07/08/2019 - Aedes SIIQ S.p.A.: Il Consiglio di Amministrazione ha approvato la Relazione Semestrale Consolidata al 30 giugno 2019

Comunicato Stampa Press Release

IL CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE DI AEDES SIIQ HA APPROVATO

LA RELAZIONE SEMESTRALE CONSOLIDATA AL 30 GIUGNO 2019

• Ricavi da affitti: €7,7 mln (€7,8 mln) 1 2 in linea con il semestre dell'anno precedente
• Ricavi totali: €8,6 mln (€10,5 mln) in riduzione di €1,9 mln per l'assenza di plusvalenze da vendita (€2,7 mln)
• Costi totali: €8,9 mln (€8,8 mln) in leggero aumento, per minori costi capitalizzati su immobili, nonostante una diminuzione delle G&A
• EBITDA: negativo €0,4 mln (positivo €1,7 mln) in miglioramento escludendo il risultato one off relativo alle vendite del 1° semestre 2018
• Risultato di competenza del gruppo: negativo €7,7 mln (positivo per €3,3 mln) in riduzione dovuta in gran parte al differenziale, pari a €8,0 mln, tra adeguamenti al fair value di investimenti immobiliari negativi nel 2019 vs adeguamenti positivi nel 2018
• Indebitamento finanziario netto: €207,9 mln (€203,8 mln)
• GAV consolidato €452,9 mln (€451,8 mln)
• NNNAV per azione €9,0 (€9,28)

Milano 7 agosto 2019 - Il Consiglio di Amministrazione di Aedes SIIQ S.p.A. (MTA: AED), riunitosi in data odierna, sotto la Presidenza di Carlo A. Puri Negri, ha approvato la Relazione Semestrale consolidata al 30 giugno 2019.

CONTO ECONOMICO CONSOLIDATO AL 30 GIUGNO 2019

I ricavi lordi da affitto si attestano a €7,7 milioni rispetto a €7,8 milioni al 30 giugno 2018 sostanzialmente in linea con il medesimo periodo dell'anno precedente. A parità di perimetro immobiliare (like for like), evidenzia un aumento dei suddetti ricavi pari a circa € 0,6 milioni

I ricavi complessivi al 30 giugno 2019 ammontano a €8,6 milioni, rispetto a €10,5 milioni dell'esercizio precedente. La riduzione è essenzialmente legata al margine da vendita immobili, nullo nel primo semestre 2019, e che risultava positivo per €2,7 milioni al 30 giugno 2018.

I costi diretti esterni si attestano a €3,5 milioni al 30 giugno 2019 rispetto a €4,0 milioni al 30 giugno 2018. La riduzione di €0,5 è principalmente ascrivibile a minori commissioni e provvigioni riferibili alla vendita dell'immobile di Milano Via Agnello e ai contratti di locazione del Serravalle Retail Park sostenuti nel primo semestre 2018.

1. I dati economici e patrimoniali in parentesi si riferiscono al 30 giugno 2018 proforma e al 31 dicembre 2018
2. A seguito della quotazione di Aedes SIIQ S.p.A. in data 28 dicembre 2018, si è perfezionata l'operazione di scissione parziale proporzionale di Restart SIIQ S.p.A. a favore di Aedes SIIQ S.p.A. Conseguentemente, al fine di garantire una maggiore comparabilità, il conto economico comparativo al 30 giugno 2018 è stato proformato, in modo da riflettere retroattivamente gli effetti dell'operazione della scissione come se questa fosse stata eseguita al 1° gennaio 2018.

Il Net Operating Income risulta, per effetto delle voci sopra commentate, positivo per € 5,1 milioni rispetto ai postivi €6,5 milioni del 30 giugno 2018.

