanze verdi a superfici pavimentate, il piano terra dell'edificio ospita molteplici funzioni, ispirate sia dall'hotellerie che dalla smart city: i primi perché ciascun residente si possa sentire gradito ospite ogni giorno, i secondi per facilitare l'organizzazione delle attività quotidiane.

   I servizi interni permettono un'efficiente ottimizzazione delle giornate per avere maggior tempo libero da dedicare alle proprie passioni.

   AbitareIn Collection

   Milano

   Tortona

   Savona 105

   
   
   

   Porta Naviglio Grande è un progetto che valorizza l'area tra piazzale Ohm e le vie Richard e Faraday, con due edifici dal design geometrico e ispirati alla ceramica d'autore, in dialogo con la storia del quartiere.

   AbitareIn contribuisce alla città creando valore aggiunto con il suo stile unico.

   Gli appartamenti, progettati per sostenibilità, risparmio energetico (classe A1), funzionalità, comfort e design, offrono grandi spazi esterni per apprezzare i benefici dell'aria aperta, un magnifico tetto che si trasforma in un giardino pensile e servizi come Smart Work, Bike Lab e Delivery Room, per semplificare la vita quotidiana.

   AbitareIn Collection

   Milano

   San Cristoforo sul Naviglio

   Porta Naviglio Grande

   
   
   

   The Units è un complesso residenziale in Piazzale Accursio, un'area di Milano caratterizzata da dinamicità e innovazione, vicino a Piazza Portello e City Life, ricca di architetture contemporanee, negozi e sculture. Ogni appartamento ha uno spazio privato esterno, inoltre, si può godere di una vista esclusiva dal Rooftop Garden panoramico che offre momenti di relax circondati da vasche verde.

   I materiali innovativi e high tech, come pietra e legno combinati con acciaio e vetro, danno agli appartamenti un aspetto unico, mix di tradizione e innovazione. Gli interni sono progettati per il massimo comfort. La domotica Smart LivingNow by Bticino permette di controllare consumi e costi, il materiale Twix è eco-friendly e il sistema di Ventilazione Meccanica Controllata garantisce il ricambio d'aria e il filtraggio di batteri e polveri.

   AbitareIn Collection

   Milano

   Portello

   The Units

   
   
   

   Lambrate Twin Palace è un complesso residenziale con 93 appartamenti e 3.613 metri quadrati di area verde che dà spazio alla rigenerazione creativa all'interno del contesto urbano di Ventura Lambrate a Ventura Lambrate.

   Comprende due edifici, Oro e Ambra, progettati per massimizzare l'uso della luce naturale con facciate che aumentano ombra e privacy.

   Gli appartamenti hanno spazi esterni riservati e la classe energetica A1 è ottenuta grazie a soluzioni eco-sostenibili.

   Il progetto omaggia l'artista Giampaolo Talani e crea una community con una corte porticata e un'oasi verde con piante aromatiche ed alberi.

   AbitareIn mira a valorizzare la dualità tra luoghi storici e innovativi, guardando al futuro.

   AbitareIn Collection

   Milano

   Lambrate

   Lambrate Twin Palace

   
   
   

   Palazzo Sintesy è il nuovo progetto di AbitareIn nella serie Prime Edition, situato a Milano Rubattino, un'area in trasformazione urbana con progetti innovativi di riqualificazione volti a creare e preservare aree verdi e spazi destinati alla socializzazione.

   Vicino al Parco Lambro, a City Life e all'Ortica, offre stimoli ambientali e culturali. La struttura armonizza forme semplici e colori tenui con un intonaco bianco e basamento in Ceppo di Grè.

   Gli appartamenti al piano terra godono di giardino privato per momenti di relax. I balconi asciano che la luce naturale entri ed avvolga gli ambienti donando un'atmosfera calda ed unica. A completare la struttura vi è anche un giardino condominiale. Gli interni sono caratterizzati da uno stile tutto italiano, combinando estetica e funzionalità.

   Prime Edition

   Milano

   Rubattino

   Palazzo Sintesy

   
   
   

   BalduccioDodici è un progetto di AbitareIn situato in via Balduccio da Pisa 12, angolo via Orobia. La facciata ha tensioni verticali che creano giochi di pieni e vuoti, con colori eleganti come bianco, grigio e sabbia. Le logge affacciano sullo skyline milanese, offrendo spazi che uniscono città e natura, con un'oasi condominiale privata per relax e socializzazione. Servizi come bike lab, delivery room e sala polifunzionale facilitano la routine.

