14/04/2025 - Cleanbnb S.p.A.: Fascicolo di Bilancio 2024

CLEANBNB S.p.A.

Sede legale: via Giuseppe Frua 20 - 20146 Milano (MI)

Relazione annuale al bilancio d'esercizio e consolidato

al 31 dicembre 2024

Le cariche sociali

CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE

Francesco Zorgno - Presidente del Consiglio di Amministrazione

Tatiana Skachko - Consigliere

Enrico Calabretta - Consigliere

Alberto Dell'Acqua - Consigliere

Claudio Alemanno - Consigliere *

COLLEGIO SINDACALE

Sindaci Effettivi

Edoardo Ginevra - Presidente Del Collegio Sindacale

Ottavia Alfano - Sindaco

Giorgio Venturini - Sindaco

Sindaci Supplenti

Michaela Marcarini

Luca Luigi Tomasini

SOCIETA' DI REVISIONE

Deloitte & Touche S.p.A.

Note:

Il Consiglio di Amministrazione è stato nominato dall'Assemblea degli Azionisti in data 3 maggio 2022.

* Nominato dall'Assemblea dei soci del 24 maggio 2023.

Il Collegio Sindacale è stato nominato dall'Assemblea degli Azionisti in data 3 maggio 2022 e resterà in carica fino alla data dell'assemblea che approverà il bilancio al 31 dicembre 2024.

La società di revisione Deloitte & Touche S.p.A. è stata nominata dall'Assemblea degli Azionisti in data 3 maggio 2022 fino approvazione del bilancio al 31 dicembre 2024.

Relazione annuale al 31 dicembre 2024

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RELAZIONE UNICA SULLA GESTIONE AL BILANCIO CONSOLIDATO AL 31 DICEMBRE 2024

Vi presentiamo la situazione separata e consolidata annuale del Gruppo CleanBnB al 31 dicembre 2024 (di seguito "Gruppo" o "CleanBnB"), redatta in conformità ai principi contabili italiani (OIC) ed accompagnata dalla presente relazione (di seguito la "Relazione"), con la quale desideriamo illustrarvi l'andamento di CleanBnB SpA (di seguito "Società " o "Capogruppo") e del Gruppo, sia per quanto riguarda il periodo concluso, sia per quanto riguarda le prospettive attese del Gruppo.

L'esercizio concluso al 31 dicembre 2024, con valore della produzione di Gruppo complessivi pari ad Euro 18.613.675 (con un incremento del 25% rispetto allo stesso periodo del 2023), riporta un risultato netto positivo di Euro 536.355 (in miglioramento con un +102% rispetto allo stesso periodo del 2023), dopo aver imputato ammortamenti per Euro 418.442 (Euro 425.510 al 31 dicembre 2023). Nello stesso periodo la Capogruppo ha rilevato un valore della produzione per Euro 18.028.758 (+25% rispetto allo stesso periodo del 2023), e ha chiuso con un risultato netto positivo di Euro 383.069 (in miglioramento del 51% rispetto allo stesso periodo del 2023).

Va evidenziata, ancora una volta, la netta crescita del valore della produzione rispetto agli esercizi precedenti, in aumento costante di anno in anno dopo la fine della pandemia da Covid-19, riconducibile essenzialmente al maggior numero di soggiorni gestiti dalle società del Gruppo nel corso dell'anno rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente, e al generalizzato incremento dei tassi di occupazione e della durata media di ogni singolo soggiorno gestito dalla Società.

D'altra parte, si rileva un miglioramento dell'Ebitda pari a Euro 1.013.907 (+36% rispetto al 2023), legato al miglioramento della leva operativa. Il risultato tiene conto degli importanti investimenti della Società finalizzati allo sviluppo del portafoglio gestito, che ha permesso di incrementare il numero di immobili, passato da 2.422 unità del 2023 a 2.943 unità del 2024, con un saldo netto di oltre 500 nuove unità contrattualizzate nel corso del 2024.

L'andamento della posizione finanziaria netta (PFN), che passa dal valore di € 3.097 migliaia (cassa netta) al 31.12.2024 a quello di € 4.409 migliaia (cassa netta) al 31.12.2024 (+42%), è direttamente connesso al volume di Ebitda generato e alla contestuale riduzione dell'indebitamento corrente, attuata mediante il rimborso di alcune linee di finanziamento, al netto degli investimenti finanziari effettuati nel corso dell'esercizio.

La disamina delle voci che compongono la Relazione fa riferimento ai dati patrimoniali ed economici al 31 dicembre 2024 che trovano raffronto con i valori del bilancio chiuso al 31 dicembre 2023.

