30/09/2024 - Brioschi Sviluppo Immobiliare S.p.A.: Relazione finanziaria semestrale al 30 giugno 2024

117° Esercizio

Relazione finanziaria semestrale

al 30 giugno 2024

(Approvata dal Consiglio di Amministrazione del 26 settembre 2024)

Indice

ORGANI DI AMMINISTRAZIONE E CONTROLLO

CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE

COLLEGIO SINDACALE

SOCIETA' DI REVISIONE

Deloitte & Touche SpA

Disclaimer

La presente Relazione finanziaria semestrale, e in particolare le Sezioni intitolate "Evoluzione prevedibile della gestione" e "Principali rischi e incertezze cui il Gruppo Brioschi è esposto", contengono informazioni previsionali ("forward-looking statements"). Queste informazioni sono basate sulle attuali aspettative e proiezioni del Gruppo relativamente ad eventi futuri e, per loro natura, sono soggette ad una componente intrinseca di rischiosità ed incertezza. Si riferiscono ad eventi e dipendono da circostanze che possono, o non possono, accadere o verificarsi in futuro. I risultati effettivi potrebbero differire da quelli contenuti in dette dichiarazioni a causa di una molteplicità di fattori, quali la volatilità dei mercati del capitale e finanziari, variazioni nelle condizioni macroeconomiche e nella crescita economica ed altre variazioni delle condizioni di business, mutamenti della normativa e del contesto istituzionale e molti altri fattori, tra cui le possibili evoluzioni dei conflitti in Ucraina e in Medio-Oriente, delle problematiche che attualmente caratterizzano i mercati di approvvigionamento delle materie prime e dell'inflazione, la maggioranza dei quali è al di fuori del controllo del Gruppo.

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PREMESSA

La presente Relazione finanziaria semestrale consolidata al 30 giugno 2024 (nel seguito "Relazione semestrale") è stata redatta in osservanza dell'art. 154 ter del D. Lgs. 58/1998 e successive modifiche, nonché del Regolamento emittenti emanato dalla CONSOB, e pertanto non comprende tutte le informazioni integrative richieste nel bilancio annuale e deve essere letta congiuntamente con il bilancio consolidato del Gruppo al 31 dicembre 2023.

La presente Relazione semestrale include il bilancio consolidato semestrale abbreviato al 30 giugno 2024, predisposto in conformità allo IAS 34 "Bilanci intermedi", concernente l'informativa finanziaria infrannuale. Il bilancio consolidato semestrale abbreviato al 30 giugno 2024 è stato redatto in forma "abbreviata" e deve pertanto essere letto congiuntamente con il bilancio consolidato del Gruppo Brioschi Sviluppo Immobiliare (di seguito anche "Gruppo Brioschi") per l'esercizio chiuso al 31 dicembre 2023, predisposto in conformità ai principi contabili internazionali IFRS emessi dall'International Accounting Standards Board ("IASB") e omologati dalla Comunità Europea ai sensi del regolamento n. 1606/2002, fatto salvo quanto eventualmente descritto nel successivo paragrafo delle note descrittive "Principi contabili, emendamenti ed interpretazioni applicabili dall'1 gennaio 2024". Con "IFRS" si intendono anche gli International Accounting Standards (IAS) tuttora in vigore, nonché tutti i documenti interpretativi emessi dall'International Financial Reporting Interpretations Committee ("IFRIC").

RELAZIONE INTERMEDIA SULLA GESTIONE DEL GRUPPO BRIOSCHI

Brioschi Sviluppo Immobiliare (di seguito anche "il Gruppo"), quotata alla Borsa Italiana,

• uno dei principali operatori immobiliari in Italia. L'attività è focalizzata sullo sviluppo integrato di grandi aree urbane mediante la progettazione e la realizzazione di complessi innovativi, che coniugano qualità, eco-sostenibilità e design. Brioschi Sviluppo Immobiliare complementa i progetti di sviluppo a medio e lungo termine, con investimenti immobiliari a reddito e compravendite di complessi immobiliari.

A completamento dei servizi forniti direttamente o indirettamente nell'ambito dei progetti di sviluppo immobiliare, Brioschi Sviluppo Immobiliare detiene il 100% delle quote di H2C Gestioni, società operante nel settore alberghiero con la gestione della struttura ricettiva di Milanofiori Nord ad Assago detenuta dalla controllata Milanofiori 2000 in forza di un contratto di vendita e retrolocazione.

