12/04/2024 - Dotstay S.p.A.: Relazione sulla gestione bilancio consolidato

DOTSTAY SPA

Relazione sulla Gestione

Relazione sulla

Gestione al 31/12/2023 bilancio

consolidato chiuso al

Redatta ai sensi dell'art. 2428 del Codice Civile

Esercizio dal 01/01/2023 al 31/12/2023

Sede in Via BENIGNO CRESPI 57, 20159 MILANO MI

Capitale sociale euro 61.520

interamente versato Cod. Fiscale 08369730968

Iscritta al Registro delle Imprese di CAMERA DI COMM. METROPOLITANA DI MILANO- MONZA BRIANZA-LODI nr. 08369730968

Nr. R.E.A. 2020889

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INDICE degli Argomenti

• Introduzione
• ANALISI DELLA SITUAZIONE DELLA SOCIETA', DELL'ANDAMENTO E DEL RISULTATO DELLA GESTIONE
  o Mercati in cui l'impresa opera
  o Caratteristiche della società in generaleo Indicatori di risultato
  o Indicatori finanziari di risultatoo Indicatori reddituali
  o Indicatori economicio Indicatori finanziario Indicatori di solidità
  o Indicatori di solvibilità (o liquidità)o Indicatori non finanziari di risultato
  o Informazioni sui principali rischi ed incertezzeo Rischi non finanziari
  o Rischi finanziari
  o Politiche di risposta e di riduzione dei rischi
  o Informazioni relative alle relazioni con l'ambienteo Informazioni relative alle relazioni con il personale
• RICERCA E SVILUPPO
• RAPPORTI CON IMPRESE DEL GRUPPO
• Attività di direzione e coordinamento
• AZIONI PROPRIE E DEL GRUPPO
• OPERAZIONI SU AZIONI PROPRIE E DEL GRUPPO
• FATTI DI RILIEVO AVVENUTI DOPO LA CHIUSURA DELL'ESERCIZIO
• EVOLUZIONE PREVEDIBILE DELLA GESTIONE
• SEDI SECONDARIE
• RISULTATO DELL'ESERCIZIO

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Introduzione

Signori azionisti,

il bilancio che viene sottoposto alla Vostra approvazione è la più chiara dimostrazione della situazione in cui si trova la Vostra società. Sulla base delle risultanze in esso contenute, per i risultati raggiunti nel corso dell'ultimo esercizio, chiuso al 31/12/2023, si è registrata una Perdita di euro 1.163.679.

Si evidenzia che il bilancio chiuso al 31/12/2023 è stato redatto con riferimento alle norme del codice civile in vigore dal 1° gennaio 2004, (D.Lgs. 17 gennaio 2003 n. 6 e successive modificazioni e integrazioni), nonché nel rispetto delle norme fiscali innovate dalla riforma fiscale, entrata in vigore dal 1° gennaio 2004 e introdotta dal D.Lgs. 12 dicembre 2003 n. 344 e successive modificazioni e integrazioni.

La presente Relazione sulla Gestione è riferita al bilancio consolidato

chiuso alla data del 31 dicembre 2023 della società Dotstay S.p.A. (d'ora in avanti anche la Capogruppo o la Società) e della società Ds Real estate s.r.l. (tale insieme d'ora in avanti anche definito "Gruppo Dotstay" o "Gruppo").

Tale Relazione è stata predisposta ai sensi dell'art. 2428 del Codice Civile, così come modificato dal D.lgs. 32/2007 e successive modificazioni. Si ricorda che le modifiche operate dal predetto Decreto Legislativo sono state introdotte allo scopo di recepire, nel nostro ordinamento, il principio in base al quale l'organo amministrativo, a completamento delle proprie valutazioni relative alla continuità aziendale ed alla prevedibile evoluzione della gestione aziendale, è tenuto a fornire, altresì, un'analisi dei principali rischi e delle incertezze che gravano sul Gruppo

ANALISI DELLA SITUAZIONE DELLA SOCIETA', DELL'ANDAMENTO E DEL

RISULTATO DELLA GESTIONE

Mercati in cui l'impresa opera

Come di consueto, prima di procedere all'illustrazione dei punti previsti dall'art. 2428 del codice civile, riteniamo opportuno illustrare la situazione macroeconomica del mercato in cui opera la società.