I costi diretti totali sono pari a €1,1 milioni evidenziano un incremento di €0,7 milioni rispetto al 30 giugno 2018. Tale incremento è imputabile al costo del personale diretto per €0,15 milioni come conseguenza del potenziamento della struttura organizzativa, e per € 0,57 milioni alla voce costi interni diretti capitalizzati su immobili, che nel primo semestre 2018 includeva maggiori importi derivanti principalmente dalla commessa relativa al Retail Park di Serravalle, terminata nel mese di giugno dello scorso anno.

Le spese generali si attestano a €4,3 milioni rispetto ai €4,4 milioni del 30 giugno 2018, in riduzione di €0,1 milioni.

I Costi totali (Diretti, Esterni e le Spese generali) ammontano a €8,94 mln in leggero aumento rispetto a €8,78 mln al 30 giugno 2018.

L'EBITDA risulta, per effetto delle voci sopra commentate, pari ad un valore negativo di €0,4 milioni rispetto ad un valore positivo di €1,7 milioni al 30 giugno 2018.

Gli Adeguamenti al fair value di investimenti immobiliari, nel corso del primo semestre 2019 hanno registrato adeguamenti negativi netti per €2,5 milioni, rispetto a €5,5 milioni positivi dell'esercizio precedente.

Gli ammortamenti, accantonamenti e svalutazioni non immobiliari al 30 giugno 2019 sono pari a €0,4 milioni, rispetto a €1,2 milioni al 30 giugno 2018. La voce risulta così composta:

• €0,6 milioni di ammortamenti (€ 0,9 milioni nel 2018)
• svalutazioni di crediti commerciali sostanzialmente nulle (€0,3 milioni di rilasci di svalutazioni nel primo semestre 2018);
• €0,1 milioni di rilasci di fondi rischi e oneri (voce nulla nel primo semestre 2018).

I proventi/(oneri) da società collegate e Joint Ventures presentano un saldo positivo di €0,8 milioni, rispetto al saldo positivo di €1,3 milioni al 30 giugno 2018 il decremento è principalmente imputabile alle perdite operative e alla revisione del fair value immobiliare delle attività appartenenti alle società collegate.

L'EBIT è negativo per €2,5 milioni, rispetto a positivi € 7,3 milioni del 2018.

Gli oneri finanziari netti sono negativi per €5,0 milioni, rispetto ai negativi €4,2 milioni del 30 giugno 2018. Nel dettaglio, la voce è composta da:

• proventi finanziari: +€0,2 milioni (+€0,7 milioni al 30 giugno 2018);
• oneri finanziari: -€ 5,2 milioni (-€ 4,9 milioni al 30 giugno 2018); l'incremento è principalmente imputabile agli oneri accessori relativi alla concessione di nuove linee di credito a breve ed al rifinanziamento del debito a breve del Fondo Petrarca.

Il risultato netto di competenza del Gruppo del primo semestre del 2019 evidenzia una perdita di €7,7 milioni rispetto ad un utile di €3,3 milioni al 30 giugno 2018. La riduzione di €11,0 milioni è principalmente ascrivibile al differenziale, pari a €8,0 mln, tra adeguamenti al fair value di investimenti immobiliari negativi nel 2019 vs adeguamenti positivi nel 2018.

STATO PATRIMONIALE CONSOLIDATO AL 30 GIUGNO 2019

Il Capitale investito è pari a € 499,1 milioni ed è finanziato dal patrimonio netto per € 290,2 milioni (58%),

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per €207,9 milioni dall'indebitamento finanziario netto (42%) e da altre passività nette non correnti per € 1,0 milione.

Il CAPITALE INVESTITO risulta composto da:

Capitale Fisso pari a €513,0 milioni ed è principalmente composto da:

• investimenti immobiliari e altre immobilizzazioni materiali per € 445,9 milioni;
• capitale investito in partecipazioni collegate e joint ventures per €64,2 milioni;
• diritti d'uso per €2,9 milioni per effetto dell'applicazione dell'IFRS16.

