164° Esercizio
Relazione finanziaria semestrale al 30 giugno 2025
(Approvata dal Consiglio di Amministrazione del 26 settembre 2025)
Indice
Struttura del Gruppo pag. 3
Organi di amministrazione e controllo pag. 4
|
Relazione intermedia sulla gestione del Gruppo Bastogi |
pag. |
5 |
|
Premessa |
pag. |
5 |
|
Dati sintetici consolidati |
pag. |
8 |
|
Settori operativi |
pag. |
10 |
|
Indicatori Alternativi di Performance |
pag. |
15 |
|
Principali rischi e incertezze cui il Gruppo Bastogi è esposto |
pag. |
17 |
|
Fatti di rilievo del periodo |
pag. |
18 |
|
Eventi successivi al 30 giugno 2025 |
pag. |
19 |
|
Evoluzione prevedibile della gestione |
pag. |
19 |
|
Rapporti infragruppo e con parti correlate |
Pag. |
20 |
|
Cenni generali sui principali contenziosi Bilancio consolidato semestrale abbreviato al 30 giugno 2025 |
pag. |
20 |
|
Conto economico consolidato |
pag. |
32 |
|
Conto economico complessivo consolidato |
pag. |
33 |
|
Situazione patrimoniale e finanziaria consolidata |
pag. |
34 |
|
Variazioni nei conti di patrimonio netto consolidato |
pag. |
36 |
|
Rendiconto finanziario consolidato |
pag. |
37 |
|
Note esplicative |
pag. |
39 |
|
Allegato 1 - Patrimonio Immobiliare |
pag. |
82 |
|
Attestazione ai sensi dell'art. 154 bis del D. Lgs. 58/98 |
pag. |
83 |
|
Relazione della Società di Revisione |
pag. |
84 |
Struttura del gruppo
ORGANI DI AMMINISTRAZIONE E CONTROLLO
CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE
Presidente Marco Cabassi
Vice Presidente Giulio Ferrari
Amministratore Delegato Andrea Raschi
Consiglieri
Benedetta Azario
Maria Adelaide Marchesoni Anna Elisabet Nyquist Rebeca Gómez Tafalla
COLLEGIO SINDACALE
Presidente Roberto Castoldi
Sindaci effettivi Ambrogio Brambilla Valentina Consonni
Sindaci supplenti Elena Margherita Barbiano di Belgiojoso* Riccardo Lambri
* Nomina con delibera assembleare del 22 maggio 2025
SOCIETA' DI REVISIONE
Deloitte & Touche SpA
Disclaimer
La presente Relazione finanziaria semestrale, e in particolare le Sezioni intitolate "Evoluzione prevedibile della gestione" e "Principali rischi e incertezze cui il Gruppo Bastogi è esposto", contengono informazioni previsionali ("forward-looking statements"). Queste informazioni sono basate sulle attuali aspettative e proiezioni del Gruppo relativamente ad eventi futuri e, per loro natura, sono soggette ad una componente intrinseca di rischiosità ed incertezza. Si riferiscono ad eventi e dipendono da circostanze che possono, o non possono, accadere o verificarsi in futuro. I risultati effettivi potrebbero differire da quelli contenuti in dette dichiarazioni a causa di una molteplicità di fattori, quali la volatilità dei mercati del capitale e finanziari, variazioni nelle condizioni macroeconomiche e nella crescita economica ed altre variazioni delle condizioni di business, mutamenti della normativa e del contesto istituzionale e molti altri fattori, tra cui le possibili evoluzioni dei conflitti in Ucraina e in Medio-Oriente e le problematiche derivanti dall'inasprimento della politica commerciale statunitense, la maggioranza dei quali è al di fuori del controllo del Gruppo.
RELAZIONE INTERMEDIA SULLA GESTIONE DEL GRUPPO BASTOGI
Premessa
La presente Relazione finanziaria semestrale al 30 giugno 2025 (nel seguito "Relazione semestrale") è stata redatta in osservanza dell'art. 154 ter del D. Lgs. 58/1998 e successive modifiche, nonché del Regolamento emittenti emanato dalla CONSOB, e pertanto non comprende tutte le informazioni integrative richieste nel bilancio annuale e deve essere letta congiuntamente con il bilancio consolidato del Gruppo al 31 dicembre 2024.
La presente Relazione semestrale include il bilancio consolidato semestrale abbreviato al 30 giugno 2025, predisposto in conformità allo IAS 34 "Bilanci intermedi", concernente l'informativa finanziaria infrannuale. Il bilancio consolidato semestrale abbreviato al 30 giugno 2025 è stato redatto in forma "abbreviata" e deve pertanto essere letto congiuntamente con il bilancio consolidato del Gruppo Bastogi per l'esercizio chiuso al 31 dicembre 2024, predisposto in conformità ai principi contabili internazionali IFRS emessi dall'International Accounting Standards Board (IASB) e omologati dalla Comunità Europea ai sensi del regolamento n. 1606/2002, fatto salvo quanto eventualmente descritto nel successivo paragrafo delle note descrittive "Principi Contabili, emendamenti ed Interpretazioni IFRS omologati dall'Unione Europea, non ancora obbligatoriamente applicabili e non adottati in via anticipata dal gruppo al 30 giugno 2025". Con "IFRS" si intendono anche gli International Accounting Standards (IAS) tuttora in vigore, nonché tutti i documenti interpretativi emessi dall'International Financial Reporting Interpretations Committee ("IFRIC").
Andamento economico e gestionale del Gruppo Bastogi al 30 giugno 2025
Andamento gestionale del Gruppo Bastogi nel primo semestre del 2025
Nel corso del primo semestre 2025 le attività del Gruppo nell'ambito dei diversi settori di attività sono proseguite in linea con le attese ad eccezione del comparto dell'intrattenimento nel quale i risultati sono stati decisamente superiori alle aspettative.
Nel corso del periodo in esame il settore dell'intrattenimento ha evidenziato un incremento dei ricavi delle vendite di 0,7 milioni di euro rispetto al 30 giugno 2024 (escludendo i ricavi della controllata All Events al 30 giugno 2024, che ha di fatto terminato l'attività a fine 2024, l'incremento dei ricavi delle vendite è pari a 2,4 milioni di euro), il margine operativo lordo è aumentato di 1,4 milioni di euro rispetto al corrispondente periodo dell'esercizio precedente.
Nel comparto immobiliare sono proseguite le attività finalizzate alla realizzazione dei progetti immobiliari in portafoglio.
Con riferimento al comparto Sud dell'area di Rozzano di proprietà della controllata Infrafin, nel mese di gennaio 2025 è terminato il periodo di esclusiva con F.C.
Internazionale Milano S.p.A per la verifica della fattibilità di realizzare uno stadio e alcune funzioni accessorie. Successivamente è stato concesso un nuovo diritto di esclusiva, terminato il 31 marzo 2025, a un primario operatore internazionale, interessato a realizzare sull'area un grande complesso terziario digitale. Allo stato attuale Infrafin sta interloquendo con nuovi operatori interessati allo sviluppo sull'area del complesso terziario digitale, e dunque proseguendo con le attività già avviate relativamente alla richiesta di connessione elettrica e all'elaborazione della documentazione necessaria per le procedure urbanistiche e ambientali.
Per quanto riguarda l'area Nord del comparto, il 22 luglio 2025 Infrafin ha ritirato il Piano Integrato di Intervento, e dunque allo stato attuale l'area rimane in attesa di progettazione secondo le previsioni del PGT.
Per quanto riguarda il progetto di Milanofiori Nord sono invece proseguite nel corso del periodo in esame le valutazioni circa lo sviluppo dei residui 14.000 mq circa di edificabilità.
Sempre nell'ambito del comparto immobiliare, sulla base di una sentenza della Corte d'Appello del 29 ottobre 2024, il 28 marzo 2025 la controllata L'Orologio, proprietaria di un immobile in via Watteau a Milano occupato abusivamente dal centro sociale Leoncavallo, ha incassato l'importo di 3,2 milioni di euro a titolo di risarcimento del danno (3 milioni di euro oltre interessi e rimborsi spese), riconosciutole dalla Corte d'appello di Milano con valutazione equitativa, in conseguenza della prolungata inerzia della pubblica amministrazione nel concedere l'ausilio della forza pubblica agli ufficiali giudiziari richiesti di mettere in esecuzione la sentenza di condanna degli occupanti a rilasciare l'immobile. Gli effetti economici di tale risarcimento sono stati rilevati nel secondo trimestre dell'anno in quanto le statuizioni della Corte d'appello sono divenute definitive (passate in giudicato) il 29 aprile 2025, anche considerata la difficoltà di impugnare in sede di legittimità la valutazione equitativa del danno, pur ritenuta non condivisibile. Infine, il 21 agosto 2025 le forze dell'ordine hanno eseguito lo sgombero del centro sociale Leoncavallo occupante l'immobile che, alla data della presente relazione, è pertanto rientrato nella disponibilità del Gruppo.
Nell'ambito del settore Arte e Cultura, nel corso del primo semestre 2025 le diverse attività hanno evidenziato complessivamente una performance operativa positiva in miglioramento.
Per quanto riguardale altre attività ed in particolare quella Alberghiera, in linea con i piani aziendali sono proseguite le attività gestionali che hanno consuntivato una crescita dei ricavi e un corrispondente miglioramento della marginalità operativa.
Da un punto di vista finanziario, sono proseguite nel corso del semestre in esame le attività finalizzate al mantenimento e al consolidamento dell'equilibrio finanziario di Gruppo. In particolare, nel corso del mese di marzo 2025 la controllata Brioschi Sviluppo Immobiliare ha sottoscritto un nuovo mutuo ipotecario di 2,25 milioni di euro a valere su una porzione dell'immobile di Latina.
Inoltre, nel mese di luglio 2025, a seguito della restituzione della fideiussione bancaria rilasciata dal Banco BPM nell'interesse di Brioschi Sviluppo Immobiliare all'acquirente del complesso immobiliare di via Darwin a Milano è stato svincolato un importo di 1,6 milioni di euro.
Da un punto di vista economico, il margine operativo lordo consolidato al 30 giugno 2025 è pari a 9,1 milioni di euro rispetto a 8,9 milioni di euro al 30 giugno 2024. Il miglioramento è principalmente attribuibile al positivo andamento del settore dell'intrattenimento, che ha incrementato il margine operativo lordo di 1,4 milioni di euro, mentre il comparto
immobiliare ha registrato una riduzione del margine operativo di 1,1 milioni di euro - al netto delle componenti positive non ricorrenti pari a 3,2 milioni di euro - per effetto dei minori ricavi derivanti dai diritti di esclusiva dell'area di Rozzano e di alcuni proventi derivanti dal rilascio di accantonamenti pregressi contabilizzati nel primo semestre del 2024. Il costo per ammortamenti e svalutazioni si riduce di 1,3 milioni di euro, passando da 4,3 milioni al 30 giugno 2024 a 3 milioni di euro al 30 giugno 2025, principalmente per effetto del completamento del processo di ammortamento di alcuni impianti a Milanofiori Nord e del diritto d'uso derivante dal contratto di concessione del Palazzo dello Sport di Roma.
La gestione finanziaria registra un risultato negativo di 3,4 milioni di euro rispetto a 3,5 milioni di euro al 30 giugno 2024.
