26/09/2025 - Brioschi Sviluppo Immobiliare S.p.A.: Relazione finanziaria semestrale al 30 giugno 2025

118° Esercizio

Relazione finanziaria semestrale al 30 giugno 2025

(Approvata dal Consiglio di Amministrazione del 25 settembre 2025)

Indice

Struttura del Gruppo pag.3

Organi di amministrazione e controllo pag. 4

Relazione intermedia sulla gestione del Gruppo Brioschi	pag.	5
Dati sintetici consolidati	pag.	9
Indicatori Alternativi di Performance	pag.	12
Principali rischi e incertezze cui il Gruppo Brioschi è esposto	pag.	14
Fatti di rilievo del periodo	pag.	15
Eventi successivi al 30 giugno 2025	pag.	16
Evoluzione prevedibile della gestione	pag.	17
Rapporti infragruppo e con parti correlate	pag.	18
Cenni generali sui principali contenziosi in essere	pag.	19
Altre informazioni	pag.	20

Bilancio consolidato semestrale abbreviato al 30 giugno 2025

Conto economico consolidato	pag.	21
Conto economico complessivo consolidato	pag.	22
Situazione patrimoniale e finanziaria consolidata	pag.	23
Variazioni nei conti di patrimonio netto consolidato	pag.	25
Rendiconto finanziario consolidato	pag.	26
Note esplicative	pag.	28
Allegato 1 - Patrimonio Immobiliare	pag.	67
Attestazione ai sensi dell'art. 154 bis del D. Lgs. 58/98	pag.	68
Relazione della Società di Revisione	pag.	69

BRIOSCHI SVILUPPO IMMOBILIARE spa

100%

CASTELLO DI CASSINO

srl

STRUTTURA DEL GRUPPO AL 30 giugno 2025

MILANOFIORI 2000	100%	100%	MILANOFIORI SVILUPPO
srl			srl
			22,07%
BRIGHT	100%		FLEURS RE - FONDO COMUNE DI
srl			INVESTIMENTO IMMOBILIARE
100%
INITIUM		100%	BRIOSCHI GESTIONI
srl			srl
MAIMAI	100%	100%	S'ISCA MANNA
srl			srl
LENTA GINESTRA	100%		SA TANCA MANNA	90%
srl			srl
L'OROLOGIO	100%		IAG srl	100%
srl			in liquidazione
100%
SIGMA		50%	DueB
srl			srl
H2C GESTIONI	100%	20%	RENDE ONE
srl			srl
CAMABO	49%	3,57%	ALTERNATIVE CAPITAL PARTNERS
srl			HOLDING srl - abbr. ACP HOLDING srl
100%
INFRAFIN	75%		IMMOBILIARE CASCINA
srl			CONCOREZZO srl

ORGANI DI AMMINISTRAZIONE E CONTROLLO

CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE

Presidente Matteo Cabassi

Vice Presidente Luigi Arcangelo Pezzoli

Amministratore Delegato Eugenio Kannès

Consiglieri

Daniele Conti Mariateresa Salerno Silvia Vacca Raffaella Viscardi

COLLEGIO SINDACALE

Presidente Manlio Napoletano

Sindaci effettivi Ambrogio Brambilla Valentina Consonni

Sindaci supplenti

Daniele Carlo Trivi

Elena Margherita Barbiano di Belgiojoso

SOCIETA' DI REVISIONE

Deloitte & Touche SpA

Disclaimer

La presente Relazione finanziaria semestrale, e in particolare le Sezioni intitolate "Evoluzione prevedibile della gestione" e "Principali rischi e incertezze cui il Gruppo Brioschi è esposto", contengono informazioni previsionali ("forward-looking statements"). Queste informazioni sono basate sulle attuali aspettative e proiezioni del Gruppo relativamente ad eventi futuri e, per loro natura, sono soggette ad una componente intrinseca di rischiosità ed incertezza. Si riferiscono ad eventi e dipendono da circostanze che possono, o non possono, accadere o verificarsi in futuro. I risultati effettivi potrebbero differire da quelli contenuti in dette dichiarazioni a causa di una molteplicità di fattori, quali la volatilità dei mercati del capitale e finanziari, variazioni nelle condizioni macroeconomiche e nella crescita economica ed altre variazioni delle condizioni di business, mutamenti della normativa e del contesto istituzionale e molti altri fattori, tra cui le possibili evoluzioni dei conflitti in Ucraina e in Medio-Oriente e le problematiche derivanti dall'inasprimento della politica commerciale statunitense, la maggioranza dei quali è al di fuori del controllo del Gruppo.

PREMESSA

La presente Relazione finanziaria semestrale consolidata al 30 giugno 2025 (nel seguito "Relazione semestrale") è stata redatta in osservanza dell'art. 154 ter del D. Lgs. 58/1998 e successive modifiche, nonché del Regolamento emittenti emanato dalla CONSOB, e pertanto non comprende tutte le informazioni integrative richieste nel bilancio annuale e deve essere letta congiuntamente con il bilancio consolidato del Gruppo al 31 dicembre 2024.

La presente Relazione semestrale include il bilancio consolidato semestrale abbreviato al 30 giugno 2025, predisposto in conformità allo IAS 34 "Bilanci intermedi", concernente l'informativa finanziaria infrannuale. Il bilancio consolidato semestrale abbreviato al 30 giugno 2025 è stato redatto in forma "abbreviata" e deve pertanto essere letto congiuntamente con il bilancio consolidato del Gruppo Brioschi Sviluppo Immobiliare (di seguito anche "Gruppo Brioschi") per l'esercizio chiuso al 31 dicembre 2024, predisposto in conformità ai principi contabili internazionali IFRS emessi dall'International Accounting Standards Board ("IASB") e omologati dalla Comunità Europea ai sensi del regolamento

n. 1606/2002, fatto salvo quanto eventualmente descritto nel successivo paragrafo delle note descrittive "Principi Contabili, emendamenti ed Interpretazioni IFRS omologati dall'Unione Europea, non ancora obbligatoriamente applicabili e non adottati in via anticipata dal gruppo al 30 giugno 2025". Con "IFRS" si intendono anche gli International Accounting Standards (IAS) tuttora in vigore, nonché tutti i documenti interpretativi emessi dall'International Financial Reporting Interpretations Committee ("IFRIC").

RELAZIONE INTERMEDIA SULLA GESTIONE DEL GRUPPO BRIOSCHI

Brioschi Sviluppo Immobiliare (di seguito anche "il Gruppo"), quotata alla Borsa Italiana, è uno dei principali operatori immobiliari in Italia. L'attività è focalizzata sullo sviluppo integrato di grandi aree urbane mediante la progettazione e la realizzazione di complessi innovativi, che coniugano qualità, eco-sostenibilità e design. Brioschi Sviluppo Immobiliare complementa i progetti di sviluppo a medio e lungo termine, con investimenti immobiliari a reddito e compravendite di complessi immobiliari.

A complemento dei servizi forniti direttamente o indirettamente nell'ambito dei diversi progetti di sviluppo immobiliare, Brioschi Sviluppo Immobiliare tramite H2C Gestioni srl opera nel settore alberghiero con la gestione della struttura ricettiva denominata Hotel H2C a Milanofiori Nord (Assago) di proprietà della controllata Milanofiori 2000.

La forza dei comparti immobiliari come quello di Milanofiori Nord è infatti l'integrazione di funzioni e servizi, in particolare per le aziende multinazionali la presenza di strutture alberghiere costituisce una delle attività funzionali più importanti. La possibilità di gestire in maniera integrata le componenti immobiliare e gestionale permette inoltre di garantire un migliore servizio per tutto il comparto.