Capitale circolante netto è negativo per €13,9 milioni, ed è composto da:

• rimanenze per €8,6 milioni;
• crediti commerciali e altri crediti per € 10,4 milioni;
• debiti commerciali e altri debiti per €32,9 milioni. Tale voce include, tra l'altro, €2,1 milioni relativi al debito per la caparra versata dall'acquirente dell'immobile di Milano Via Roncaglia. In tale voce è anche incluso il conguaglio, derivante dalla scissione, a favore di Restart SIIQ SPA, pari a circa €2,3 milioni.

Al 30 giugno 2019 non risultano posizioni debitorie di natura finanziaria, tributaria, previdenziale e verso dipendenti scadute o non pagate oltre i termini applicabili. Quanto ai debiti commerciali e altri debiti, il Gruppo Aedes registrava scaduti per €9,3 milioni, per i quali non sussistono controversie o iniziative giudiziali, né sospensione di rapporti di fornitura.

Il patrimonio netto consolidato, interamente di competenza del Gruppo, è pari a €290,2 milioni (€298,3 milioni al 31 dicembre 2018). La variazione deriva per €7,7 milioni dalla perdita del periodo, per €0,3 milioni alla variazione della riserva per valutazione a fair value degli strumenti finanziari derivati considerati di copertura e per €0,1 milioni a perdite attuariali.

L'indebitamento finanziario netto passa da €203,8 milioni al 31 dicembre 2018 a €207,9 milioni al 30 giugno 2019 e si compone di debiti lordi per € 212,9 milioni, passività derivante da lease per €3,0 milioni e depositi bancari pari a €8,0 milioni. Tale incremento è dovuto principalmente all'effetto netto dei nuovi finanziamenti sottoscritti al netto dei rimborsi e degli ammortamenti di periodo, oltre agli effetti dell'IFRS16 (€3,0 mln)

La percentuale di indebitamento lordo a tasso variabile è pari a 42,2% dell'esposizione finanziaria complessiva di Gruppo e la durata media del debito lordo finanziario (duration) è di 1,63 anni.

Al 30 giugno 2019 non sono presenti covenant finanziari o altre clausole dei contratti di finanziamento non rispettati.

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PORTAFOGLIO DI GRUPPO

Al 30 giugno 2019 il GAV (Gross Asset Value) consolidato pari a € 452,9 milioni, il GAV totale - inclusa la quota di competenza di immobili posseduti da partecipate non di controllo e da fondi immobiliari - è pari a € 551,6 milioni.

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PORTAFOGLIO "A REDDITO" - RENTED ASSETS

Al 30 giugno 2019 il pro-quota del Gruppo degli Immobili a reddito a valore di mercato è pari a €380,4 milioni, di cui il 79,5% posseduto direttamente o tramite società e fondi rientranti nel perimetro di consolidamento e il 20,5% mediante joint ventures e altri fondi immobiliari.

La composizione per destinazione d'uso evidenzia per il 60,3% immobili Retail, per il 36,7% immobili Office e per il restante 3,0% immobili c.d. Other Uses.

La leva finanziaria sugli Immobili a reddito è in media pari a 39,7%, in linea con i target fissati dal Gruppo per investimenti core del modello SIIQ.

PORTAFOGLIO "A REDDITO" - DEVELOPMENT FOR RENT

Al 30 giugno 2019 il pro-quota del Gruppo del portafoglio a reddito denominato Development for Rent, pari a € 162,2 milioni, di cui il 87,1% posseduto direttamente o tramite società e fondi rientranti nel perimetro di consolidamento e il 12,9% mediante joint ventures, ed è costituito da aree di sviluppo, a prevalente destinazione commerciale, delle quali si prevede lo sviluppo a breve medio termine e la successiva messa a reddito.

Nel corso dell'anno sono proseguite le attività di sviluppo a Caselle Torinese (TO) del progetto COM "Caselle Open Mall" che hanno portato alla conclusione dell'iter amministrativo propedeutico al rilascio dei Permessi di Costruire, che sono ritirabili, previa corresponsione al Comune degli oneri dovuti.

La leva finanziaria è mediamente più bassa rispetto al resto del portafoglio, e si attesta al 13,0%.

