08/04/2025 - Dotstay S.p.A.: RELAZIONE SULLA GESTIONE AL BILANCIO CONSOLIDATO

DOTSTAY SPA

Relazione sulla Gestione

Relazione sulla

Gestione al 31/12/2024 bilancio

consolidato chiuso al

Redatta ai sensi dell'art. 2428 del Codice Civile

Esercizio dal 01/01/2024 al 31/12/2024

Sede in Via BENIGNO CRESPI 57, 20159 MILANO MI

Capitale sociale euro 74.377

interamente versato Cod. Fiscale 08369730968

Iscritta al Registro delle Imprese di CAMERA DI COMM. METROPOLITANA DI MILANO- MONZA BRIANZA-LODI nr. 08369730968

Nr. R.E.A. 2020889

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INDICE degli Argomenti

• Introduzione
• ANALISI DELLA SITUAZIONE DELLA SOCIETA', DELL'ANDAMENTO E DEL RISULTATO DELLA GESTIONE
  o Mercati in cui l'impresa opera
  o Caratteristiche della società in generaleo Indicatori di risultato
  o Indicatori finanziari di risultatoo Indicatori reddituali
  o Indicatori economicio Indicatori finanziario Indicatori di solidità
  o Indicatori di solvibilità (o liquidità)o Indicatori non finanziari di risultato
  o Informazioni sui principali rischi ed incertezzeo Rischi non finanziari
  o Rischi finanziari
  o Politiche di risposta e di riduzione dei rischi
  o Informazioni relative alle relazioni con l'ambienteo Informazioni relative alle relazioni con il personale
• RICERCA E SVILUPPO
• Attività di direzione e coordinamento
• AZIONI PROPRIE E DEL GRUPPO
• OPERAZIONI SU AZIONI PROPRIE E DEL GRUPPO
• FATTI DI RILIEVO AVVENUTI DOPO LA CHIUSURA DELL'ESERCIZIO
• EVOLUZIONE PREVEDIBILE DELLA GESTIONE
• SEDI SECONDARIE
• RISULTATO DELL'ESERCIZIO

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Introduzione

Signori azionisti,

il bilancio che viene sottoposto alla Vostra approvazione è la più chiara dimostrazione della situazione in cui si trova la Vostra società. Sulla base delle risultanze in esso contenute, possiamo esprimere parere favorevole per i risultati raggiunti nel corso dell'ultimo esercizio, chiuso al 31/12/2024, che hanno portato una Perdita di euro 853.505.

Si evidenzia che il bilancio chiuso al 31/12/2024 è stato redatto con riferimento alle norme del codice civile in vigore dal 1° gennaio 2004, (D.Lgs. 17 gennaio 2003 n. 6 e successive modificazioni e integrazioni), nonché nel rispetto delle norme fiscali innovate dalla riforma fiscale, entrata in vigore dal 1° gennaio 2004 e introdotta dal D.Lgs. 12 dicembre 2003 n. 344 e successive modificazioni e integrazioni.

Tale Relazione è stata predisposta ai sensi dell'art. 2428 del Codice Civile, così come modificato dal D.lgs. 32/2007 e successive modificazioni. Si ricorda che le modifiche operate dal predetto Decreto Legislativo sono state introdotte allo scopo di recepire, nel nostro ordinamento, il principio in base al quale l'organo amministrativo, a completamento delle proprie valutazioni relative alla continuità aziendale ed alla prevedibile evoluzione della gestione aziendale, è tenuto a fornire, altresì, un'analisi dei principali rischi e delle incertezze che gravano sul Gruppo.

ANALISI DELLA SITUAZIONE DEL GRUPPO, DELL'ANDAMENTO E DEL RISULTATO

DELLA GESTIONE

Mercati in cui il Gruppo opera

Come di consueto, prima di procedere all'illustrazione dei punti previsti dall'art. 2428 del codice civile, riteniamo opportuno illustrare la situazione macroeconomica del mercato in cui opera la società.