Il risultato da interessenze nelle partecipate, positivo per 0,5 milioni di euro rispetto a 0,6 milioni di euro al 30 giugno 2024, riflette principalmente gli effetti economici della valutazione della partecipazione nel Fondo Fleurs.
I proventi non ricorrenti, pari a 3,2 milioni di euro, sono relativi all'importo riconosciuto alla controllata L'Orologio a titolo di risarcimento del danno per il mancato sgombero dell'immobile di via Watteau a Milano.
Il risultato complessivo di periodo di pertinenza del Gruppo, al netto di imposte di competenza per 1,5 milioni di euro, è dunque positivo di 4,7 milioni di euro rispetto a 2,2 milioni di euro al 30 giugno 2024.
Da un punto di vista patrimoniale il patrimonio netto di pertinenza del Gruppo al 30 giugno 2025 ammonta a 39,2 milioni di euro rispetto a 35,2 milioni di euro al 31 dicembre 2024. L'incremento è attribuibile all'utile complessivo del periodo di spettanza del Gruppo al netto dei dividendi deliberati nel mese di maggio 2025.
La posizione finanziaria netta al 30 giugno 2025 è pari a 112,7 milioni di euro rispetto a 119,9 milioni di euro al 31 dicembre 2024. Il miglioramento è principalmente attribuibile ai flussi di cassa positivi derivanti dalle attività del settore intrattenimento oltre che, nell'ambito del settore immobiliare, all'incasso della somma riconosciuta a titolo di risarcimento danni per il mancato sgombero dell'immobile di via Watteau a Milano.
Nel seguito si riportano i principali elementi del Conto economico consolidato riclassificato e della situazione patrimoniale e finanziaria consolidata riclassificata.
Il Conto economico consolidato riclassificato evidenzia le componenti di ricavo e costo e i relativi margini economici al netto delle componenti di natura non ricorrente presentate in apposita riga separata.
|
Conto economico consolidato riclassificato |
||
|
Valori espressi in |
migliaia di euro |
|
|
30 giu. 2025 |
30 giu. 2024 |
|
|
Ricavi da cessioni immobili merce |
0 |
0 |
|
Ricavi da affitti e servizi |
29.135 |
28.049 |
|
Altri ricavi |
1.191 |
1.665 |
|
Ricavi delle vendite e altri ricavi |
30.326 |
29.714 |
|
Costo degli immobili venduti |
0 |
0 |
|
Costi per servizi |
(11.720) |
(11.707) |
|
Costi del personale |
(6.849) |
(6.872) |
|
Altri costi operativi |
(2.612) |
(2.250) |
|
Margine Operativo Lordo |
9.145 |
8.885 |
|
Ammortamenti e svalutazioni (*) |
(2.982) |
(4.322) |
|
Margine Operativo Netto |
6.163 |
4.563 |
|
Risultato da interessenze nelle partecipate |
523 |
568 |
|
Risultato della gestione finanziaria |
(3.409) |
(3.497) |
|
Proventi/oneri non ricorrenti |
3.175 |
0 |
|
Imposte |
(1.510) |
(558) |
|
Utile / (Perdita) del periodo |
4.942 |
1.076 |
|
Altre componenti rilevate a patrimonio netto |
116 |
108 |
|
Utile / (Perdita) complessiva del periodo |
5.058 |
1.184 |
|
di cui di pertinenza del Gruppo |
4.687 |
2.236 |
|
(*) include anche la svalutazione dei beni in rimanenza |
||
Situazione patrimoniale e finanziaria consolidata riclassificata
valori espressi in migliaia di euro
|
30 giu. 2025 |
31 dic. 2024 |
|
|
Immobili, impianti e macchinari |
53.496 |
54.409 |
|
Investimenti immobiliari |
106.168 |
107.089 |
|
Avviamento ed altre attività immateriali |
168 |
223 |
|
Partecipazioni |
8.001 |
8.130 |
|
Rimanenze |
100.336 |
100.233 |
|
Altre attività correnti e non correnti |
18.786 |
21.787 |
|
(Altre passività correnti e non correnti) |
(75.194) |
(77.180) |
|
CAPITALE INVESTITO NETTO |
211.761 |
214.691 |
|
PATRIMONIO NETTO DI GRUPPO |
39.156 |
35.226 |
|
Capitale e riserve di terzi |
59.897 |
59.525 |
|
PATRIMONIO NETTO |
99.053 |
94.751 |
|
(Disponibilità liquide e mezzi equivalenti) |
(12.266) |
(11.659) |
|
Crediti finanziari correnti |
(1.883) |
(1.883) |
|
Debiti verso banche |
21.917 |
22.203 |
|
Debiti da leasing |
6.645 |
7.126 |
|
POSIZIONE FINANZIARIA NETTA A BREVE |
14.413 |
15.787 |
|
Debiti verso banche |
67.447 |
71.277 |
|
Debiti da leasing |
30.259 |
32.224 |
|
Altre passività finanziarie |
589 |
652 |
|
POSIZIONE FINANZIARIA NETTA A M / L |
98.295 |
104.153 |
|
POSIZIONE FINANZIARIA NETTA |
112.708 |
119.940 |
|
FONTI DI FINANZIAMENTO |
211.761 |
214.691 |
Nel seguito si riporta il dettaglio della posizione finanziaria netta verso il sistema creditizio della capogruppo Bastogi Spa al 30 giugno 2025, confrontata con la stessa al 31 dicembre 2024:
valori espressi in migliaia di euro
|
30 giu. 2025 |
31 dic. 2024 |
|
|
(Disponibilità liquide e mezzi equivalenti) |
(569) |
(327) |
|
Debiti verso banche |
869 |
1.304 |
|
Passività da leasing |
442 |
504 |
|
POSIZIONE FINANZIARIA NETTA A BREVE |
742 |
1.481 |
|
Debiti verso banche |
867 |
1.378 |
|
Passività da leasing |
367 |
362 |
|
POSIZIONE FINANZIARIA NETTA A M / L |
1.234 |
1.740 |
|
POSIZIONE FINANZIARIA NETTA |
1.976 |
3.221 |
Settori di attività
Il Gruppo Bastogi opera nel settore Immobiliare (per tramite del Gruppo Brioschi Sviluppo Immobiliare e altre partecipate minori), nel settore dell'Intrattenimento (tramite il Gruppo Forumnet), nel settore Arte e Cultura (cui fanno capo le attività svolte dalle controllate Open Care, Open Care Art Advisory e Frigoriferi Milanesi) e in altre attività minori, tra cui l'attività alberghiera.
Riportiamo nel seguito una disamina circa l'andamento economico del Gruppo nel primo semestre dell'anno suddiviso per settori di attività:
Valori espressi in migliaia di euro
|
Immobiliare In |
trattenimento A |
rte e Cultura |
Altre attività |
Elisioni intersettoriali |
30 giu 2025 |
|
|
Ricavi da affitti e servizi |
5.698 |
15.783 |
4.841 |
4.763 |
(1.950) |
29.135 |
|
Altri ricavi |
536 |
636 |
46 |
58 |
(85) |
1.191 |
|
Ricavi delle vendite e altri ricavi |
6.234 |
16.419 |
4.887 |
4.821 |
(2.035) |
30.326 |
|
Costi per servizi |
(3.246) |
(5.718) |
(1.770) |
(2.309) |
1.323 |
(11.720) |
|
Costi del personale |
(1.119) |
(2.331) |
(1.162) |
(2.237) |
0 |
(6.849) |
|
Altri costi operativi |
(913) |
(773) |
(346) |
(1.292) |
712 |
(2.612) |
|
Margine Operativo Lordo |
956 |
7.597 |
1.609 |
(1.017) |
0 |
9.145 |
|
Ammortamenti e svalutazioni |
(1.474) |
(960) |
(397) |
(151) |
0 |
(2.982) |
|
Margine Operativo Netto |
(518) |
6.637 |
1.212 |
(1.168) |
0 |
6.163 |
|
Risultato da interessenza nelle partecipate |
518 |
0 |
0 |
5 |
0 |
523 |
|
Risultato della gestione finanziaria |
(3.049) |
133 |
(287) |
(206) |
0 |
(3.409) |
|
Proventi/Oneri "non ricorrenti" |
3.175 |
0 |
0 |
0 |
0 |
3.175 |
|
Utile/(perdita) di periodo ante imposte |
126 |
6.770 |
925 |
(1.369) |
0 |
6.452 |
|
Imposte |
(1.510) |
|||||
|
Utile/(perdita) di periodo |
4.942 |
Valori espressi in migliaia di euro
|
Immobiliare In |
trattenimento A |
rte e Cultura |
Altre attività |
Elisioni intersettoriali |
30 giu 2024 |
|
|
Ricavi da affitti e servizi |
5.687 |
15.099 |
4.651 |
4.466 |
(1.854) |
28.049 |
|
Altri ricavi |
1.097 |
539 |
10 |
108 |
(89) |
1.665 |
|
Ricavi delle vendite e altri ricavi |
6.784 |
15.638 |
4.661 |
4.574 |
(1.943) |
29.714 |
|
Costi per servizi |
(2.945) |
(6.251) |
(1.632) |
(2.155) |
1.276 |
(11.707) |
|
Costi del personale |
(1.055) |
(2.545) |
(1.136) |
(2.140) |
4 |
(6.872) |
|
Altri costi operativi |
(750) |
(677) |
(334) |
(1.152) |
663 |
(2.250) |
|
Margine Operativo Lordo |
2.034 |
6.165 |
1.559 |
(873) |
(0) |
8.885 |
|
Ammortamenti e svalutazioni (*) |
(2.463) |
(1.378) |
(388) |
(93) |
0 |
(4.322) |
|
Margine Operativo Netto |
(429) |
4.787 |
1.171 |
(966) |
(0) |
4.563 |
|
Risultato da interessenza nelle partecipate |
553 |
0 |
0 |
15 |
0 |
568 |
|
Risultato della gestione f inanziaria |
(2.962) |
17 |
(382) |
(170) |
0 |
(3.497) |
|
Utile/(perdita) di periodo ante imposte |
(2.838) |
4.804 |
789 |
(1.121) |
(0) |
1.634 |
|
Imposte |
(558) |
|||||
|
Utile/(perdita) di periodo |
1.076 |
|||||
|
(*) include anche le svalutazioni dei beni in rimanenza |
Immobiliare
Nel settore immobiliare Bastogi opera principalmente tramite il Gruppo Brioschi (detenuto al 50,608%).
Brioschi Sviluppo Immobiliare, quotata alla Borsa Italiana, è uno dei principali operatori immobiliari in Italia. L'attività è focalizzata sullo sviluppo integrato di grandi aree urbane mediante la progettazione e la realizzazione di complessi innovativi, che coniugano qualità, eco-sostenibilità e design. Brioschi Sviluppo Immobiliare complementa i progetti di sviluppo a medio e lungo termine, con investimenti immobiliari a reddito e compravendite di complessi immobiliari.