   Gli appartamenti, dettagliati nei minimi particolari, privile-giano luce naturale, comfort e sicurezza, con materiali di alta qualità e tecnologie avanzate come la Ventilazione Meccanica Controllata e sistemi di videosorveglianza. Il complesso è situato nel vivace e innovativo quartiere Fondazione Prada, vicino a Porta Romana, ben servito dai mezzi pubblici e ricco di punti d'interesse culturale, artistico e commerciale, caratterizzato da edifici di epoche diverse e una combinazione di tranquillità residenziale ed energia mondana.

   AbitareIn Collection

   Milano

   Scalo Romana

   BalduccioDodici

   
   
   

   Frigia7 è un progetto di AbitareIn situato in via Frigia 7. Caratterizzato da uno stile minimal, presenta volumi lineari con giochi di pieni e vuoti, offrendo agli ultimi piani panorami unici sulla città. L'uso di materiali e colori crea un design elegante e giovane, con loggiati che si affacciano sullo skyline milanese. Gli appartamenti, dai bilocali ai qua-drilocali, sono arricchiti da design Made in Italy.

   La Ventilazione Meccanica Controllata garantisce il ricambio d'aria e il filtraggio di umidità, batteri e polvere, mentre la classe energetica A1 assicura efficienza energetica. Il complesso include un parco condominiale con aree om-breggiate e bike parking per promuovere la mobilità sostenibile.

   Frigia7 è situato in una zona riqualificata e ben collegata dai mezzi di trasporto.

   Prime Edition

   Milano

   Precotto

   Frigia 7

   
   
   

   Corte Naviglio è un progetto di AbitareIn situato in viale Richard 20, zona Naviglio Grande. La facciata utilizza materiali metallici nei toni del verde e dell'antracite, con un design ricercato che si integra armoniosamente nel quartiere. Gli interni, dai bilocali agli attici, offrono massimo comfort e sfruttano la luce naturale, grazie all'esposizione studiata dell'edificio. La classe energetica A2 garantisce efficienza energetica e riduzione dei costi.

   Le ampie ed eleganti logge estendono gli spazi interni, permettendo di godere del panorama in tranquillità. Il parco condominiale, con servizi per i residenti come la lobby e il bike parking, aggiunge valore. Situato nel Naviglio Grande, una zona iconica di Milano, il progetto beneficia di una rigenerazione urbana, offrendo un ambiente tranquillo vicino a punti d'interesse e svago.

   AbitareIn Collection

   Milano

   San Cristoforo sul Naviglio

   Corte Naviglio

   
   
   

   Palazzo Grè, un progetto di AbitareIn situato in via Tacito 7 vicino allo Scalo Romana, si integra nel contesto urbano con una struttura architettonica di pieni e vuoti, creando uno spazio irregolare ma armonioso. Utilizza una palette di colori tenui in contrasto con elementi metallici, combinando materiali tipici milanesi. Le eleganti logge permettono di godere dell'aria aperta e di personalizzare gli spazi con piante e fiori.

   Gli appartamenti, dai bilocali agli attici, sono progettati per offrire il massimo comfort, con materiali e colori scelti per riflettere la personalità degli abitanti. Tutti gli appartamenti hanno classe energetica A1 per ridurre consumi e costi. I servizi comuni, dettagliatamente studiati, includono lobby, bike parking, deposito ordini e un curato parco condominiale.

   Con una superficie di circa 2.870 metri quadri, Palazzo Grè si trova in una zona in rigenerazione, vicina al centro di Milano e ben servita dai mezzi di trasporto per rapidi collegamenti in tutta la città.

   AbitareIn Collection

   Milano

   Calvairate

   PalazzoGre

   AL 31 MARZO 2025

RELAZIONE SULLA GESTIONE

Nell'esercizio delle attività, il Gruppo è esposto a rischi e incertezze derivanti da fattori esogeni connessi al contesto macroeconomico generale e specifico del proprio settore, nonchè a rischi derivanti da scelte strategiche e di gestione.

L'individuazione e mitigazione di tali rischi è stata sistematicamente effettuata, consentendo un monitoraggio e un presidio tempestivo delle rischiosità manifes-tatesi.