Gamma dei prodotti e dei servizi offerti

Dotstay S.p.A. è specializzata in gestione immobiliare e servizi associati. Il fatturato per attività è ripartito come segue:

• locazione immobiliare. Il gruppo offre anche servizi immobiliari ai proprietari (servizi di gestione e locazione di immobili, ricerca e selezione di inquilini, ecc.) e sviluppa un'attività di intermediazione immobiliare;
• servizi di rilocazione: attività svolta attraverso una piattaforma digitale che consente ai clienti (famiglie, lavoratori, studenti, ecc.) di cercare e selezionare alloggi (case, appartamenti, monolocali, ecc.) corrispondenti a determinati criteri, fornendo loro un assistente personale preposto alla consulenza e alla visita guidata delle soluzioni abitative selezionate.

Ds real estate è una società che si occupa di intermediazione immobiliare, gestendo sia l'intermediazione su immobili già locati da Dotstay Spa e da sub-locare, che immobili di terzi.

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Caratteristiche del Gruppo in generale

Descrizione contesto e risultati

Con l'ammissione alle negoziazioni sull'EGM, segmento professionale, avvenuta a fine 2022, la spinta alla crescita è stata forte, con investimenti sia in ambito immobiliare, con la locazione diretta di un sempre maggiore numero di immobili, che tecnologico, con diverse implementazioni sulla piattaforma.

Dotstay ha deciso di cogliere due grandi opportunità che il mercato immobiliare offre in questo momento: in primis l'aumento dei tassi di interesse e l'inflazione, che hanno ridotto marcatamente le compravendite immobiliari a favore delle locazioni. Poi lo spostamento di immobili dalla locazione short-term a quella di medio-lungo termine.

La società nel corso del 2024, come comunicato nella semestrale, ha finalizzato il percorso indirizzato al recupero di ulteriori risorse entro la fine dell'esercizio.

Tale attività ha portato alla delibera di aumento di capitale in data 27/11/2024 per Euro 1.845.599,40 con scadenza 31 Marzo 2025.

Alla data del 31.12.2024 è stato sottoscritto per un importo di Euro 1.157.119 di cui euro 12.857 a capitale ed euro 1.144.262 a riserva sovrapprezzo.

Tale risultato, attesta la fiducia dei soci nell'azienda, grazie a un modello di business validato nel corso dell'anno: il fatturato è cresciuto del +70%; e il rapporto ebitda/fatturato è migliorato del +61% dimostrando una chiara inversione in positivo dell'andamento.

Al 31.12.2024 gli immobili in locazione diretta erano 53 e 7 in gestione immobiliare.

Situazione generale del Gruppo

Il patrimonio netto, dato dalla somma del capitale sociale e delle riserve accantonate negli scorsi periodi, è pari a euro 1.412.019.

La struttura del capitale investito mostra una parte significativa composta da attivo circolante, dato che i valori immediatamente liquidi (cassa e banche) ammontano a euro 1.109.426.

A ciò si deve aggiungere la presenza di crediti nei confronti della clientela per un totale di euro 21.037.

Dal lato delle fonti di finanziamento si può evidenziare che il bilancio presenta un importo delle passività a breve termine pari a euro 523.972, rappresentate principalmente da esposizione nei confronti dei fornitori per euro 88.943 e delle banche per euro 38.279.

Il capitale circolante netto, dato dalla differenza tra l'attivo circolante e il passivo a breve, risulta pari a euro 625.081 ed evidenzia un equilibrio tra impieghi a breve termine e debiti a breve termine.

Il totale dall'attivo circolante è pari a euro 1.149.053. Se confrontiamo tale valore con il passivo a breve notiamo la buona struttura patrimoniale della società.

Infatti gli impegni a breve termine sono interamente coperti da denaro in cassa e da crediti a breve termine verso i clienti.