La forza dei comparti immobiliari come quello di Milanofiori Nord è, tra l'altro, l'integrazione di funzioni e servizi, in particolare per aziende multinazionali; l'attività alberghiera costituisce una delle attività funzionali più importanti. La possibilità di gestire in maniera integrata le componenti immobiliare e gestionale permette di garantire un migliore servizio per il comparto.

Sempre in ottica di integrazione di funzioni e servizi nell'ambito del comparto immobiliare di Milanofiori Nord, fino al mese di novembre 2023 il Gruppo era inoltre proprietario, tramite la società Milanofiori Energia, di una centrale di cogenerazione per la produzione di acqua calda sanitaria e la conseguente vendita di energia termica (servizio di teleriscaldamento) e per la contemporanea produzione e vendita di energia elettrica.

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Principali progetti di sviluppo immobiliare

Brioschi Sviluppo Immobiliare, tramite le controllate Milanofiori 2000 e Milanofiori Sviluppo, è proprietaria di un'area di originari 360.000 mq al confine sud di Milano, nel territorio del Comune di Assago, su cui è in fase di ultimazione la realizzazione del progetto di Milanofiori Nord, un complesso di 218.000 mq di superficie lorda di pavimento ("slp") con destinazione terziaria, commerciale, ricettiva e residenziale. Il comparto, servito dalla metropolitana di Milano (linea 2), comprende, tra l'altro, uffici, residenze, esercizi commerciali di medie e grandi superfici di vendita, un cinema multisala, un hotel, un asilo e un centro fitness. L'area commerciale del comparto di Milanofiori Nord è locata a noti marchi della grande distribuzione commerciale, che si affiancano a Virgin Active per la gestione del centro fitness, UCI Cinemas per il cinema multisala e H2C per l'albergo nella piazza del complesso. Per quanto riguarda la ristorazione, oltre agli spazi locati nella piazza commerciale a primari operatori del settore, sono presenti nel comparto un punto di ristorazione Mc Drive e un punto di ristorazione Calavera Fresh Mex.

Alla data della presente relazione sono state ultimate edificazioni per complessivi 204.000 mq circa di slp (di cui 61.000 mq circa detenuti dal Gruppo come investimenti immobiliari) e sono in corso interlocuzioni circa lo sviluppo dei residui 14.000 mq circa.

Nel Comune di Rozzano, su un'area complessiva di circa 1.100.000 mq di proprietà della partecipata Infrafin, Brioschi Sviluppo Immobiliare prevede lo sviluppo di Milanofiori Sud, un progetto innovativo polifunzionale inserito in un più ampio disegno di valorizzazione della vocazione agricola e della biodiversità del territorio.

Nel corso del 2019 il Comune di Rozzano ha avviato un procedimento di variante urbanistica al Piano di Governo del Territorio (PGT) cui è seguita, nel mese di luglio 2021, l'approvazione del Documento di Inquadramento della Programmazione Integrata di Intervento, presupposto per consentire di sviluppare il settore nord del comparto per massimi 96.000 mq di superficie lorda. Nel mese di marzo 2022, nel rispetto dei tempi previsti dal Documento d'Inquadramento, è stato presentato il progetto di Piano Integrato d'Intervento ("PII") con la connessa documentazione relativa alle procedure di Valutazione Ambientale Strategica ("VAS") e Valutazione di Impatto Ambientale ("VIA"), e quindi avviato il relativo processo di approvazione. Il 21 febbraio 2024 vi è stata l'adozione del PII cui è seguita la presentazione dello strumento urbanistico denominato "Bilancio delle diffusività territoriali" necessario per completare l'iter urbanistico- ambientale con l'approvazione del PII e la successiva procedura di VIA. Con riferimento invece al settore sud del comparto, nel mese di ottobre 2023 è stata approvata la variante urbanistica al PGT, successivamente pubblicata il 6 marzo 2024, che prevede, oltre alla possibilità di insediare funzioni tradizionali (residenziale, uffici, terziario, ricettivo), anche funzioni di interesse generale quali impianti sportivi, ospedali e funzioni innovative quali i data center. In detto ambito, al fine di verificare la possibilità di realizzare uno stadio sull'area, nel mese di luglio 2023 Infrafin aveva concesso a F.C. Internazionale Milano S.p.A. un diritto di esclusiva oneroso fino al 30 aprile 2024; alla scadenza Infrafin ha concesso un nuovo diritto di esclusiva oneroso fino al 31 gennaio 2025.