Principali progetti di sviluppo immobiliare

Brioschi Sviluppo Immobiliare, tramite le controllate Milanofiori 2000 e Milanofiori Sviluppo, è proprietaria di un'area di originari 360.000 mq al confine sud di Milano, nel territorio del Comune di Assago, su cui è in fase di ultimazione la realizzazione del progetto di Milanofiori Nord, un complesso di 218.000 mq di superficie lorda di pavimento ("slp") con destinazione terziaria, commerciale, ricettiva e residenziale. Il comparto, servito dalla metropolitana di Milano (linea 2), comprende, tra l'altro, uffici, residenze, esercizi commerciali di medie e grandi superfici di vendita, un cinema multisala, un hotel, un asilo e un centro fitness. L'area commerciale del comparto di Milanofiori Nord è locata a noti marchi della grande distribuzione commerciale, che si affiancano a Virgin Active per la gestione del centro fitness, UCI Cinemas per il cinema multisala e H2C per l'albergo nella piazza del complesso. Per quanto riguarda la ristorazione, oltre agli spazi locati nella piazza commerciale a primari operatori del settore, sono presenti nel comparto un punto di ristorazione MC Drive e un punto di ristorazione Calavera Fresh Mex.

Alla data della presente relazione sono state ultimate edificazioni per complessivi

204.000 mq circa di slp (di cui 61.000 mq circa detenuti dal Gruppo come investimenti immobiliari) e sono in corso valutazioni circa lo sviluppo dei residui 14.000 mq circa.

Nel Comune di Rozzano, su un'area complessiva di circa 1.100.000 mq di proprietà della partecipata Infrafin, Brioschi Sviluppo Immobiliare prevede lo sviluppo di Milanofiori Sud, un progetto con potenzialità edificatorie complessive pari a complessivi 310.000 mq di superficie lorda.

In detto ambito, nel corso del mese di marzo 2024 è divenuta efficace la variante urbanistica al Piano di Governo del Territorio (PGT) del Comune di Rozzano, che prevede, oltre alla possibilità di insediare funzioni tradizionali (residenziale, uffici, terziario, ricettivo), anche funzioni di interesse generale quali impianti sportivi, ospedali e funzioni innovative quali i data center.

Da un punto di vista urbanistico l'area risulta pertanto suddivisa nei settori nord ("PA -Assago Sud") e sud (AT1 -- Città Nuova) con potenzialità edificatorie rispettivamente di

96.000 mq e 214.000 mq di superficie lorda.

Con riferimento al settore nord del comparto, nel corso del 2022, Infrafin aveva inizialmente presentato un Piano Integrato d'Intervento ("PII") (con potenzialità edificatorie in linea con quelle successivamente previste dalla variante al PGT), avviando tutte le procedure previste per l'approvazione (Valutazione Ambientale Strategica "VAS", Valutazione di Impatto Ambientale "VIA", Bilancio delle diffusività territoriali).

Al fine di evitare interferenze con lo sviluppo del settore sud del comparto, nel mese di luglio 2025, Infrafin ha deciso di ritirare il PII. Pertanto, l'area nord del comparto rimane attualmente in attesa di progettazione e soggetta alle previsioni del PGT stesso.

Con riferimento invece al settore sud del comparto, nel corso degli ultimi due anni Infrafin ha concretamente verificato la possibilità di realizzare sull'area alcune delle tipologie di funzioni urbanistiche non tradizionali previste dalla variante al PGT, concedendo periodi di esclusiva prima a F.C. Internazionale Milano per la realizzazione di uno stadio, e successivamente a un primario operatore internazionale per la realizzazione di un grande complesso terziario digitale. Alla data della presente relazione i vari accordi di esclusiva sono giunti a scadenza e Infrafin sta proseguendo le attività già avviate relativamente alla richiesta di connessione elettrica e all'elaborazione della documentazione necessaria per le procedure urbanistiche e ambientali.

Brioschi Sviluppo Immobiliare, tramite la controllata Milanofiori Sviluppo, è inoltre proprietaria di una vasta area situata a Santa Cesarea Terme, in provincia di Lecce e, tramite la controllata Lenta Ginestra, di aree nel Comune di Monza.

Andamento gestionale del Gruppo nel primo semestre del 2025

Nel corso del primo semestre 2025 le attività del Gruppo nell'ambito dei diversi settori di attività sono proseguite in linea con i piani aziendali.

Nel comparto immobiliare sono proseguite le attività finalizzate alla realizzazione dei progetti immobiliari in portafoglio.

Con riferimento al comparto Sud dell'area di Rozzano di proprietà della controllata Infrafin, nel mese di gennaio 2025 è terminato il periodo di esclusiva con F.C. Internazionale Milano S.p.A per la verifica della fattibilità di realizzare uno stadio e alcune funzioni accessorie. Successivamente è stato concesso un nuovo diritto di esclusiva, terminato il 31 marzo 2025, a un primario operatore internazionale, interessato a realizzare sull'area un grande complesso terziario digitale. Allo stato attuale Infrafin sta interloquendo con nuovi operatori interessati allo sviluppo sull'area del complesso terziario digitale, e dunque proseguendo con le attività già avviate relativamente alla richiesta di connessione elettrica e all'elaborazione della documentazione necessaria per le procedure urbanistiche e ambientali.

Per quanto riguarda l'area Nord del comparto, nel corso del mese di luglio 2025, Infrafin ha ritirato il Piano Integrato di Intervento, e dunque allo stato attuale l'area rimane in attesa di progettazione secondo le previsioni del PGT.

Per quanto riguarda il progetto di Milanofiori Nord sono invece proseguite nel corso del periodo in esame le valutazioni circa lo sviluppo dei residui 14.000 mq circa di edificabilità.

Sempre nell'ambito del comparto immobiliare, sulla base di una sentenza della Corte d'Appello del 29 ottobre 2024, il 28 marzo 2025 la controllata L'Orologio, proprietaria di un immobile in via Watteau a Milano occupato abusivamente dal centro sociale Leoncavallo, ha incassato l'importo di 3,2 milioni di euro a titolo di risarcimento del danno (3 milioni di euro oltre interessi e rimborsi spese), riconosciutole dalla Corte d'appello di Milano con valutazione equitativa, in conseguenza della prolungata inerzia della pubblica amministrazione nel concedere l'ausilio della forza pubblica agli ufficiali giudiziari richiesti di mettere in esecuzione la sentenza di condanna degli occupanti a rilasciare l'immobile. Gli effetti economici di tale risarcimento sono stati rilevati nel secondo trimestre dell'anno in quanto le statuizioni della Corte d'appello sono divenute definitive (passate in giudicato) il 29 aprile 2025. Infine, il 21 agosto 2025 le forze dell'ordine hanno eseguito lo sgombero del centro sociale Leoncavallo occupante l'immobile che, alla data della presente relazione, è pertanto rientrato nella disponibilità del Gruppo.

Nel comparto alberghiero, in linea con i piani aziendali sono proseguite le attività gestionali che hanno consuntivato una crescita dei ricavi e un corrispondente miglioramento della marginalità operativa.

Da un punto di vista finanziario, sono proseguite nel corso del semestre in esame le attività finalizzate al mantenimento e al consolidamento dell'equilibrio finanziario di Gruppo. In particolare, nel corso del mese di marzo 2025 la Capogruppo ha sottoscritto un nuovo mutuo ipotecario di 2,25 milioni di euro a valere su una porzione dell'immobile di Latina.

Inoltre, nel mese di luglio 2025, a seguito della restituzione della fideiussione bancaria rilasciata dal Banco BPM nell'interesse di Brioschi Sviluppo Immobiliare all'acquirente

del complesso immobiliare di via Darwin a Milano, è stato svincolato un importo di 1,6 milioni di euro.

Da un punto di vista economico il margine operativo lordo consolidato al 30 giugno 2025 è positivo di 1,3 milioni di euro rispetto a 1,7 milioni di euro al 30 giugno 2024 che includeva proventi derivanti dal rilascio di accantonamenti pregressi per 0,3 milioni di euro. Il miglioramento del margine operativo lordo dell'attività alberghiera (+0,1 milioni di euro) e l'incremento dei ricavi derivanti dalla gestione dei parcheggi a Milanofiori Nord (+0,1 milioni di euro) sono stati sostanzialmente neutralizzati da un aumento di alcuni costi per servizi principalmente relativi a manutenzioni una tantum e utenze.

Il costo per ammortamenti e svalutazioni si riduce di 0,9 milioni di euro, passando da 2,4 milioni al 30 giugno 2024 a 1,5 milioni di euro al 30 giugno 2025, principalmente per effetto del completamento del processo di ammortamento di alcuni impianti.

La gestione finanziaria registra un risultato negativo di 2,4 milioni di euro sostanzialmente in linea con i dati al 30 giugno 2024.

