15/03/2021 - IGD SIIQ S.p.A.: Progetto di bilancio civilistico e bilancio consolidato 2020

IMMOBILIARE GRANDE DISTRIBUZIONE SOCIETA' DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE QUOTATA S.P.A.

Sede legale in Bologna, Via Trattati Comunitari Europei1957-2007 n.13, n. Iscrizione al Registro Imprese di Bologna e Partita IVA 00397420399

REA di Bologna 458582

Capitale Sociale sottoscritto e versato Euro 650.000.000,00

Bilancio Consolidato Gruppo IGD e

Progetto di Bilancio di esercizio IGD Siiq S.p.A. al 31 dicembre 2020

1.	IL GRUPPO IGD ............................................................................................................. 6
1.1	// Lettera agli Azionisti .................................................................................................................. 6
1.2	// Organi Societari e di Controllo e Struttura di Governance - dati di sintesi ........... 14
1.2.1	Azionariato .......................................................................................................................................... 15
1.2.2	Consiglio di Amministrazione .............................................................................................................. 15
1.2.3	FUNZIONAMENTO DEL CONSIGLIO DI AMMISTRAZIONE .................................................................. 16
1.2.4	SISTEMA DI CONTROLLO E RISCHI - funzionamento Comitati .......................................................... 17
2.	RELAZIONE SULLA GESTIONE .................................................................................. 18

2.1 // Il Gruppo IGD .................................................................................................................................... 18

2.1.1 Le nostre attività ..................................................................................................................................... 20

2.2	// Andamento dell'esercizio 2020 ............................................................................................ 24
2.2.1	Analisi economica ................................................................................................................................ 24
2.2.2	Analisi patrimoniale e finanziaria ......................................................................................................... 38
2.3	// Indicatori di Performance EPRA ........................................................................................... 43
2.4	// IL TITOLO .................................................................................................................................... 50
2.5	// EVENTI RILEVANTI DELL'ESERCIZIO ................................................................................. 56
2.6	// Il Portafoglio Immobiliare ....................................................................................................... 62
2.6.1	IL PORTAFOGLIO IMMOBILIARE ........................................................................................................ 65
2.6.2	ANALISI DI DETTAGLIO DEL PATRIMONIO DI PROPRIETA' ............................................................... 70
2.6.2.1	ITALIA ................................................................................................................................................. 70
2.6.2.2	ROMANIA ............................................................................................................................................ 73
2.7	// Valutazioni degli esperti indipendenti ............................................................................... 75
2.8	// Il Regime speciale SIIQ: Quadro normativo e informativa sul rispetto dei requisiti
da parte della società ............................................................................................................... 114
2.9	// Organizzazione e Risorse umane ....................................................................................... 117
2.10	// Sostenibilità: strategia e performance 2020 ................................................................. 122
2.10.1	I temi material .................................................................................................................................. 122
2.10.2	Gli obiettivi di sostenibilità (collegati alla pianificazione) ................................................................... 123
2.10.3	I rischi e le politiche/azioni collegate ................................................................................................ 125
2.11	// Evoluzione prevedibile della gestione .............................................................................. 126
2.12	// Principali rischi e incertezze cui IGD SIIQ SPA e il Gruppo sono esposti ............ 127
2.12.2	Rischi Operativi: ............................................................................................................................ 132
2.12.3	Rischi di Compliance .................................................................................................................... 136
2.12.4	Rischi Finanziari ............................................................................................................................ 139
2.13	// Operazioni infragruppo e con parti correlate ................................................................. 142
2.14	// Azioni Proprie ........................................................................................................................... 142
2.15	// Attività di ricerca e sviluppo ............................................................................................... 142
2.16	// Operazioni significative ........................................................................................................ 142
2.17	// Commento sull'andamento economico e finanziario della Capogruppo ............... 142

3.