Brioschi Sviluppo Immobiliare, tramite la controllata Milanofiori Sviluppo, è inoltre proprietaria di una vasta area situata a Santa Cesarea Terme, in provincia di Lecce e, tramite la controllata Lenta Ginestra, di aree nel Comune di Monza.

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Andamento gestionale del Gruppo nel primo semestre del 2024

Nel corso del primo semestre 2024 le attività del Gruppo nell'ambito dei diversi settori di attività hanno evidenziato risultati in linea con i piani aziendali.

Nel comparto immobiliare sono proseguite le attività, sia operative che commerciali, propedeutiche alla realizzazione dei progetti di sviluppo immobiliare in portafoglio. Come riportato nel dettaglio al paragrafo "Principali progetti di sviluppo immobiliare", per l'area di Rozzano sono proseguiti gli iter urbanistici di ambedue i comparti che la compongono (adozione PII per l'area Nord ed efficacia del PGT per l'area Sud) ed è stato sottoscritto un nuovo accordo di esclusiva con F.C. Internazionale Milano S.p.A. per la realizzazione di un eventuale stadio.

Sempre nell'ambito del comparto immobiliare si è registrato nel corso del periodo in esame un consolidamento della crescita delle locazioni, già evidenziata al 31 dicembre 2023, per effetto del sostanziale completamento della ricommercializzazione degli spazi ad uso commerciale di Milanofiori Nord.

Nel comparto alberghiero in linea con i piani aziendali sono proseguite le attività di miglioramento che hanno permesso di consuntivare una crescita dei ricavi e sostanzialmente di confermare i risultati operativi.

Da un punto di vista finanziario sono proseguite le attività finalizzate al consolidamento dell'equilibrio finanziario di Gruppo. Nella Relazione finanziaria annuale al 31 dicembre 2023, al paragrafo "Rischio di liquidità", gli Amministratori prevedevano per il 2024 il rifinanziamento di alcune posizioni debitorie verso il sistema creditizio per complessivi 7,3 milioni. Alla data della presente Relazione, come previsto nei piani aziendali, è stato sottoscritto un nuovo finanziamento ipotecario a valere sull'immobile di proprietà della società controllata Maimai per 4 milioni di euro mentre per le restanti posizioni debitorie verso il sistema bancario si ritiene ragionevole confermare le ipotesi di rifinanziamento riflesse nei menzionati piani.

Da un punto di vista economico, il semestre chiuso al 30 giugno 2024 registra un margine operativo lordo positivo di 1,7 milioni di euro rispetto a un valore positivo di 1,4 milioni di euro al 30 giugno 2023 che includeva, tra l'altro, proventi una-tantum per 0,3 milioni di euro relativi alla risoluzione di un accordo di sub-locazione di una porzione dell'edificio "U3" a Milanofiori Nord.

Il miglioramento è principalmente riconducibile al previsto consolidamento degli affitti conseguente il completamento della commercializzazione delle superfici commerciali non locate a Milanofiori Nord, al contenimento di alcune voci di costo, nonché al rilascio di accantonamenti per altri costi operativi.

Il risultato da interessenze nelle partecipate, positivo di 0,9 milioni di euro rispetto a 3,3 milioni di euro al 30 giugno 2023, è riconducibile alle valutazioni delle partecipazioni nel Fondo Fleurs e in Camabo che riflettono, rispettivamente, i risultati positivi del veicolo immobiliare che ha acquisito gli immobili "U1" e "U3" a Milanofiori Nord e gli effetti economici di competenza del semestre degli accordi di esclusiva con F.C. Internazionale Milano S.p.A.; al 30 giugno 2023, la voce includeva invece un provento di 2,9 milioni di euro relativo alla cessione di una quota (6,1%) della partecipazione nel Fondo Fleurs.

La gestione finanziaria registra un risultato negativo di 2,4 milioni di euro rispetto a 1,9 milioni di euro al 30 giugno 2023. Tale differenza è principalmente attribuibile al fatto che il risultato il risultato della gestione finanziaria al 30 giugno 2023 rifletteva un provento di

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0,4 milioni di euro derivante dall'estinzione anticipata di un finanziamento della Capogruppo.

La perdita complessiva di periodo di pertinenza del Gruppo è dunque pari a 2,3 milioni di euro rispetto a 0,2 milioni di euro al 30 giugno 2023.

Da un punto di vista patrimoniale, il patrimonio netto di pertinenza del Gruppo al 30 giugno 2024 ammonta a 102,5 milioni di euro rispetto a 104,9 milioni di euro al 31 dicembre 2023. La riduzione è attribuibile alla perdita complessiva del periodo.