Per quanto riguarda i dati gestionali, nel corso del 2024 CleanBnB ha registrato un'ulteriore crescita (+22%) del proprio portafoglio di immobili gestiti, che ha raggiunto le 2.943 unità distribuite in oltre 100 località italiane, in massima parte con la formula del "pacchetto FULL" di gestione completa ed

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esclusiva. Il totale dei soggiorni gestiti da CleanBnB nel corso dell'anno è stato pari a 125.263, con un incremento del +26% rispetto ai 99.426 soggiorni gestiti nell'anno 2023. Questo risultato operativo si è riflesso anche nel volume di gross booking, ovvero gli incassi dagli ospiti per i soggiorni gestiti, che hanno superato quota 49.2 milioni di Euro (+23% rispetto ai 40.1 milioni di Euro del 2023).

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Si segnala altresì che i risultati del secondo semestre 2024 hanno registrato, come di consueto, un EBITDA in sensibile miglioramento, passando da un valore di Euro 217.162 nel primo semestre e come riportato nella relazione semestrale, ad un valore positivo di Euro 796.745 registrato nel secondo semestre.

Condizioni operative e sviluppo dell'attività

CleanBnB S.p.A., costituita nel gennaio 2016, con sede a Milano, è una PMI innovativa che si occupa di revenue management, guest management e property management per affitti brevi e case vacanza in tutta Italia. Le attività svolte sono basate su sviluppo e gestione di soluzioni software e data management altamente innovative dedicate al settore della gestione immobiliare finalizzata alle locazioni di breve periodo.

Ai sensi dell'art. 2428 del Codice Civile si segnala che l'attività viene svolta nel comune di Milano, nella sede legale della Capogruppo in via Giuseppe Frua n. 20 e nelle sedi operative sul territorio,

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per quanto riferibile alle attività di coordinamento generale, di revenue management e di corporate property management, mentre viene svolta presso gli immobili gestiti sul territorio italiano, per quanto riferibile alle attività operative di guest management e sviluppo del portafoglio.

Sotto il profilo giuridico CleanBnB S.p.A. detiene partecipazioni di controllo, come di seguito definite, e non è controllata da altre società.

		Capitale in	Quota posseduta	Metodo di
Denominazione	Sede	euro	in %	consolidamento
CLEANBNB ROMA SRL	Roma	3.000	100,00%	Integrale
CLEANBNB REAL ESTATE SRL	Milano	2.000	100,00%	Integrale

Le società controllate sono state costituite, nel corso del 2018, nell'ambito di una migliore definizione degli assetti organizzativi delle attività.

A partire dal 2019, tali società controllate, hanno assunto un ruolo sempre più rilevante nel modello di sviluppo del progetto, ruolo consolidatosi nel corso degli anni successivi. La CleanBnB Roma in

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particolare focalizza le proprie attività nello sviluppo operativo delle attività sul territorio, a partire dall'area di Roma, mentre la CleanBnB Real Estate, qualificata come società di intermediazione immobiliare (affiliata FIAIP), ha assunto il ruolo essenziale della gestione dei rapporti con i clienti laddove la normativa amministrativa e fiscale riconosca il ruolo referenziale degli intermediari.

Andamento della gestione

Sviluppo della domanda e andamento dei mercati in cui opera la società

Secondo i dati Istat diffusi a marzo 2025, lo scorso anno ha confermato il trend di crescita del

turismo in Italia avviato dopo il blocco dei viaggi imposto dalle restrizioni per il Covid: con il 2024 le presenze turistiche nel nostro Paese hanno toccato quota 458,4 milioni, in ulteriore crescita rispetto ai numeri già record del 2023 (+2,5% a fronte di una media Ue del +1,9%). Anche grazie al risultato del quarto trimestre (+11,1%) l'Italia ha superato la Francia (450,1 milioni di presenze, -0,8%) e si colloca cosi al secondo posto dietro la Spagna (500,1 milioni di presenze, +3,3%). In

crescita ulteriore l'afflusso di ospiti stranieri, che continuano a scegliere l'Italia come meta delle

loro vacanze (+0,9% di arrivi), mentre sono in calo gli italiani (-2,2%) che, superata definitivamente l'emergenza pandemica, hanno in parte rivalutato i viaggi all'estero. La clientela straniera si conferma prevalente rispetto a quella domestica: se già nel 2023 le presenze dei turisti provenienti dall'estero erano 234,2 milioni (52,4% sul totale), nel 2024 sono arrivate a superare i 250 milioni (54,6%). Al primo posto tra i turisti esteri che scelgono l'Italia c'è - come ha confermato l'Enit in un recente report - la Germania (14,8% nei primi nove mesi dello scorso anno), seguita da Francia (13,2%), Regno Unito (7,5%) e Usa (circa 5%). Nel 2024 il contributo del turismo all'economia italiana, secondo le stime dell'Agenzia di promozione dell'offerta turistica italiana, è stato pari al 10,8% del Pil e ha generato il 13% di occupazione.

