31/07/2019 - BNP Paribas REIM SGR p.A.: Relazione semestrale al 30/06/2019

FONDO "IMMOBILIARE DINAMICO"

RELAZIONE SEMESTRALE AL 30 GIUGNO 2019

NOTA ILLUSTRATIVA

Il Fondo "Immobiliare Dinamico" è stato il primo fondo italiano costituito con previsione di "aperture semestrali del capitale", ovvero con la possibilità per i sottoscrittori di riscattare le proprie quote, a determinate condizioni precisate dal Regolamento di Gestione del Fondo, e per i nuovi investitori di sottoscrivere quote di nuova emissione; entrambe le operazioni sono state effettuate al Net Asset Value.

Il Fondo è stato collocato in sede di prima emissione dal 16 novembre 2004 al 31 marzo 2005 raggiungendo una raccolta totale pari a Euro 130,7 milioni; in tale fase vennero sottoscritte 522.800 quote del Fondo, ciascuna del valore nominale di Euro 250, da parte di 9.139 sottoscrittori. In base a quanto previsto dal Regolamento di gestione, a decorrere dal 2006 e fino alla scadenza dell'undicesimo anno (2016), il Fondo ha riaperto le sottoscrizioni nei periodi 1° maggio - 30 giugno e 1° ottobre - 31 dicembre di ciascun anno. Pertanto, a seguito dell'apertura dell'ultima finestra ottobre - dicembre 2016, il Fondo risulta "chiuso".

Il totale complessivo delle quote sottoscritte, al netto delle quote tempo per tempo rimborsate, è pari a n. 1.454.927 di eguale valore.

Come meglio dettagliato nel paragrafo "Quotazione presso Borsa Italiana S.p.A.", in data 3 Maggio 2011 il Fondo è stato ammesso alla quotazione presso il MIV, Mercato degli Investment Vehicles, Segmento Fondi Chiusi, di Borsa Italiana.

Il primo semestre 2019 si chiude con un utile di Euro 12.484.588 (utile di Euro 1.106.377 al 31 dicembre 2018). Il risultato recepisce, tra l'altro, minusvalenze immobiliari non realizzate per Euro 3.269.350 (plusvalenze immobiliari non realizzate per Euro 892.250 al 31 dicembre 2018), minusvalenze non realizzate su partecipazioni per Euro 6.636 (minusvalenze non realizzate su partecipazioni per Euro 540.540 al 31 dicembre 2018), minusvalenze non realizzate su OICR italiani direttamente detenuti per Euro 1.198.413 (minusvalenze non realizzate su OICR italiani direttamente detenuti per Euro 157.294 al 31 dicembre 2018).

Al netto di tali minusvalenze non realizzate il risultato del periodo risulta positivo e pari a Euro 16.958.987 (Euro 911.961 al 31 dicembre 2018).

Al 30 giugno 2019 il Valore Complessivo Netto del Fondo risulta pari a Euro 278.337.531 (Euro 265.852.943 al 31 dicembre 2018).

Al 30 giugno 2019 le attività ammontano a Euro 288.227.761 (Euro 303.696.741 al 31 dicembre 2018). Alla stessa data il valore della quota si è attestato a Euro 191,307 rispetto ad un valore di Euro 182,726 rilevato al 31 dicembre 2018.

Dall'inizio dell'attività di gestione al 30 giugno 2019 il Fondo ha distribuito proventi lordi ai propri quotisti per complessivi Euro 10,2 pro-quota, oltre a rimborsi parziali di capitale pari ad Euro 18,5 pro-quota, per complessive distribuzioni pari ad Euro 28,7 pro-quota. Tenendo conto dei proventi e dei rimborsi anticipati erogati ai sottoscrittori, al 30 giugno 2019 il valore della quota si è decrementato, rispetto al valore nominale (pari a Euro 250 corrisposto in occasione del primo collocamento), del 12%.

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Il tasso interno di rendimento ottenuto dal Fondo dal giorno di richiamo degli impegni al 30 giugno 2019 risulta pari al -1,71%.

