25/02/2022 - COIMA RES S.p.A. SIIQ: Comunicato stampa

COIMA RES - COMUNICATO STAMPA

IL CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE APPROVA I RISULTATI AL 31 DICEMBRE 2021

CESSIONE IMMOBILE SARCA CRISTALLIZZA PERFORMANCE DEL 39%

ACQUISIZIONE PIRELLI 32 IN LINEA CON LA STRATEGIA DI CONSOLIDAMENTO DEL

PORTAFOGLIO IN PORTA NUOVA

UTILE OPERATIVO NETTO (EPRA EARNINGS) IN LINEA CON LA GUIDANCE

EPRA NET TANGIBLE ASSET IN CRESCITA DEL 2,7%

LTV AL 30,5%, AMPIA POSIZIONE DI LIQUIDITA' PARI A OLTRE EURO 90 MILIONI PROPOSTO DIVIDENDO DI EURO 0,30 PER AZIONE, IN LINEA CON GLI ULTIMI DUE ANNI

Sintesi dei risultati finanziari del 2021

• Incassato il 100% dei canoni del 2021 (99,4% nel 2020)
• Aumento dei canoni di locazione del portafoglio uffici del 2,3% su base like for like, escludendo Monte Rosa
• Avviata la valorizzazione di Monte Rosa a seguito del rilascio programmato di PWC
• EPRA Earnings pari ad Euro 15,0 milioni (o Euro 0,42 per azione) in linea con guidance
• Utile netto in crescita di circa il 50% ad Euro 23,1 milioni
• EBITDA in crescita del 40,6% ad Euro 31,5 milioni
• EPRA Net Tangible Asset per azione in crescita del 2,7% ad Euro 12,75
• LTV netto in riduzione di 7,8 p.p. a 30,5% (rispetto al 38,3% a dicembre 2020)
• Ampia liquidità con posizione di cassa pari ad Euro 90,6 milioni, principalmente destinata ai progetti di valorizzazione
• Proposto dividendo pari ad Euro 0,30 per azione, in linea con gli ultimi due anni

Portafoglio immobiliare resiliente

• Portafoglio focalizzato su uffici (88%), Milano (92%) e Porta Nuova (59%)
• Cessione immobile Sarca per Euro 82,5 milioni ad un premio del 36% su prezzo di acquisto
• Cessioni totali ad un premio medio ponderato del 10% sul prezzo di acquisto
• Acquisizione complesso ad uso uffici Pirelli 32 a Milano Porta Nuova
• Forte profilo di sostenibilità con il 66% del portafoglio certificato LEED; un ulteriore 26% è candidabile alle certificazioni LEED a valle di progetti di riqualificazione
• Affittati o rinnovati nel 2021 ca. 12.800 mq per un canone complessivo pari a ca. Euro 6,8 milioni
• Progetto Corso Como Place inaugurato nel mese di settembre con Accenture
• Circa il 25% del portafoglio con profilo value added da riqualificare nel medio termine
• Potenziale significativa crescita dei canoni a livello aggregato a valle delle ristrutturazioni

Mercato uffici a Milano nel 2021

• Domanda di mercato per edifici prime con prime yield in riduzione al 2,90%
• Volumi relativi alle locazioni in crescita del 29%, canoni in crescita in Porta Nuova e Centro e stabili negli altri sotto-mercati
• Volumi complessivi di investimento in calo del 32%

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Manfredi Catella, Fondatore e Amministratore Delegato di COIMA RES, ha commentato: "Nel 2021 abbiamo proseguito la nostra strategia di consolidamento della qualità e del posizionamento del portafoglio, vendendo Sarca con una performance del 39% e acquistando Pirelli 32 incrementando l'esposizione al quartiere di Porta Nuova al 62%. Abbiamo composto un portafoglio coerente con l'ampia esperienza della piattaforma COIMA nella creazione del valore mediante il riposizionamento degli immobili, mettendo al centro di questi progetti obiettivi quantitativi di impatto ambientale in termini di riduzione dei consumi energetici ed emissioni di CO2 allineati con la tassonomia europea che consente alla società di avere un portafoglio uffici certificato LEED, includendo gli sviluppi in corso, del 100%."

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Milano, 25 febbraio 2022 - Il Consiglio di Amministrazione di COIMA RES, riunitosi sotto la presidenza di Massimo Capuano, ha approvato la relazione finanziaria consolidata al 31 dicembre 2021.