Brioschi Sviluppo Immobiliare, tramite le controllate Milanofiori 2000 e Milanofiori Sviluppo, è proprietaria di un'area di originari 360.000 mq al confine sud di Milano, nel territorio del Comune di Assago, su cui è in fase di ultimazione la realizzazione del progetto di Milanofiori Nord, un complesso di 218.000 mq di superficie lorda di pavimento ("slp") con destinazione terziaria, commerciale, ricettiva e residenziale. Il comparto, servito dalla metropolitana di Milano (linea 2) comprende, tra l'altro, uffici, residenze, esercizi commerciali di medie e grandi superfici di vendita, un cinema multisala, un hotel, un asilo e un centro fitness. L'area commerciale del comparto di Milanofiori Nord è locata a noti marchi della grande distribuzione commerciale, che si affiancano a Virgin Active per la gestione del centro fitness, UCI Cinemas per il cinema multisala e H2C per l'albergo nella piazza del complesso. Per quanto riguarda la ristorazione, oltre agli spazi locati nella piazza commerciale a primari operatori del settore, sono presenti nel comparto un punto di ristorazione Mc Drive e un punto di ristorazione Calavera Fresh Mex.
Alla data della presente relazione sono state ultimate edificazioni per complessivi
204.000 mq circa di slp (di cui 61.000 mq circa detenuti dal Gruppo come investimenti immobiliari) e sono in corso valutazioni circa lo sviluppo dei residui 14.000 mq circa.
Brioschi Sviluppo Immobiliare, tramite la controllata Milanofiori Sviluppo, è inoltre proprietaria di una vasta area situata a Santa Cesarea Terme, in provincia di Lecce e, tramite la controllata Lenta Ginestra, di aree nel Comune di Monza.
Tramite la società Infrafin S.r.l., controllata al 100% da Camabo S.r.l. (a sua volta partecipata per il 49% da Brioschi e per il 51% da Bastogi), il Gruppo detiene un'area complessiva di circa 1.100.000 mq nel Comune di Rozzano, dove si prevede lo sviluppo di Milanofiori Sud, un progetto con potenzialità edificatorie complessive pari a complessivi 310.000 mq di superficie lorda. In detto ambito, nel corso del mese di marzo 2024 è divenuta efficace la variante urbanistica al Piano di Governo del Territorio (PGT) del Comune di Rozzano, che prevede, oltre alla possibilità di insediare funzioni tradizionali (residenziale, uffici, terziario, ricettivo), anche funzioni di interesse generale quali impianti sportivi, ospedali e funzioni innovative quali i data center.
Da un punto di vista urbanistico l'area risulta pertanto suddivisa nei settori nord ("PA -Assago Sud") e sud (AT1 -- Città Nuova) con potenzialità edificatorie rispettivamente di
96.000 mq e 214.000 mq di superficie lorda.
Con riferimento al settore nord del comparto, nel corso del 2022, Infrafin aveva inizialmente presentato un Piano Integrato d'Intervento ("PII") (con potenzialità edificatorie in linea con quelle successivamente previste dalla variante al PGT), avviando tutte le procedure previste per l'approvazione (Valutazione Ambientale Strategica "VAS", Valutazione di Impatto Ambientale "VIA", Bilancio delle diffusività territoriali).
Al fine di evitare interferenze con lo sviluppo del settore sud del comparto, nel mese di luglio 2025, Infrafin ha deciso di ritirare il PII. Pertanto, l'area nord del comparto rimane attualmente in attesa di progettazione e soggetta alle previsioni del PGT stesso.
Con riferimento invece al settore sud del comparto, nel corso degli ultimi due anni Infrafin ha concretamente verificato la possibilità di realizzare sull'area alcune delle tipologie di funzioni urbanistiche non tradizionali previste dalla variante al PGT, concedendo periodi di esclusiva prima a F.C. Internazionale Milano per la realizzazione di uno stadio, e successivamente a un primario operatore internazionale per la realizzazione di un grande complesso terziario digitale. Alla data della presente relazione i vari accordi di esclusiva sono giunti a scadenza e Infrafin sta proseguendo le attività già avviate relativamente alla richiesta di connessione elettrica e all'elaborazione della documentazione necessaria per le procedure urbanistiche e ambientali.
Infine, mediante la partecipazione del 60% nel capitale sociale di Muggiana S.r.l., Bastogi possiede un'area di 600.000 mq nel Comune di Milano, denominata "Cascina Muggiano".
Il settore immobiliare ha registrato nel semestre chiuso al 30 giugno 2025 un margine operativo lordo di 1 milione di euro rispetto a 2 milioni di euro del semestre chiuso al 30 giugno 2024 che beneficiava di maggiori ricavi derivanti dai diritti di esclusiva dell'area di Rozzano e di alcuni proventi derivanti dal rilascio di accantonamenti pregressi.
Il costo per ammortamenti e svalutazioni si riduce di 1 milioni di euro, passando da 2,5 milioni al 30 giugno 2024 a 1,5 milioni di euro al 30 giugno 2025, principalmente per effetto del completamento del processo di ammortamento di alcuni impianti.
La gestione finanziaria registra un risultato negativo di 3 milioni di euro sostanzialmente in linea con i dati al 30 giugno 2024.
Il risultato da interessenze nelle partecipate, positivo per 0,5 milioni di euro riflette principalmente gli effetti economici della valutazione della partecipazione nel Fondo Fleurs.
I proventi non ricorrenti ammontano a 3,2 milioni di euro e sono relativi all'importo riconosciuto alla controllata L'Orologio a titolo di risarcimento del danno per il mancato sgombero dell'immobile di via Watteau a Milano occupato abusivamente dal centro sociale Leoncavallo.
Il risultato ante imposte del settore immobiliare è dunque positivo di 0,1 milioni di euro rispetto a una perdita di 2,8 milioni di euro del corrispondente periodo dell'esercizio precedente.
Intrattenimento
Bastogi, tramite il Gruppo Forumnet, è il principale operatore nazionale nella gestione e valorizzazione di impianti polifunzionali. Il Gruppo Forumnet nasce nel 1990 con la costruzione del Forum di Assago e nel corso degli anni si sviluppa diventando leader in Italia nella gestione di impianti polivalenti per lo sport, la musica e lo spettacolo.
Dal 2003 Forumnet produce anche contenuti attraverso la società Compagnia della Rancia S.r.l., punto di riferimento a livello nazionale nella creazione e distribuzione di musical in lingua italiana.
Il Gruppo Forumnet gestisce strutture di proprietà (Unipol Forum e Teatro Repower di Milano) e strutture pubbliche in concessione (l'area Carroponte a Sesto San Giovanni tramite la controllata Carroponte (di cui detiene il 60%) e il Teatro Nicola Vaccaj a Tolentino tramite la controllata Compagnia della Rancia).
Fino alla fine del mese di novembre 2024 il Gruppo Forumnet ha anche gestito, tramite la controllata All Events, la concessione del Palazzo dello Sport di Roma.
Il Gruppo ha inoltre gestito e sviluppato altre importanti arene in territorio italiano (a Bologna, Pesaro e Livorno) e la sua professionalità è riconosciuta e sollecitata a livello nazionale e internazionale.
Nel corso del primo semestre dell'anno il settore dell'Intrattenimento ha consuntivato ricavi delle vendite per 15,8 milioni di euro rispetto a 15,1 milioni di euro del corrispondente periodo dell'esercizio precedente che includeva 1,7 milioni di euro relativi alla controllata All Events che ha di fatto terminato l'attività a fine 2024 con la scadenza del contratto di concessione del Palazzo dello Sport di Roma. L'incremento di fatturato, determinato dagli eventi principalmente musicali e sportivi (test events delle Olimpiadi invernali Milano-Cortina 2026), e dai proventi legati alla titolazione del Forum di Assago, ha permesso di migliorare il margine operativo lordo di 1,4 milioni di euro, attestandosi a 7,6 milioni di euro. Gli ammortamenti si riducono di 0,4 milioni di euro passando da 1,4 milioni di euro al 30 giugno 2024 a 1 milione di euro al 30 giugno 2025 principalmente per il completamento dell'ammortamento del diritto d'uso derivante dalla concessione del Palazzo dello Sport di Roma conclusasi a fine 2024. Il risultato ante imposte del settore è dunque positivo di 6,8 milioni di euro rispetto a 4,8 milioni di euro al 30 giugno 2024.
Arte e Cultura
Le attività del settore Arte e Cultura sono svolte principalmente nel complesso immobiliare di via Piranesi 10-12-14 a Milano, e includono la gestione degli immobili di proprietà della società Frigoriferi Milanesi tra i quali il Palazzo del Ghiaccio e i servizi offerti da Open Care per la gestione, la valorizzazione e la conservazione delle opere e degli oggetti d'arte.
Il complesso di oltre 30.000 metri quadrati dei Frigoriferi Milanesi, nato nel 1899 come fabbrica del ghiaccio e magazzini refrigeranti, ha più volte riconvertito la propria attività adattandosi alle esigenze dei tempi. Qui sono state conservate le derrate alimentari dei milanesi fino all'avvento degli elettrodomestici; con l'arrivo del boom economico sono state poi custodite pellicce, tappeti ed oggetti preziosi.
Il comparto ospita oggi enti, aziende, associazioni e studi professionali operanti in prevalenza nel settore dell'arte, della cultura, della formazione e del design. L'azienda di riferimento del Gruppo in questo settore è Open Care. Nata dal processo di riconversione logistica dei Frigoriferi Milanesi, Open Care fornisce servizi integrati per la gestione, la valorizzazione e la conservazione delle opere e degli oggetti d'arte.
Da un punto di vista economico, il settore Arte e Cultura ha registrato ricavi per 4,8 milioni di euro al 30 giugno 2025 rispetto a 4,6 milioni di euro al 30 giugno 2024.
L'incremento è principalmente attribuibile alle attività dei servizi integrati per l'arte svolte da Open Care (nel semestre in esame principalmente trasporti per l'arte). Il margine operativo lordo al 30 giugno 2025 è sostanzialmente in linea con il corrispondente periodo dell'esercizio precedente (positivo di 1,6 milioni di euro). Il risultato ante imposte del settore migliora di 0,1 milioni di euro (0,9 milioni di euro rispetto a 0,8 milioni di euro al 30 giugno 2024) grazie a una riduzione del passivo della gestione finanziaria.
Altre attività
Nel corso del primo semestre 2025 le altre attività hanno registrato ricavi delle vendite complessivamente pari a 4,8 milioni di euro rispetto a 4,5 milioni di euro al 30 giugno 2024. L'incremento è principalmente attribuibile al positivo andamento dell'attività alberghiera. Il margine operativo lordo è invece negativo di 1 milione di euro rispetto a un valore negativo di 0,9 milioni di euro al 30 giugno 2024. Il miglioramento di margine operativo lordo dell'attività alberghiera (+0,1 milioni di euro) è stato infatti più che compensato dalle altre attività minori. Infine, il risultato ante imposte delle altre attività è negativo di 1,4 milioni di euro rispetto a un valore negativo di 1,1 milioni di euro al 30 giugno 2024 in ragione di maggiori ammortamenti e oneri finanziari principalmente riconducibili all'attività alberghiera.
Indicatori Alternativi di Performance
In applicazione della Comunicazione CONSOB del 3 dicembre 2015, che recepisce in Italia gli orientamenti sugli Indicatori Alternativi di Performance (di seguito anche "IAP") emessi dall'ESMA, nel presente paragrafo sono riportati i principali indicatori economici, finanziari e non finanziari utilizzati dal management per monitorare l'andamento economico e finanziario del Gruppo, alternativi agli indicatori definiti o specificati nella disciplina applicabile all'informativa finanziaria.