RISCHI CONNESSI ALLE CONDIZIONI GENERALI DELL'ECONOMIA

L'andamento del prodotto interno lordo, unitamente alle condizioni generali di accesso al mercato del credito, ha un impatto diretto sulla capacità di spesa dei consumatori, delle imprese e delle istituzioni con cui AbitareIn si relaziona. L'attu-ale situazione macroeconomica è caratterizzata da un elevato livello di incertezza risultante di una combinazione di fattori quali gli effetti residuali della pandemia di Covid-19, l'inflazione, la volatilità dei tassi di interesse, il deterioramento del clima di fiducia generale, i rischi geopolitici inaspriti dal conflitto russo-ucraino e Israele-Hamas, e le conseguenti incertezze circa i possibili scenari futuri.

La BCE ha introdotto un significativo innalzamento dei tassi di interesse per favorire un ritorno tempestivo dell'inflazione all'obiettivo di medio termine. A livello creditizio i prestiti bancari hanno rallentato, risentendo dell'indebolimento sia della domanda delle imprese per finalità di investimento sia di quella delle famiglie per l'acquisto di abitazioni. Negli ultimi 12 mesi tale trend di incremento dei tassi di interesse si è invertito, con i primi scenari di discesa.

Il 2024 e l'inizio del 2025 sono stati comunque caratterizzati da una crescita economica debole e alta inflazione. Il miglioramento atteso nel prossimo biennio è fortemente dipendente da una positiva evoluzione dello scenario geopolitico che possa escludere la sospensione permanente delle forniture di materie prime energetiche dalla Russia all'Europa. La situazione generale rimane dunque ad oggi caratterizzata da condizioni di incertezza in ragione delle quali le previsioni

riportate nella presente relazione finanziaria annuale potrebbero subire variazioni.

RISCHI CORRELATI ALLA DIFFUSIONE DI EPIDEMIE

La diffusione di epidemie può avere un impatto negativo rilevante sull'operati-vità e sui risultati del Gruppo e dell'intero mercato in cui questo opera. La diffusione di malattie contagiose è al di fuori del controllo del Gruppo e non vi è pertanto alcuna garanzia che il Gruppo possa in futuro essere in grado di con-trastarne gli effetti o l'impatto sulla propria operatività e sui propri risultati.

Con riferimento all'epidemia legata alla diffusione del COVID 19, il Gruppo è stato esposto, nel periodo compreso tra febbraio e maggio 2020, a misure restrittive, come, ad esempio, la chiusura temporanea dei cantieri edili commis-sionati dal Gruppo, ed è esposto anche nel futuro al rischio derivante dall'ado-zione da parte delle autorità pubbliche di ulteriori e nuove misure volte a prevenire e/o limitare la diffusione del Coronavirus o di altre epidemie e dalle conseguenze operative ed economiche derivanti dall'adozione di tali provvedimenti.

Il verificarsi degli eventi oggetto di tali rischi potrebbe avere effetti negativi rilevanti sulla situazione economica, patrimoniale e finanziaria del Gruppo.

Una situazione epidemiologica potrebbe, inoltre, avere gravi effetti economici, patrimoniali e finanziari anche sugli appaltatori individuati da AbitareIn per l'esecuzione delle diverse Iniziative Immobiliari. Qualora gli appaltatori, a causa di situazioni di dissesto economico, non fossero più in grado di rispettare gli impegni, nei termini, alle condizioni economiche e modalità concordate con AbitareIn ovvero venissero assoggettati a procedure concorsuali o a fallimento, AbitareIn si troverebbe nella condizione di doverli sostituire con altri soggetti, in tempi rapidi e conseguenti maggiori tempi e costi nell'ultimazione delle iniziative immobiliari in corso.

Alla data della presente relazione non è possibile escludere l'eventualità che si verifichino nuove ondate di malattie contagiose tali da obbligare le autorità governative a imporre nuovamente misure restrittive volte a contenerne l'ulteriore diffusione dei virus e, pertanto, non è possibile prevedere gli ulteriori effetti negativi che il verificarsi di nuove pandemie potrà determinare, non solo sull'atti-vità del Gruppo, ma anche sui mercati finanziari e sulle attività economiche a livello domestico.

RISCHI CONNESSI ALL'INCREMENTO DEI COSTI ENERGETICI E DELLE MATERIE PRIME

L'evoluzione della pandemia COVID-19 e, più recentemente, il conflitto tra Russia e Ucraina, hanno determinato un contesto di incertezza economica a livello internazionale, che è sfociato, tra le altre, in un incremento del costo di energia e materie prime.