L'anno 2023 è stato un anno in cui l'aumento dei tassi ha rallentato la crescita delle compravendite, spostando l'interesse della domanda sugli affitti.

Gamma dei prodotti e dei servizi offerti

Dotstay S.p.A. è specializzata in gestione immobiliare e servizi associati. Il fatturato per attività è ripartito come segue:

• locazione immobiliare. Il gruppo offre anche servizi immobiliari ai proprietari (servizi di gestione e locazione di immobili, ricerca e selezione di inquilini, ecc.) e sviluppa un'attività di intermediazione immobiliare;
• servizi di rilocazione: attività svolta attraverso una piattaforma digitale che consente ai

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clienti (famiglie, lavoratori, studenti, ecc.) di cercare e selezionare alloggi (case, appartamenti, monolocali, ecc.) corrispondenti a determinati criteri, fornendo loro un assistente personale preposto alla consulenza e alla visita guidata delle soluzioni abitative selezionate.

Ds real estate S.r.l. è una società che si occupa di intermediazione immobiliare, facente parte del Gruppo, la quale gestisce sia l'intermediazione su immobili già locati da Dotstay S.p.A e da sub-locare, che immobili di terzi.

Caratteristiche della società in generale

Descrizione contesto e risultati

Con l'ammissione alle negoziazioni sull'EGM, segmento professionale, avvenuta a fine 2022, la spinta alla crescita è stata forte, con investimenti sia in ambito immobiliare, con la locazione diretta di un sempre maggiore numero di immobili, che tecnologico, con diverse implementazioni sulla piattaforma.

Dotstay ha deciso di cogliere due grandi opportunità che il mercato immobiliare offre in questo momento: in primis l'aumento dei tassi di interesse e l'inflazione, che hanno ridotto marcatamente le compravendite immobiliari a favore delle locazioni. Poi lo spostamento di immobili dalla locazione short-term a quella di medio-lungo termine. La società ha approfittato dell'occasione per incrementare gli immobili in locazione diretta, rispetto a quelli in gestione immobiliare. Al 31 dicembre 2023 gli immobili totali sono 72, , di cui ben 56 immobili in locazione diretta, 16 in gestione immobiliare.

Consapevole della sfida iniziale, visto il maggior impegno di spesa che implica la locazione diretta, la strategia della Società porterà ad una crescita dei ricavi nel medio-lungo termine e soprattutto al rafforzamento dell'asset immobiliare.

In ambito tech, nel 2023 la Società ha completamente rinnovato la sua piattaforma online, lanciato sul mercato nuovi prodotti e definito un nuovo pricing; l'analisi dei dati relativi alla risposta del mercato a queste grandi novità che ci consentirà già nel corso del 2024 di adottare strumenti e strategie per migliorare le performances digitali per solidificare il portfolio immobiliare.

Il 2023 è stato pertanto l'anno dell'investimento aziendale sia strutturale che organizzativo.

Situazione generale della società

Il patrimonio netto, dato dalla somma del capitale sociale e delle riserve accantonate negli scorsi periodi, è pari a euro 1.108.407.

La struttura del capitale investito mostra una parte significativa composta da attivo circolante, dato che i valori immediatamente liquidi (cassa e banche) ammontano a euro 853.347.

A ciò si deve aggiungere la presenza di crediti nei confronti della clientela per un totale di euro 19.815.

Dal lato delle fonti di finanziamento si può evidenziare che il bilancio presenta un importo delle passività a breve termine pari a euro 520.295, rappresentate principalmente da esposizione nei confronti dei fornitori per euro 69.014 e delle banche per euro 56.748 .