Secondo i dati del Centro Studi Rescasa-Confcommercio, il settore degli affitti brevi nel corso del 2024 ha confermato la tendenza positiva degli anni precedenti, con incrementi sia in termini di

prenotazioni di appartamenti sia in termini di notti occupate. Nel corso dell'ultimo trimestre

2024, è stato confermato un aumento graduale della durata dei pernottamenti e del tasso

medio di occupazione rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente, con benefici in termini

di incasso medio per soggiorno. D'altra parte, l'offerta generale di appartamenti ad uso turistico

ha avviato un processo di generale consolidamento, con un moderato aumento del numero totale di immobili gestiti attivi (+5%) dietro il quale è tuttavia necessario leggere un maggior turnover, con quantità crescenti di unità che escono dal mercato in quanto non al passo con le esigenze dei viaggiatori, che cedono spazio a case di maggior pregio e gestite secondo più elevati standard professionali.

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In questo quadro si sono confermate alcune tendenze che hanno caratterizzato l'andamento del mercato negli ultimi anni, tra cui, in particolare, la ricerca di sicurezza, flessibilità e garanzie, ricerca di qualità ed esperienze, attenzione alla sostenibilità.

Questo scenario ha generato nuove e importanti opportunità di espansione del portafoglio per CleanBnB, che ha intercettato ulteriori nuove zone, con preferenza per le località in cui, secondo i dati di Assoturismo, si è concentrato il trend di richiesta da parte dei viaggiatori: le aree dei laghi (+6,5%), della campagna/collina (+5,8%), delle città d'arte (+3,6%) e della montagna (+2,5%). CleanBnB ha inoltre consolidato la posizione nella gestione di appartamenti e immobili di pregio che affianca la gestione di ville di lusso e l'avvio di strutture con più unità abitative, nell'ottica di venire incontro alle esigenze crescenti dei viaggiatori. In questo panorama la copertura territoriale del servizio offerto da CleanBnB ha superato le 100 località in Italia, confermandosi come il più diffuso operatore nazionale del settore secondo le analisi del Centro Studi Rescasa- Confcommercio.

Andamento della gestione

I dati gestionali relativi al 2024 hanno evidenziato e come già riportato nella sezione introduttiva della presente Relazione sulla Gestione, un'ulteriore crescita del portafoglio immobili, che ha raggiunto le 2.943 unità distribuite in oltre 100 località italiane gestite in esclusiva, in massima parte con la formula del pacchetto FULL di gestione completa. Il numero di soggiorni gestiti nel 2024 è stato pari a 125.264, in netta crescita rispetto al 2022 (+26%), soprattutto per effetto dell'incremento del numero di viaggiatori verificatosi fin dall'inizio dell'anno. L'esercizio si è quindi chiuso con un netto incremento dei ricavi rispetto all'anno precedente, che, complessivamente, sono passati da Euro 14.839.892 a Euro 18.613.675 (+25%). Nello stesso periodo l'ammontare complessivo dei gross bookings, ovvero degli incassi da affitto breve transati dal Gruppo per contro dei propri clienti, è stato pari a Euro 49.2 milioni, con un +23% rispetto ai 40.1 milioni dello scorso anno.

Il risultato del 2024 in termini di Ebitda (Euro 1.013.907), nettamente positivo e in importante crescita rispetto all'anno precedente (+36%), è legato all'aumento del volume d'affari, e alle misure di efficienza e di contenimento dei costi fissi avviate già negli anni precedenti e proseguite anche nel corso del 2024.

Indicatori alternativi di performance

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Un indicatore alternativo di performance (di seguito anche "IAP") è inteso come un indicatore finanziario di performance aziendale, posizione finanziaria o flussi di cassa storici o futuri, diverso da un indicatore finanziario definito o specificato nella disciplina applicabile sull'informativa finanziaria. Gli IAP sono solitamente basati sulla situazione contabile redatta conformemente alla disciplina applicabile sull'informativa finanziaria.

Risultato Operativo Lordo (o EBITDA): indica il risultato prima degli oneri finanziari, delle imposte, degli ammortamenti delle immobilizzazioni e delle svalutazioni.

EBITDA rappresenta pertanto il risultato della gestione operativa prima delle scelte di politica degli ammortamenti e della valutazione di esigibilità dei crediti commerciali.

Risultato operativo (o EBIT): indica il risultato prima degli oneri finanziari e delle imposte del periodo. EBIT rappresenta pertanto il risultato della gestione operativa prima della remunerazione del capitale sia di terzi che proprio.