Il Gruppo è pertanto esposto al rischio che tale incremento dei costi, unitamente alla scarsità di alcune materie prime, renda maggiormente onerosa l'attività di sviluppo degli immobili.

Ad oggi, il costo delle materie prime sembra essersi stabilizzato, pur non essendo possibile escludere ulteriori cambiamenti, in ragione di una situazione internazionale ancora caratterizzata da forte instabilità.

RISCHI CONNESSI ALL'INDEBITAMENTO FINANZIARIO DEL GRUPPO

L'attività del Gruppo è, nel suo complesso, un'attività capital intensive che impone al Gruppo di impegnare nelle fasi iniziali dell'Iniziativa Immobiliare tutte le risorse finanziarie necessarie per lo sviluppo della stessa, e che, eccezion fatta per gli anticipi corrisposti, con i contratti preliminari di acquisto, dai clienti che, in media, rappresentano il 30% del prezzo di acquisto dell'unità immobiliare, porta all'incasso dei corrispettivi residui da parte degli acquirenti, solo alla fine dell'intero processo realizzativo e promozionale dell'Iniziativa Immobiliare.

L'indebitamento finanziario del Gruppo generalmente deriva, quindi, dall'otteni-mento di mutui fondiari concessi ratealmente in base allo stato di avanzamento lavori (i quali sono garantiti da ipoteche sugli immobili stessi), dall'incasso delle somme ricevute dai promissari acquirenti a titolo di caparra confirmatoria e anticipo sul prezzo di compravendita (sulla base di quanto previsto dai contratti preliminari di compravendita) e dalle dilazioni di pagamento che vengono negoziate con i fornitori del Gruppo.

Si evidenzia che alcuni degli accordi relativi all'indebitamento finanziario della Società e del Gruppo prevedono, tra l'altro, covenant finanziari, il rispetto di clausole di change of control e/o altre previsioni che comportano limiti all'utilizzo delle risorse o alla distribuzione di dividendi da parte delle contraenti (in particolare nei contratti sottoscritti dai Veicoli Operativi).

Alcuni contratti di finanziamento sottoscritti dalla capogruppo o dalle altre società del Gruppo prevedono clausole di Cross-Default Interno secondo le quali in caso

di inadempimento di obbligazioni di natura creditizia, finanziaria, nonché di garanzia, o decadenza dal beneficio del termine, risoluzione o recesso per fatto imputabile esclusivamente al soggetto beneficiario contraente relativamente a qualsiasi contratto di finanziamento stipulato, la banca ha diritto di recedere o di risolvere il contratto di finanziamento.

Il mancato rispetto di una qualsiasi delle disposizioni o restrizioni previste dai contratti di finanziamento del Gruppo potrebbe pertanto comportare un evento di default con conseguente diritto del finanziatore di dichiarare, in relazione alla società finanziata, tutti gli importi concessi in prestito come immediatamente dovuti ed esigibili (unitamente agli interessi maturati e non pagati) e a revocare gli eventuali impegni a concedere ulteriori crediti, con conseguenti effetti negativi sostanziali sull'attività, la situazione finanziaria e sui risultati delle operazioni o prospettive del Gruppo.

La capacità del Gruppo di far fronte al proprio indebitamento dipende dai risultati operativi e dalla capacità di generare sufficiente liquidità, fattori che possono dipendere da circostanze anche non prevedibili da parte del Gruppo. Qualora tali circostanze dovessero verificarsi, il Gruppo potrebbe trovarsi in futuro nella posizione di non essere in grado di far fronte al proprio indebitamento, né di portare a termine gli investimenti intrapresi, con possibili effetti negativi sulla situazione economica, patrimoniale e finanziaria della capogruppo e del Gruppo.