Il capitale circolante netto, dato dalla differenza tra l'attivo circolante e il passivo a breve, risulta pari a euro 464.469 ed evidenzia un equilibrio tra impieghi a breve termine e debiti a breve termine.

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Il totale dall'attivo circolante è pari a euro 984.764. Se confrontiamo tale valore con il passivo a breve notiamo la buona struttura patrimoniale della società.

Infatti gli impegni a breve termine sono interamente coperti da denaro in cassa e da crediti a breve termine verso i clienti.

A garanzia di tale solidità viene in aiuto la bassissima percentuale di insolvenze e di ritardi nell'incasso dei crediti nei confronti dei clienti che si è storicamente manifestata nella nostra società.

Il fatturato complessivo ammonta a euro 873.823 evidenziando rispetto al precedente esercizio una variazione ricavi di euro 461.267, pari al +112%

I costi di produzione, sostenuti per euro 1.990.171 possono essere ripartiti nei vari settori come segue:

• Costi per materie prime : 8.231
• Costi per servizi: 662.754
• Costi per godimento beni di terzi: 767.475
• Costi del personale: 136.872
• Ammortamenti: 201.558
• Oneri diversi di gestione: 253.281

Indicatori di risultato

Gli indicatori di risultato consentono di comprendere la situazione, l'andamento ed il risultato di gestione della società in epigrafe.

Gli indicatori di risultato presi in esame saranno:

• indicatori finanziari;;
• indicatori non finanziari;.

Questi, saranno misure quantitative che riflettono i fattori critici di successo della società e del Gruppo e misurano i progressi relativi ad uno o più obiettivi.

Indicatori finanziari di risultato

Con il termine indicatori finanziari di risultato si definiscono gli indicatori di prestazione che vengono "costruiti" a partire dalle informazioni contenute nel bilancio e possono essere suddivisi in:

• indicatori reddituali;
• indicatori economici;
• indicatori finanziari;
• indicatori di solidità;
• indicatori di solvibilità (o liquidità).

Gli indicatori finanziari hanno la caratteristica di essere sufficientemente standardizzati: la definizione di grandezze come l'utile o il risultato operativo, infatti, è basata su norme, proprio per la valenza esterna che hanno i documenti di bilancio alla base del loro calcolo.

Indicatori reddituali

Nella tabella che segue si riepilogano gli indicatori desumibili dalla contabilità generale che sono in grado di arricchire l'informativa già contenuta nei prospetti di bilancio.

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L'analisi dello sviluppo di tali indicatori evidenzia il trend dei principali veicoli di produzione del reddito della società.

Descrizione indicatori	31/12/2023	31/12/2022
Fatturato	747.334	374.597
Valore della produzione	873.823	412.556
Risultato prima delle imposte	-1.135.223	-230.858

Di seguito vengono riportati i seguenti margini intermedi di reddito.

Descrizione indice	31/12/2023	31/12/2022
Margine operativo lordo (MOL)	-914.790	-145.409
Risultato operativo	-1.116.348	-222.733

Indicatori economici

Nella tabella che segue si riepilogano alcuni dei principali indicatori economici utilizzati per misurare le prestazioni economiche: (riportare anche quelli relativi allo specifico settore in cui opera la società o il gruppo, se esistono)

Descrizione indice	31/12/2023	31/12/2022
ROE netto - (Return on Equity)	-104,99%	-11,13%
ROI - (Return on Investment)	-56,89%	-6,11 %
ROS - (Return on Sales)	-149,38%	-59,46%

ROE netto - (Return on Equity)

L'indicatore di sintesi della redditività di un'impresa è il ROE ed è definito dal rapporto tra:

Risultato netto dell'esercizio

Patrimonio netto medio del periodo

Rappresenta la remunerazione percentuale del capitale di pertinenza degli azionisti (capitale proprio). E' un indicatore della redditività complessiva dell'impresa, risultante dall'insieme delle gestioni operativa, finanziaria, straordinaria e tributaria.

