07/04/2025 - Aedes Società Anonima Ligure per Imprese e Costruzioni p.A.: Relazione Finanziaria Annuale al 31 dicembre 2024 (formato PDF)

RELAZIONE FINANZIARIA ANNUALE

AL 31 DICEMBRE 2024

119°

ESERCIZIO

Profilo societario al 31 dicembre 2024

1. PROFILO SOCIETARIO

1.1 Lettera agli Azionisti

Signori Azionisti,

l'esercizio 2024 è stato caratterizzato dall'avvicendamento tra il socio di controllo Augusto S.p.A. e l'Istituto Ligure Mobiliare S.p.A. il quale, in data 21 febbraio 2024, ha acquistato n. 9.600.000 azioni, rappresentative del 29,98% del capitale sociale di Aedes S.p.A., quota sufficiente a consentirgli di esercitare il controllo di fatto.

In occasione dell'approvazione del bilancio dell'esercizio 2023, l'Assemblea ordinaria ha provveduto a nominare un nuovo Consiglio di Amministrazione, organizzato secondo il sistema monistico previsto dagli art. 2409-sexiesdecies e seguenti del Codice civile, il quale ha immediatamente operato per dare nuovo impulso all'attività caratteristica con l'approvazione nel mese di settembre di un nuovo Piano Industriale, l'implementazione del quale prevedeva un significativo aumento del capitale sociale.

Nonostante l'impegno profuso nel cercare di convincere le minorities ad aderire al progetto, la proposta di conferire una delega al Consiglio di amministrazione per l'operazione sul capitale, portata all'attenzione dell'Assemblea straordinaria del 18 dicembre 2024 non ha raggiunto il quorum deliberativo dei due terzi dei voti presenti. Ciò ha determinato la persistente situazione di stallo che tuttora affligge la Società in quanto le scarse risorse finanziarie disponibili non le consentono di promuovere significative iniziative di sviluppo e sono appena sufficienti a garantire la continuità aziendale nel breve e medio periodo.

Le perdite che l'esercizio appena concluso ha dovuto registrare sono determinate da un lato dall'assenza di ricavi e dall'altro dai costi di esercizio, in larga misura incomprimibili, dovuti allo status di società quotata.

Persiste, pertanto, la necessità di dotare il Gruppo delle risorse finanziarie sufficienti che le consentano di promuovere gli investimenti necessari per rimettere in moto la macchina aziendale con l'obiettivo di raggiungere almeno in prima battuta, il break event point economico e finanziario. Anche il ricorso all'indebitamento non risulta agevole finché la Società non sarà in grado di dimostrare di riuscire a ripagare la fiducia dei finanziatori.

Ciò nonostante, gli amministratori hanno cercato di gestire al meglio l'esistente, cercando di ridurre per quanto possibile i costi (il solo trasferimento della sede da Milano a Genova ha generato risparmi di oltre centomila euro annui) e di promuovere una prima operazione di investimento con il contributo della Controllante Istituto Ligure Mobiliare S.p.A..

Il 13 febbraio 2025 è stato acquistato un intero edificio direzionale a Genova con un investimento di quattro milioni e ottocento mila euro, dei quali tre milioni mutuati da Deutsche Bank, locato a tenants prestigiosi e affidabili la cui redditività supera l'11%.

Il Presidente

L'Amministratore Delegato

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1.2 Cariche sociali

Consiglio di Amministrazione

Federico Strada	Giorgio Ferrari	Elena Ripamonti	Serena del Lungo
Presidente	Amministratore	Consigliere	Consigliere
	Delegato
(2)	(1)		(2) (3)

Marco Pedretti	Lucia Tacchino	Marco Andrea
		Centore
Consigliere,	Consigliere,	Consigliere,
Presidente del	Componente del	Componente del
comitato per il	comitato per il	comitato per il
controllo sulla	controllo sulla	controllo sulla
gestione	gestione	gestione
(2)	(2) (4)	(2) (4)

1. Amministratore Incaricato del sistema di controllo interno e di gestione dei rischi e Vicepresidente
2. Amministratore indipendente ai sensi dell'art. 148, comma 3, TUF, art. 16 del Regolamento Mercati e art. 2 del Codice di Corporate Governance
3. Presidente del Comitato Governance e Parti Correlate
4. Membro del Comitato Governance e Parti Correlate

Società di Revisione

EY S.p.A

L'Assemblea dei Soci del 27 aprile 2023 ha conferito l'incarico di revisione legale dei conti della Società, ai sensi del Reg. UE n.