Sintesi dei Dati Finanziari al 31 dicembre 2021

Stato Patrimoniale (Euro milioni)	dic-21	dic-20	Delta (%)	Delta
Investimenti immobiliari	687,1	758,1	(9,4)%	(71,0)
EPRA Net Reinstatement Value	481,2	466,9	3,1%	14,3
EPRA Net Tangible Assets	460,5	448,3	2,7%	12,2
EPRA Net Disposal Value	456,1	442,8	3,0%	13,3
Net Asset Value (IAS / IFRS)	458,7	445,5	3,0%	13,2
EPRA Net Reinstatement Value per azione (Euro)	13,33	12,93	3,1%	0,40
EPRA Net Tangible Assets per azione (Euro)	12,75	12,42	2,7%	0,33
EPRA Net Disposal Value per azione (Euro)	12,63	12,26	3,0%	0,37
Net Asset Value (IAS / IFRS) per azione (Euro)	12,70	12,34	2,9%	0,36
LTV netto	30,5%	38,3%	n.m.	(7,8) pp

Conto Economico (Euro milioni)	2021	2020	Delta (%)		Delta
Canoni di locazione	41,2	44,4	(7,2)%	(3,2)
Net Operating Income (NOI)	36,7	40,3	(8,9)%	(3,6)
Margine NOI	89,0	90,8%	n.s.		(180) bps
EBITDA	44,3	31,5	40,6%	12,8
Utile netto	23,1	15,6		48,1%	7,5
Utile operativo netto (EPRA Earnings)	15,0	17,5	(14,3)%	(2,5)
FFO Ricorrente	20,1	24,2	(16,9)%	(4,1)
	Utile operativo netto (EPRA Earnings) per azione (Euro)		0,42			0,49		(14,3)%			(0,07)
	FFO Ricorrente per azione (Euro)		0,56			0,67		(16,4)%			(0,11)
EPRA Cost Ratio (inclusi costi diretti di vacancy)	33,2%	30,5%	n.s.		2,7 pp
EPRA Cost Ratio (esclusi costi diretti di vacancy)	31,7%	28,2%	n.s.		3,5 pp

Altri Dati	dic-21	dic-20	Delta (%)	Delta
EPRA Net Initial Yield	4,5%	5,1%	n.s.	(60) bps
EPRA Topped-up Net Initial Yield	5,2%	5,3%	n.s.	(10) bps
EPRA Vacancy Rate	13,2%	2,5%	n.s.	n.s.
WALT (anni)	4,0	4,3	n.s.	(0.3)

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Sintesi dei risultati finanziari del 2021

I risultati del 2021 riflettono principalmente la cessione dell'immobile Sarca e il rilascio programmato da parte di PwC di circa 8.000 mq dell'immobile sito in Via Monte Rosa. Il rilascio consentirà la ristrutturazione dell'immobile Monte Rosa con un conseguente miglioramento sostanziale della qualità dell'edificio ed un potenziale aumento dei canoni di locazione a valle dell'intervento di ristrutturazione stesso.

L'EBITDA è aumentato del 40,6% ad Euro 44,3 milioni principalmente per effetto del risultato da cessione dell'immobile Sarca. Gli oneri finanziari sono in linea rispetto all'esercizio precedente.

L'utile netto è in crescita di quasi il 50% ad Euro 23,1 milioni principalmente per effetto del risultato netto della cessione dell'immobile Sarca. L'FFO ricorrente e l'utile operativo netto (EPRA Earnings) sono diminuiti rispettivamente del 16,9% ad Euro 20,1 milioni e del 14,3% ad Euro 15,0 milioni, principalmente a causa del calo del NOI, parzialmente compensato da minori oneri finanziari ricorrenti.

Alla data del 24 febbraio 2022, COIMA RES ha incassato il 100% dei canoni dovuti per il 2021 (99,4% alla stessa data nel 2021). Su base like for like, i canoni di locazione sul portafoglio uffici sono aumentati del 2,3% escludendo Monte Rosa, su cui viene avviato il piano di valorizzazione.

In termini assoluti, i canoni si sono ridotti del 7,2%, il Net Operating Income (NOI) dello 8,9%, il margine NOI di 180 bps (pari a 89,0%), a seguito del rilascio di PWC, che consente l'avvio della valorizzazione dell'edificio di Monte Rosa, e dei risultati positivi del programma di vendita di alcune filiali bancarie e dell'immobile Sarca, parzialmente compensato dall'evoluzione dei canoni di locazione sugli altri immobili del portafoglio.

I costi di struttura sono sostanzialmente in linea con l'esercizio precedente e pari ad Euro 8,6 milioni.

A seguito della vendita dell'immobile Sarca e di una filiale bancaria, al netto delle capex del periodo pari ad Euro 6,5 milioni (su base pro-quota) ed a fronte di svalutazioni nette per Euro 4,4 milioni (su base pro-quota), il portafoglio immobiliare su base pro-quota è diminuito nell'esercizio 2021 ad Euro 641,8 milioni, pari al 6,8% rispetto al valore riportato al 31 dicembre 2020.

L'EPRA Net Tangible Asset al 31 dicembre 2021 è pari ad Euro 460,5 milioni (i.e. Euro 12,75 per azione), in aumento del 2,7% nel 2021. L'aumento, su base pro-quota, è principalmente legato all'utile operativo netto (EPRA Earnings) pari ad Euro 15,0 milioni, all'utile netto derivante dalla cessione dell'immobile Sarca per Euro 13,0 milioni, alle svalutazioni nette pari ad Euro 4,4 milioni, parzialmente compensati dal pagamento dei dividendi per Euro 10,8 milioni. Il Loan to Value netto al 31 dicembre 2021 si attesta al 30,5% (su base consolidata), un valore inferiore di 780 bps rispetto al 31 dicembre 2020. La posizione di cassa di COIMA RES al 31 dicembre 2021 era pari ad Euro 90,6 milioni (su base consolidata).