Il Gruppo ritiene che le informazioni fornite dagli IAP siano un ulteriore importante parametro utilizzato per la valutazione della performance aziendale, in quanto permettono di monitorare più analiticamente l'andamento economico e finanziario della stessa. La rilevanza degli IAP per la Direzione aziendale è confermata anche fatto che risultano coerenti con il modo in cui la stessa considera l'azienda (c.d. "management view"), sia per quanto attiene le valutazioni di natura economica che patrimoniale e finanziaria.
Per una corretta interpretazione degli IAP utilizzati dal Gruppo, si evidenzia che gli stessi sono determinati a partire dal bilancio e da elaborazioni effettuate sulla base delle risultanze della contabilità generale e gestionale. Gli IAP non sono misure la cui determinazione è regolamentata dai principi contabili di riferimento per la predisposizione dei bilanci del Gruppo e, pur essendo derivati dai bilanci, non sono soggetti a revisione contabile. Gli IAP non devono quindi essere considerati sostitutivi degli indicatori previsti dai principi contabili di riferimento. Inoltre, le modalità di determinazione degli IAP utilizzati dal Gruppo, in quanto non rivenienti dai principi contabili di riferimento per la predisposizione dei bilanci, potrebbero non essere omogenee con quelle adottate da altre società e quindi con esse comparabili.
Si riportano nel seguito i principali IAP utilizzati dal Gruppo, alcuni dei quali hanno rilievo anche nell'ambito della presente Relazione finanziaria semestrale.
Per quanto riguarda gli indicatori di natura economica:
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Margine operativo lordo
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Margine operativo netto
Per le definizioni di tali IAP, delle componenti che li costituiscono, delle basi di calcolo adottate e delle modalità di riconciliazione ai dati contabili, si faccia riferimento al paragrafo "Conto economico consolidato riclassificato" della Relazione finanziaria annuale al 31 dicembre 2024.
Per quanto riguarda invece i dati puntuali dei singoli indicatori (ove presentati nella presente Relazione finanziaria semestrale) e i commenti sugli andamenti correnti degli stessi si veda la sezione "Andamento economico e gestionale del Gruppo Bastogi al 30 giugno 2025".
Per quanto riguarda gli aspetti patrimoniali e finanziari:
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Posizione finanziaria netta
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Capitale investito netto
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Rapporto di indebitamento contabile
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Rapporto di indebitamento
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Posizione finanziaria netta / Capitale investito netto
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Indica di copertura del Capitale investito netto con fonti durevoli
Per le definizioni, le componenti che li costituiscono, la base di calcolo adottata e le modalità di riconciliazione ai dati contabili, si faccia riferimento al paragrafo "Situazione patrimoniale e finanziaria consolidata riclassificata" della Relazione finanziaria annuale al 31 dicembre 2024.
Per quanto riguarda invece i dati puntuali dei singoli indicatori (ove presentati nella presente Relazione finanziaria semestrale) e i commenti sugli andamenti correnti degli stessi si veda il paragrafo "Andamento economico e gestionale del Gruppo Bastogi al 30 giugno 2025".
Tutti gli IAP utilizzati riguardano le situazioni economiche e patrimoniali passate.
Principali rischi e incertezze cui il Gruppo Bastogi è esposto
Per un aggiornamento dei principali rischi e incertezze cui il Gruppo Bastogi è esposto, oltre a quanto descritto nel seguito si faccia riferimento anche al paragrafo "Andamento gestionale del Gruppo nel primo semestre del 2025", il tutto da leggere congiuntamente con la Relazione finanziaria annuale al 31 dicembre 2024.
Con riferimento al comparto immobiliare, nel corso del semestre il Gruppo ha continuato a monitorare costantemente la situazione finanziaria e la sua prevedibile evoluzione prospettica al fine di identificare i fabbisogni finanziari della gestione e garantirne una adeguata copertura.
In detto ambito, gli Amministratori di Brioschi Sviluppo Immobiliare hanno elaborato un aggiornamento del piano finanziario per gli esercizi 2025 e 2026, anche in considerazione di una diversa tempistica di realizzazione per talune cessioni di asset. Tale piano prevede significative cessioni di asset per oltre 30 milioni di euro, per le quali sono in corso interlocuzioni con primari operatori, da perfezionare entro la fine del primo semestre del 2026. I proventi delle cessioni verranno utilizzati per rimborsare circa 18 milioni di euro di debiti finanziari garantiti dagli asset ceduti.
La parte residua verrà utilizzata per gli sviluppi immobiliari in portafoglio e per soddisfare il fabbisogno finanziario residuo del Gruppo, principalmente riconducibile al rimborso di quote capitale e interessi degli altri finanziamenti in essere.
Per quanto riguarda invece le attività non immobiliari (principalmente Intrattenimento, Arte-Cultura e Alberghiero) si ritiene che le positive performance operative consuntivate nonché quelle attese per il futuro possano generare flussi di cassa coerenti con i rispettivi fabbisogni.
Gli Amministratori, in base alle risultanze del menzionato piano finanziario di Brioschi Sviluppo Immobiliare, dei risultati operativi e finanziari ad oggi conseguiti nei diversi settori in cui il Gruppo opera, e precedentemente rappresentati nella presente relazione, delle disponibilità liquide che alla data di riferimento ammontano a 12,3 milioni di euro, ritengono appropriato l'utilizzo del presupposto di continuità aziendale per la redazione del bilancio consolidato abbreviato di Bastogi al 30 giugno 2025.
Peraltro, anche nel caso in cui non si manifestassero, anche solo in parte, i flussi finanziari stimati nei diversi settori di attività, i significativi investimenti previsti lungo l'orizzonte previsionale (1 luglio 2025 - 31 dicembre 2026) potrebbero, almeno in parte, essere sospesi e/o posticipati riducendo così l'eventuale fabbisogno finanziario. In aggiunta, il Gruppo dispone comunque di un patrimonio immobiliare di rilevante entità la cui cessione, al momento indicata solo limitatamente nei piani aziendali, potrebbe anch'essa soddisfare eventuali fabbisogni. Ed infine, il Gruppo ha consolidate relazioni con il sistema finanziario che potrebbero permettere di rimodulare e assorbire eventuali momentanei fabbisogni.
Fatti di rilievo del periodo
Bastogi
Approvazione del bilancio al 31 dicembre 2024 e annullamento azioni proprie
L'Assemblea degli azionisti di Bastogi, riunitasi il 22 maggio 2025 in sede ordinaria e straordinaria, ha approvato il bilancio d'esercizio al 31 dicembre 2024, che evidenzia un utile d'esercizio pari a 118.261 euro, ha deliberato di destinare il 5% degli utili a riserva legale, per un importo pari a 5.913 euro e di distribuire ai soci un dividendo unitario di euro 0,0068 per ogni azione in circolazione avente diritto al pagamento del dividendo, con esclusione delle azioni proprie, mediante utilizzo della parte rimanente dell'utile d'esercizio pari a 112.348 euro e parziale utilizzo, per 644.476,47 euro, della riserva utili portati a nuovo pari a euro 10.162.251,65. Il dividendo è stato posto in pagamento a partire dal 23 luglio 2025, con stacco cedola il 21 luglio 2025.
L'Assemblea ha inoltre approvato, in sede straordinaria, la proposta di annullamento delle 12.315.128 azioni proprie Bastogi, che è eseguita senza alcuna riduzione del capitale sociale.
Brioschi Sviluppo Immobiliare (partecipata al 50,608% da Bastogi)
Finanziamento ipotecario a valere su una porzione dell'immobile di Latina
Il 25 marzo 2025 la controllata Brioschi Sviluppo Immobiliare ha sottoscritto un finanziamento ipotecario di 2,25 milioni di euro a valere sulla porzione dell'immobile di Latina non oggetto di contratto di vendita e retrolocazione. Il finanziamento ha durata di
15 anni con scadenza il 25 marzo 2040, prevede un tasso di interesse variabile parametrato all'euribor con scadenza 3 mesi (con floor a zero) oltre uno spread di 250 bps. Il finanziamento ipotecario è inoltre assistito da una garanzia fidejussoria della controllante ultima Bastogi.
L'Orologio (partecipata al 100% da Brioschi Sviluppo Immobiliare)
Immobile di via Watteau a Milano: risarcimento danni e successivo sgombero
Sulla base della sentenza della Corte d'Appello di Milano del 9 ottobre 2024 (pubblicata il 29 ottobre 2024), il 28 marzo 2025 la Prefettura di Milano - Ufficio Territoriale del Governo, per conto del Ministero dell'Interno, ha corrisposto alla società controllata L'Orologio, proprietaria di un immobile in via Watteau a Milano occupato abusivamente dal centro sociale Leoncavallo, l'importo di 3,2 milioni di euro a titolo di risarcimento danni (3 milioni di euro oltre interessi e rimborsi spese) per il protrattosi mancato sgombero negli anni dell'immobile stesso. Gli effetti economici di tale risarcimento sono stati rilevati nel secondo trimestre dell'anno in quanto le statuizioni della Corte d'appello sono divenute definitive (passate in giudicato) il 29 aprile 2025. Infine, il 21 agosto 2025 le forze dell'ordine hanno finalmente eseguito lo sgombero del centro sociale Leoncavallo occupante l'immobile che, alla data della presente relazione, è pertanto rientrato nella disponibilità del Gruppo.
Eventi successivi al 30 giugno 2025
Brioschi Sviluppo Immobiliare (partecipata al 50,608% da Bastogi)
Definizione di un corrispettivo variabile della cessione del complesso immobiliare di via Darwin a Milano
Nel mese di luglio 2025, Brioschi Sviluppo Immobiliare ha definito con il soggetto che nel corso del 2018 ha acquistato il complesso immobiliare di via Darwin a Milano una quota del corrispettivo, pari a 1,6 milioni di euro, la cui maturazione era sospensivamente condizionata. Da un punto di vista finanziario l'incasso è avvenuto tramite liberazione del vincolo che rendeva indisponibile l'importo originariamente pagato in sede di rogito.
Evoluzione prevedibile della gestione
Il Gruppo Bastogi continuerà nel suo impegno verso un miglioramento dei risultati economici, finanziari, patrimoniali e sociali anche mediante la facilitazione e valorizzazione di progetti solidali e sostenibili.
Nonostante il generale contesto macroeconomico italiano mostri dei segnali positivi tra cui una moderata crescita, un'inflazione sotto controllo, una occupazione in aumento e, non meno importante, il percorso di rientro del disavanzo pubblico abbia ottenuto l'approvazione della Commissione Europea, permane una generale situazione di incertezza delle prospettive economiche nazionali ed internazionali. Il quadro internazionale è infatti gravato da una perdurante instabilità politica e dai conflitti in corso. Una grande incertezza continua, inoltre, a caratterizzare le politiche commerciali statunitensi. Ne risente, dunque, l'attività economica globale e sebbene l'Italia benefici ancora di una certa tenuta economica, la vulnerabilità agli shock internazionali resta elevata.
Per quanto riguarda il comparto immobiliare proseguiranno le attività, sia operative che commerciali, finalizzate alla realizzazione dei progetti immobiliari in portafoglio.
A Milanofiori Nord proseguiranno le attività propedeutiche al completamento dello sviluppo dei 14.000 mq residui del comparto.