LO SCENARIO MACROECONOMICO

Secondo Banca d'Italia nel quarto trimestre del 2018 l'attività economica globale ha registrato un rallentamento e il commercio mondiale si è contratto: questi segnali di indebolimento si sono estesi anche ai primi mesi del 2019. In particolare, diversi rischi continuano a gravare sulle prospettive future: il protrarsi delle tensioni commerciali a livello globale, il rallentamento congiunturale della Cina che si è rivelato superiore alle attese e le ricadute della Brexit. Nell'Eurozona per il 2019 sono state viste al ribasso le prospettive di crescita, che hanno risentito del peggioramento sia del commercio mondiale che della fiducia delle imprese. Inoltre, anche le prospettive di inflazione si sono ridotte. Il Consiglio direttivo della BCE manterrà più a lungo condizioni di tipo espansivo: ha esteso fino a fine 2019 l'orizzonte minimo entro il quale i tassi di riferimento rimarranno invariati e, inoltre, ha annunciato una nuova serie di operazioni mirate di rifinanziamento a più lungo termine. In Italia, le indicazioni più recenti mostrano che l'attività economica avrebbe lievemente recuperato all'inizio di quest'anno, dopo essere diminuita nel secondo semestre del 2018. Nel complesso del 2018 il PIL è cresciuto dello 0,9%, in rallentamento rispetto al 2017. È rimasto favorevole l'andamento delle esportazioni (anche se gli indici qualitativi indicano che sulle prospettive gravano le incertezze del contesto globale). Nel Q1 2019 l'inflazione è scesa fino a raggiungere l'1,1% a Marzo; si rileva un indebolimento anche della dinamica della componente di fondo.

ANDAMENTO DEL SETTORE IMMOBILIARE

In Italia il Q1 2019 ha registrato volumi di investimento nel mercato immobiliare commerciale in linea con lo stesso trimestre del 2018: €1,7 miliardi. I volumi del Q1 2019 sono allineati anche alla media quinquennale e superiori del 35% circa alla media decennale dei primi trimestri dell'anno. Le operazioni chiuse nel primo trimestre di quest'anno sono state circa 45.

In termini di asset classes, gli Uffici hanno dominato nel Q1 con investimenti pari a poco più di €1 miliardo, contribuendo così per circa il 60% del totale Italia. Da evidenziare anche l'ottimo risultato dell'Alberghiero, in cui sono stati investiti nel trimestre €320 milioni: si tratta del miglior Q1 degli ultimi dieci anni per questo settore. Sottodimensionamento invece per il Retail che, con circa €160 milioni investiti nel Q1 (e nessuna operazione chiusa nel segmento dei Centri Commerciali), si posiziona al terzo posto tra le diverse asset classes. In termini di volumi, con quasi €140 milioni, segue il settore della Logistica, il cui risultato è superiore alle medie trimestrali di riferimento. Infine, €55 milioni hanno interessato i prodotti Alternativi (RSA, student/social housing, data center, caserme, cinema) anche se nessuna operazione è stata relativa a RSA, senior housing o student housing.

In generale, il buon risultato registrato in Italia nel Q1 2019 è stato sostenuto dall'interesse degli investitori esteri, che hanno rappresentato il 76% circa dei capitali investiti (per quasi €1,3 miliardi in totale).

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Figura 1 - Italia, Volume di investimento nell'immobiliare commerciale per trimestre

Fonte: BNP Paribas Real Estate Research Italy

Figura 2 - Italia, Volume di investimento nell'immobiliare commerciale per tipologia di prodotto

Fonte: BNP Paribas Real Estate Research Italy

Figura 3 - Italia, Volume di investimento nell'immobiliare commerciale per capitale del compratore

Fonte: BNP Paribas Real Estate Research Italy

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Figura 4 - Rendimenti netti "prime"

Fonte: BNP Paribas Real Estate Research Italy

Il mercato degli investimenti - Milano

Nel primo trimestre del 2019 Milano si è confermata la location italiana più attraente per gli investitori, che hanno concentrato circa €930 milioni d'investimenti nel mercato immobiliare commerciale della città: si tratta del secondo miglior Q1 degli ultimi dieci anni per il capoluogo lombardo secondo solo al risultato del 2015. Nel dettaglio, Milano nel Q1 ha pesato per il 54% del totale investito in Italia nel corso del trimestre, pari a circa €1,7 miliardi.

