13/02/2025 - Fondo Atlantic 1: Relazione di gestione al 31.12.24

Relazione di gestione al 31 dicembre 2024

Fondo Atlantic 1

Relazione degli Amministratori

alla Relazione di gestione al 31 dicembre 2024

1.	ANDAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE	2
2.	DATI DESCRITTIVI DEL FONDO	11
A.	IL FONDO ATLANTIC 1 IN SINTESI	12
B.	LA CORPORATE GOVERNANCE	15

3. ILLUSTRAZIONE DELL'ATTIVITÀ DI GESTIONE DEL FONDO E DELLE DIRETTRICI SEGUITE

	NELL'ATTUAZIONE DELLE POLITICHE DI INVESTIMENTO	24
A.	L'ATTIVITÀ DI GESTIONE	24
B.	POLITICHE DI INVESTIMENTO E DI DISINVESTIMENTO	25
4.	EVENTI DI PARTICOLARE IMPORTANZA VERIFICATISI NELL'ESERCIZIO	29
5.	LINEE STRATEGICHE CHE SI INTENDONO ADOTTARE PER IL FUTURO	51

6. ILLUSTRAZIONE DEI RAPPORTI INTRATTENUTI NELL'ESERCIZIO CON ALTRE SOCIETÀ DEL

	GRUPPO DI CUI LA SGR FA PARTE	52
7.	PERFORMANCE DEL FONDO E INDICATORI DI REDDITIVITÀ E FINANZIARI	52
8.	FATTI DI RILIEVO AVVENUTI DOPO LA CHIUSURA DELL'ESERCIZIO	53
9.	LA GESTIONE FINANZIARIA	53
A.	FINANZIAMENTI	53
B.	STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI	54
10.	PROVENTI POSTI IN DISTRIBUZIONE	54
11.	RIMBORSI PARZIALI PRO-QUOTA	54
12.	ALTRE INFORMAZIONI	54

1

Relazione di gestione al 31 dicembre 2024

Fondo Atlantic 1

1. Andamento del mercato immobiliare Lo scenario macroeconomico

Nel corso del 2024 la crescita economica mondiale si è mantenuta vigorosa, nonostante alcuni fattori avversi. Il commercio mondiale è rimasto robusto, influenzato di riflesso, dall'anticipazione delle importazioni di beni a causa dell'incertezza sulla futura politica commerciale degli Stati Uniti. Permane la tendenza alla moderazione dell'inflazione, sebbene abbiano continuato a operare pressioni al rialzo sui prezzi dei servizi. Le prospettive per la crescita e l'inflazione a livello mondiale, riportate nelle proiezioni macroeconomiche formulate dagli esperti dell'Eurosistema per l'Area Euro a dicembre 2024, sono sostanzialmente invariate rispetto a quelle formulate a settembre 2024. Tuttavia, l'esito delle elezioni presidenziali statunitensi ha accresciuto significativamente l'incertezza nelle politiche commerciali internazionali.

L'economia dell'Area Euro è cresciuta dello 0,4% nel terzo trimestre del 2024, superando le aspettative. Questo risultato è stato trainato principalmente dall'aumento dei consumi, sostenuto anche da fattori straordinari come il turismo estivo particolarmente vivace e dall'accumulo di scorte da parte delle imprese. Tuttavia, dai dati più recenti emerge una perdita di slancio. Le indagini evidenziano una contrazione persistente nel settore manifatturiero e un calo del ritmo di crescita nei servizi. Le imprese, frenate dalla debole domanda e dall'elevata incertezza delle prospettive economiche, stanno riducendo gli investimenti. Anche le esportazioni restano deboli, con alcuni settori europei che faticano a mantenere la propria competitività. Le proiezioni degli esperti prevedono una crescita dell'1,1% nel 2025, dell'1,4% nel 2026 e dell'1,3% nel 2027. La ripresa sarà principalmente guidata dall'aumento dei redditi reali, che dovrebbe incentivare i consumi delle famiglie, e dalla ripresa degli investimenti da parte delle imprese. Con il graduale allentarsi degli effetti della politica monetaria restrittiva, è previsto un rafforzamento della domanda interna. I rischi per la crescita economica restano orientati verso il basso. Permangono però le tensioni geopolitiche causate dai conflitti della Russia contro l'Ucraina e in Medio Oriente, suscettibili a causare interruzioni nelle forniture energetiche e negli scambi internazionali.