537/2014 e del D. Lgs. 27 gennaio 2010 n. 39, alla società EY S.p.A., per il novennio 2024-2032.

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1.3 Assetto azionario di riferimento

Alla data del 31 dicembre 2024 il capitale sociale di Aedes S.p.A. ammonta ad Euro 5.005.283,79, interamente sottoscritto e versato, suddiviso in n. 32.013.068 azioni ordinarie prive di valore nominale.

Si riporta di seguito l'elenco degli Azionisti che, alla data del 31 dicembre 2024, sulla base delle comunicazioni pervenute ai sensi dell'art. 120 del D.Lgs n. 58/1998 e del libro Soci aggiornato, nonché delle altre informazioni a disposizione della Società alla suddetta data, risultano detenere partecipazioni in misura superiore al 5 (cinque) per cento del capitale sociale sottoscritto1.

Dichiarante	Azionista diretto	% sul capitale sociale
La Rondine società semplice	Istituto Ligure Mobiliare S.p.A.	29,98%
Navig Sas di Giorgio Zaffaroni	Navig Sas di Giorgio Zaffaroni	12,49%
Stella d'Atri	Stella d'Atri	5,27%

Si precisa che, in data 5 luglio 2024 è venuto a naturale scadenza l'Aumento Warrant 2014 - 2024. Pertanto, i Warrant residui non esercitati entro tale data (pari a n. 85.971.750 Warrant) sono stati definitivamente annullati e devono essere considerati privi di effetto.

Azioni proprie

Al 31 dicembre 2024 Aedes deteneva n. 2.183 azioni proprie, e tale numero è rimasto invariato alla data di approvazione della presente Relazione. Si precisa che, in occasione dell'Assemblea Ordinaria e Straordinaria di Aedes del 27 maggio 2024, è stata rinnovata l'autorizzazione all'acquisto e alla disposizione di azioni proprie (previa revoca della precedente autorizzazione deliberata il 27 aprile 2023).

• Tenuto conto della qualifica di PMI dell'Emittente ai sensi dell'art. 1, comma 1, lett. w-quater. 1, del TUF.

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2. RELAZIONE SULLA GESTIONE

2.1 Indicatori di Performance

• Highlights economico-finanziari2

EBITDA	EBIT	RISULTATO	PATRIMONIO	PFN
NETTO	NETTO
(1.295)	(1.448)	(1.540)	(1.679)	(1.482)	(1.580)	6.328	7.816	2.619	4.392

2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023

• Dati relativi alla performance di mercato

IL TITOLO AEDES IN BORSA

Il titolo Aedes (EXM: AEDES) nel corso dell'esercizio ha subito una continua e graduale discesa fino a toccare il picco minimo il 2 maggio, toccando € 0,111 ad azione. Successivamente, per motivi esogeni alla società, il prezzo ha ritracciato in corrispondenza dell'assemblea del 27 maggio. Il titolo ha toccato il suo picco massimo il 19 giugno per poi tornare a scendere gradualmente fino ad € 0,162, prezzo del 30 dicembre.

Il valore medio del titolo è rimasto al di sotto del valore del NAV per azione pari a € 0,20 al 30 giugno 2024.

Di seguito si riportano i dati principali e l'andamento dei prezzi del titolo Aedes:

Prezzo al 29 dicembre 2023	€ 0,215	Prezzo Max (19 giugno 2024)	€ 0,256
Prezzo al 30 dicembre 2024	€ 0,162	Prezzo Min (02 maggio 2024)	€ 0,111
Variazione annua	(24,65%)	Prezzo Medio YTD	€ 0,182

La capitalizzazione di Borsa al 30 dicembre 2024: 5,186 milioni di Euro.

(Fonte: Borsa Italiana)

• Dati in migliaia di Euro.

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2.2 Net Asset Value

Il NAV del Gruppo Aedes al 31 dicembre 2024 è pari a 6.375 migliaia di Euro.

Di seguito si dettaglia il NAV di competenza del Gruppo Aedes:

(Euro/000)	31/12/2024	31/12/2023
Patrimonio netto di competenza del Gruppo	6.328	7.816
Rivalutazione di rimanenze	47	2
NAV	6.375	7.818
Azioni in circolazione	32.013.068	32.009.618
NAV per share	0,1991	0,2442

Il NAV non comprende la valorizzazione delle perdite fiscali pregresse del Gruppo pari a circa 236 milioni di Euro (non stanziate in bilancio in quanto non sussistono per il momento i presupposti per la loro iscrizione).