Il peggioramento di tale indice, rispetto all'anno precedente, trova riscontro nel fatto che la quotazione in Borsa della società è avvenuta il 29/12/2022, pertanto la perdita di tale anno

• scaturita da un'attività statica per 363 giorni, mentre il patrimonio netto ha goduto della raccolta di capitale da IPO. Il 2023 è stato caratterizzato invece dal nuovo assetto societario da società quotata, inglobando quindi tutti costi ed essa relativi, con evidente impatto sul ROE.

ROI - (Return on Investment)

Il ROI è definito dal rapporto tra:

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Risultato operativo

Totale investimenti operativi medi del periodo

Rappresenta l'indicatore della redditività della gestione operativa: misura la capacità dell'azienda di generare profitti nell'attività di trasformazione degli input in output.

ROS - (Return on Sales)

Il ROS è definito dal rapporto tra:

Risultato operativo

Fatturato

E' l'indicatore più utilizzato per analizzare la gestione operativa dell'entità o del settore e rappresenta l'incidenza percentuale del risultato operativo sul fatturato (o eventualmente sul valore della produzione). In sostanza indica l'incidenza dei principali fattori produttivi (materiali, personale, ammortamenti, altri costi) sul fatturato.

Indicatori finanziari

Laddove la società risulti capitalizzata adeguatamente e dimostri di essere in grado di mantenere un equilibrio finanziario nel medio-lungo termine, non è necessario fornire ulteriori indicazioni in merito alla situazione finanziaria della società.

Per verificare la capacità della società di far fronte ai propri impegni, è necessario esaminare la solidità finanziaria della stessa. A tal fine, è opportuno rileggere lo Stato Patrimoniale civilistico secondo una logica di tipo "finanziaria". Di seguito viene riportato lo schema di Stato Patrimoniale finanziario:

	STATO PATRIMONIALE FINANZIARIO
Imm. immateriali	630.993	Capitale sociale	61.520
Imm. materiali	34.512	Riserve	1.046.887
Imm. finanziarie	244.150
Attivo fisso	909.655	Mezzi propri	1.108.407
Risconti Attivi	66.698
Liquidità differite	128.559
Liquidità immediate	857.232
Attivo corrente	1.052.489	Passività consolidate	333.442
		Passività correnti	520.295
		Capitale di
Capitale investito	1.962.144	finanziamento	1.962.144

Indicatori di solidità

L'analisi di solidità patrimoniale ha lo scopo di studiare la capacità della società di mantenere l'equilibrio finanziario nel medio-lungo termine.

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Tale capacità dipende da:

• modalità di finanziamento degli impieghi a medio-lungo termine;
• composizione delle fonti di finanziamento.

Con riferimento al primo aspetto, considerando che il tempo di recupero degli impieghi deve essere correlato "logicamente" al tempo di recupero delle fonti, gli indicatori ritenuti utili ad evidenziare tale correlazione sono i seguenti:

Descrizione indice	31/12/2023	31/12/2022
Margine primario di struttura	198.752
Quoziente primario di struttura	1,22	2,51
Margine secondario di struttura	532.194	1.672.883
Quoziente secondario di struttura	1,58	2,91

Il Margine primario di struttura è un indicatore di correlazione che si calcola con la differenza tra:

Mezzi propri - Attivo fisso

Il Quoziente primario di struttura si calcola con il rapporto di correlazione tra:

Mezzi propri

Attivo fisso

Il Margine secondario di struttura è un indicatore di correlazione che si calcola con la differenza tra:

(Mezzi propri + Passività consolidate) - Attivo fisso

Il Quoziente secondario di struttura si calcola con il rapporto di correlazione tra:

Mezzi propri + Passività consolidate

Attivo fisso

Con riferimento al secondo aspetto, vale a dire la composizione delle fonti di finanziamento, gli indicatori utili sono i seguenti:

Descrizione indice	31/12/2023	31/12/2022
Quoziente di indebitamento complessivo	0,77	0,62
Quoziente di indebitamento finanziario	0,30	0,21

Il Quoziente di indebitamento complessivo si calcola con il rapporto di correlazione tra:

Passività consolidate + Passività correnti

Mezzi propri

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Il Quoziente di indebitamento finanziario si calcola con il rapporto di correlazione tra:

Passività di finanziamento

Mezzi propri

Indicatori di solvibilità (o liquidità)

Scopo dell'analisi di liquidità è quello di studiare la capacità della società di mantenere l'equilibrio finanziario nel breve, cioè di fronteggiare le uscite attese nel breve termine (passività correnti) con la liquidità esistente (liquidità immediate) e le entrate attese per il breve periodo (liquidità differite).

Considerando che il tempo di recupero degli impieghi deve essere correlato "logicamente" al tempo di recupero delle fonti, gli indicatori ritenuti utili ad evidenziare tale correlazione sono i seguenti:

Descrizione indice	31/12/2023	31/12/2022
Margine di disponibilità	532.194	1.672.883
Quoziente di disponibilità	2,02	2,65
Margine di tesoreria	465.496	1.654.077
Quoziente di tesoreria	1,89	2,63

Il Margine di disponibilità è un indicatore di correlazione che si calcola con la differenza tra:

Attivo corrente - Passività correnti

Il Quoziente di disponibilità si calcola con il rapporto di correlazione tra:

Attivo corrente

Passività correnti

Il Margine di tesoreria è un indicatore di correlazione che si calcola con la differenza tra:

(Liquidità differite + Liquidità immediate) - Passività correnti

Il Quoziente di tesoreria si calcola con il rapporto di correlazione tra:

(Liquidità differite + Liquidità immediate)

Passività correnti

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				Posizione Finanziaria Netta
Stato patrimoniale		31/12/2023		31/12/2022
Immobilizzazioni Immateriali		630.993,00		771.612,00
Immobilizzazioni Materiali		34.512,00		17.828,00
Immobilizzazioni Finanziarie		244.150,00		71.710,00
Attivo Immobilizzato		909.655,00		861.150,00
Crediti verso clienti		19.815,00		4.854,00
Debiti verso fornitori	-	69.014,00	-	510.008,00
Crediti e debiti tributari		2.071,11		176.790,00
Altri crediti		5.036,00		269.973,00
Altri debiti	-	243.884,00	-	118.124,00
Ratei e Risconti netti	-	210.371,00	-	293.009,00
CCN	-	496.346,89	-	469.524,00
TFR + Fondo rischi	-	4.341,00	-	8.158,00
CIN		408.967,11		383.468,00
PFN (Cassa)	-	699.439,89	-	1.876.198,00
Debiti verso banche		103.689,00		154.910,00
Debiti tributari pregressi		50.218,11		131.921,00
Disponibilità liquide		853.347,00		346.200,00
Crediti verso azionisti				1.816.829,00
PN		1.108.407,00		2.259.666,00
Fonti di finanziamento		408.967,11		383.468,00

Informazioni sui principali rischi ed incertezze

In questa parte della presente relazione, in ottemperanza a quanto previsto dall'art. 2428 del codice civile, i sottoscritti intendono rendere conto dei rischi, intendendo per tali quegli eventi atti a produrre effetti negativi in ordine al perseguimento degli obiettivi aziendali, e che quindi ostacolano la creazione di valore.

I rischi presi in esame sono analizzati distinguendo quelli finanziari da quelli non finanziari e ciò che li divide in base alla fonte di provenienza del rischio stesso. I rischi così classificati saranno ricondotti in due macro-categorie: rischi di fonte interna e rischi di fonte esterna, a seconda che siano insiti nelle caratteristiche e nell'articolazione dei processi interni di gestione aziendale ovvero derivino da circostanze esterne rispetto alla realtà aziendale.

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