PORTAFOGLIO "DA VENDERE" - ASSET TO BE SOLD

Il valore consolidato del portafoglio da vendere, di cui si prevede la vendita durante il periodo di Piano, è pari a € 9,0 milioni. La leva finanziaria si attesta al 30 giugno 2019 al 15% in media.

AREA SERVIZI

Il Gruppo Aedes ha deciso di concentrarsi in attività finalizzate solo agli investimenti del Gruppo attraverso la Praga RES (nata dalla fusione di Praga Service Real Estate in Praga Construction) operativa nell'organizzazione e sviluppo di master plan, nel project e construction management, nella redazione e verifica di PEC e Convenzioni, nel coordinamento e sviluppo dei permessi di costruire, nella gestione delle autorizzazioni commerciali e verifica ambientale, nella direzione tecnica/tenant coordinator, e nel facility management, prevalentemente infragruppo.

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NET ASSET VALUE

L'EPRA NNNAV del Gruppo Aedes al 30 giugno 2019 è pari a €288,2 milioni, ivi incluso il pro quota di patrimonio detenuto tramite joint ventures, fondi immobiliari e società collegate che è stato valutato sulla base del patrimonio netto, tenendo in considerazione il valore di mercato degli immobili da queste posseduti.

Di seguito si dettaglia il NAV e il NNNAV di competenza del Gruppo Aedes:

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PRINCIPALI FATTI DI RILIEVO AVVENUTI DURANTE IL PRIMO SEMESTRE 2019

28 febbraio 2019 Sator Immobiliare SGR S.p.A., società di gestione del Fondo Immobiliare Petrarca - Fondo di cui Aedes SIIQ ha la titolarità del 100% delle quote - ha firmato il contratto preliminare di vendita dell'immobile ubicato a Milano in Via Roncaglia 12-14, con un primario investitore istituzionale. Il prezzo di vendita di Via Roncaglia, immobile con destinazione d'uso direzionale e una GLA di oltre 8.214 metri quadrati, sarà pari a € 21,7 milioni.

25 marzo 2019 Aedes SIIQ S.p.A. rende noto di aver ricevuto, dal socio di maggioranza Augusto S.p.A. ("Augusto"), detentore di una partecipazione complessiva pari al 51,28% del capitale sociale di Aedes SIIQ S.p.A., una comunicazione inviatagli da Arepo AD S.à r.l. ("Arepo"), società di diritto lussemburghese, titolare di una partecipazione pari al 30,08% del capitale sociale di Augusto, avente ad oggetto l'intenzione di avviare, a partire dal 3 dicembre 2019, prima data utile ai sensi dello statuto di Augusto, la procedura di vendita forzata del 100% del capitale sociale di Augusto e/o del 100% delle partecipazioni detenute da Augusto in Aedes SIIQ S.p.A. e in Restart SIIQ S.p.A..

8 aprile 2019 Aedes SIIQ S.p.A. comunica i dati del Triplo Net Asset Value (NNNAV) EPRA e gli Indici di Performance EPRA al 31 dicembre 2018. L'EPRA NNNAV del Gruppo Aedes a fine 2018 è pari a € 297,2 milioni, ivi incluso il pro quota di patrimonio detenuto tramite joint ventures, fondi immobiliari e società collegate che è stato valutato sulla base del patrimonio netto, tenendo in considerazione il valore di mercato degli immobili da queste posseduti. Si evidenzia che a fronte di un NNNAV per azione di € 9,28 e di un NAV per azione di € 9,35, il prezzo del titolo Aedes SIIQ continua ad avere un considerevole sconto.

30 aprile 2019 L'Assemblea Ordinaria degli azionisti di Aedes SIIQ ha deliberato di autorizzare il Consiglio di Amministrazione all'acquisto e disposizione di azioni proprie, fino ad un massimo pari al 10% del capitale sociale e per il periodo di 18 mesi dalla delibera assembleare.

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