Per l'area di Milanofiori Sud, proseguiranno le attività di sviluppo ed in particolare quelle già avviate relativamente alla richiesta di connessione elettrica e all'elaborazione della documentazione necessaria per le procedure urbanistiche e ambientali.
Il Gruppo Forumnet, attivo nel settore dell'intrattenimento, continuerà a ottimizzare le attività commerciali e gestionali, preparandosi ad ospitare le gare Olimpiche di short track e pattinaggio di figura, previste all'Unipol Forum nel febbraio 2026.
Nell'ambito del settore Arte e Cultura, il Gruppo lavorerà per consolidare le diverse attività proseguendo con lo studio e la verifica di ulteriori progetti di sviluppo e valorizzazione del complesso immobiliare dei Frigoriferi Milanesi.
Sotto il profilo finanziario, si prevede di far fronte ai fabbisogni finanziari con le disponibilità liquide esistenti e i flussi di cassa attesi dall'attività operativa, di investimento e finanziaria. Si rimanda a quanto riportato al paragrafo "Principali rischi e incertezze cui il Gruppo Bastogi è esposto".
Rapporti infragruppo e con parti correlate
Le operazioni compiute da Bastogi e dalle imprese incluse nell'area di consolidamento con parti correlate fanno parte della ordinaria gestione, sono regolate a condizioni di mercato e non sono qualificabili come operazioni atipiche e/o inusuali. Le informazioni sui rapporti con parti correlate, ivi incluse quelle richieste dalla Comunicazione CONSOB del 28 luglio 2006, sono presentate nella nota 46 del bilancio consolidato semestrale abbreviato al 30 giugno 2025.
Cenni generali sui principali contenziosi
Bastogi / Sigg.re La Rosa
La controversia riguarda la società Mondialcine prima della sua fusione con Bastogi ed è scaturita dalla notificazione il 23 aprile 1990 di atto di intimazione di sfratto per finita locazione da parte della Signora La Rosa, in conseguenza del mancato rilascio, alla scadenza del termine contrattuale, del Cinema Empire sito in Roma.
A seguito del definitivo riconoscimento da parte della Corte di Cassazione1 della intervenuta risoluzione del contratto di locazione e della condanna generica al
1 I fatti, in sintesi, possono essere così riepilogati.
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Maredolce spa (di seguito "Maredolce") e l'avv. Vincenzo La Rosa, proprietari ciascuno di una quota pari al 50% pro indiviso dell'immobile adibito all'esercizio del "Cinema Teatro Empire" (sito in Roma, V.le R. Margherita 29/35, Via Arno 61 e Via Garigliano 19: di seguito "Cinema Empire"), con scrittura privata in data 1 dicembre 1975 hanno concesso in locazione il Cinema Empire alla Cinecattolica Induco srl (di seguito "Cinecattolica"). Il Contratto di locazione prevedeva, fra l'altro, che la locazione sarebbe cessata, senza obbligo di disdetta o di messa in mora, il 31 marzo 1990.
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Nel corso della locazione - periodo compreso tra l'1 dicembre 1975 ed il 31 marzo 1990 - la società conduttrice (Cinecattolica) e la società comproprietaria al 50% del Cinema Empire (Maredolce), sono confluite in un unico soggetto giuridico per effetto delle operazioni societarie qui descritte per sommi capi:
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dapprima Cinecattolica si è trasformata da srl in spa e ha modificato la propria denominazione sociale in Mondialcine spa (di seguito "Mondialcine");
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successivamente, Maredolce è stata fusa per incorporazione nella società Cinestella spa (di seguito "Cinestella");
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Cinestella, a sua volta, è stata fusa per incorporazione nella Mondialcine.
Le predette vicende societarie hanno fatto sì che Mondialcine sia divenuta al contempo comproprietaria (per la quota del 50%) dell'Empire e conduttrice dello stesso.
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Successivamente al 31 marzo 1990, data di cessazione del rapporto di locazione, Mondial7cine ha continuato di fatto ad occupare i locali del Cinema Empire, protraendo l'esercizio della propria attività fino al 20 giugno 1991, data in cui ha stipulato con Safin Cinematografica spa (di seguito "Safin") un contratto di affitto di ramo d'azienda che includeva la gestione di alcune sale cinematografiche, tra cui il Cinema Empire; la durata di tale contratto veniva stabilita in 9 anni a decorrere dal 1 luglio 1991, e così fino all'1 luglio 2000.
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Con due distinti atti pubblici del 7 ottobre 1994 Mondialcine ha stipulato i seguenti contratti:
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contratto di vendita con il quale Mondialcine ha ceduto a G.C. Cinema Spettacolo srl (poi divenuta Circuito Gestioni Cinematografiche e Sviluppo S.r.l., di seguito "C.G.C.S.") la propria quota di proprietà
- pari al 50 % pro indiviso - del Cinema Empire;
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contratto di cessione di ramo d'azienda con il quale Mondialcine ha ceduto alla Teseo Cinema srl (di seguito "Teseo") il ramo di azienda avente ad oggetto la gestione di alcune sale cinematografiche, tra cui il Cinema Empire, salvo il godimento del medesimo ramo d'azienda da parte dell'affittuaria Safin fino alla scadenza contrattuale dell'1 luglio 2000 (v. sopra, punto 3).
risarcimento dei danni in favore della Signora La Rosa, la stessa ha chiesto e ottenuto dal Tribunale di Roma (sentenza n. 22438/07 del 10 ottobre 2008) la condanna della Bastogi "al pagamento, a titolo di risarcimento del danno da occupazione di fatto, delle porzioni immobiliari site in Roma… adibite all'esercizio del Cinema Teatro Empire, della somma di Euro 640.197,07, per il periodo intercorrente dal 1.4.1990 al 20.9.2002, con interessi dalla domanda ed ulteriori interessi dalla data di notifica della domanda (2.11.2002) ex art. 1283 C.C. in favore delle parti ricorrenti [i.e. le sigg.re Emilia e Aveline La Rosa]", oltre al pagamento delle spese processuali.
Bastogi ha provveduto al pagamento integrale, in favore delle sigg.re La Rosa, degli importi indicati in sentenza.
La sentenza n. 22438/07 è stata impugnata avanti alla Corte d'Appello di Roma con ricorso depositato in data 10 febbraio 2009, fondato sui seguenti motivi:
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mancata limitazione temporale della responsabilità di Bastogi a partire dal 7 ottobre 1994 (data di cessione a G.C. Cinema Spettacolo S.r.l. della quota di proprietà del Cinema Empire), o, in subordine, dal 1° luglio 2000 (data di cessazione del contratto di affitto di ramo d'azienda stipulato con Safin per l'esercizio dell'attività del Cinema Empire);
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errata quantificazione dei pretesi danni, nella misura in cui il Tribunale di Roma non ha tenuto conto degli importi comunque percepiti dalla sig.ra La Rosa a seguito della cessazione del contratto di locazione;
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errata applicazione del criterio di computo degli interessi.
La Corte d'Appello di Roma, con sentenza n. 4614 del 2 marzo 2011, ha dichiarato tardivo l'appello, compensando le spese di giudizio tra le parti.
A seguito della proposizione di ricorso per Cassazione, la sentenza d'appello è stata cassata (sentenza n. 3013 del 17 febbraio 2016), con rinvio ad altra sezione della Corte d'Appello.
Bastogi, nelle more del procedimento dinanzi alla Corte di Cassazione, ha appreso che l'immobile è entrato a far parte del circuito di sale cinematografiche gestito dalla società Mediaport Cinema srl; sulla base di tale fatto, Bastogi ha diffidato Mediaport a restituire l'immobile alla Signora La Rosa.
Rimasta la diffida priva di riscontro, Bastogi ha deciso di intraprendere un giudizio finalizzato a ottenere il rilascio dell'immobile da parte della Mediaport e, in ogni caso, la condanna di Mediaport a tenere manlevata la Bastogi da qualsiasi pregiudizio riconducibile al protrarsi della situazione determinatasi.
Mentre Bastogi si accingeva a chiedere la notifica dell'atto di citazione già predisposto nei confronti di Mediaport, la signora La Rosa, con ricorso ex art. 447-bis e 414 c.p.c. notificato il 10 febbraio 2014, ha convenuto la Bastogi avanti al Tribunale di Roma
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Successivamente, con atto del 27 novembre 1996, Mondialcine è stata incorporata per fusione in Bastogi, la quale è divenuta titolare di tutti i rapporti sostanziali e processuali di cui era parte Mondialcine.
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Il 1° dicembre 2009, a seguito del fallimento delle società appartenenti al Gruppo Cecchi Gori che fino ad allora avevano detenuto il cinema Empire (ovvero, Safin e Teseo Cinema), la C.G. Cinema ha concesso la gestione del Cinema Empire al Gruppo Ferrero, tramite la società Mediaport S.r.l.
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Il 30 settembre 2013, a seguito di travagliate negoziazioni iniziate nel 2010, si è perfezionato l'acquisto della proprietà del cinema Empire, sia come complesso aziendale sia dei relativi beni immobiliari, in capo alla Eleven Finance S.r.l del Gruppo Ferrero.
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Il 9 ottobre 2015, infine, si è compiuta la fusione per incorporazione della C.G.C.S. e della Mediaport nella società Eleven Finance.
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In conseguenza delle operazioni appena descritte la Eleven Finance è subentrata nella titolarità di tutti i diritti e rapporti giuridici facenti capo alla C.G.C.S e alla Mediaport, accentrando sia la proprietà e la detenzione dell'immobile, sia la gestione della sala cinematografica.
chiedendo la rifusione degli asseriti danni dovuti alla mancata restituzione della quota indivisa dell'immobile dal 20 settembre 2002.
Bastogi si è costituita in giudizio chiedendo il rigetto della domanda e formulando nei confronti di Mediaport e G.C. Cinema una domanda di manleva. La consulenza tecnica disposta in corso di causa, volta ad accertare il canone al quale commisurare l'indennità connessa alla mancata restituzione dell'immobile, si è conclusa con il deposito, il 6 luglio 2015, di relazione contenente un stima di detto valore pari a circa 0,7 milioni di euro.
All'esito dell'udienza di discussione del 18 novembre 2015, e del deposito delle note conclusive delle parti, il Tribunale di Roma ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., sentenza di condanna della Bastogi (sentenza n. 23368/15) al pagamento della somma di euro 600.824,15, oltre interessi, rigettando le domande proposte da Bastogi nei confronti delle società chiamate in causa Mediaport e C.G. Cinema e condannando Bastogi al pagamento delle spese di lite (euro 12.049,00, oltre accessori di legge e rimborso forfettario, in favore sia della signora La Rosa sia delle società chiamate in causa).
Il 5 febbraio 2016 la Bastogi, avendo la sentenza n. 23368/15 riconosciuto seppur incidentalmente una legittimazione in tal senso, ha dato corso alla procedura di intimazione di ricezione della consegna dell'immobile prevista dall'art. 1216 del Codice Civile, invitando la Signora La Rosa a ritirare le chiavi di una delle serrature fatta sostituire dalla stessa Bastogi, alla presenza di notaio. La Signora La Rosa si è rifiutata di ricevere l'offerta adducendo pretesi vizi procedurali.
Ciò che qui preme sottolineare è che l'offerta di cui sopra è stata compiuta con lo scopo di scongiurare il rischio che la sig.ra La Rosa possa utilmente pretendere da Bastogi la corresponsione di ulteriori indennità.