A garanzia di tale solidità viene in aiuto la bassissima percentuale di insolvenze e di ritardi nell'incasso dei crediti nei confronti dei clienti che si è storicamente manifestata nella nostra società.

Il fatturato complessivo ammonta a euro 1.484.352 evidenziando rispetto al precedente esercizio una variazione ricavi di euro 610.530 pari al +69.87%

I costi di produzione, sostenuti per euro 2.325.370 possono essere ripartiti nei vari settori come segue:

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• Costi per materie prime: euro 9.037
• Costi per servizi: euro 601.913
• Costi per godimento beni di terzi: euro 1.133.602
• Costi del personale: euro 162.544
• Ammortamenti: euro 241.074
• Oneri diversi di gestione: euro 175.033
• Accantonamenti: euro 2.167

Indicatori di risultato

Gli indicatori di risultato consentono di comprendere la situazione, l'andamento ed il risultato di gestione della società in epigrafe.

Gli indicatori di risultato presi in esame saranno:

• indicatori finanziari di risultato;
• indicatori non finanziari di risultato.

Questi, saranno misure quantitative che riflettono i fattori critici di successo della società (o del gruppo) e misurano i progressi relativi ad uno o più obiettivi.

Le analisi devono prendere in esame l'esercizio oggetto della relazione ed almeno il precedente.

In caso di eventi straordinari che non rendono confrontabili tra di loro i diversi bilanci gli amministratori devono provvedere, per quanto possibile, a riclassificare i bilanci presi in considerazione e devono evidenziare le voci che comunque non sono confrontabili.

Indicatori finanziari di risultato

Con il termine indicatori finanziari di risultato si definiscono gli indicatori di prestazione che vengono "costruiti" a partire dalle informazioni contenute nel bilancio e possono essere suddivisi in:

• indicatori reddituali;
• indicatori economici;
• indicatori finanziari;
• indicatori di solidità;
• indicatori di solvibilità (o liquidità).

Gli indicatori finanziari hanno la caratteristica di essere sufficientemente standardizzati: la definizione di grandezze come l'utile o il risultato operativo, infatti, è basata su norme, proprio per la valenza esterna che hanno i documenti di bilancio alla base del loro calcolo.

Infine, occorre chiarire che la dottrina usualmente suddivide gli indicatori in margini (valori assoluti) e quozienti (valori relativi) ma, spesso, entrambe le tipologie di indicatori vengono comunemente definiti come "indici"; per facilità di comprensione, pertanto, anche in questo documento si farà riferimento ai termini utilizzati nel linguaggio comune.

Indicatori reddituali

Nella tabella che segue si riepilogano gli indicatori desumibili dalla contabilità generale che sono in grado di arricchire l'informativa già contenuta nei prospetti di bilancio.

L'analisi dello sviluppo di tali indicatori evidenzia il trend dei principali veicoli di produzione del reddito della società.

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Descrizione indice	31/12/2024	31/12/2023
Fatturato	1.239.188	747.334
Valore della produzione	1.484.352	873.823
Risultato prima delle imposte	-850.028	-1.135.223

Di seguito vengono riportati i seguenti margini intermedi di reddito.

Descrizione indice	31/12/2024	31/12/2023
Margine operativo lordo (MOL)	-599.944	-914.790
Risultato operativo	-841.018	-1.116.348

Indicatori economici

Nella tabella che segue si riepilogano alcuni dei principali indicatori economici utilizzati per misurare le prestazioni economiche: (riportare anche quelli relativi allo specifico settore in cui opera la società o il gruppo, se esistono)

Descrizione indice	31/12/2024	31/12/2023
ROE netto - (Return on Equity)	-60,45%	-104,99%
ROI - (Return on Investment)	-36,97%	-56,89%
ROS - (Return on Sales)	-67,87%	-149,38%

ROE netto - (Return on Equity)

L'indicatore di sintesi della redditività di un'impresa è il ROE ed è definito dal rapporto tra:

Risultato netto dell'esercizio

Patrimonio netto medio del periodo

Rappresenta la remunerazione percentuale del capitale di pertinenza degli azionisti (capitale proprio). E' un indicatore della redditività complessiva dell'impresa, risultante dall'insieme delle gestioni operativa, finanziaria, straordinaria e tributaria.