Il risultato da interessenze nelle partecipate, positivo per 0,4 milioni di euro rispetto a 0,9 milioni di euro al 30 giugno 2024, riflette principalmente gli effetti economici della valutazione della partecipazione nel Fondo Fleurs.

I proventi non ricorrenti, pari a 3,2 milioni di euro, sono relativi all'importo riconosciuto alla controllata L'Orologio a titolo di risarcimento del danno per il mancato sgombero dell'immobile di via Watteau a Milano.

Il risultato complessivo di periodo di pertinenza del Gruppo, al netto di imposte di competenza del periodo per 0,4 milioni di euro, è dunque positivo di 0,8 milioni di euro rispetto a un valore negativo di 2,3 milioni di euro al 30 giugno 2024.

Da un punto di vista patrimoniale il patrimonio netto di pertinenza del Gruppo al 30 giugno 2025 ammonta a 104,8 milioni di euro rispetto a 104 milioni di euro al 31 dicembre 2024. Il miglioramento è attribuibile all'utile complessivo del periodo.

La posizione finanziaria netta al 30 giugno 2025 è pari a 70,7 milioni di euro rispetto a 73,2 milioni di euro al 31 dicembre 2024. Il miglioramento è principalmente attribuibile all'incasso dell'importo riconosciuto a titolo di risarcimento danni per il mancato sgombero dell'immobile di via Watteau a Milano.

Nel seguito si riportano i principali elementi del Conto economico consolidato riclassificato e della situazione patrimoniale e finanziaria consolidata riclassificata.

Il Conto economico consolidato riclassificato evidenzia le componenti di ricavo e costo e i relativi margini economici al netto delle componenti di natura non ricorrente presentate in apposita riga separata.

Conto economico consolidato riclassificato
	Valori espressi in	migliaia di Euro
	30 giu 2025	30 giu 2024
Ricavi da affitti	4.268	4.366
Ricavi per servizi e altri ricavi	3.555	3.216
Ricavi delle vendite e altri ricavi	7.823	7.582
Costi per servizi	(3.776)	(3.480)
Costi del personale	(1.607)	(1.612)
Altri costi operativi	(1.095)	(785)
Margine Operativo Lordo	1.345	1.705
Ammortamenti e svalutazioni (*)	(1.495)	(2.413)
Margine Operativo Netto	(150)	(708)
Risultato da interessenze nelle partecipate	444	889
Risultato della gestione f inanziaria	(2.366)	(2.433)
Proventi (oneri) "non ricorrenti"	3.175	0
Imposte	(404)	(118)
Utile / (Perdita) del periodo	699	(2.370)
Altre componenti rilevate a patrimonio netto	69	44
Utile / (Perdita) complessiva del periodo	768	(2.326)
di cui di pertinenza del Gruppo	795	(2.320)
(*) Include anche le svalutazioni dei beni in rimanenza

Si riportano nel seguito anche i dati di conto economico riclassificato suddivisi per singolo settore operativo di attività.

Valori espressi in migliaia di euro

	Immobiliare	Alberghiero	Elisioni intersettoriali	30 giu 2025
Ricavi da affitti	4.846	0	(578)	4.268
Ricavi per servizi e altri ricavi	681	2.894	(20)	3.555
Ricavi delle vendite e altri ricavi	5.527	2.894	(598)	7.823
Costi per servizi	(2.828)	(968)	20	(3.776)
Costi del personale	(1.039)	(568)	0	(1.607)
Altri costi operativi	(813)	(860)	578	(1.095)
Margine Operativo Lordo	847	498	0	1.345
Ammortamenti e svalutazioni	(1.325)	(170)	0	(1.495)
Margine Operativo Netto	(478)	328	0	(150)
Risultato da interessenze nelle partecipate	444	0	0	444
Risultato della gestione f inanziaria	(2.344)	(22)	0	(2.366)
Proventi/Oneri "non ricorrenti"	3.175	0	0	3.175
Utile/(perdita) ante imposte	797	306	0	1.103
Imposte				(404)
Utile/(perdita) del periodo				699

Valori espressi in migliaia di euro

	Immobiliare	Alberghiero	Elisioni intersettoriali	30 giu 2024
Ricavi da affitti	4.895	0	(529)	4.366
Ricavi per servizi e altri ricavi	594	2.652	(30)	3.216
Ricavi delle vendite e altri ricavi	5.489	2.652	(559)	7.582
Costi per servizi	(2.581)	(929)	30	(3.480)
Costi del personale	(1.043)	(569)	0	(1.612)
Altri costi operativi	(528)	(786)	529	(785)
Margine Operativo Lordo	1.337	368	0	1.705
Ammortamenti e svalutazioni (*)	(2.315)	(98)	0	(2.413)
Margine Operativo Netto	(978)	270	0	(708)
Risultato da interessenze nelle partecipate	889	0	0	889
Risultato della gestione f inanziaria	(2.425)	(8)	0	(2.433)
Proventi/Oneri "non ricorrenti"	0	0	0	0
Utile/(perdita) ante imposte	(2.514)	262	0	(2.252)
Imposte				(118)
Utile/(perdita) del periodo				(2.370)
(*) Include anche le svalutazioni dei beni in rimanenza

Il settore immobiliare ha registrato nel semestre chiuso al 30 giugno 2025 un margine operativo lordo positivo di 0,8 milioni di euro rispetto a un valore positivo di 1,3 milioni di euro al 30 giugno 2024. Il peggioramento evidenziato nel periodo corrente è principalmente attribuibile ad alcuni proventi, contabilizzanti nel corrispondente periodo dell'esercizio precedente, derivanti dal rilascio di accantonamenti pregressi nonché da un incremento di alcuni costi per servizi principalmente relativi a utenze e manutenzioni solo parzialmente compensati dall'incremento dei ricavi dei parcheggi.

Gli ammortamenti e svalutazioni ammontano a 1,3 milioni di euro rispetto a 2,3 milioni di euro al 30 giugno 2024. La differenza è principalmente dovuta al completamento del processo di ammortamento di alcuni impianti a Milanofiori Nord.

La gestione finanziaria registra un risultato negativo di 2,3 milioni di euro rispetto a 2,4 milioni di euro al 30 giugno 2024.

Il risultato da interessenze nelle partecipate, positivo per 0,4 milioni di euro rispetto a 0,9 milioni di euro al 30 giugno 2024, riflette principalmente gli effetti economici della valutazione della partecipazione nel Fondo Fleurs. Il peggioramento rispetto al periodo comparativo è attribuibile alla valutazione della partecipazione in Camabo per effetto del venir meno, dal secondo trimestre dell'anno, dei proventi della controllata Infrafin derivanti da alcuni accordi di esclusiva sull'area di Rozzano.

I proventi non ricorrenti ammontano a 3,2 milioni di euro e sono relativi all'importo riconosciuto alla controllata L'Orologio a titolo di risarcimento del danno per il mancato sgombero dell'immobile di via Watteau a Milano occupato abusivamente dal centro sociale Leoncavallo.

Il risultato ante imposte del settore immobiliare è dunque positivo di 0,8 milioni di euro rispetto a un valore negativo di 2,5 milioni di euro del corrispondente periodo dell'esercizio precedente.

Il settore alberghiero ha proseguito nel corso del periodo in esame con le attività di miglioramento che hanno permesso di evidenziare una crescita dei ricavi di 0,2 milioni di euro (2,9 milioni di euro al 30 giugno 2025 rispetto a 2,7 milioni di euro al 30 giugno 2024).

L'incremento dei ricavi ha premesso di migliorare anche la redditività operativa che ha evidenziato un margine operativo lordo positivo di 0,5 milioni di euro, rispetto a 0,4 milioni di euro al 30 giugno 2024; il margine operativo netto risulta invece

sostanzialmente in linea con il corrispondente periodo dell'esercizio precedente (+0,3 milioni di euro) per effetto dei maggiori ammortamenti di competenza derivanti dai costi capitalizzati lo scorso esercizio per la prima parte di ristrutturazione dell'immobile.

Il risultato ante imposte del settore alberghiero è positivo di 0,3 milioni di euro, anch'esso sostanzialmente in linea con il 30 giugno 2024.

