18/02/2022 - Fondo Alpha Immobiliare: Relazione di gestione Fondo Alpha al 31 dicembre 2021

Fondo di Investimento Alternativo (FIA) Immobiliare di Tipo

Chiuso denominato

"Alpha - Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo

Chiuso"

RELAZIONE DI GESTIONE AL 31/12/2021

DeA Capital Real Estate SGR S.p.A. Sede Legale via Mercadante 18, 00198 Roma, Italia - T. +39 06 681631, F. +39 06 68192090

Sede di Milano via Brera 21, 20121 Milano, Italia, T. +39 02 725171, F. +39 02 72021939

Società iscritta al n. 18 dell'Albo dei Gestori di FIA di Banca d'Italia, Capitale Sociale euro 16.757.556,96

Codice fiscale e Partita IVA n. 05553101006, REA n. 898431 - www.deacapitalre.com

• Relazione degli Amministratori
• Situazione Patrimoniale
• Sezione Reddituale
• Nota Integrativa
• Prospetto dei cespiti disinvestiti dal Fondo (dall'avvio operativo alla data della Relazione di gestione)
• Prospetto dei beni immobili conferiti, acquistati e ceduti dal Fondo
• Elenco dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari detenuti dal Fondo
• Estratto relazione di stima degli Esperti Indipendenti
• Relazione della Società di Revisione

Relazione di gestione al 31 dicembre 2021

Fondo Alpha Immobiliare

Relazione degli Amministratori

alla Relazione di gestione al 31 dicembre 2021

1.	ANDAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE	2
2.	DATI DESCRITTIVI DEL FONDO	13
A.	IL FONDO ALPHA IN SINTESI	13
B.	LA CORPORATE GOVERNANCE	16

3. ILLUSTRAZIONE DELL'ATTIVITÀ DI GESTIONE DEL FONDO E DELLE DIRETTRICI SEGUITE

	NELL'ATTUAZIONE DELLE POLITICHE DI INVESTIMENTO E DISINVESTIMENTO	25
A.	L'ATTIVITÀ DI GESTIONE	25
B. POLITICHE DI INVESTIMENTO E DISINVESTIMENTO	27
4.	EVENTI DI PARTICOLARE IMPORTANZA VERIFICATISI NELL'ESERCIZIO	29
5.	LINEE STRATEGICHE CHE SI INTENDONO ADOTTARE PER IL FUTURO	33

6. ILLUSTRAZIONE DEI RAPPORTI INTRATTENUTI NELL'ESERCIZIO CON ALTRE SOCIETÀ DEL

GRUPPO DI CUI LA SGR FA PARTE

34

7. PERFORMANCE DEL FONDO, ANDAMENTO DEL VALORE DELLA QUOTA SUL MERCATO E

	INDICATORI DI REDDITIVITÀ E FINANZIARI	34
8.	FATTI DI RILIEVO AVVENUTI DOPO LA CHIUSURA DELL'ESERCIZIO	35
9.	LA GESTIONE FINANZIARIA	36
A.	FINANZIAMENTI	36
B.	STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI	36
10.	PROVENTI POSTI IN DISTRIBUZIONE	36
11.	RIMBORSO PARZIALE PRO-QUOTA	36
12.	ALTRE INFORMAZIONI	37

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Relazione di gestione al 31 dicembre 2021

Fondo Alpha Immobiliare

1. Andamento del mercato immobiliare Lo scenario macroeconomico

A livello mondiale la ripresa dell'attività economica sta rallentando per effetto di una combinazione di fattori, fra cui in particolare le persistenti strozzature dal lato dell'offerta. La moderazione del ritmo della crescita riflette in parte la normalizzazione che ha fatto seguito alla ripresa successiva alle prime ondate di SARS-CoV-2, in concomitanza con il venir meno dell'effetto delle riaperture, nonché con l'esaurirsi delle misure di stimolo. Si segnala un costante aumento degli scambi di servizi commerciali nel secondo trimestre 2021, che rimangono tuttavia 20 punti percentuali al di sotto del livello pre-pandemia.

Le pressioni sui prezzi rimangono elevate per i beni alimentari ed energetici a seguito del rimbalzo dai livelli contenuti su cui si collocavano subito dopo l'insorgere della pandemia.

L'economia dell'Area Euro ha proseguito la sua ripresa vigorosa, sebbene a un ritmo in certa misura più moderato. La stretta della pandemia sull'economia si è allentata visibilmente, a fronte dell'elevato numero di persone attualmente vaccinate. Questa evoluzione sostiene la spesa per consumi, in particolare nei settori del tempo libero, della ristorazione, dei viaggi e dei trasporti. Nei prossimi mesi, però, i rincari dei beni energetici potrebbero ridurre il potere di acquisto e quindi portare a una contrazione dei consumi.