Adducendo che, alla luce della procedura di offerta formale sopra descritta, la Bastogi dovesse ritenersi detentrice dell'immobile, il 28 ottobre 2016 la Eleven Finance S.r.l. ha inviato a Bastogi lettera di intimazione e contestuale messa in mora per il pagamento dell'indennità di occupazione del Cinema Empire fino a quella data.
La diffida è stata tempestivamente riscontrata da Bastogi, la quale ha eccepito che la Eleven Finance è detentrice del cinema, avendolo acquisito dalla C.G. Cinema (la quale, a sua volta, durante l'espletamento della CTU relativa al giudizio conclusosi con sentenza n. 22438/07, ne aveva consentito l'accesso ai tecnici).
Da ultimo, il 16 gennaio 2017, Bastogi ha consegnato alla Eleven Finance copia delle medesime chiavi offerte in consegna alla Signora La Rosa.
Nel frattempo, con ricorso del 2 marzo 2016, Bastogi ha proposto appello contro la sentenza n. 23368/15, chiedendo la sospensione della provvisoria esecutività della stessa. Nell'atto d'appello, la Bastogi ha rappresentato il piano attuato dalla signora La Rosa, dalla C.G. Cinema e dalla Mediaport, un tempo, e dalla Eleven Finance, in ultimo, ai danni della Bastogi.
Le controparti si sono costituite in giudizio chiedendo il rigetto dell'impugnazione. All'esito della prima udienza tenutasi l'8 novembre 2016, la Corte d'Appello di Roma ha rigettato l'istanza di sospensione della provvisoria esecutività della sentenza e ha disposto il rinvio della causa all'udienza del 30 ottobre 2018, poi ulteriormente rinviata prima al 17 dicembre 2019, poi al 20 febbraio 2021 e successivamente al 12 gennaio
2022.
A seguito dell'udienza del 12 gennaio 2022, la Corte d'Appello di Roma ha emesso la sentenza n. 877/2022, pubblicata in data 8 febbraio 2022, con cui, in parziale riforma della sentenza di primo grado, ha ricalcolato il quantum dovuto da Bastogi alla Sig.ra La Rosa nel minor importo di Euro 596.736,50 (già integralmente incassato dalla Sig.ra La Rosa) e condannato Bastogi al pagamento delle spese legali.
Il 27 luglio 2022, Bastogi ha proposto ricorso per Cassazione avverso la suddetta sentenza della Corte d'Appello di Roma. Il 29 settembre 2022, gli eredi della Sig.ra La Rosa hanno notificato a Bastogi il proprio controricorso, chiedendo il rigetto
dell'impugnazione da quest'ultima promossa. Con ordinanza del 5 dicembre 2024 la Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di Bastogi e dichiarato inammissibile il controricorso degli eredi della Sig.ra La Rosa.
Con atto notificato l'8 febbraio 2017, la signora La Rosa ha riassunto avanti alla Corte d'Appello di Roma il giudizio di impugnazione a suo tempo introdotto da Bastogi avverso la sentenza n. 22438/2007.
Il 25 ottobre 2017 Bastogi si è costituita in giudizio, riportando i nuovi fatti accaduti ed emersi in pendenza del giudizio di cassazione (e dopo la sua conclusione), i quali offrono evidenza delle condotte processuali perpetrate con successo dalle controparti ai danni della Bastogi. Inoltre, Bastogi ha chiesto: (i) preliminarmente, la sospensione dell'esecutività della sentenza impugnata ai sensi dell'art. 431, comma 6, c.p.c.; (ii) in via principale, il rigetto delle domande attoree e, per l'effetto, la condanna della signora Emilia La Rosa alla restituzione dell'importo di Euro 1.296.387,11 (oltre interessi) in favore di Bastogi; (iii) in subordine, l'accertamento e la dichiarazione della limitazione della responsabilità risarcitoria di Bastogi per il mancato rilascio dell'immobile sino alla data del 7 ottobre 1994 o, in via subordinata, fino al 1° luglio 2000.
In sede di prima udienza, tenutasi in data 15 novembre 2017, il Collegio ha disposto il rinvio dell'udienza per la precisazione delle conclusioni prima al 6 maggio 2021 e poi successivamente al 16 dicembre 2021. A seguito dell'udienza di precisazione delle conclusioni, le parti hanno depositato le comparse conclusionali e le memorie di replica. In tale contesto, Bastogi ha richiesto la fissazione di un'udienza finale di discussione dinanzi al Collegio che si è celebrata il 26 maggio 2022. Il 4 novembre 2022 è stata pubblicata la sentenza n. 6955/2022, con cui la Corte d'Appello di Roma ha rilevato la tardività della riassunzione del giudizio da parte Sig.ra La Rosa e, conseguentemente, ha dichiarato l'estinzione dell'intero processo.
Con comunicazione del 1° dicembre 2022, Bastogi, per il tramite degli scriventi legali, ha richiesto agli eredi della Sig.ra La Rosa di provvedere spontaneamente alla restituzione dell'importo di Euro 1.296.387,11 pagato nel 2008, oltre interessi. Ciò in quanto, secondo l'orientamento giurisprudenziale prevalente, l'estinzione pronunciata dalla Corte d'Appello dovrebbe portare alla caducazione anche della sentenza di primo grado in virtù della quale Bastogi aveva corrisposto il predetto importo con riserva di ripetizione. Ad oggi nessuna risposta è pervenuta.
Il 7 dicembre 2022 gli eredi della Sig.ra La Rosa hanno notificato a Bastogi ricorso in Cassazione avverso la sentenza della Corte d'Appello di Roma eccependo la non tardività della riassunzione del giudizio. Il 16 gennaio 2023 Bastogi ha notificato il controricorso con due motivi di ricorso incidentale e due motivi di ricorso incidentale condizionato, di tipo essenzialmente processuale.
Gli eredi della sig.ra La Rosa hanno a loro volta notificato controricorso in data 21 febbraio 2023, allegando documentazione diretta a dimostrare l'infondatezza delle eccezioni di Bastogi. Si è attualmente in attesa della fissazione dell'udienza.
Con ordinanza pubblicata in data 16 giugno 2025 la Corte di Cassazione ha accolto il ricorso degli eredi della Sig.ra La Rosa e ha disposto il rinvio ad altra sezione della Corte d'Appello di Roma, affinché provveda nel merito dell'appello a suo tempo proposto da Bastogi avverso la sentenza di primo grado n. 22438/2007 del Tribunale di Roma.
Gli eredi della sig.ra La Rosa hanno riassunto il giudizio dinnanzi alla Corte d'Appello di Roma con atto in data 15 settembre 2025. L'udienza di comparizione è attualmente fissata al 13 gennaio 2026.
Bastogi - cause promosse dagli eredi di taluni ex-dipendenti della Sacfem S.p.A. di Arezzo (ora incorporata in Sofir's S.r.l.)
Bastogi è stata convenuta in giudizio davanti al Tribunale di Arezzo e di Milano dagli eredi di taluni ex-dipendenti della Sacfem S.p.A. ("Sacfem"), società controllata da Bastogi negli anni '50-'70 del secolo scorso che sino al 1970 si è occupata principalmente della costruzione e riparazione di vagoni ferroviari; a far data dal 1990 Sacfem è fuoriuscita dal perimetro del Gruppo Bastogi; a far data dal 1995 la Sacfem è stata acquisita e incorporata da Sofir's S.r.l. ("Sofir's"), il Gruppo Bastogi ha dismesso ogni partecipazione in Sacfem da oltre 30 anni.
In linea generale, le varie azioni risarcitorie promosse nei confronti di Bastogi si fondano sul fatto che negli anni '50-'70 i lavoratori della Sacfem (e delle società controllate che quest'ultima ha costituito successivamente al 1970, le cui rispettive aziende sono poi confluite nella società Nuova Sacfem S.r.l., posta in liquidazione nel 1978 e successivamente cancellata dal Registro delle Imprese nel 2003) sarebbero stati esposti a polveri di amianto, senza che il loro datore di lavoro avesse apprestato idonee misure di sicurezza a tutela della loro salute; nella prospettazione dei ricorrenti, i lavoratori (loro congiunti) avrebbero così contratto nell'ambito dell'attività lavorativa gravi malattie che ne avrebbero causato la morte. Per tali fatti viene ascritta la responsabilità a Bastogi, di cui viene chiesta la condanna al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali subiti dai lavoratori e trasmessi per via ereditaria agli eredi e/o, iure proprio, direttamente dai congiunti.
Nell'ambito di tali giudizi Bastogi, oltre ad aver ritualmente sollevato le eccezioni pregiudiziali e preliminari del caso, si è difesa contestando la propria totale estraneità alle pretese risarcitorie avversarie, difettando radicalmente ogni sua legittimazione passiva e/o comunque qualsiasi titolo di responsabilità (non essendo infatti mai stata il datore di lavoro dei de cuius, impiegati alle dipendenze di Sacfem, ma meramente socio di controllo di quest'ultima), che deve invece essere eventualmente riconosciuta esclusivamente in capo a Sofir's (in qualità di incorporante la Sacfem).