Situazione patrimoniale e finanziaria consolidata riclassificata

Valori espressi in migliaia di Euro

	30 giu 2025	31 dic 2024
Immobili, impianti e macchinari	13.906	14.116
Investimenti immobiliari	91.261	92.042
Partecipazioni	52.524	52.712
Rimanenze	42.675	42.555
Altre attività correnti e non correnti	12.948	12.200
(Altre passività correnti e non correnti)	(37.911)	(36.481)
CAPITALE INVESTITO NETTO	175.403	177.144
PATRIMONIO NETTO DI GRUPPO	104.839	104.044
Capitale e riserve di terzi	(95)	(68)
PATRIMONIO NETTO	104.744	103.976
(Disponibilità liquide)	(2.626)	(1.929)
(Crediti finanziari correnti)	(1.883)	(1.883)
Debiti verso banche	14.440	14.262
Debiti da leasing	4.144	4.136
POSIZIONE FINANZIARIA NETTA A BREVE	14.075	14.586
Debiti verso banche	26.239	26.269
Debiti da leasing	29.756	31.661
Altre passività finanziarie	589	652
POSIZIONE FINANZIARIA NETTA A M / L	56.584	58.582
POSIZIONE FINANZIARIA NETTA	70.659	73.168
FONTI DI FINANZIAMENTO	175.403	177.144

Per completezza di informativa si riporta nel seguito il dettaglio della posizione finanziaria netta verso il sistema creditizio della capogruppo Brioschi Sviluppo Immobiliare Spa, confrontata con la stessa al 31 dicembre 2024:

Valori espressi in migliaia di euro

	30 giu 2025	31 dic 2024
(Disponibilità liquide)	(251)	(241)
(Crediti finanziari correnti)	(1.883)	(1.883)
Debiti verso banche	139	39
Passività da Leasing	866	856
POSIZIONE FINANZIARIA NETTA A BREVE	(1.129)	(1.229)
Debiti verso banche	(2.145)	38
Passività da Leasing	(2.443)	2.775
POSIZIONE FINANZIARIA NETTA A M / L	(4.588)	2.813
POSIZIONE FINANZIARIA NETTA	(5.717)	1.584

Indicatori Alternativi di Performance

In applicazione della Comunicazione CONSOB del 3 dicembre 2015, che recepisce in Italia gli orientamenti sugli Indicatori Alternativi di Performance (di seguito anche "IAP") emessi dall'ESMA, nel presente paragrafo sono riportati i principali indicatori economici, finanziari e non finanziari utilizzati dal management per monitorare l'andamento economico e finanziario del Gruppo, alternativi agli indicatori definiti o specificati nella disciplina applicabile all'informativa finanziaria.

Il Gruppo ritiene che le informazioni fornite dagli IAP siano un ulteriore importante parametro utilizzato per la valutazione della performance aziendale, in quanto permettono di monitorare più analiticamente l'andamento economico e finanziario della stessa. La rilevanza degli IAP per la Direzione aziendale è confermata anche dal fatto che risultano coerenti con il modo in cui la stessa considera l'azienda (c.d. "management view"), sia per quanto attiene le valutazioni di natura economica che patrimoniale e finanziaria.

Per una corretta interpretazione degli IAP utilizzati dal Gruppo, si evidenzia che gli stessi sono determinati a partire dal bilancio e da elaborazioni effettuate sulla base delle risultanze della contabilità generale e gestionale. Gli IAP non sono misure la cui determinazione è regolamentata dai principi contabili di riferimento per la predisposizione dei bilanci del Gruppo e, pur essendo derivati dai bilanci, non sono soggetti a revisione contabile. Gli IAP non devono quindi essere considerati sostitutivi degli indicatori previsti dai principi contabili di riferimento. Inoltre, le modalità di determinazione degli IAP utilizzati dal Gruppo, in quanto non rivenienti dai principi contabili di riferimento per la predisposizione dei bilanci, potrebbero non essere omogenee con quelle adottate da altre società e quindi con esse comparabili.

Si riportano nel seguito i principali IAP utilizzati dal Gruppo, alcuni dei quali hanno rilievo anche nell'ambito della presente Relazione finanziaria semestrale.

Per quanto riguarda gli indicatori di natura economica:

• Margine operativo lordo

• Margine operativo netto

  Per le definizioni di tali IAP, delle componenti che li costituiscono, delle basi di calcolo adottate e delle modalità di riconciliazione ai dati contabili, si faccia riferimento al paragrafo "Conto economico consolidato riclassificato" della Relazione finanziaria annuale al 31 dicembre 2024.

  Per quanto riguarda invece i dati puntuali dei singoli indicatori (ove presentati nella presente Relazione finanziaria semestrale) e i commenti sugli andamenti correnti degli stessi si veda la sezione "Andamento gestionale del Gruppo nel primo semestre del 2025".

  Per quanto riguarda gli aspetti patrimoniali e finanziari:

• Posizione finanziaria netta

• Capitale investito netto

• Rapporto di indebitamento contabile

• Rapporto di indebitamento effettivo

• Indica di copertura del Capitale Investito Netto con fonti durevoli

• Loan To Value

• Net Asset Value

Per le definizioni, le componenti che li costituiscono, la base di calcolo adottata e le modalità di riconciliazione ai dati contabili, si faccia riferimento al paragrafo "Situazione patrimoniale e finanziaria consolidata riclassificata" della Relazione finanziaria annuale al 31 dicembre 2024.

Per quanto riguarda invece i dati puntuali dei singoli indicatori (ove presentati nella presente Relazione finanziaria semestrale) e i commenti sugli andamenti correnti degli stessi si veda la sezione "Andamento gestionale del Gruppo nel primo semestre del 2025".

Tutti gli IAP utilizzati riguardano le situazioni economiche e patrimoniali passate.

Principali rischi e incertezze cui il Gruppo Brioschi è esposto

Per un aggiornamento dei principali rischi e incertezze cui il Gruppo Brioschi è esposto, oltre a quanto descritto nel seguito si faccia riferimento anche al paragrafo "Andamento gestionale del Gruppo nel primo semestre del 2025", il tutto da leggere congiuntamente con la Relazione finanziaria annuale al 31 dicembre 2024.

Con riferimento specifico al rischio di liquidità, nel corso del semestre il Gruppo ha continuato a monitorare costantemente la situazione finanziaria e la sua prevedibile evoluzione prospettica al fine di identificare i fabbisogni finanziari della gestione e garantirne una adeguata copertura.

In detto ambito, gli Amministratori hanno elaborato un aggiornamento del piano finanziario per gli esercizi 2025 e 2026, anche in considerazione di una diversa tempistica di realizzazione per talune cessioni di asset. Tale piano prevede significative cessioni di asset per oltre 30 milioni di euro, per le quali sono in corso interlocuzioni con primari operatori, da perfezionare entro la fine del primo semestre del 2026. I proventi delle cessioni verranno utilizzati per rimborsare circa 18 milioni di euro di debiti finanziari garantiti dagli asset ceduti.

La parte residua verrà utilizzata per gli sviluppi immobiliari in portafoglio e per soddisfare il fabbisogno finanziario residuo del Gruppo, principalmente riconducibile al rimborso di quote capitale e interessi degli altri finanziamenti in essere.

Sulla base delle risultanze del menzionato piano finanziario, dei risultati operativi e finanziari ad oggi conseguiti, e precedentemente rappresentati nella presente relazione, delle disponibilità liquide che alla data di riferimento ammontano a 2,6 milioni di euro, gli Amministratori ritengono appropriato l'utilizzo del presupposto di continuità aziendale per la redazione del bilancio consolidato abbreviato di Brioschi Sviluppo Immobiliare al 30 giugno 2025.

Peraltro, anche nel caso in cui non si manifestassero, anche solo in parte, i flussi finanziari sottostanti alcune ipotesi di piano, lungo l'orizzonte previsionale (1 luglio 2025 - 31 dicembre 2026) sono previsti significativi investimenti (oltre 9 milioni di euro) che potrebbero, almeno in parte, essere sospesi e/o posticipati riducendo l'eventuale fabbisogno finanziario. In aggiunta, il Gruppo dispone comunque di un patrimonio immobiliare di rilevante entità la cui cessione, al momento non prevista nei piani aziendali, potrebbe anch'essa soddisfare eventuali fabbisogni, anche con l'eventuale supporto dell'azionista di riferimento. Ed infine, le consolidate relazioni con il sistema finanziario potrebbero permettere di rimodulare e assorbire momentanei fabbisogni correlati a ritardi nelle cessioni ipotizzate.