Di seguito il dettaglio dei debiti per finanziamenti a medio e lungo termine:

Tipologia finanziamento (Euro/000)

Società Utilizzatrice

Entro un

anno

Oltre un anno entro

1. anni

Oltre 5

anni

Totale debito

Mutuo ipotecario	Abitare In Development 3 S.r.l.	181	1.062	565	1.808
Mutuo fondiario	Abitare In Development 3 S.r.l.	118	693	369	1.180
Mutuo chirografario	Abitare In Development 4 S.r.l.	1.974	2.009	-	3.983
Mutuo fondiario	Abitare In Development 5 S.r.l.	1.121	9.719	3.820	14.660
Finanziamento	Abitare In S.p.A.	663	-	-	663
Finanziamento	Abitare In S.p.A.	465	467	-	932
Finanziamento	Abitare In S.p.A.	870	1.096	-	1.966
Finanziamento	Abitare In S.p.A.	1.030	-	-	1.030
Finanziamento	Abitare In S.p.A.	1.511	-	-	1.511
Finanziamento	Abitare In S.p.A.	1.068	2.912	-	3.980
Finanziamento	Abitare In S.p.A.	1.000	3.492	-	4.492
Finanziamento	Abitare In S.p.A.	1.053	2.609	-	3.662
Mutuo fondiario	Accursio S.r.l.	1.619	7.500	1.256	10.375
Mutuo chirografario	Citynow S.r.l.	410	841	-	1.251
Finanziamento	Deametra Siinq S.r.l.	-	16.352	-	16.352
Finanziamento	Homizy Siiq S.p.A.	263	1.232	-	1.495
Finanziamento	Homizy Siiq S.p.A.	148	1.154	217	1.519
Mutuo chirografario	Hommi S.r.l.	618	3.410	-	4.028
Mutuo chirografario	Housenow S.r.l.	-	4.943	-	4.943
Mutuo fondiario	Lambrate Twin Palace S.r.l.	189	1.498	12.927	14.614

Mutuo chirografario	Mivivi S.r.l.	1.236	2.898	-	4.134
Mutuo fondiario	MyCity S.r.l.	58	-	5.341	5.399
Mutuo fondiario	Porta Naviglio Grande S.r.l.	7.101	-	-	7.101
Mutuo fondiario	Savona 105 S.r.l.	131	10.950	-	11.081
Mutuo fondiario	Smartcity Siinq S.r.l.	33	-	3.964	3.997
Mutuo fondiario	TheUnits S.r.l.	14	150	335	499
Mutuo chirografario	Volaplana S.r.l.	1.268	2.609	-	3.877
TOTALE		24.142	77.596	28.794	130.532

Si segnala che i mutui fondiari concessi dagli istituti di credito ammontano complessivamente a Euro 177.402 migliaia, di cui utilizzati Euro 85.258 migliaia.

RISCHI CONNESSI ALL'ATTIVITÀ DEL GRUPPO

Il Format AbitareIn, il quale include la ricerca delle aree edificabili, la verifica, la gestione e l'ottenimento dei necessari titoli autorizzativi, la compravendita dell'area, la fase di progettazione degli immobili da realizzarsi, nonché la successiva fase di promozione e vendita delle unità immobiliari, si sviluppa su un arco temporale a medio/lungo termine (non inferiore a 4 anni); in considerazione della configurazione di tale modello di business, è possibile che, alla chiusura dell'esercizio contabile di un determinato anno, nessuno dei veicoli operativi, essendo predisposti secondo i principi contabili nazionali emessi dall'Organismo Italiano di Contabilità (OIC), consegua ricavi derivanti dalla cessione di immobili e non ci siano quindi utili distribuibili in favore della capogruppo.

Alla luce di quanto precede, è, quindi, possibile che le previsioni sulla redditività e/o sui tempi di realizzazione non siano in linea con le tempistiche e gli obiettivi preventivati dall'Emittente, con un impatto negativo sull'attività del Gruppo e pregiudizio sulla situazione patrimoniale, economica e finanziaria dello stesso.

RISCHI CONNESSI AL RITARDO NELL'OTTENIMENTO DEI TITOLI AUTORIZZATIVI PER LA REALIZZAZIONE DEI PROGETTI IMMOBILIARI

La costruzione degli immobili sulle aree edificabili (meglio, sulle aree su cui insistono gli immobili da demolire e ricostruire o da recuperare) acquistate dai singoli Veicoli operativi è condizionata all'ottenimento ed al mantenimento dei relativi permessi amministrativi.

In tale contesto, sebbene nella fase di individuazione AbitareIn selezioni solo aree già urbanizzate e già edificate nel pieno rispetto delle autorizzazioni rilasciate in precedenza, è strutturale il rischio che si verifichino ritardi nel rilascio da parte

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Abitare In S.p.A. ha pubblicato questo contenuto il 13 giugno 2025, ed è responsabile delle informazioni in esso contenute. Distribuito da , senza apportare modifiche o alterazioni, il 13 giugno 2025 alle 15:39 UTC.