ROI - (Return on Investment)

Il ROI è definito dal rapporto tra:

Risultato operativo

Totale investimenti operativi medi del periodo

Rappresenta l'indicatore della redditività della gestione operativa: misura la capacità dell'azienda di generare profitti nell'attività di trasformazione degli input in output.

ROS - (Return on Sales)

Il ROS è definito dal rapporto tra:

Risultato operativo

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Fatturato

E' l'indicatore più utilizzato per analizzare la gestione operativa dell'entità o del settore e rappresenta l'incidenza percentuale del risultato operativo sul fatturato (o eventualmente sul valore della produzione). In sostanza indica l'incidenza dei principali fattori produttivi (materiali, personale, ammortamenti, altri costi) sul fatturato.

Indicatori finanziari

Laddove la società risulti capitalizzata adeguatamente e dimostri di essere in grado di mantenere un equilibrio finanziario nel medio-lungo termine, non è necessario fornire ulteriori indicazioni in merito alla situazione finanziaria della società.

Per verificare la capacità della società di far fronte ai propri impegni, è necessario esaminare la solidità finanziaria della stessa. A tal fine, è opportuno rileggere lo Stato Patrimoniale civilistico secondo una logica di tipo "finanziaria". Di seguito viene riportato lo schema di Stato Patrimoniale finanziario:

	STATO PATRIMONIALE FINANZIARIO
Imm. immateriali	770.604	Capitale sociale	74.377
Imm. materiali	27.596	Riserve	1.337.642
Imm. finanziarie	251.093
Attivo fisso	1.049.293	Mezzi propri	1.412.019
Risconti Attivi	71.968
Liquidità differite	43.888
Liquidità immediate	1.109.426
Attivo corrente	1.225.300	Passività consolidate	338.602
		Passività correnti	523.972
		Capitale di
Capitale investito	2.274.593	finanziamento	2.274.593

Indicatori di solidità

L'analisi di solidità patrimoniale ha lo scopo di studiare la capacità della società di mantenere l'equilibrio finanziario nel medio-lungo termine.

Tale capacità dipende da:

• modalità di finanziamento degli impieghi a medio-lungo termine;
• composizione delle fonti di finanziamento.

Con riferimento al primo aspetto, considerando che il tempo di recupero degli impieghi deve essere correlato "logicamente" al tempo di recupero delle fonti, gli indicatori ritenuti utili ad evidenziare tale correlazione sono i seguenti:

Descrizione indice

31/12/2024

31/12/2023

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Margine primario di struttura	362.726	198.752
Quoziente primario di struttura	1,35	1,22
Margine secondario di struttura	701.328	532.194
Quoziente secondario di struttura	1,67	1,58

Il Margine primario di struttura è un indicatore di correlazione che si calcola con la differenza tra:

Mezzi propri - Attivo fisso

Il Quoziente primario di struttura si calcola con il rapporto di correlazione tra:

Mezzi propri

Attivo fisso

Il Margine secondario di struttura è un indicatore di correlazione che si calcola con la differenza tra:

(Mezzi propri + Passività consolidate) - Attivo fisso

Il Quoziente secondario di struttura si calcola con il rapporto di correlazione tra:

Mezzi propri + Passività consolidate

Attivo fisso

Con riferimento al secondo aspetto, vale a dire la composizione delle fonti di finanziamento, gli indicatori utili sono i seguenti:

Descrizione indice	31/12/2024	31/12/2023
Quoziente di indebitamento complessivo	0,61	0,77
Quoziente di indebitamento finanziario	0,37	0,30