Fatti di rilievo del periodo

Brioschi Sviluppo Immobiliare

Approvazione del bilancio al 31 dicembre 2024 e annullamento azioni proprie

L'Assemblea degli azionisti di Brioschi Sviluppo Immobiliare, riunitasi il 22 maggio 2025 in sede ordinaria e straordinaria, ha approvato il bilancio d'esercizio al 31 dicembre 2024 e ha rinviato a nuovo la perdita dell'esercizio pari a euro 1.324.942.

L'Assemblea ha inoltre approvato la proposta di annullamento di tutte le n. 8.569.932 azioni proprie detenute, che è stata eseguita senza alcuna riduzione del capitale sociale.

Finanziamento ipotecario a valere su una porzione dell'immobile di Latina

Il 25 marzo 2025 la Capogruppo ha sottoscritto un finanziamento ipotecario di 2,25 milioni di euro a valere sulla porzione dell'immobile di Latina non oggetto di contratto di vendita e retrolocazione. Il finanziamento ha durata di 15 anni con scadenza il 25 marzo 2040, prevede un tasso di interesse variabile parametrato all'euribor con scadenza 3 mesi (con floor a zero) oltre uno spread di 250 bps. Il finanziamento ipotecario è inoltre assistito da una garanzia fidejussoria della controllante ultima Bastogi.

L'Orologio

Immobile di via Watteau a Milano: risarcimento danni e successivo sgombero

Sulla base della sentenza della Corte d'Appello di Milano del 9 ottobre 2024 (pubblicata il 29 ottobre 2024), il 28 marzo 2025 la Prefettura di Milano - Ufficio Territoriale del Governo, per conto del Ministero dell'Interno, ha corrisposto alla società controllata L'Orologio, proprietaria di un immobile in via Watteau a Milano occupato abusivamente dal centro sociale Leoncavallo, l'importo di 3,2 milioni di euro a titolo di risarcimento danni (3 milioni di euro oltre interessi e rimborsi spese) per il protrattosi mancato sgombero negli anni dell'immobile stesso. Gli effetti economici di tale risarcimento sono stati rilevati nel secondo trimestre dell'anno in quanto le statuizioni della Corte d'appello sono divenute definitive (passate in giudicato) il 29 aprile 2025. Infine, il 21 agosto 2025 le forze dell'ordine hanno eseguito lo sgombero del centro sociale Leoncavallo occupante l'immobile che, alla data della presente relazione, è pertanto rientrato nella disponibilità del Gruppo.

Eventi successivi al 30 giugno 2025

Brioschi Sviluppo Immobiliare

Definizione di un corrispettivo variabile della cessione del complesso immobiliare di via Darwin a Milano

Nel mese di luglio 2025, Brioschi Sviluppo Immobiliare ha definito con il soggetto che nel corso del 2018 ha acquistato il complesso immobiliare di via Darwin a Milano una quota del corrispettivo, pari a 1,6 milioni di euro, la cui maturazione era sospensivamente condizionata. Da un punto di vista finanziario l'incasso è avvenuto tramite liberazione del vincolo che rendeva indisponibile l'importo originariamente pagato in sede di rogito.

Evoluzione prevedibile della gestione

Nonostante il generale contesto macroeconomico italiano mostri dei segnali positivi tra cui una moderata crescita, un'inflazione sotto controllo, una occupazione in aumento e, non meno importante, il percorso di rientro del disavanzo pubblico abbia ottenuto l'approvazione della Commissione Europea, permane una generale situazione di incertezza delle prospettive economiche nazionali ed internazionali. Il quadro internazionale è infatti gravato da una perdurante instabilità politica e dai conflitti in corso. Una grande incertezza continua inoltre a caratterizzare le politiche commerciali statunitensi. Ne risente, dunque, l'attività economica globale e sebbene l'Italia benefici ancora di una certa tenuta economica, la vulnerabilità agli shock internazionali resta elevata.

Per quanto riguarda il comparto immobiliare proseguiranno le attività, sia operative che commerciali, finalizzate alla realizzazione dei progetti immobiliari in portafoglio.

A Milanofiori Nord proseguiranno le attività propedeutiche al completamento dello sviluppo dei 14.000 mq residui del comparto.

Per l'area di Milanofiori Sud, proseguiranno le attività di sviluppo ed in particolare quelle già avviate relativamente alla richiesta di connessione elettrica e all'elaborazione della documentazione necessaria per le procedure urbanistiche e ambientali.

Per quanto riguarda il settore Alberghiero, proseguiranno le attività di miglioramento in linea con i piani aziendali.

Sotto il profilo finanziario, si prevede di far fronte ai fabbisogni finanziari con le disponibilità liquide esistenti e i flussi di cassa attesi dall'attività operativa, di investimento e finanziaria. Si rimanda a quanto riportato al paragrafo "Rischio di liquidità".

Rapporti infragruppo e con parti correlate

Nel corso del periodo il Gruppo ha effettuato operazioni con imprese collegate nonché con la controllante Bastogi e con imprese sottoposte al controllo della predetta società. Queste operazioni hanno riguardato concessioni e rimborsi di finanziamenti alle condizioni meglio precisate nelle note esplicative, nonché prestazioni di servizi i cui corrispettivi sono in linea con i valori di mercato.

I riflessi patrimoniali ed economici di tali operazioni sono evidenziati nei prospetti esplicativi delle singole voci di bilancio.

Le operazioni compiute da Brioschi Sviluppo Immobiliare e dalle imprese incluse nel perimetro di consolidamento con le altre parti correlate fanno parte della ordinaria gestione e sono regolate a condizioni di mercato.

Le informazioni sui rapporti con parti correlate, ivi incluse quelle richieste dalla Comunicazione CONSOB del 28 luglio 2006, sono presentate nella nota 48 del bilancio consolidato semestrale abbreviato al 30 giugno 2025.

Cenni generali sui principali contenziosi in essere

L'Orologio / Immobile di via Watteau a Milano

La società L'Orologio (controllata da Brioschi) è proprietaria dell'immobile di via Watteau a Milano che sino al 21 agosto 2025, data di sgombero da parte delle forze dell'ordine, è stato oggetto di occupazione abusiva da parte di appartenenti al Centro Sociale Leoncavallo. A partire da tale data, l'immobile è pertanto ritornato nella piena disponibilità della società.

La società, nel marzo 2001, ha provveduto a citare in giudizio gli occupanti abusivi. Con sentenza n. 3926/2003, il Tribunale di Milano ha pronunciato nei confronti dell'Associazione Mamme del Leoncavallo la condanna al rilascio dell'immobile. Con sentenza n. 2852/2004 la Corte d'Appello ha respinto l'appello presentato dall'Associazione Mamme del Leoncavallo e confermato la sentenza di primo grado. Con sentenza n. 9017/10 la Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso presentato dagli occupanti, così confermando la sentenza del giudizio di appello.

Dal 2005 L'Orologio ha continuato a chiedere l'esecuzione delle sentenze e il rilascio dell'immobile abusivamente occupato.

Sino alla data di avvenuto sgombero del 21 agosto 2025 sono stati effettuati 133 accessi da parte dell'ufficiale giudiziario, tutti con esito negativo, e ciò in considerazione del mancato intervento della Forza Pubblica, pur regolarmente richiesta e avvisata.

Nel contesto sopra detto, la società ha citato in giudizio la Presidenza del Consiglio dei Ministri ed il Ministero dell'Interno per ottenere la loro condanna al risarcimento dei danni dalla stessa subiti in dipendenza del ripetuto, mancato intervento della Forza Pubblica. Il giudice di primo grado ha disposto apposita CTU per l'accertamento dell'entità dei danni subiti da L'Orologio. Il CTU ha quantificato il danno derivante alla società dal mancato sgombero dell'immobile in oltre 10 milioni di euro.