Sulla base del perimetro di portafoglio attuale, COIMA RES stima di raggiungere nel 2022 un livello di utile operativo netto (EPRA Earnings) pari a Euro 0,30 per azione. La stima riflette il rilascio da parte di PwC di circa metà dell'immobile Monte Rosa durante il primo trimestre del 2021, il rilascio degli spazi in Tocqueville da parte di Sisal nel primo trimestre 2022 e il rilascio degli spazi in Deruta da parte di BNL nel corso del secondo trimestre 2022 ed altre considerazioni prudenziali. La guidance sull'utile operativo netto (EPRA Earnings) verrà aggiornata durante il corso del 2022 per riflettere l'evoluzione dell'attività di COIMA RES durante l'anno.

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Dividendo per il 2021 pari a Euro 0,30 per azione

Il Consiglio di Amministrazione di COIMA RES ha deliberato di proporre ai soci un dividendo relativo all'esercizio 2021 pari ad Euro 0,30 per azione (per complessivi Euro 10.831.967,40), in linea con il dividendo distribuito negli ultimi due anni. Un acconto dividendo pari ad Euro 0,10 per azione è stato già pagato in data 17 novembre 2021. Il saldo del dividendo, pari ad Euro 0,20 per azione, sarà distribuito con data di stacco il 25 aprile 2022, record date il 26 aprile 2022 e data di pagamento il 27 aprile 2022.

Finanziamenti

Microsoft: Nel mese di febbraio 2021, è stato stipulato un accordo con Intesa Sanpaolo per l'estensione e la modifica del finanziamento, per un importo pari ad Euro 22,0 milioni, della sede di Microsoft. La scadenza del finanziamento è stata estesa per un periodo di 3 anni, i.e. dal 21 dicembre 2020 al 21 dicembre 2023, ed il margine del finanziamento è stato ridotto di c. 15 punti base. Inoltre, l'accordo prevede la possibilità di incrementare, alle medesime condizioni economiche, fino ad un massimo pari ad Euro 49,5 milioni, l'ammontare del finanziamento erogato da Intesa Sanpaolo.

COIMA RES: Nel mese di dicembre 2021, è stato stipulato un nuovo accordo di finanziamento con Crédit Agricole Corporate and Investment Bank (Agente), BNP Paribas, ING Bank e UniCredit per complessivi Euro 165,0 milioni per il rifinanziamento del portafoglio immobiliare (per un importo pari ad Euro 120,0 milioni) e la concessione di una nuova linea, per un importo pari ad Euro 45,0 milioni, a supporto dei piani capex relativi agli immobili Monterosa, Tocqueville e Deruta. Il nuovo finanziamento è garantito dagli immobili detenuti al 100% in modo diretto e indiretto ed ha una scadenza di 5 anni ed un costo "all in" di c. 2,1%.

Il finanziamento è stato strutturato, con il supporto di ING Bank in qualità di green advisor, considerando l'allineamento alla tassonomia europea delle attività economiche ambientalmente sostenibili sulla base di quanto approvato dalla Commissione Europea in data 21 aprile 2021, formalmente adottato in data 4 giugno 2021.

Panoramica del portafoglio

Al 31 dicembre 2021, il portafoglio di COIMA RES è costituito da 8 complessi immobiliari principalmente ad uso ufficio situati a Milano e 58 filiali bancarie situate nel Nord e Centro Italia. Il portafoglio ha un valore complessivo di Euro 641,8 milioni (su base pro-quota) di cui il 92% è a Milano, il 59% a Milano Porta Nuova e l'88% è ad uso ufficio. Il portafoglio di COIMA RES ha un forte profilo di sostenibilità: il 66% del portafoglio è certificato LEED; un ulteriore 26% è candidabile alle certificazioni LEED a valle di progetti di riqualificazione. Il portafoglio di conduttori di COIMA RES è composto principalmente da società multinazionali di medie e grandi dimensioni: l'elenco dei dieci maggiori conduttori (che rappresentano l'89% dei canoni stabilizzati su base pro-quota) comprende Vodafone, il Gruppo Sisal, Deutsche Bank, BNP Paribas, Microsoft, IBM, Accenture, Techint, NH Hotel e Bernoni Grant Thornton. In linea con il proprio business model e la propria strategia, COIMA RES sta considerando ulteriori cessioni di immobili maturi, non core e non strategici ed anche piani di ristrutturazione e riposizionamento di alcuni immobili in portafoglio in modo da allinearli rispetto all'evoluzione della domanda da parte dei conduttori ed in modo da generare crescita nei canoni di locazione.

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