Il Quoziente di indebitamento complessivo si calcola con il rapporto di correlazione tra:

Passività consolidate + Passività correnti

Mezzi propri

Il Quoziente di indebitamento finanziario si calcola con il rapporto di correlazione tra:

Passività di finanziamento

Mezzi propri

Indicatori di solvibilità (o liquidità)

Scopo dell'analisi di liquidità è quello di studiare la capacità della società di mantenere l'equilibrio finanziario nel breve, cioè di fronteggiare le uscite attese nel breve termine

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(passività correnti) con la liquidità esistente (liquidità immediate) e le entrate attese per il breve periodo (liquidità differite).

Considerando che il tempo di recupero degli impieghi deve essere correlato "logicamente" al tempo di recupero delle fonti, gli indicatori ritenuti utili ad evidenziare tale correlazione sono i seguenti:

Descrizione indice	31/12/2024	31/12/2023
Margine di disponibilità	701.328	532.194
Quoziente di disponibilità	2,34	2,02
Margine di tesoreria	629.342	465.496
Quoziente di tesoreria	2,12	1,89

Il Margine di disponibilità è un indicatore di correlazione che si calcola con la differenza tra:

Attivo corrente - Passività correnti

Il Quoziente di disponibilità si calcola con il rapporto di correlazione tra:

Attivo corrente

Passività correnti

Il Margine di tesoreria è un indicatore di correlazione che si calcola con la differenza tra:

(Liquidità differite + Liquidità immediate) - Passività correnti

Il Quoziente di tesoreria si calcola con il rapporto di correlazione tra:

(Liquidità differite + Liquidità immediate)

Passività correnti

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				Posizione Finanziaria Netta
Stato patrimoniale	31/12/2024	31/12/2023
Immobilizzazioni Immateriali		770.604,00		630.993,00
Immobilizzazioni Materiali		27.596,00		34.512,00
Immobilizzazioni Finanziarie		251.093,00		244.150,00
Attivo Immobilizzato		1.049.293,00		909.655,00
Crediti verso clienti		21.037,00		19.815,00
Debiti verso fornitori	-	81.661,00	-	69.014,00
Crediti e debiti tributari	-	41.506,00		2.071,11
Altri crediti	-	5.358,00		5.036,00
Altri debiti	-	300.358,00	-	243.884,00
Ratei e Risconti netti	-	242.000,00	-	210.371,00
CCN	-	649.846,00	-	496.346,89
TFR + Fondo rischi	-	9.655,00	-	4.341,00
CIN		389.792,00		408.967,11
PFN (Cassa)	-	1.022.227,00	-	699.439,89
Debiti verso banche		45.217,00		103.689,00
Debiti tributari pregressi		41.982,00		50.218,11
Disponibilità liquide		1.109.426,00		853.347,00
Crediti verso azionisti
PN		1.412.019,00		1.108.407,00
Fonti di finanziamento		389.792,00		408.967,11

Informazioni sui principali rischi ed incertezze

In questa parte della presente relazione, in ottemperanza a quanto previsto dall'art. 2428 del codice civile, i sottoscritti intendono rendere conto dei rischi, intendendo per tali quegli eventi atti a produrre effetti negativi in ordine al perseguimento degli obiettivi aziendali, e che quindi ostacolano la creazione di valore.

I rischi presi in esame sono analizzati distinguendo quelli finanziari da quelli non finanziari e ciò che li divide in base alla fonte di provenienza del rischio stesso. I rischi così classificati saranno ricondotti in due macro-categorie: rischi di fonte interna e rischi di fonte esterna, a seconda che siano insiti nelle caratteristiche e nell'articolazione dei processi interni di gestione aziendale ovvero derivino da circostanze esterne rispetto alla realtà aziendale.

Rischi non finanziari

Per quanto concerne la fonte interna non si ravvedono rischi che possano produrre effetti negativi in ordine al proseguimento degli obiettivi aziendali.

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