Con sentenza n. 6274 del 20 luglio 2023 il Tribunale di Milano ha respinto la domanda risarcitoria della società attrice, ritenendo che, per effetto del ritardo nell'esecuzione della sentenza, L'Orologio srl non avesse diritto ad un risarcimento del danno da responsabilità extracontrattuale, ma al più ad un indennizzo (da atto lecito lesivo) ai sensi della legge Pinto.

L'Orologio srl ha appellato la sentenza di primo grado. La Corte di Appello di Milano, con sentenza n. 2282/2024, pubblicata in data 29 ottobre 2024, ha accolto parzialmente l'appello de L'Orologio srl - accertando l'illeceità della condotta omissiva del Ministero dell'Interno (confermando invece la carenza di legittimazione passiva della Presidenza del Consiglio dei Ministri). Per l'effetto, ha accolto la richiesta risarcitoria formulata dalla società in primo grado nei confronti del Ministero dell'Interni, seppure in misura inferiore al petitum.

In particolare, la Corte d'Appello ha ritenuto di non procedere ad una liquidazione analitica del danno e di non recepire le conclusioni raggiunte dal CTU nel giudizio di primo grado, ed è pervenuta ad una liquidazione equitativa, stabilendo l'ammontare del risarcimento in euro 3.039.150,00, oltre interessi legali dalla data della pubblicazione della sentenza al saldo e il rimborso di alcune spese di giudizio.

Il Ministero dell'Interno, ricevuta la notifica del titolo esecutivo, ha inoltre adempiuto spontaneamente al pagamento dell'importo oggetto di condanna.

Il 29 aprile 2025, in assenza di alcun ricorso in Cassazione anche considerata la difficoltà di impugnare in sede di legittimità la valutazione equitativa del danno, pur ritenuta non condivisibile, la sentenza è divenuta definitiva (passata in giudicato).

Infine, il 21 agosto 2025 le forze dell'ordine hanno eseguito lo sgombero del centro sociale Leoncavallo occupante l'immobile che, alla data della presente relazione, è pertanto rientrato nella disponibilità del Gruppo.

Altre informazioni

Adesione al processo di semplificazione normativa adottato con delibera CONSOB n.18079 del 20 gennaio 2012

Il 28 gennaio 2013 il Consiglio di Amministrazione di Brioschi Sviluppo Immobiliare

S.p.A. ha deliberato, ai sensi dell'art. 3 della Delibera CONSOB n. 18079 del 20 gennaio 2012, di aderire al regime di semplificazione previsto dagli artt. 70, comma 8, e 71, comma 1- bis, del Regolamento adottato da CONSOB con delibera n. 11971 del 14 maggio 1999 e successive modifiche e integrazioni, avvalendosi pertanto della facoltà di derogare agli obblighi di pubblicazione dei documenti informativi previsti dall'Allegato 3B del predetto Regolamento CONSOB in occasione di operazioni significative di fusione, scissione, aumenti di capitale mediante conferimento di beni in natura, acquisizioni e cessioni.

per il Consiglio di Amministrazione L'Amministratore Delegato Eugenio Kannès

GRUPPO BRIOSCHI SVILUPPO IMMOBILIARE

Conto economico consolidato (*)

Valori espressi in migliaia di euro

CONTO ECONOMICO	Note	30 giu 2025	30 giu 2024
Ricavi delle vendite e delle prestazioni	1	7.669	7.476
Altri ricavi e proventi	3	3.302	106
- di cui non ricorrenti		3.148	0
Variazione delle rimanenze	4	186	176
Acquisto di beni immobiliari e altri beni	5	(245)	(208)
Costi per servizi incrementativi delle rimanenze	6	(186)	(387)
Altri costi per servizi	7	(3.776)	(3.480)
Costi per godimento beni di terzi	8	(33)	(24)
Costi per il personale	9	(1.607)	(1.612)
Ammortamenti e svalutazioni	10	(1.495)	(2.202)
Altri costi operativi	11	(817)	(553)
RISULTATO OPERATIVO		2.998	(708)
Utili/(perdite) da partecipazioni	12	453	844
Ripristini/(svalutazioni) di crediti finanziari	13	(9)	45
Proventi (oneri) finanziari netti	14	(2.339)	(2.433)
- di cui non ricorrenti		27	0
UTILE (PERDITA) PRIMA DELLE IMPOSTE		1.103	(2.252)
Imposte del periodo	15	(404)	(118)
UTILE (PERDITA) DEL PERIODO		699	(2.370)
ATTRIBUIBILE A:
Gruppo		726	(2.364)
Azionisti terzi		(27)	(6)
Utile (perdita) per azione	16
Base		0,001	(0,003)
Diluito		0,001	(0,003)

(*) Ai sensi della Delibera CONSOB n° 15519 del 27 luglio 2006, gli effetti dei rapporti con parti correlate sul Conto economico consolidato del Gruppo Brioschi Sviluppo Immobiliare sono evidenziati nell'apposito schema di Conto economico consolidato riportato nelle pagine successive e sono ulteriormente descritti, oltre che nel commento alle singole voci di bilancio, nella Nota 48.

Conto economico complessivo consolidato
		Valori espressi in	migliaia di euro
DESCRIZIONE	NOTE	30 giu. 2025	30 giu. 2024
Utile / (perdita) del periodo		699	(2.370)
Utili / (perdite) che si riverseranno nel conto economico:
Utili / (perdite) sugli strumenti di copertura di flussi finanziari (cash flow hedge) iscritti direttamente a patrimonio		35	35
Totale Utili / (perdite) che si riverseranno nel conto economico	32	35	35
Utili / (perdite) che non si riverseranno nel conto economico:
Utili / (perdite) attuariali TFR		34	9
Totale Utili / (perdite) che non si riverseranno nel conto
economico	32	34	9
Totale Altri utili / (perdite) al netto dell'effetto fiscale		69	44
Totale Utili / (perdite) complessivi		768	(2.326)
ATTRIBUIBILI A:
Gruppo		795	(2.320)
Azionisti terzi		(27)	(6)

Situazione patrimoniale e finanziaria consolidata

Valori espressi in migliaia di euro

ATTIVITA'	Note	30 giu 2025	31 dic 2024
ATTIVITA' NON CORRENTI
Immobili, impianti e macchinari e altri beni	17	13.906	14.116
Investimenti immobiliari	18	91.261	92.042
Attività immateriali	19	538	540
Partecipazioni	20-21-22	52.524	52.712
Crediti verso società correlate	23	2.218	3.302
Altri crediti e attività finanziarie non correnti	24	1.573	1.805
Attività per imposte anticipate	25	1.263	1.300
TOTALE		163.283	165.817
ATTIVITA' CORRENTI
Rimanenze	26	42.675	42.555
Attività finanziarie detenute per la negoziazione	27	17	17
Crediti commerciali	28	1.743	1.714
Crediti verso società correlate	29	4.298	2.343
Altri crediti ed attività correnti	30	3.181	3.062
Disponibilità liquide	31	2.626	1.929
TOTALE		54.540	51.620
TOTALE ATTIVITA'		217.823	217.437

Situazione patrimoniale e finanziaria consolidata

Valori espressi in migliaia di euro

PASSIVITA' E PATRIMONIO NETTO	Note	30 giu 2025	31 dic 2024
PATRIMONIO NETTO	32
Capitale sociale		114.515	114.515
Azioni Proprie		0	(728)
Riserve di risultato		(10.269)	(8.637)
Utili (perdite) iscritti a patrimonio netto		(133)	(202)
Utile (perdita) del periodo		726	(904)
PATRIMONIO NETTO DI GRUPPO		104.839	104.044
Capitale e riserve di terzi	33	(95)	(68)
PATRIMONIO NETTO		104.744	103.976
PASSIVITA' NON CORRENTI
Debiti verso banche	34	26.239	26.269
Passività da leasing	36	29.756	31.661
Fondo rischi ed oneri	37	311	258
Fondo trattamento fine rapporto	38	1.252	1.221
Passività per imposte differite	39	415	415
Altre passività non correnti	40	2.827	2.994
TOTALE		60.800	62.818
PASSIVITA' CORRENTI
Debiti verso banche	41	14.440	14.262
Passività da leasing	36	4.144	4.136
Debiti commerciali	42	20.511	20.838
Debiti tributari	43	1.087	431
Debiti verso società correlate	44	6.851	4.725
Altri debiti e passività correnti	45	5.246	6.251
TOTALE		52.279	50.643
TOTALE PASSIVITA'		113.079	113.461
TOTALE PASSIVITA' E PATRIMONIO NETTO		217.823	217.437