Ad oggi:
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sono stati definiti in accoglimento delle eccezioni preliminari di Bastogi il giudizio avviato nei suoi confronti dal Sig. Paolo Ricci, nonché quelli promossi dagli eredi dei sig.ri Giorgio Lucani e Alighiero Rossi;
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Bastogi e Sofir's, da un lato, e gli eredi del Sig. Orfeo Gudini dall'altro lato, nel corso del 2016 hanno conciliato avanti la Corte di Appello di Firenze il giudizio che era stato definito in primo grado dal Tribunale di Arezzo in accoglimento dell'eccezione preliminare di Bastogi;
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Bastogi e Sofir's, da un lato, e gli eredi del sig. Pierino Ricci, dall'altro lato, hanno conciliato avanti la Corte di Appello di Firenze il giudizio di appello nel quale Bastogi aveva impugnato la sentenza n. 345/2017 del 24 ottobre 2017 resa dal Giudice del Lavoro del Tribunale di Arezzo;
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a settembre 2021 la Corte d'Appello di Firenze ha pronunciato sentenza n. 626/2021 con cui ha definito il giudizio di appello dichiarando la cessazione della materia del contendere per effetto di definizione transattiva tra le parti della controversia in grado di appello avente ad oggetto l'impugnazione da parte di Bastogi e l'impugnazione incidentale da parte degli Eredi Procelli della sentenza
n. 199/2019 del 25 settembre 2019 resa dal Giudice del Lavoro del Tribunale di Arezzo, che aveva visto soccombente Bastogi. Per effetto della transazione, gli Eredi Procelli hanno restituito a Bastogi l'originale della garanzia a prima richiesta
a suo tempo emessa a copertura delle somme oggetto della sentenza di primo grado;
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a luglio 2022, la Corte d'Appello di Milano ha pronunciato sentenza n. 667/2022, con cui, in riforma della sentenza di primo grado che aveva visto soccombente Bastogi, ha definito il giudizio di appello, dichiarando la cessazione della materia del contendere per effetto della definizione transattiva tra le parti della controversia in grado di appello avente ad oggetto l'impugnazione da parte di Bastogi e l'impugnazione incidentale da parte degli Eredi Giusti della sentenza n. 245/2021 del 28 gennaio-22 febbraio 2021 resa dal Tribunale di Milano. Per effetto della transazione, gli Eredi Giusti hanno restituito a Bastogi l'originale della garanzia a prima richiesta a suo tempo emessa a copertura delle somme oggetto della sentenza di primo grado;
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con sentenza in data 28 settembre 2021, il Tribunale di Arezzo ha rigettato nel merito le domande dei ricorrenti eredi del sig. Bruno Occhini ritenendo insussistente il nesso di causalità tra il decesso e l'esposizione professionale ad amianto. La sentenza non è stata impugnata ed è passata in giudicato;
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con sentenza n. 700 del 21 novembre 2023 la Corte d'Appello di Firenze ha dichiarato cessata la materia del contendere per effetto della definizione transattiva tra le parti della controversia in grado di appello avente ad oggetto l'impugnazione da parte degli Eredi Caporali e l'impugnazione incidentale da parte di Bastogi e Sofir's della sentenza n. 31 dell'8 febbraio 2022 resa dal Giudice del Lavoro del Tribunale di Arezzo, che aveva rigettato nel merito le domande dei ricorrenti ritenendo insussistente il nesso di causalità tra il decesso e l'esposizione professionale ad amianto;
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in data 27 luglio 2023, le parti hanno definito in via transattiva il giudizio avviato avanti il Tribunale di Milano nei confronti di Bastogi da parte degli eredi del sig. Omero Galassi, con i quali Sofir's aveva già stipulato una transazione per la propria quota di responsabilità;
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in data 7 novembre 2024 il giudizio avviato avanti il Tribunale di Arezzo nei confronti di Bastogi dagli eredi del sig. Paolo Landini è stato dichiarato estinto ex art. 309 c.p.c., a seguito di accordo transattivo;
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con le sentenze nn. 570 e 702 pronunciate rispettivamente in data 17 ottobre 2024 e 5 dicembre 2024, la Corte d'Appello di Firenze, superando le sentenze di primo grado nn. 57 e 58/2022 del Tribunale di Arezzo che avevano visto soccombente Bastogi nei confronti, rispettivamente, degli Eredi del sig. Mario Rossi e del sig. Antonio Colonna (pur senza liquidare in favore degli eredi alcun risarcimento esigibile, dovendo tenersi conto degli indennizzi già ricevuti da INAIL, nella specie di ammontare superiore al danno quantificato), nonché dell'interveniente INAIL (la quale chiedeva a Bastogi il rimborso degli indennizzi pagati a titolo previdenziale), ha definito i giudizi di appello aventi ad oggetto l'impugnazione da parte di Bastogi e l'impugnazione incidentale da parte degli eredi ricorrenti, dichiarando la cessazione della materia del contendere per effetto della definizione transattiva tra le parti;
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con sentenza in data 18 gennaio 2022, il Tribunale di Arezzo, ritenendosi incompetente rispetto alle domande formulate dagli eredi a titolo di risarcimento del danno iure proprio, ha condannato Bastogi al risarcimento del danno iure hereditatis in favore degli Eredi del sig. Giancarlo Agnolucci, disponendo che da tale importo andassero detratti gli importi indennizzati da parte di INAIL, così escludendo che nella specie permanesse un saldo positivo a favore degli eredi ricorrenti. La sentenza (che ha mandato Sofir's, chiamata in causa da Bastogi, esente da responsabilità) è stata impugnata in via principale da Bastogi, in via incidentale dagli Eredi Agnolucci e in via incidentale condizionata da Sofir's. Nel corso del procedimento di secondo grado, la Corte d'Appello di Firenze ha
formulato proposta conciliativa e la causa è attualmente rinviata al 27 novembre 2025 per la verifica dell'esito delle trattative pendenti tra le parti;
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con ricorso depositato in data 2 maggio 2024 INAIL ha convenuto Bastogi e RFI avanti al Tribunale di Arezzo per ottenere il rimborso di quanto versato al sig. Agnolucci e ai suoi superstiti per la malattia professionale dell'assicurato, per complessivi Euro 345.931,03. Il giudizio è allo stato sospeso ex art. 295 c.p.c. in attesa della definizione del giudizio pregiudiziale pendente avanti alla Corte d'Appello di Firenze tra Bastogi e gli Eredi Agnolucci:
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con sentenza n. 14/2022 emessa in data 11 ottobre 2022, pronunciata nel giudizio instaurato dagli eredi del sig. Giancarlo Martini nei confronti di Bastogi e RFI, il Tribunale di Arezzo ritenendosi incompetente rispetto alle domande formulate dagli eredi a titolo di risarcimento del danno iure proprio, ha condannato Bastogi e RFI al risarcimento del danno iure hereditatis, disponendo che da tale importo vadano detratti gli importi indennizzati da parte di INAIL, e quindi escludendo che permanga un saldo positivo a favore degli eredi ricorrenti. Gli eredi del sig. Martini hanno notificato ricorso in appello con udienza fissata in data 11 gennaio 2024. Anche Bastogi ha impugnato in appello la sentenza in data 11 aprile 2023. Nel corso del procedimento di secondo grado, la Corte d'Appello di Firenze ha formulato proposta conciliativa. La prossima udienza, relativa a entrambi i procedimenti riuniti, è stata fissata al 2 ottobre 2025 per la verifica dei presupposti per l'emissione di sentenza di cessazione della materia del contendere, alla luce dell'intervenuto accordo transattivo tra Bastogi e gli Eredi Martini;
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Con ricorso notificato a Bastogi in data 16 giugno 2025, gli eredi del Sig. Vito Capecchi hanno convenuto Bastogi avanti il Tribunale di Milano, chiedendo l'accertamento della pretesa responsabilità di Bastogi ex artt. 2087 e 2043 cod. civ. per la causazione della morte del Sig. Vito Capecchi, asseritamente cagionata da esposizione all'amianto avvenuta nel corso dell'attività lavorativa prestata dal de cuius presso Sacfem (oggi Sofir's), nonché il risarcimento dei danni in tesi conseguenti al decesso del proprio congiunto; in data 12 settembre 2025 Bastogi si è costituita in giudizio, chiedendo, tra l'altro, il rigetto delle domande dei ricorrenti in quanto prescritte e infondate.
Per completezza, si segnala che:
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a partire dal 2014, relativamente alla pretesa responsabilità di Bastogi per la asserita assenza di misure di sicurezza a tutela della salute dei lavoratori presso la Sacfem negli anni '50-'70, la Società ha altresì ricevuto diffide stragiudiziali da parte degli eredi dei sig.ri Giovanni Ricciarini, Mario Burgassi, Pasquale Frequentini, Assunto Lisi, Giorgio Beucci, Silvano Buzzini, Mario Spigoli e Generoso Vitillo, e di ulteriori eredi del sig. Pierino Ricci. Bastogi ha contestato tramite i propri legali la sussistenza di qualsiasi propria responsabilità in relazione a tali diffide; allo stato, tali soggetti non risultano aver dato impulso giudiziale alle azioni intimate; analoga diffida era stata formulata dagli Eredi del sig. Giancarlo Martini, del sig. Vito Capecchi e del sig. Omero Galassi, che hanno poi agito in giudizio;
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a partire dal 2019 Bastogi ha ricevuto diffide stragiudiziali dell'INAIL - in via di surroga e/o rivalsa - a restituire gli importi pagati a titolo di indennità di malattia professionale e/o rendita ai superstiti corrisposta dall'INAIL stessa ai sig.ri Giancarlo Martini, Vito Capecchi, Alfredo Migliorini, Domenico Ponticelli, Mario Moretti, Dario Olivieri, Emilio Caneschi, Luciano Alpini, Mario Giusti, Benito Caporali, Gianfranco Gabrielli. Bastogi ha contestato tramite i propri legali anche
tali richieste; allo stato, l'INAIL non risulta aver dato seguito giudiziale alle predette diffide (mentre è intervenuta nei giudizi instaurati dagli Eredi Colonna e dagli Eredi Rossi, ed ha promosso separato giudizio in relazione alla posizione di Giancarlo Agnolucci, come sopra riferito al punto 12).
Nei giudizi instaurati dagli Eredi Procelli, Giusti, Occhini, Agnolucci, Caporali e Martini, Bastogi ha chiamato in causa Sofir's (quando non già convenuta in giudizio dagli stessi ricorrenti).
In data 30 luglio 2020 Bastogi ha promosso un giudizio ordinario nei confronti di Sofir's, avanti il Tribunale di Milano, Sezione Imprese, domandando l'accertamento della responsabilità di Sofir's per i crediti risarcitori avanzati in sede giudiziale dagli eredi di ex lavoratori Sacfem (inclusi gli Eredi Colonna, Rossi, Landini e Galassi, ed esclusi invece i giudizi instaurati dagli Eredi Procelli, Giusti, Occhini, Agnolucci, Caporali e Martini, in cui Sofir's è già parte) e in quelle minacciate dall'INAIL e da eredi di ex lavoratori Sacfem, e la condanna di Sofir's a tenere Bastogi indenne degli eventuali esborsi conseguenti alla pronuncia di eventuali decisioni di condanna contro Bastogi e a favore di uno o più degli ex lavoratori Sacfem o dei propri eredi, o dell'INAIL. Con sentenza n. 9952/2023 dell'11 dicembre 2023, notificata in data 29 dicembre 2023, il Tribunale di Milano ha respinto le domande di Bastogi, condannandola a rifondere a Sofir's le spese di lite. In data 29 gennaio 2024, Bastogi ha notificato l'atto di citazione d'appello avverso la sentenza di primo grado articolando 6 motivi di impugnazione. Sofir's si è costituita in giudizio in data 29 luglio 2024. Alla prima udienza, tenutasi in data 18 settembre 2024, la Corte ha fissato udienza per la rimessione in decisione della causa all'8 ottobre 2025.
L'Orologio / Immobile di via Watteau a Milano
La società L'Orologio (controllata da Brioschi) è proprietaria dell'immobile di via Watteau a Milano che sino al 21 agosto 2025, data di sgombero da parte delle forze dell'ordine, è stato oggetto di occupazione abusiva da parte di appartenenti al Centro Sociale Leoncavallo. A partire da tale data, l'immobile è pertanto ritornato nella piena disponibilità della società.
La società, nel marzo 2001, ha provveduto a citare in giudizio gli occupanti abusivi. Con sentenza n. 3926/2003, il Tribunale di Milano ha pronunciato nei confronti dell'Associazione Mamme del Leoncavallo la condanna al rilascio dell'immobile. Con sentenza n. 2852/2004 la Corte d'Appello ha respinto l'appello presentato dall'Associazione Mamme del Leoncavallo e confermato la sentenza di primo grado. Con sentenza n. 9017/10 la Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso presentato dagli occupanti, così confermando la sentenza del giudizio di appello.
Dal 2005 L'Orologio ha continuato a chiedere l'esecuzione delle sentenze e il rilascio dell'immobile abusivamente occupato.
Sino alla data di avvenuto sgombero del 21 agosto 2025 sono stati effettuati 133 accessi da parte dell'ufficiale giudiziario, tutti con esito negativo, e ciò in considerazione del mancato intervento della Forza Pubblica, pur regolarmente richiesta e avvisata.