Il Capitale Circolante Netto: è calcolato come attivo circolante al netto delle passività a breve, ad esclusione delle attività e passività finanziarie.

Il Capitale Investito Netto: è dato dalla somma di Capitale Circolante Netto ed Attivo Fisso al netto delle passività a lungo termine.

La Posizione Finanziaria Netta è stata espressa nella forma dell'Indebitamento Finanziario Netto come introdotto dagli orientamenti Esma pubblicati il 4 febbraio 2021, che sostituiscono, come chiarito da Consob i precedenti riferimenti alle raccomandazioni Cesr. La posizione finanziaria netta indica il saldo delle disponibilità liquide e dei crediti di natura finanziaria al netto degli indebitamenti finanziari, la cui composizione viene fornita in apposito schema riportato nel proseguo.

Sintesi dei dati annuali consolidati (dati in Euro)

Nella tabella che segue sono indicati i risultati conseguiti nell'ultimo esercizio in termini di valore della produzione, margine operativo lordo e il risultato prima delle imposte.

Indicatori Economici

	31/12/2024	31/12/2023
Valore della produzione	18.613.675	14.839.892
Risultato operativo lordo (EBITDA)	1.013.907	743.633
Risultato operativo (EBIT)	595.465	318.123
Risultato netto	536.355	266.074

	Indicatori Patrimoniali
		31/12/2024	31/12/2023
Attivo fisso		629.820	749.152
Patrimonio netto		2.256.880	1.720.525
Posizione finanziaria netta		(4.409.176)	(3.097.193)

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Principali dati economici consolidati

Il conto economico riclassificato consolidato è il seguente (in Euro):

Conto economico riclassificato

	31/12/2024	31/12/2023
Ricavi caratteristici	17.662.918	13.896.528
Altri ricavi	950.756	943.364
Totale Valore della produzione	18.613.675	14.839.892
Costi per materie prime sussidiarie, di consumo	(367.408)	(485.265)
Costi per servizi	(15.125.868)	(11.745.710)
Costi per godimento beni di terzi	(227.862)	(157.188)
Costi per il personale	(1.327.154)	(1.339.872)
Oneri diversi di gestione	(551.475)	(368.223)
Totale Costi della produzione	(17.599.768)	(14.096.259)
Risultato operativo lordo (EBITDA)	1.013.907	743.633
Ammortamenti e svalutazioni	(418.442)	(425.510)
Risultato operativo (EBIT)	595.465	318.123
Altri proventi finanziari	136.821	71.244
Interessi e altri oneri finanziari	(118.158)	(69.420)
Rettifiche di valore	-
Risultato Ante Imposte	614.128	319.948
Imposte	(77.774)	(53.874)
Risultato Netto	536.355	266.074

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Principali dati finanziari consolidati

La tabella seguente, riporta la posizione finanziaria netta al 31 dicembre 2024 (in Euro):

Posizione finanziaria netta

		31/12/2024	31/12/2023
A	Disponibilità Liquide	(804.239)	(1.524.523)
B	Mezzi equivalenti e disponibilità liquide	-	-
C	Altre attività finanziarie correnti (titoli)	(3.903.278)	(3.822.670)
D	Liquidità (A + B + C)	(4.707.517)	(5.347.193)
	Debito finanziario corrente (inclusi gli strumenti di debito, ma
E	esclusa la parte corrente del debito finanziario non corrente)	-	1.706.304
F	Parte corrente del debito finanziario non corrente	237.326	245.355
G	Indebitamento finanziario corrente (E + F)	237.326	1.951.659
H	Indebitamento finanziario corrente netto (G - D)	(4.470.191)	(3.395.534)
	Debito finanziario non corrente (esclusa la parte corrente e gli
I	strumenti di debito)	61.016	298.341
J	Strumenti di debito	-	-
K	Debiti commerciali e altri debiti non correnti	-	-
L	Indebitamento finanziario non corrente (I + J + K)	61.016	298.341
M	Totale indebitamento finanziario (H + L)	(4.409.176)	(3.097.193)

Sintesi dei dati annuali della Capogruppo (dati in Euro)

Nella tabella che segue sono indicati i risultati conseguiti nell'ultimo esercizio in termini di valore

della produzione, margine operativo lordo e il Risultato prima delle imposte.

Indicatori Economici

	31/12/2024	31/12/2023
Valore della produzione	18.028.758	14.389.637
Risultato operativo lordo (EBITDA)	767.834	664.008
Risultato operativo (EBIT)	366.895	252.708
Risultato netto	383.069	253.058

Indicatori Patrimoniali

	31/12/2024	31/12/2023
Attivo fisso	582.752	684.581
Patrimonio netto	2.305.774	1.922.706
Posizione finanziaria netta	(3.542.025)	(2.007.840)

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