RELAZIONE SUL GOVERNO SOCIETARIO E GLI ASSETTI PROPRIETARI .............. 143

• 3.1 // PROFILO DELL'EMITTENTE ................................................................................................. 144

• 3.2 // INFORMAZIONI SUGLI ASSETTI PROPRIETARI (ex art. 123-bis, comma 1, TUF)

  ALLA DATA DEL 25 FEBBRAIO 2021 .................................................................................... 145

• 3.3 // COMPLIANCE (ex art. 123-bis, comma 2, lett. a), TUF) .............................................. 148

• 3.4 // CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE ................................................................................... 149

• 3.4.1 NOMINA E SOSTITUZIONE (ex art. 123-bis, comma 1, lett. l), TUF) ................................................ 149

• 3.4.2 COMPOSIZIONE (ex art. 123-bis, comma 2, lett. d) e d-bis), TUF) .................................................. 150

• 3.4.3 RUOLO E FUNZIONAMENTO DEL CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE (ex art. 123-bis, comma 2, lett.

  d), TUF) ............................................................................................................................................ 156

• 3.4.4 ORGANI DELEGATI ........................................................................................................................... 164

• 3.4.5 ALTRI CONSIGLIERI ESECUTIVI () .................................................................................................... 167

• 3.4.6 AMMINISTRATORI INDIPENDENTI ................................................................................................... 168

• 3.4.7 LEAD INDEPENDENT DIRECTOR ....................................................................................................... 169

• 3.5 // IL TRATTAMENTO DELLE INFORMAZIONI SOCIETARIE ............................................ 169

• 3.6 // COMITATI INTERNI AL CONSIGLIO (ex art. 123-bis, comma 2, lett. d), TUF) ..... 171

• 3.7 // COMITATO PER LE NOMINE E PER LA REMUNERAZIONE ........................................ 171

• 3.8 // REMUNERAZIONE DEGLI AMMINISTRATORI ................................................................. 173

• 3.9 // COMITATO DI PRESIDENZA ................................................................................................. 173

• 3.10 // COMITATO CONTROLLO E RISCHI .................................................................................... 173

• 3.11 // SISTEMA DI CONTROLLO INTERNO E DI GESTIONE DEI RISCHI ............................ 175

• 3.11.1 AMMINISTRATORE INCARICATO DEL SISTEMA DI CONTROLLO INTERNO E DI GESTIONE DEI RISCHI

  184

• 3.11.2 RESPONSABILE DELLA FUNZIONE DI INTERNAL AUDIT .................................................................. 185

• 3.11.3 IL MODELLO ORGANIZZATIVO ex D.lgs. 231/2001 .......................................................................... 186

• 3.11.4 SOCIETA' DI REVISIONE ................................................................................................................... 187

• 3.11.5 DIRIGENTE PREPOSTO ALLA REDAZIONE DEI DOCUMENTI CONTABILI SOCIETARI ...................... 187

• 3.11.6 COORDINAMENTO TRA I SOGGETTI COINVOLTI NEL SISTEMA DI CONTROLLO INTERNO E DI

  GESTIONE DEI RISCHI ..................................................................................................................... 188

• 3.12 // INTERESSI DEGLI AMMINISTRATORI E OPERAZIONI CON PARTI CORRELATE 189

• 3.13 // NOMINA DEI SINDACI ............................................................................................................ 191

• 3.14 // COMPOSIZIONE E FUNZIONAMENTO DEL COLLEGIO SINDACALE (ex. art. 123-bis,

  comma 2, lett. d) e d-bis), TUF) ............................................................................................. 193

• 3.15 // RAPPORTI CON GLI AZIONISTI .......................................................................................... 195

• 3.16 // ASSEMBLEE (ex art. 123-bis, comma 2, lettera c), TUF) ........................................... 196

• 3.17 // ULTERIORI PRATICHE DI GOVERNO SOCIETARIO (ex art. 123-bis, comma 2, lett.

  a), TUF) .......................................................................................................................................... 197