La graduale ripresa dell'economia dell'Area Euro dovrebbe proseguire anche nei prossimi anni. In particolare, l'aumento dei salari reali e dell'occupazione, in presenza di andamenti robusti nei mercati del lavoro, dovrebbe sostenere una ripresa in cui i consumi si confermerebbero tra le determinanti principali. La domanda interna sarebbe altresì sorretta dall'allentarsi delle condizioni di finanziamento, in linea con le aspettative di mercato circa il profilo futuro dei tassi di interesse. Si ipotizza che le politiche di bilancio, pur caratterizzate da un elevato livello di incertezza, siano complessivamente avviate su un percorso di risanamento.

L'inflazione complessiva sui dodici mesi misurata sull'indice dei prezzi al consumo (IPC) nei paesi OCSE

• aumentata lievemente, portandosi al 2,6% a ottobre (2,5% nel mese precedente). Il processo di disinflazione nell'Area Euro è ormai ben avviato. Secondo le proiezioni macroeconomiche elaborate a dicembre 2024 dagli esperti dell'Eurosistema, si prevede che l'inflazione complessiva si attesti in media al 2,4% nel 2024, al 2,1% nel 2025, all'1,9% nel 2026 e al 2,1% nel 2027.

2

Relazione di gestione al 31 dicembre 2024

Fondo Atlantic 1

Dai dati preliminari pubblicati da Eurostat, emerge che a novembre l'inflazione annua è salita al 2,3% rispetto al 2,0% di ottobre. Questo aumento, ampiamente previsto, è attribuibile principalmente a un effetto base legato ai prezzi dell'energia. Al contempo, l'inflazione degli alimentari è scesa al 2,8%, mentre quella dei servizi si è ridotta al 3,9%. Per i beni, invece, si è registrato un lieve aumento, con l'inflazione che ha raggiunto lo 0,7%. Nel complesso, l'evoluzione dell'inflazione di fondo appare coerente con un ritorno stabile verso l'obiettivo prefissato.

Nonostante un allentamento a seguito delle recenti riduzioni dei tassi di interesse decise dal Consiglio direttivo, che rendono i nuovi prestiti a imprese e famiglie gradualmente meno onerosi, le condizioni di finanziamento si confermano rigide, in quanto la politica monetaria permane restrittiva e i passati rialzi dei tassi di interesse si stanno ancora trasmettendo alle consistenze dei crediti in essere1.

La seguente tabella mostra le stime del Fondo Monetario Internazionale, rilasciate a ottobre, di crescita del PIL mondiale per il biennio 2024-2025, con evidenza delle differenze rispetto alle stime dello scorso luglio.

Tabella 1 - Crescita del PIL a livello mondiale (variazioni percentuali)

Fonte: FMI, World Economic Outlook - aggiornamento ottobre 2024

Per il 2024 si prevede un incremento del PIL mondiale pari al 3,2% (in linea con le previsioni di luglio 2024); il tasso di crescita previsto per il 2025 risulta stabile. Tra i paesi emergenti l'India e la Cina sono quelli per i quali si prevede un maggior incremento del PIL, rispettivamente pari a 7,0% e 4,8%, mentre nelle economie avanzate si prevede che il PIL degli Stati Uniti possa crescere del 2,8%, quello del Giappone dello 0,3% e quello dell'Area Euro dello 0,8%2.

Nel terzo trimestre di quest'anno, il PIL dell'Area Euro ha registrato un aumento pari allo 0,4% (rispetto al +0,2% del secondo trimestre) in aumento rispetto allo stesso trimestre dell'anno precedente. Sempre nel terzo trimestre, all'interno dell'Area Euro, la Francia ha registrato un aumento congiunturale del PIL pari allo 0,4% (+0,2% nel trimestre precedente), la Germania ha registrato una lieve crescita pari a 0,1% (-

• Fonte: BCE - Bollettino Economico numero 8, gennaio 2025

• Fonte: FMI - World Economic Outlook, ottobre 2024

3

Relazione di gestione al 31 dicembre 2024

Fondo Atlantic 1

0,3% nel trimestre precedente). Con riferimento all'Italia, invece, il PIL nel terzo trimestre risulta stabile rispetto al trimestre precedente, (+0,2% nel secondo trimestre)3.

Nella riunione del 12 dicembre 2024 il Consiglio direttivo della Banca Centrale Europea (BCE) ha ridotto di 25 punti base i tre tassi di interesse di riferimento della politica monetaria. Pertanto, i tassi di interesse sulle operazioni di rifinanziamento principali, sulle operazioni di rifinanziamento marginale e sui depositi presso la BCE scendono rispettivamente al 3,15%, al 3,40% e al 3,00%. La BCE, intrapreso il programma di "quantitative tightening", sta riducendo il portafoglio del Programma di Acquisto di Attività (PAA) a un ritmo misurato e prevedibile, in quanto l'Eurosistema non reinveste più il capitale rimborsato sui titoli in scadenza. Riguardo al Programma di acquisto per l'emergenza pandemica (Pandemic Emergency Purchase Programme, PEPP), l'Eurosistema non reinveste più tutto il capitale rimborsato sui titoli in scadenza, riducendo il portafoglio di 7,5 miliardi di euro al mese, in media. Il Consiglio direttivo terminerà i reinvestimenti nel quadro di tale programma alla fine del 2024.