Variazioni nei conti di patrimonio netto consolidato

Valori espressi in migliaia di euro

Capitale sociale Azioni Proprie Riserve di risultato

Utili (perdite) iscritti

Patrimonio netto di Capitale e riserve di

Totale

(*)

a patrimonio netto

Gruppo

terzi

Saldo al 31 dicembre 2023	114.515	(728)	(8.637)	(289)	104.861	(122)	104.739
Utili (perdite) complessivi rilevati nel periodo	0	0	(2.364)	44	(2.320)	(6)	(2.326)
Saldo al 30 giugno 2024	114.515	(728)	(11.001)	(245)	102.541	(128)	102.413
(*) La voce include il risultato dell'esercizio

Capitale sociale Azioni Proprie Riserve di risultato

Utili (perdite) iscritti

Patrimonio netto di Capitale e riserve di

Totale

(*)

a patrimonio netto

Gruppo

terzi

Saldo al 31 dicembre 2024	114.515	(728)	(9.541)	(202)	104.044	(68)	103.976
Utili (perdite) complessivi rilevati nel periodo	0	0	726	69	795	(27)	768
Annullamento di azioni proprie		728	(728)		0		0
Saldo al 30 giugno 2025	114.515	0	(9.543)	(133)	104.839	(95)	104.744
(*) La voce include il risultato dell'esercizio

Rendiconto finanziario consolidato

Valori espressi in migliaia di euro
RENDICONTO FINANZIARIO	Note	30 giu. 2025	30 giu. 2024
ATTIVITA' OPERATIVA
Utile (perdita) del periodo		699	(2.370)
Svalutazioni/(ripristini) di partecipazioni	12	(453)	(844)
Svalutazioni/(ripristini) di crediti finanziari	13	9	(45)
Oneri finanziari	14	2.464	2.989
Proventi finanziari da attività di investimento	14	(125)	(556)
Imposte sul reddito	15	404	118
Ammortamenti e svalutazioni	10	1.495	2.202
Accantonamenti (rilasci) e altre componenti operative non monetarie	7-11	152	(224)
Svalutazione rimanenze (Utilizzo) fondo svalutazione rimanenze		0	211
Decremento (incremento) delle rimanenze		(120)	(3)
Decremento (incremento) delle attività correnti		(656)	(662)
Incremento (decremento) delle passività correnti		(421)	269
Incremento (decremento) delle altre attività e passività non correnti non finanziarie		(14)	(152)
Flusso monetario generato (assorbito) dall'attività operativa		3.434	933
Oneri finanziari corrisposti		(2.463)	(2.628)
Imposte sul reddito corrisposte 0 (145)
Flusso monetario netto generato (assorbito) dall'attività operativa		971	(1.840)
ATTIVITA' DI INVESTIMENTO
Investimenti in attività materiali ed immateriali		(428)	(414)
(Investimenti) disinvestimenti di partecipazioni		117	17
Decremento (incremento) delle altre attività finanziarie		1.215	193
Incasso dividendi		532	446
Flusso monetario netto generato (assorbito) dall'attività di investimento		1.436	242
ATTIVITA' DI FINANZIAMENTO
Incremento debiti verso banche		2.235	0
Rimborso debiti verso banche		(2.083)	(987)
Rimborso passività da leasing		(1.862)	(1.637)
Flusso monetario netto generato (assorbito) dall'attività di finanziamento		(1.710)	(2.624)
Incremento/(decremento) del periodo delle disponibilità liquide nette		697	(4.222)
Disponibilità liquide nette all'inizio del periodo		1.929	6.659
Disponibilità liquide nette alla fine del periodo		2.626	2.437

Si precisa che il rendiconto finanziario è stato esposto secondo il metodo indiretto.

A completamento delle informazioni sui flussi finanziari, come richiesto dall'emendamento allo IAS 7, è stata inserita una apposita tabella in Nota 35, che analizza le variazioni delle passività generate dall'attività di finanziamento.

Conto economico consolidato

ai sensi della Delibera CONSOB n.15519 del 27 luglio 2006

Valori espressi in migliaia di euro

CONTO ECONOMICO 30 giu. 2025 di cui parti correlate

30 giu. 2024 di cui parti

correlate

Ricavi delle vendite e delle prestazioni	7.669	116	7.476	127
Altri ricavi e proventi	3.302	7	106	10
- di cui non ricorrenti	3.148	0	0	0
Variazione delle rimanenze	186	0	176	0
Acquisto di beni immobiliari e altri beni	(245)	(7)	(208)	(6)
Costi per servizi incrementativi delle rimanenze	(186)	0	(387)	0
Altri costi per servizi	(3.776)	(1.474)	(3.480)	(1.356)
Costi per godimento beni di terzi	(33)	(1)	(24)	(4)
Costi per il personale	(1.607)	(403)	(1.612)	(383)
Ammortamenti e svalutazioni	(1.495)	0	(2.202)	0
Altri costi operativi (817) (1) (553) (1)
RISULTATO OPERATIVO	2.998	(1.763)	(708)	(1.613)
Risultato da partecipazioni	453	453	844	844
Ripristini/(svalutazioni) di crediti finanziari	(9)	(9)	45	45
Proventi (oneri) finanziari netti	(2.339)	(1)	(2.433)	121
- di cui non ricorrenti	27	0	0	0
UTILE (PERDITA) PRIMA DELLE IMPOSTE	1.103	(1.320)	(2.252)	(603)
Imposte del periodo	(404)	0	(118)	0
UTILE (PERDITA) DEL PERIODO	699	(1.320)	(2.370)	(603)

NOTE ESPLICATIVE

ATTIVITA' PRINCIPALE

Brioschi Sviluppo Immobiliare S.p.A. (la "Società" o "Brioschi") è stata costituita nel 1907 in Italia, al Registro delle imprese di Milano, con sede legale a Milano in via G. B. Piranesi 10 ed è controllata da Bastogi S.p.A. che ne detiene il 50,608%.

La Società e le sue controllate (il "Gruppo") operano in Italia principalmente nel settore immobiliare.

Anche a complemento dei servizi forniti direttamente o indirettamente nell'ambito dei diversi progetti di sviluppo immobiliare, la Società detiene il 100% delle quote di H2C Gestioni, società operante nel settore alberghiero con la gestione della struttura ricettiva di Milanofiori Nord ad Assago di proprietà della controllata Milanofiori 2000.

I fatti di rilievo del periodo del Gruppo sono descritti nella Relazione intermedia sulla gestione ed un prospetto riepilogativo delle attività immobiliari del Gruppo è presentato in allegato (Allegato 1).

La pubblicazione del presente bilancio consolidato semestrale abbreviato al 30 giugno 2025 è stata autorizzata dal Consiglio di Amministrazione il 25 settembre 2025.

PRINCIPI CONTABILI SIGNIFICATIVI

Principi generali

Il bilancio consolidato semestrale abbreviato al 30 giugno 2025 è stato predisposto in conformità allo IAS 34, concernente l'informativa finanziaria infrannuale, e nel rispetto delle disposizioni dell'art. 154-ter del D.Lgs. 58/98 e del Regolamento Emittenti CONSOB. Lo IAS 34 consente la redazione del bilancio in forma "abbreviata" e cioè sulla base di un livello minimo di informativa significativamente inferiore a quanto previsto dagli International Financial Reporting Standards, emanati dall'International Accounting Standards Board adottati dall'Unione Europea (IFRS), laddove sia stato in precedenza reso disponibile al pubblico un bilancio completo di informativa predisposto in base agli IFRS. Il bilancio consolidato semestrale abbreviato al 30 giugno 2025 è stato redatto in detta forma e deve pertanto essere letto congiuntamente con il bilancio consolidato del Gruppo per l'esercizio chiuso al 31 dicembre 2024, predisposto in conformità agli IFRS, fatto salvo quanto eventualmente descritto nei successivi paragrafi "Principi Contabili, emendamenti ed Interpretazioni IFRS omologati dall'Unione Europea, non ancora obbligatoriamente applicabili e non adottati in via anticipata dal gruppo al 30 giugno 2025".