Nel contesto sopra detto, la società ha citato in giudizio la Presidenza del Consiglio dei Ministri ed il Ministero dell'Interno per ottenere la loro condanna al risarcimento dei danni dalla stessa subiti in dipendenza del ripetuto, mancato intervento della Forza Pubblica. Il giudice di primo grado ha disposto apposita CTU per l'accertamento dell'entità dei danni subiti da L'Orologio. Il CTU ha quantificato il danno derivante alla società dal mancato sgombero dell'immobile in oltre 10 milioni di euro.
Con sentenza n. 6274 del 20 luglio 2023 il Tribunale di Milano ha respinto la domanda risarcitoria della società attrice, ritenendo che, per effetto del ritardo nell'esecuzione della sentenza, L'Orologio srl non avesse diritto ad un risarcimento del danno da responsabilità extracontrattuale, ma al più ad un indennizzo (da atto lecito lesivo) ai sensi della legge Pinto.
L'Orologio srl ha appellato la sentenza di primo grado. La Corte di Appello di Milano, con sentenza n. 2282/2024, pubblicata in data 29 ottobre 2024, ha accolto parzialmente l'appello de L'Orologio srl - accertando l'illeceità della condotta omissiva del Ministero dell'Interno (confermando invece la carenza di legittimazione passiva della Presidenza del Consiglio dei Ministri). Per l'effetto, ha accolto la richiesta risarcitoria formulata dalla società in primo grado nei confronti del Ministero dell'Interni, seppure in misura inferiore al petitum.
In particolare, la Corte d'Appello ha ritenuto di non procedere ad una liquidazione analitica del danno e di non recepire le conclusioni raggiunte dal CTU nel giudizio di primo grado, ed è pervenuta ad una liquidazione equitativa, stabilendo l'ammontare del risarcimento in euro 3.039.150,00, oltre interessi legali dalla data della pubblicazione della sentenza al saldo e il rimborso di alcune spese di giudizio.
Il Ministero dell'Interno, ricevuta la notifica del titolo esecutivo, ha inoltre adempiuto spontaneamente al pagamento dell'importo oggetto di condanna.
Il 29 aprile 2025, in assenza di alcun ricorso in Cassazione anche considerata la difficoltà di impugnare in sede di legittimità la valutazione equitativa del danno, pur ritenuta non condivisibile, la sentenza è divenuta definitiva (passata in giudicato).
Infine, il 21 agosto 2025 le forze dell'ordine hanno eseguito lo sgombero del centro sociale Leoncavallo occupante l'immobile che, alla data della presente relazione, è pertanto rientrato nella disponibilità del Gruppo.
All Events / Palazzo dello Sport di Roma
Il giudizio riguarda il rapporto di concessione instaurato tra All Events S.p.A. ("All Events"), in qualità di concessionaria, e Eur S.p.A. ("EUR"), in qualità di concedente, in forza del contratto di concessione di servizi stipulato in data 30 novembre 2018 (il "Contratto di Concessione") avente ad oggetto il Palazzo dello Sport di Roma EUR ("Palazzo dello Sport" o "Arena"), di proprietà di EUR.
Con atto di citazione notificato ad EUR il 1° maggio 2023, All Events ha chiesto l'accertamento della insussistenza degli inadempimenti che EUR le aveva contestato -prima con le due diffide ad adempiere ex art. 1454 c.c. e poi con la lettera trasmessa ex art. 1456 c.c. in data 27 aprile 2023 - e, comunque, l'inesistenza e/o l'inesigibilità del preteso credito; della insussistenza della pretesa intervenuta risoluzione del contratto di concessione e della insussistenza del preteso diritto di EUR a vedersi restituito il Palazzo dello Sport. Ha inoltre richiesto l'accertamento della violazione, da parte di EUR, dell'obbligo di revisione del PEF e di rinegoziazione del contratto di concessione, e la condanna di EUR al risarcimento del danno patito, quantificato in euro 2,5 milioni.
Con comparsa di risposta in data 20 luglio 2023, EUR ha richiesto anzitutto di accertare e dichiarare il difetto di giurisdizione del giudice ordinario e il difetto di interesse ad agire di All Events, e, nel merito, chiesto il rigetto delle domande di All Events. Inoltre, ha proposto una domanda riconvenzionale volta alla condanna di All Events al risarcimento di una serie di voci di danno, quantificate in circa euro 23 milioni complessivi.
Successivamente le parti hanno depositato le memorie integrative ex art. 171-ter c.p.c. e il 18 gennaio 2024 si è svolta la prima udienza. Con provvedimento del 31 gennaio 2024 il Tribunale ha disposto due CTU in relazione ai profili di naming e manutenzioni ("CTU naming" e "CTU manutenzioni").
La CTU naming si è conclusa in data 6 maggio 2025 con il deposito della relazione definitiva di consulenza tecnica. In essa il CTU ha ritenuto di poter stimare nella misura del 74% la riduzione dei ricavi da naming nel periodo pandemico.
La CTU manutenzioni si è invece conclusa il 31 ottobre 2024 con il deposito della relazione definitiva di consulenza tecnica, la quale ha quantificato il costo degli interventi necessari per la rimessione a perfetta funzionalità del Palazzo dello Sport in complessivi Euro 259.613,40 oltre IVA.
L'udienza di discussione di entrambe le CTU è stata fissata al 7 gennaio 2026. Parallelamente, EUR ha chiesto e ottenuto un decreto ingiuntivo, non provvisoriamente esecutivo, con riferimento ai canoni relativi al periodo Covid-19 (per un controvalore complessivo di circa euro 2,6 milioni). All Events ha proposto opposizione ex art. 645
c.p.c. e il giudizio allo stato pende dinnanzi al Tribunale di Roma, che, con provvedimento in data 6 giugno 2024, ha concesso la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo.
Pertanto, in data 21 giugno 2024 EUR ha notificato ad All Events il relativo titolo esecutivo, in uno con l'atto di precetto, intimando ad All Events di pagare l'importo di cui al decreto ingiuntivo, oltre interessi e ulteriori accessori, e così per complessivi Euro 2.782.423,18. Il successivo 29 agosto 2024 EUR ha poi notificato ad All Events e a Intesa Sanpaolo S.p.A., quale terzo pignorato, atto di pignoramento presso terzi ai sensi dell'art. 543 c.p.c., sottoponendo a pignoramento tutte le somme a qualunque titolo dovute da Intesa San Paolo S.p.A. ad All Events, sino alla concorrenza del proprio credito aumentato della metà, e invitando quest'ultima a rendere la dichiarazione ex art. 547
c.p.c. La procedura è stata iscritta al numero di R.G.E. 12389/2024, con udienza fissata per l'assegnazione delle somme al 19 giugno 2025. Con provvedimento in pari data, il Giudice ha disposto l'assegnazione in favore del creditore procedente dell'importo di Euro 480.766,62, corrispondente al debito nei confronti di All Events dichiarato dal terzo pignorato Intesa Sanpaolo S.p.A. La procedura si è quindi così conclusa. In data 19 settembre 2024, ad All Events è stato notificato un ulteriore (analogo) atto di pignoramento, rivolto anche ad ulteriori banche e a Forumnet S.p.A. in qualità di terzi pignorati. Questa procedura è stata iscritta a ruolo al numero di R.G.E. 13812/2024, con udienza fissata per l'assegnazione al 18 settembre 2025. In tale occasione, stante la mancata dichiarazione del terzo pignorato Forumnet S.p.A., il Giudice ha fissato udienza ex art. 548 c.p.c. al 3 dicembre 2025, facendo presente che, in persistente difetto di dichiarazione, il credito pignorato si intenderà riconosciuto per l'intero e assegnato in favore di EUR.
Nel frattempo, nelle memorie concesse nell'ambito dell'opposizione al decreto ingiuntivo All Events ha insistito affinché il Giudice, ai sensi dell'art. 273 c.p.c. ovvero dell'art. 274 c.p.c., rimettesse gli atti al Presidente del Tribunale affinché il giudizio di opposizione fosse riunito al giudizio "principale". Il 4 febbraio 2025, il Presidente del Tribunale ha rinviato all'udienza già fissata nel giudizio ordinario di cui sopra per il 7 gennaio 2026, per la riunione dei due giudizi.
Medio tempore, con ricorso ex artt. 669-bis e 700 c.p.c. depositato in data 31 maggio 2023, EUR ha chiesto al Tribunale di Roma di ordinare a All Events di rilasciare il Palazzo dello Sport di Roma, gestito da All Events in forza di un contratto di concessione che EUR assumeva essersi risolto, e di compiere tutte le attività funzionali alla riconsegna. A sostegno delle proprie domande, EUR ha esposto in punto di fumus boni iuris che All Events si sarebbe resa inadempiente ai propri obblighi contrattuali (di pagamento del canone concessorio e di manutenzione del Palazzo dello Sport) e che, pertanto, il contratto di concessione in essere si sarebbe risolto di diritto, ex artt. 1454 e/o 1456 c.c., sicché All Events occuperebbe abusivamente il Palazzo dello Sport. In punto di periculum in mora, EUR ha dedotto una pretesa mancata effettuazione di lavori di manutenzione ordinaria.
Con memoria difensiva in data 12 luglio 2023, All Events si è costituita eccependo in via preliminare di aver previamente introdotto il giudizio di merito (di cui al punto 25 infra) cui era funzionale il procedimento cautelare, e dunque l'inammissibilità del ricorso avversario, per essere stato proposto come ricorso ante causam dinanzi a un Giudice diverso da quello investito del merito. Si è poi difesa nel merito negando che il contratto si sarebbe risolto, non essendosi resa inadempiente ed essendo inefficace la prospettata risoluzione del contratto, comunicata da EUR allorché era in corso il processo di doverosa rinegoziazione del contratto e del PEF, bruscamente e abusivamente interrotta da EUR. Ha poi precisato e documentato di aver svolto tutti i lavori manutentivi e di aver dato corso a tutto quanto necessario per il regolare svolgimento degli eventi.
Con provvedimento in data 22 agosto 2023, il Giudice, in accoglimento dell'eccezione di All Events, ha dichiarato inammissibile il ricorso.
In data 1° settembre 2023, EUR ha riproposto davanti al dott. Postiglione le istanze cautelari già avanzate con il ricorso ante causam depositato dinanzi alla dott.ssa Garrisi e dichiarato inammissibile da quest'ultima, con argomentazioni in larga parte sovrapponibili a quelle esposte a sostegno del ricorso originario.
Con provvedimento in data 31 gennaio 2024 il Tribunale ha respinto il ricorso cautelare di Eur sulla base di un apparato di motivazione interamente basato sulla rilevata insussistenza del presupposto del fumus boni iuris. Controparte ha proposto reclamo e All Events si è costituita nel relativo procedimento con memoria in data 5 aprile 2024. L'udienza di discussione è stata fissata, in modalità cartolare, per il 19 aprile 2024.
Con provvedimento in data 13 maggio 2024, anche in reclamo è stato respinto.
Il contratto di concessione oggetto del giudizio è giunto a scadenza il 30 novembre 2024 e, pertanto, in data 2 dicembre 2024, All Events ha formalmente riconsegnato il Palazzo dello Sport a EUR, senza con ciò rinunciare o nulla concedere rispetto alle pretese avanzate nei giudizi in corso di svolgimento o ad eventuali ulteriori pretese correlate al contratto di concessione, anche con riferimento agli interventi di manutenzione straordinaria dell'immobile.
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