Il tasso benchmark sulla scadenza a dieci anni è risultato, nella media di novembre, pari a 4,36% negli USA (4,09% nel mese precedente), a 2,31% in Germania (2,25% nel mese precedente) e a 3,45% in Italia (3,38% nel mese precedente e 4,25% dodici mesi prima). Lo spread tra il rendimento sul decennale dei titoli di Stato italiani e tedeschi si è attestato a 114 punti base (come nel mese precedente)4.

Con riferimento all'Italia, dal lato degli aggregati della domanda interna, i consumi finali nazionali nel terzo trimestre del 2024 sono aumentati dell'1,0% mentre gli investimenti fissi lordi si sono ridotti dell'1,2% rispetto al trimestre precedente.

Per quel che riguarda i flussi con l'estero, le importazioni crescono dell'1,2% mentre le esportazioni diminuiscono dello 0,9%5.

A dicembre 2024, l'indice di fiducia dei consumatori, che misura l'aspettativa delle famiglie italiane sullo stato attuale e sulle previsioni economiche, ha mostrato una lieve variazione percentuale positiva dello 0,5% rispetto ai valori registrati all'inizio dell'anno. Allo stesso modo, l'indice di fiducia delle imprese italiane ha registrato un decremento del 2,0%; in particolare, il clima di fiducia è diminuito nel settore manifatturiero dell'1,8%, nelle costruzioni del 5,3% e nei servizi del 2,4%; è invece aumentato nel settore del commercio al dettaglio del 3,0%6.

Il tasso di disoccupazione registrato a ottobre 2024 è sceso rispetto al mese precedente, attestandosi al 5,8% (6% il mese precedente; 7,8% dodici mesi prima). La disoccupazione giovanile (15-24 anni), nello stesso mese, è diminuita rispetto al periodo precedente al 17,7% dal 18,9% (22,9% un anno prima). Il tasso di occupazione è rimasto sostanzialmente stabile attestandosi al 62,5% (62,4% nel mese precedente; 61,9% un anno prima).

• Fonte: ABI - Monthly Outlook, dicembre 2024

• Fonte: ABI - Monthly Outlook, dicembre 2024

• Fonte: ISTAT - Conti Economici Trimestrali, III trimestre 2024

• Fonte: ISTAT - Clima di fiducia dei consumatori e delle imprese manifatturiere, di costruzione, del commercio al dettaglio e dei servizi, dicembre 2024

4

Relazione di gestione al 31 dicembre 2024

Fondo Atlantic 1

A ottobre 2024, l'andamento dei prestiti alle imprese non finanziarie ha registrato un calo pari al 3,1% mentre la dinamica tendenziale del totale dei prestiti alle famiglie è scesa dello 0,2%. A ottobre 2024, l'ammontare complessivo dei mutui in essere delle famiglie ha registrato un lieve aumento rispetto al mese precedente attestandosi allo 0,7% (0,6% nel mese precedente).

I crediti deteriorati netti, ovvero l'insieme delle sofferenze, inadempimenti probabili ed esposizioni scadute al netto di svalutazioni e accantonamenti già effettuati dalle banche, sono diminuiti a euro 30,9 miliardi, da euro 31,9 miliardi di giugno 2024 e rispetto a euro 30,5 miliardi di dicembre 2023. Il rapporto tra crediti deteriorati e crediti totali si attesta a 1,49% (a dicembre 2023 era 1,41%)7.

Il mercato immobiliare europeo

Nel terzo trimestre del 2024 gli investimenti istituzionali diretti in immobili in Europa hanno raggiunto euro 37,9 miliardi, per un totale di euro 181,8 miliardi negli ultimi dodici mesi registrando un lieve aumento pari all' 1% rispetto ai dodici mesi precedenti.