In città la maggioranza degli investimenti ha interessato il prodotto Uffici, con oltre €750 milioni investiti nel Q1: si tratta del miglior primo trimestre di sempre in città per questo settore. Infatti i volumi direzionali del Q1 2019 a Milano sono stati superiori alle medie quinquennali e decennali dei primi trimestri dell'anno (rispettivamente +55% e +135% circa). Nel dettaglio, gli investimenti in prodotto Uffici in città sono stati pari al 74% circa del totale Uffici Italia del Q1 2019 (equivalente a poco più di €1 miliardo) e all'82% circa del totale registrato a Milano nel trimestre per tutte le asset classes. Per i rendimenti netti prime del prodotto Uffici, nel Q1 2019 in tutti i sottomercati della città si confermano gli stessi livelli già osservati a fine 2018. In particolare il CBD Duomo e il CBD Porta Nuova permangono rispettivamente al 3,30% e al 3,70% netti.

Per quanto riguarda le altre asset class, il prodotto Retail nel Q1 2019 ha contribuito ai volumi milanesi con investimenti per circa €100 milioni (corrispondenti ad una sola transazione nel segmento High Street) in lieve decremento rispetto ai circa €140 milioni investiti nel Q1 2018 a Milano in questo settore. Sul fronte dei rendimenti netti prime, stabilità al 3% q-o-q e per il quinto trimestre consecutivo per l'High Street in città.

Segue, in termini di volumi, il settore dei Prodotti Alternativi (RSA, senior/student housing, data center, caserme, cinema): circa €50 milioni corrispondenti ad un'unica transazione avvenuta nel Semicentro milanese che segnano un incremento rispetto ai €35 milioni del Q1 2018 (che erano stati investiti nello stesso sottomercato).

Infine, l'Alberghiero e la Logistica nel Q1 2019 hanno contributo al totale città con poco meno di €10 milioni ciascuno: si rilevano per entrambi i settori decrementi y-o-y. Per la Logistica rendimenti netti prime stabili nel Q1 al 5,25% per il quarto trimestre consecutivo.

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Figura 5 - Milano, Volume di investimento nell'immobiliare commerciale per tipologia di prodotto

Fonte: BNP Paribas Real Estate Research Italy

Il mercato degli investimenti - Roma

Nel primo trimestre del 2019 il 13% circa degli investimenti totali registrati nel mercato immobiliare commerciale italiano (pari a circa €1,7 miliardi) si è concentrato nella città di Roma.

Nel dettaglio, nel Q1 2019 circa €225 milioni di capitali hanno interessato il mercato immobiliare commerciale della Capitale: il risultato è in decremento del 33% circa rispetto a quello del Q1 2018 (si segnala tuttavia che il 2018 era stato per Roma l'anno record in termini di investimenti).

La performance romana del Q1 2019 è inferiore rispetto alla media quinquennale (-23% circa) ma lievemente superiore alla media decennale (+11% circa) dei primi trimestri dell'anno.

In particolare, si evidenzia che tutti i circa €225 milioni investiti a Roma nel Q1 2019 hanno riguardato il prodotto direzionale: si tratta di uno dei migliori primi trimestri degli ultimi dieci anni per gli Uffici in città. Il risultato del trimestre appena concluso è quasi quadruplo rispetto ai volumi direzionali registrati nella Capitale nello stesso periodo del 2018. La performance Uffici del Q1 2019, inoltre, è ampiamente superiore alle medie quinquennali e decennali di riferimento (rispettivamente +40% circa e +90% circa). I volumi direzionali romani del Q1 2019 sono relativi ad investitori esteri per il 50% circa del totale investito in città: in particolare hanno prevalso i compratori statunitensi.

Sul fronte dei rendimenti Uffici, si rileva nel Q1 una compressione di 25 punti base dei rendimenti netti prime per il Centro e il Greater Eur (entrambi all'attuale 5%) e per il Semicentro (attualmente al 5,75%). Stabilità q-o-q per i rendimenti netti prime Uffici degli altri sottomercati romani, dove si confermano gli stessi livelli già osservati a fine 2018: 4% nel CBD e 7,50% nella Periferia & Fuori GRA.

Come anticipato, a Roma non si hanno evidenze nel primo trimestre dell'anno in corso di operazioni chiuse appartenenti ad altre asset classes.

Per quanto riguarda i rendimenti netti prime delle altre tipologie di prodotto, a Roma nel Q1 2019 si registra stabilità per il quarto trimestre consecutivo sia per l'High Street al 3,30% che per la Logistica al 5,50%.

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