La Società ha in essere un contratto con CDR Communication per le attività di investor relation, con la finalità di incrementare la visibilità del titolo.

2.3 Valutazioni immobiliari

Si segnala che, anche con riferimento alla Raccomandazione CONSOB n. DIE/0061944 del 18 luglio 2013, per la redazione del Bilancio consolidato al 31 dicembre 2024 e per la valutazione del portafoglio immobiliare, il Gruppo si è avvalso di Rina Prime Value Services S.p.A. quale esperto indipendente al fine di effettuare le perizie del portafoglio immobiliare a supporto degli Amministratori nelle loro valutazioni. Rina Prime Value Services S.p.A. è stato nominato con delibera del Consiglio di Amministrazione in data 12 giugno 2024, per il quadriennio 2024-2027. Gli incarichi di valutazione vengono conferiti sulla base di corrispettivi fissi.

Dopo la forte spinta rilevata del quarto trimestre 2023, caratterizzato da un elevato numero di transazioni e da un volume di investimenti, ritornati in linea con la media degli ultimi cinque anni, il primo semestre 2024 continua a mostrare segnali di progressiva stabilizzazione. La positiva performance in termini di capitali investiti appare però legata a una stretta cerchia di deal di dimensioni medio grandi, mentre il numero complessivo di transazioni registrate evidenzia il persistere di una fase di minore attività da parte degli investitori, in attesa di una auspicata nuova fase meno restrittiva della politica monetaria, già parzialmente anticipata dai mercati.

Nel secondo semestre del 2024, il mercato ha mostrato segnali di ripresa, con un incremento delle transazioni e degli investimenti in vari segmenti. Le compravendite di immobili non residenziali sono aumentate rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente, con il settore Retail e l'Ospitalità come principali destinatari degli investimenti.

L'attenzione alle problematiche ecologiche ha contribuito a focalizzare l'attenzione degli investitori sui temi della sostenibilità, generando un progressivo cambio di prospettiva. Nei progetti di sviluppo immobiliare risulterà dunque sempre importante considerare il potenziale impatto degli edifici sull'ambiente in relazione all'utilizzo delle risorse idriche ed energetiche, alla produzione di anidride carbonica e al ciclo di vita dei materiali, nonché il potenziale impatto sociale in relazione alla qualità della vita e dell'ambiente e in particolare al benessere

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degli utilizzatori e della comunità urbana che usufruiscono degli spazi pubblici generati dalle operazioni immobiliari.

Al termine del processo di valutazione del portafoglio al 31 dicembre 2024, analizzati i contenuti dei rapporti predisposti dagli esperti indipendenti, la Società ne ha adottato, nella riunione del Consiglio di Amministrazione del 27 febbraio 2025, i relativi risultati.

• Valutazioni dei periti indipendenti

Nell'effettuare le proprie analisi gli esperti indipendenti hanno adottato metodi e principi internazionalmente accettati, ricorrendo tuttavia all'utilizzo di criteri valutativi differenti a seconda della tipologia dell'asset analizzato. Tali criteri possono sostanzialmente essere riassunti come segue:

• il metodo comparativo (MCA - Market Comparison Approach)

Il procedimento comparativo giunge alla stima del bene mediante comparazione con immobili recentemente compravenduti o attualmente offerti in vendita sul mercato, comparabili sotto il profilo tipologico, edilizio e localizzazione. Il valore del bene immobile viene quindi ad essere determinato tenendo conto dei prezzi di vendita o dei canoni di locazione, risultanti da un'approfondita indagine di mercato, a cui vengono applicati specifici fattori di rettifica ritenuti adeguati in relazione alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene oggetto di valutazione oltre ad ogni altro fattore ritenuto pertinente.

• il metodo della trasformazione con DCF

Questo metodo viene utilizzato nel caso di beni suscettibili di trasformazione o attualmente in trasformazione. Il valore che si individua è dato dalla differenza tra il più probabile valore di mercato del bene trasformato e la sommatoria di tutti i più probabili costi dei fattori che intervengono nella trasformazione del bene stesso. Il metodo della trasformazione viene utilizzato spesso per esprimere giudizi di convenienza economica relativi a interventi di recupero del patrimonio esistente, ma si presta ad essere impiegato anche come giudizio estimativo mirato a prevedere un valore di stima valido per la generalità degli operatori di mercato.