Il Gruppo non ha adottato anticipatamente alcun nuovo principio, interpretazione o modifica emessi ma non ancora in vigore.

Il bilancio consolidato semestrale abbreviato è redatto nel presupposto della continuità aziendale, come descritto nella Relazione intermedia sulla gestione al paragrafo "Principali rischi e incertezze cui il gruppo Brioschi è esposto" a cui si rinvia.

La redazione del bilancio consolidato semestrale abbreviato richiede da parte della direzione l'effettuazione di stime e di assunzioni che hanno effetto sui valori dei ricavi, dei costi, delle attività e delle passività di bilancio e sull'informativa relativa ad attività e passività potenziali alla data del predetto bilancio intermedio. Se nel futuro tali stime e assunzioni, che sono basate sulla miglior valutazione da parte della direzione, dovessero differire dalle circostanze effettive, saranno modificate in modo appropriato nel periodo in cui le circostanze stesse varieranno. Si segnala,

inoltre, che taluni processi valutativi, in particolare quelli più complessi quali la determinazione di eventuali perdite di valore di attività non correnti, sono generalmente effettuati in modo completo solo in sede di redazione del bilancio annuale, quando sono disponibili tutte le informazioni eventualmente necessarie, salvo i casi in cui vi siano indicatori di impairment.

Si ricorda che, in considerazione dell'attuale situazione caratterizzata dai conflitti in corso in Ucraina e Medio-Oriente, con i relativi impatti sull'economia e gli scambi, nonché delle problematiche derivanti dall'inasprimento della politica commerciale statunitense, le previsioni in merito alla futura evoluzione dell'attuale contesto macroeconomico, finanziario e gestionale si caratterizzano, in ogni caso, per un elevato grado di incertezza.

Gli investimenti immobiliari e le rimanenze sono periodicamente sottoposti ad impairment test per determinarne il fair value da confrontare con il valore iscritto in bilancio.

I valori iscritti nella presente relazione finanziaria semestrale avevano superato la verifica degli

impairment test effettuata al 31 dicembre 2024.

Come anche al 31 dicembre 2024, alla data del 30 giugno 2025 la capitalizzazione di borsa di Brioschi risulta inferiore al valore del patrimonio netto consolidato del Gruppo.

È opportuno rilevare che tale fattore risulta per il Gruppo Brioschi ricorrente, in quanto storicamente la differenza fra il Patrimonio Netto contabile e la Capitalizzazione di Borsa è stata negativa.

In detto contesto gli Amministratori, tenendo in considerazione l'attuale contesto di mercato e l'evoluzione del quadro macroeconomico, non hanno identificato elementi che richiedessero una modifica dei principali parametri di input delle valutazioni di impairment. Per altre finalità, si è comunque proceduto all'aggiornamento di alcune perizie immobiliari. Le analisi effettuate, tenuto conto anche dei differenziali positivi fra valori contabili e fair value, non hanno reso necessaria alcuna svalutazione di bilancio.

Preme tuttavia ricordare che è comunque possibile che, successivamente alla redazione del bilancio semestrale abbreviato e al concretizzarsi di andamenti diversi rispetto a quanto finora stimato, si possano rendere necessarie rettifiche anche significative ai valori iscritti nella relazione finanziaria semestrale.

Le attività per imposte anticipate rilevate alla data di chiusura del periodo rappresentano gli importi di probabile realizzazione, sulla base delle stime della Direzione, del reddito imponibile futuro e sulla base delle aliquote attualmente in essere, tenuto conto degli effetti derivanti dall'adesione al regime di consolidato fiscale.

La data di riferimento del presente bilancio consolidato semestrale abbreviato è il 30 giugno 2025.

Schemi di bilancio

Il bilancio consolidato semestrale abbreviato si compone dei seguenti schemi di bilancio:

• Conto economico consolidato;

• Conto economico complessivo consolidato;

• Situazione patrimoniale e finanziaria consolidata;

• Variazione nei conti di patrimonio netto consolidato;

• Rendiconto finanziario consolidato.

Nella predisposizione del conto economico consolidato, il Gruppo ha adottato uno schema di classificazione dei ricavi e costi per natura, in considerazione della specifica attività svolta. Per la predisposizione della Situazione patrimoniale e finanziaria consolidata il Gruppo ha adottato la distinzione corrente e non corrente quale metodo di rappresentazione delle attività e passività.

Il rendiconto finanziario consolidato è stato predisposto secondo il metodo indiretto.

Con riferimento alla Delibera CONSOB 15519 del 27 luglio 2006 in merito agli schemi di bilancio, sono stati inseriti, ove necessario, specifici schemi supplementari di conto economico, al fine di evidenziare eventuali rapporti significativi con parti correlate, e sono indicate negli schemi di bilancio, e quindi evidenziate nelle note esplicative, eventuali operazioni qualificabili come non ricorrenti, atipiche e/o inusuali.

Principi di consolidamento

Area di consolidamento

L'area di consolidamento include le imprese controllate per le quali è possibile esercitare il controllo secondo la definizione fornita dal principio IFRS 10, che prevede che un investitore controlli un'entità nella quale ha investito quando gode di diritti che gli conferiscono la possibilità di indirizzare le attività rilevanti dell'entità, ha un'esposizione, o un diritto, a percepire ritorni variabili dal suo coinvolgimento con l'entità ed ha la concreta possibilità di usare il suo potere al fine di influenzare l'importo dei suoi rendimenti ricavabili dall'investimento. Le partecipazioni in imprese collegate (per le quali è esercitabile un'influenza significativa ai sensi dello IAS 28) sono incluse secondo il metodo del patrimonio netto mentre per i "joint arrangement" (ovvero gli accordi per cui due o più parti detengono il controllo congiunto ai sensi del principio IFRS 11) è applicabile il metodo del patrimonio netto, se qualificabili come "joint venture", ovvero la rilevazione della propria quota di attività, passività, costi e ricavi, se qualificabili come "joint operations".

I risultati economici delle imprese controllate acquisite o cedute nel corso del periodo sono inclusi nel conto economico consolidato dall'effettiva data di acquisizione fino all'effettiva data di cessione. Qualora necessario, sono effettuate rettifiche ai bilanci delle imprese controllate per allineare i criteri contabili utilizzati a quelli adottati dal Gruppo.

Il consolidamento dei bilanci di periodo delle società controllate è stato effettuato secondo il metodo del consolidamento integrale, assumendo l'intero importo delle attività, delle passività, dei costi e dei ricavi delle singole società, prescindendo dalle quote di partecipazione possedute, eliminando il valore contabile delle partecipazioni consolidate detenute dalla società a fronte del relativo patrimonio netto.

La quota di interessenza degli azionisti di minoranza nelle attività nette delle controllate consolidate è identificata separatamente rispetto al patrimonio netto di Gruppo. Tale interessenza viene determinata alla data di acquisizione in base al fair value della quota di terzi oppure al pro quota del valore corrente delle attività nette riconosciute per l'impresa acquisita e dopo tale data nelle variazioni di patrimonio netto. La scelta del metodo di valutazione è effettuata transazione per transazione. Le perdite riferibili a terzi in una controllata consolidata possono eccedere la quota di pertinenza di terzi del patrimonio netto della controllata; in tali casi le interessenze di terzi presenteranno un saldo negativo. Gli effetti delle variazioni delle quote di possesso di controllate che non comportano acquisizione/perdita di controllo sono iscritte fra le variazioni di patrimonio netto.

Gli utili e le perdite, purché significativi, non ancora realizzati e derivanti da operazioni fra società rientranti nell'area di consolidamento sono eliminati, così come tutte le partite di ammontare

Allegati

• Link originale
• Permalink

Disclaimer

Brioschi Sviluppo Immobiliare S.p.A. ha pubblicato questo contenuto il 26 settembre 2025, ed è responsabile delle informazioni in esso contenute. Distribuito da , senza apportare modifiche o alterazioni, il 26 settembre 2025 alle 15:41 UTC.