Considerando le transazioni effettuate da ottobre 2023 a settembre 2024, il Regno Unito e la Germania, con un volume di investimenti rispettivamente pari a euro 54,8 miliardi ed euro 30,3 miliardi, si confermano i principali mercati europei, con una tendenza del +14% per il Regno Unito e -11% per la Germania rispetto ai dodici mesi precedenti. Seguono la Francia con un volume di investimenti pari a euro 17,4 miliardi, con un decremento del 23% rispetto ai dodici mesi precedenti, e la Spagna che ha raggiunto euro 12,0 miliardi di investimenti, con un incremento del 14% rispetto ai dodici mesi precedenti. I volumi transati in Olanda e Italia, con una variazione rispettivamente di -4% e +48%, si sono attestati a euro 10 miliardi ed euro 9,3 miliardi. In coda è la Svezia dove si è registrato un aumento del 14% portando i volumi transati negli ultimi dodici mesi a quota euro 8,8 miliardi (Figura 1).

Figura 1: Andamento delle compravendite immobiliari in alcuni dei principali Paesi europei (miliardi di euro)

Variazione del volume di investimenti da ottobre 2023 a settembre 2024 rispetto al volume di investimenti da ottobre 2022 a settembre 2023

Fonte: rielaborazione Dea Capital su dati CBRE

Per quanto riguarda la tipologia degli investimenti a livello europeo, nel terzo trimestre 2024 sono stati investiti circa euro 9,2 miliardi nel settore residenziale, pari a circa il 25% del totale transato. Nel

• Fonte: ABI - Monthly Outlook, dicembre 2024

5

Relazione di gestione al 31 dicembre 2024

Fondo Atlantic 1

medesimo periodo, il settore logistico e uffici hanno registrato rispettivamente euro 8,9 miliardi ed euro 8,0 miliardi di transazioni, ossia circa il 24% e il 21% del totale transato.

Nel settore retail sono stati investiti euro 5,7 miliardi rappresentanti circa il 15% delle transazioni complessive, mentre il settore turistico-ricettivo e il settore alternative, rispettivamente con circa euro 3,1 miliardi ed euro 2,4 miliardi transati, hanno rappresentato l'8% e il 6% del totale investito. I restanti euro 400 milioni derivano da investimenti nel settore healthcare8.

Il mercato immobiliare italiano

Nei primi nove mesi del 2024 sono stati investiti circa euro 6,3 miliardi, di cui circa euro 3,1 miliardi nel terzo trimestre dell'anno, in aumento del 66% rispetto allo stesso periodo del 2023 (Figura 2).

Figura 2 - Andamento delle compravendite immobiliari in Italia e incidenza sul totale europeo (miliardi di euro, %)

Fonte: rielaborazione Dea Capital su dati CBRE

Il settore retail è stato il primo per volumi di investimento complessivi nel terzo trimestre 2024, pari a euro 1,8 miliardi, in gran parte grazie a una straordinaria operazione su un trophy asset sito in via Montenapoleone a Milano, in aumento del 433% rispetto allo stesso periodo del 2023. Segue il settore hotel a quota euro 1,5 miliardi, in aumento del 119%, principalmente grazie a operazioni di owner operator. Risultati positivi anche per il comparto uffici, con volumi di investimento al terzo trimestre pari a euro 1,3 miliardi, in aumento del 125% e già superiori ai volumi dell'intero 2023. Gli investimenti nel settore della logistica raggiungono quota euro 1,1 miliardi, in crescita del 13% rispetto al terzo trimestre dello scorso anno. Rimangono invece limitati gli investimenti nel settore residenziale e alternative, pari rispettivamente a euro 347 milioni (+18%) ed euro 201 milioni (-80%) (Figura 3).

• Fonte: CBRE - European Investment Market Snapshot, Q3 2024

6

Relazione di gestione al 31 dicembre 2024

Fondo Atlantic 1

Figura 3 - Scomposizione delle compravendite immobiliari per destinazione d'uso nei primi nove mesi del 2024 (%)

Retail

29%

Hotel

24%

Alternative

3%

Residenzial

e

5%

Uf f ici

Logistica21% 18%

Fonte: CBRE

Le città di Milano e Roma, con investimenti nei primi nove mesi dell'anno rispettivamente pari a euro 645 milioni ed euro 571 milioni, si riconfermano i mercati italiani più attrattivi9.

Per quanto riguarda il mercato immobiliare al dettaglio nel suo complesso, gli ultimi dati forniti dall'Osservatorio sul Mercato Immobiliare (OMI) dell'Agenzia del Territorio indicano che nel terzo trimestre del 2024 il mercato immobiliare italiano, con un numero di transazioni normalizzate pari a 213.682, registra una crescita del 3% rispetto allo stesso periodo del 2023.

In particolare, il numero totale di compravendite registrate nel terzo trimestre del 2024 nel settore residenziale è stato pari a 161.205, in aumento del 2,7% rispetto al terzo trimestre del 2023.