Questa metodologia estimativa si basa sull'attualizzazione, alla data della valutazione, dei flussi di cassa generati dall'operazione immobiliare (sviluppo immobiliare) nell'arco di tempo corrispondente alla sua durata, convertendo i flussi di cassa imputati al momento del loro generarsi nel valore attuale netto (VAN) o Net Present Value (NPV) dell'operazione immobiliare tramite una procedura di sconto finanziario. Anche in questo caso il modello simula le assunzioni di un tipico investitore, che mira a ricevere un soddisfacente ritorno economico dell'investimento.

In particolare, il modello si articola in uno schema di flussi di cassa con entrate (ricavi) ed uscite (costi) relativi al progetto immobiliare di trasformazione. Tra le uscite sono previsti costi per la costruzione, demolizione, urbanizzazione, progettazione, direzione lavori e altri costi; tra le entrate sono previste le vendite effettuate per ciascun settore di destinazione d'uso (residenziale, industriale, artigianale, commerciale, terziario e dei servizi). Il modello finanziario non considera l'IVA e l'imposizione fiscale.

Aedes persegue la massima trasparenza nella selezione e rinnovo dei periti incaricati, nonché nelle diverse fasi del processo valutativo. Il personale interno verifica la coerenza e la corretta applicazione dei criteri di valutazione utilizzati dall'esperto, assicurandosi che la metodologia

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utilizzata sia coerente con la prassi comunemente accettata. In presenza di discordanze rilevanti, in grado di alterare in maniera significativa la valutazione, vengono effettuati i necessari controlli, anche in contradditorio con gli esperti.

La selezione del valutatore indipendente viene effettuata sulla base dell'analisi delle professionalità, della natura dell'incarico, e delle specificità del portafoglio immobiliare oggetto di valutazione. Nella selezione degli esperti viene inoltre tenuta in considerazione la presenza di eventuali conflitti di interesse, al fine di accertare se l'indipendenza degli stessi esperti possa risultare affievolita.

La Società adotta un criterio di alternanza nella scelta degli esperti indipendenti, finalizzato a garantire una più obiettiva e indipendente valutazione del patrimonio immobiliare.

• Patrimonio di proprietà

Il portafoglio immobiliare posseduto dal Gruppo Aedes è rappresentato prevalentemente da asset "Trading" destinati alla cessione nel breve e medio termine. All'interno di tale categoria, si distinguono i seguenti segmenti:

1. "Trading assets": in cui rientrano immobili già esistenti di cui si prevede la vendita in blocco o frazionata;
2. "Trading lands": in cui rientrano aree e terreni edificabili per i quali si prevede la cessione in qualunque fase del ciclo produttivo, dallo status di terreno agricolo sino agli avvenuti ottenimenti di autorizzazioni e permessi di vario genere, anche mediante attività di sviluppo degli stessi finalizzati alla successiva dismissione.

La Società detiene gli investimenti immobiliari prevalentemente mediante società controllate e rientranti nel perimetro del Gruppo.

Si riporta di seguito una rappresentazione al 31 dicembre 2024 del patrimonio immobiliare consolidato di proprietà del Gruppo per tipologia e destinazione d'uso, come da relazione di stima dell'Esperto indipendente Rina Prime Value S.p.A.:

		% on		LTV	NAV	% on
(Euro/000)	GAV	total	DEBT	Ratio	immobili	total
Residential	96	4,13%	-	-	96	4,13%
Other (not residential)	647	27,85%	-	-	647	27,85%
Trading assets	743	31,98%	-	-	743	31,98%
Residential	1.110	47,78%	-	-	1.110	47,78%
Logistic	470	20,23%	-	-	470	20,23%
Trading lands	1.580	68,02%	-	-	1.580	68,02%
TOT PORTAFOGLIO CONSOLIDATO	2.323	100,00%	-	-	2.323	100,00%

Il Portafoglio immobiliare è composto per il 31,98% da "Trading Assets" e per il 68,02% da "Trading Lands". Il portafoglio immobiliare è localizzato interamente nel Nord Italia. La composizione per destinazione d'uso evidenzia per il 51,92% immobili a destinazione Residential, per il 27,85% immobili not residential e per il restante 20,23% immobili Logistic.

Al 31 dicembre 2024 il patrimonio immobiliare di proprietà del Gruppo Aedes si è attestato a un valore di mercato pari a 2.323 migliaia di Euro, rispetto al valore al 31 dicembre 2023 pari a 2.415 migliaia di Euro.

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