La posizione finanziaria netta al 30 giugno 2024 è pari a 77,1 milioni di euro rispetto a 75,5 milioni di euro al 31 dicembre 2023. Nell'ambito della posizione finanziaria netta complessiva i debiti verso banche esigibili entro l'esercizio si incrementano da 5,6 milioni di euro a 16,5 milioni di euro principalmente per effetto della riclassifica nel breve termine del finanziamento ipotecario della controllata Milanofiori Sviluppo (10,2 milioni di euro al 30 giugno 2024). Detto finanziamento, in attesa della formalizzazione di un waiver, i cui termini sostanziali sono già stati condivisi con la controparte bancaria, risulterebbe formalmente richiedibile alla data di riferimento.

Nel seguito si riportano i principali elementi del Conto economico consolidato riclassificato e della situazione patrimoniale e finanziaria consolidata riclassificata.

Il Conto economico consolidato riclassificato evidenzia le componenti di ricavo e costo e i relativi margini economici al netto delle componenti di natura non ricorrente presentate in apposita riga separata.

Conto economico consolidato riclassificato

Valori espressi in migliaia di Euro

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Si riportano nel seguito anche i dati di conto economico riclassificato suddivisi per singolo settore operativo di attività.

Valori espressi in migliaia di euro

Il settore immobiliare ha registrato nel semestre chiuso al 30 giugno 2024 un margine operativo lordo positivo di 1,3 milioni di euro rispetto a un valore positivo di 1,0 milioni di euro al 30 giugno 2023 che includeva, tra l'altro, proventi una-tantum per 0,3 milioni di euro relativi alla risoluzione dell'accordo di sub-locazione di una porzione dell'edificio "U3" a Milanofiori Nord avvenuta nel mese di giugno 2023.

Il miglioramento è principalmente riconducibile al consolidamento, già riflesso nei piani aziendali, degli affitti conseguenti il completamento della commercializzazione delle superfici commerciali non locate a Milanofiori Nord (0,2 milioni di euro), a risparmi di

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costo consuntivati per servizi e personale (complessivi 0,2 milioni di euro), nonché al rilascio di accantonamenti per altri costi operativi per la parte residua.

La voce ammortamenti e svalutazioni, pari a 2,3 milioni di euro, è complessivamente in linea con il dato al 30 giugno 2023 in quanto una riduzione degli ammortamenti di circa 0,2 milioni di euro (conseguente la citata risoluzione dell'accordo di sub-locazione di una porzione dell'edificio "U3") è stata compensata da maggiori svalutazioni di beni immobiliari.

Il risultato da interessenze nelle partecipate, positivo di 0,9 milioni di euro rispetto a 3,3 milioni di euro al 30 giugno 2023, è riconducibile alle valutazioni delle partecipazioni nel Fondo Fleurs e in Camabo che riflettono rispettivamente i risultati positivi del veicolo immobiliare che ha acquisito gli immobili "U1" e "U3" a Milanofiori Nord e gli effetti economici di competenza del semestre degli accordi di esclusiva con F.C. Internazionale Milano S.p.A.; al 30 giugno 2023 la voce includeva un provento di 2,9 milioni di euro relativo alla cessione di una quota (6,1%) della partecipazione nel Fondo Fleurs.

La gestione finanziaria registra un risultato negativo di 2,4 milioni di euro rispetto a 1,9 milioni di euro al 30 giugno 2023. Tale differenza è principalmente attribuibile al fatto che il risultato della gestione finanziaria al 30 giugno 2023 rifletteva un provento da estinzione finanziamenti della Capogruppo per 0,4 milioni di euro. Un leggero incremento degli oneri finanziari per effetto della maggiore esposizione verso il sistema creditizio rispetto al primo semestre 2023 è stato invece sostanzialmente compensato da maggiori proventi da valutazione degli strumenti finanziari derivati.

Il risultato ante imposte del settore immobiliare è dunque negativo di 2,5 milioni di euro rispetto a un utile di 0,2 milioni di euro del corrispondente periodo dell'esercizio precedente.

Nel comparto alberghiero sono proseguite nel semestre le programmate attività di miglioramento che hanno permesso di consuntivare una crescita dei ricavi (2,7 milioni di euro al 30 giugno 2024 rispetto a 2,5 milioni di euro al 30 giugno 2023) e un margine operativo lordo sostanzialmente in linea con l'esercizio precedente (0,4 milioni di euro), nonostante alcune tensioni registratesi sul lato dei costi di gestione.

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