Per quanto concerne il settore non residenziale, il numero totale di compravendite registrate nel terzo trimestre del 2024 è stato pari a 52.477 (in aumento del 3,9% rispetto al terzo trimestre del 2023). In particolare, il settore terziario-commerciale ha registrato un risultato positivo del 3,8% con 30.766 compravendite. Nel dettaglio, le variazioni del numero di compravendite di uffici sono aumentate del 2,9%, quelle relative a negozi e laboratori sono incrementate dello 6,8% e quelle relative a depositi commerciali e autorimesse sono cresciute del 3,0%.

Il settore produttivo, costituito da unità destinate a capannoni e industrie, mostra un aumento degli scambi dell'1,9% rispetto al terzo trimestre del 2023 con un volume di compravendite pari a 3.566 unità, mentre quello produttivo agricolo ha registrato una diminuzione del 2,7% con 680 unità compravendute. Infine, le unità immobiliari relative al mercato non residenziale, non rientranti nelle precedenti destinazioni analizzate, ammontano a 17.465 in crescita del 4,8% rispetto allo stesso trimestre dello scorso anno10.

• Fonte: CBRE - Figures | Investimenti | Q3 2024, Figures | Uffici Milano e Roma | Q3 2024

10 Fonte: Osservatorio sul Mercato Immobiliare - Statistiche III trimestre 2024 mercato residenziale e non residenziale

7

Relazione di gestione al 31 dicembre 2024

Fondo Atlantic 1

Uffici

In Italia il volume degli investimenti nel settore uffici del terzo trimestre del 2024 si attesta a circa euro 494 milioni, con un totale di euro 1,3 miliardi da inizio anno, in aumento del 125% rispetto allo stesso periodo del 2023. Milano, con circa euro 645 milioni da inizio anno ha rappresentato circa il 49% del totale investito in questa categoria, mentre Roma, con euro 571 milioni da inizio anno, ne ha rappresentato il 44%.

Si conferma pertanto la tendenza di progressiva ripresa del mercato avviato nella seconda metà del 2023. Rilevante è stato il contributo di importanti operazioni nelle città di Milano e Roma, le quali hanno assorbito quasi la totalità degli investimenti nel settore. Rimangono privilegiati per gli investitori i (pochi) prodotti "core-trophy" presenti sul mercato che devono scontare comunque rendimenti in crescita. In altre parole, la domanda ha premiato e continuerà a premiare gli immobili a reddito, caratterizzati da flussi di cassa consolidati per effetto di contratti a lungo termine o di locazioni strutturate. L'interesse degli investitori appare molto polarizzato: non perdono di interesse gli asset core nei principali Central Business District (CBD), dove le prospettive di crescita dei canoni di locazione rimangono molto positive, mentre nelle realtà più periferiche si riscontra un atteggiamento cauto degli investitori, causato dall'incertezza della domanda futura di spazi da parte dei conduttori. Sempre maggiore si conferma l'interesse per le tematiche ESG legate alla transizione energetica degli edifici quale elemento caratterizzante della domanda corporate11.

Nel terzo trimestre 2024 il settore direzionale milanese ha registrato un volume di investimenti pari a circa euro 330 milioni, portando il totale dei primi nove mesi dell'anno a euro 645 milioni di investimenti, in aumento di circa l'88% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno.

Relativamente ai rendimenti, il prime yield nel CBD è rimasto stabile al 4,56%, suggerendo un progressivo allineamento delle aspettative di prezzo degli investitori per gli immobili nelle aree centrali della città.

L'assorbimento nei primi nove mesi dell'anno è stato di 269.000 mq (di cui 97.000 mq nel terzo trimestre), in calo del 3% rispetto al valore dello stesso periodo del 2023. I risultati sono stati sostenuti principalmente da due nuove locazioni di grandi dimensioni che hanno contribuito al 20% del locato totale. La forte domanda per prodotti di grado A ha sostenuto la crescita dei canoni nel CBD, dove il prime rent ha raggiunto nel terzo trimestre il valore di 720 euro/mq/anno, in aumento del 2,9% rispetto al terzo trimestre del 2023. Il tasso di sfitto rimane stabile rispetto al trimestre precedente, attestandosi al 9,71%. Da inizio anno, sono stati completati 165.000 mq di nuovi sviluppi a uso uffici ed entro la fine dell'anno in corso sono previsti 53.700 mq di completamenti. L'impatto sull'offerta disponibile di spazi di grado A sarà comunque limitato anche a causa dell'alto numero di pre-let12.

1. Fonte: Kroll - Ieri, Oggi, Domani, 2024
2. Fonte: CBRE | Figures | Uffici Milano | Q3 2024

8