A settembre, l'inflazione nell'Area Euro è salita al 3,4% e ci si attende che aumenti ancora nel corso del 2022 per poi diminuire nel 2023. L'attuale incremento dell'inflazione è ritenuto perlopiù temporaneo, poiché riflette in ampia misura la combinazione di tre fattori: (i) le quotazioni dell'energia, specialmente di petrolio, gas ed elettricità, hanno registrato un brusco aumento; (ii) i prezzi stanno aumentando anche perché la ripresa della domanda riconducibile alla riapertura dell'economia sta superando l'offerta; (iii) gli effetti base legati al venir meno della riduzione dell'IVA in Germania continuano a contribuire all'incremento dell'inflazione. L'impatto di questi tre fattori dovrebbe ridimensionarsi nel corso del 2022 e comunque non essere più incluso nel calcolo dell'inflazione sui dodici mesi. Con il procedere della ripresa, il graduale ritorno dell'economia al pieno utilizzo della capacità produttiva sosterrà un aumento dei salari nel tempo. Le misure delle aspettative di inflazione a più lungo termine sono intorno al 2%. Questi fattori sosterranno l'inflazione di fondo, nonché un ritorno dell'inflazione verso l'obiettivo fissato dalla Banca Centrale Europea (BCE) del 2% nel medio termine. La crescita e la dinamica dell'inflazione a medio termine continuano a dipendere da condizioni di finanziamento favorevoli per tutti i settori economici. I tassi di interesse di mercato sono aumentati. Nondimeno, le condizioni di finanziamento nell'economia restano favorevoli anche perché i tassi sul credito bancario alle imprese e alle famiglie si mantengono su livelli storicamente bassi1.

La seguente tabella mostra le stime del Fondo Monetario Internazionale (FMI), rilasciate a ottobre, di crescita del Prodotto Interno Lordo (PIL) mondiale per il biennio 2021-2022, con evidenza delle differenze rispetto alle stime dello scorso luglio.

• Fonte: Banca Centrale Europea - Bollettino Economico Numero 7, 2021

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Relazione di gestione al 31 dicembre 2021

Fondo Alpha Immobiliare

				Differenze da stime
	Dati Consuntivi	Stime ottobre 2021	luglio 2021
	2020	2021	2022	2021	2022
Mondo	-3,1	5,9	4,9	-0,1	0,0
Paesi avanzati	-4,5	5,2	4,5	-0,4	0,1
Giappone	-4,6	2,4	3,2	-0,4	0,2
Regno Unito	-9,8	6,8	5,0	-0,2	0,2
Stati Uniti	-3,4	6,0	5,2	-1,0	0,3
Area Euro	-6,3	5,0	4,3	0,4	0,0
Italia	-8,9	5,8	4,2	0,9	0,0
Paesi Emergenti	-2,1	6,4	5,1	0,1	-0,1
Russia	-3,0	4,7	2,9	0,3	-0,2
Cina	2,3	8,0	5,6	-0,1	-0,1
India	-7,3	9,5	8,5	0,0	0,0
Brasile	-4,1	5,2	1,5	-0,1	-0,4

Fonte: FMI, World Economic Outlook - aggiornamento ottobre 2021

Per il 2022 si prevede un incremento del PIL mondiale pari al 5,9% (0,1 punti percentuali in meno rispetto alle previsioni di luglio 2021). Tra i paesi emergenti l'India e la Cina sono quelli per i quali si prevede un maggior incremento del PIL rispettivamente pari al 9,5% e 8,0%, mentre nelle economie avanzate si prevede che il PIL del Regno Unito possa crescere del 6,8%, quello degli Stati Uniti del 6% e quello dell'Area Euro del 5%2.

Nel terzo trimestre del 2021, il PIL dell'Area Euro ha registrato un aumento pari al 2,2% rispetto al trimestre precedente (+2,2% nel primo trimestre) e in crescita del 3,9% se confrontato con lo stesso trimestre dell'anno precedente. Sempre nel terzo trimestre, all'interno dell'Area Euro, la Francia ha registrato una variazione tendenziale pari al 3,3% (18,8% nel trimestre precedente) mentre la Germania ha registrato un aumento pari al 2,6% (10% nel trimestre precedente)3.

Nella riunione di politica monetaria di ottobre il Consiglio Direttivo ha continuato a ritenere che possano essere mantenute condizioni di finanziamento favorevoli con un ritmo di acquisti netti di attività nell'ambito del programma di acquisto per l'emergenza pandemica (Pandemic Emergency Purchase Programme, PEPP) moderatamente inferiore rispetto al secondo e al terzo trimestre dell'anno. Il Consiglio Direttivo ha inoltre confermato le altre misure tese all'adempimento del mandato di stabilità dei prezzi conferito alla BCE, ovvero il livello dei tassi di interesse di riferimento, le indicazioni prospettiche (forward guidance) formulate dal Consiglio sulla loro probabile evoluzione futura, gli acquisti dell'Eurosistema nell'ambito del programma di acquisto di attività (PAA), le politiche di reinvestimento adottate dal Consiglio e le operazioni di rifinanziamento a più lungo termine4.

• Fonte: FMI - World Economic Outlook, ottobre 2021

• Fonte: ABI - Monthly Outlook, dicembre 2021

• Fonte: Banca Centrale Europea - Bollettino Economico Numero 7, novembre 2021

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