• 3.18 // CAMBIAMENTI DALLA CHIUSURA DELL'ESERCIZIO DI RIFERIMENTO ................. 197

• 3.19 // CONSIDERAZIONI SULLA LETTERA DEL 22 DICEMBRE 2020 DEL PRESIDENTE

  DEL COMITATO PER LA CORPORATE GOVERNANCE .................................................... 197

TABELLE ................................................................................................................................. 198

4.	GRUPPO IGD BILANCIO CONSOLIDATO AL 31 DICEMBRE 2020 ............................ 204
4.1	// Conto economico consolidato ............................................................................................ 205
4.2	// Conto economico complessivo consolidato ................................................................... 206
4.3	// Situazione patrimoniale- finanziaria consolidata ......................................................... 207
4.4	// Prospetto delle variazioni del patrimonio netto consolidato .................................... 208
4.5	// Rendiconto finanziario consolidato .................................................................................. 209
4.6	// Note di commento ai prospetti contabili ......................................................................... 210
4.7	// Direzione e coordinamento .................................................................................................. 281
4.8	// Elenco delle partecipazioni rilevanti ................................................................................ 282
4.9	// Informazioni ai sensi dell'art. 149-duodecies del Regolamento Emittenti Consob
283
4.10	// Attestazione del bilancio consolidato .............................................................................. 284
4.11	// Relazione della Società di Revisione ............................................................................... 285
5.	IGD SIIQ S.P.A. Progetto di Bilancio di esercizio al 31 dicembre 2020 .................. 292
5.1	// Conto economico .................................................................................................................... 293
5.2	// Conto economico complessivo ........................................................................................... 294
5.3	// Situazione patrimoniale-finanziaria .................................................................................. 295
5.4	// Prospetto delle variazioni del patrimonio netto ............................................................ 296
5.5	// Rendiconto finanziario .......................................................................................................... 297
5.6	// Note di commento ai prospetti contabili ......................................................................... 298
5.7	// Proposta di approvazione del bilancio e copertura della perdita di esercizio 2020
364
5.8	// Direzione e coordinamento .................................................................................................. 365
5.9	// Informazioni ai sensi dell'art. 149-duodecies del Regolamento Emittenti Consob
366
5.10	// Attestazione del bilancio d'esercizio ............................................................................... 367
5.11	// Allegati ....................................................................................................................................... 368
5.12	Relazione della Società di Revisione ................................................................................... 370
5.13	Relazione del Collegio Sindacale .......................................................................................... 377
6.	GLOSSARIO .............................................................................................................. 397

1.

IL GRUPPO IGD

1.1

// Lettera agli Azionisti

Signori Soci, il 2020 è stato l'anno più difficile nella storia di IGD.

Per quanto avessimo condotto un'accurata analisi degli scenari nello strutturare il Piano 2019-2021, non potevamo considerare di potere trovarci di fronte a un contesto tanto sfidante, con pesanti restrizioni all'attività dei centri commerciali indotte dall'esigenza di contenere la diffusione della pandemia da Covid-19.

Dopo avere iniziato i primi due mesi dell'anno con risultati che ci indicavano di essere sul percorso giusto per raggiungere gli obiettivi del Piano, dal marzo 2020, a fronte dei severi provvedimenti di lockdown, ci siamo trovati in una situazione senza precedenti. Abbiamo comunque dimostrato di sapere reagire con prontezza, seguendo chiare priorità : proteggere la salute delle persone presenti nei nostri immobili e salvaguardare la sostenibilità economico-finanziaria del nostro business.

Il periodo di parziale allentamento delle restrizioni compreso tra giugno e ottobre ci ha dato conferma dell'efficace posizionamento dei nostri asset e della correttezza dei provvedimenti che stavamo mettendo in atto per gestire l'emergenza Covid, come testimoniato dal pronto recupero delle performance operative in termini di ingressi e vendite degli operatori. Gli ultimi mesi dell'anno, tuttavia, ci hanno nuovamente messi di fronte a limitazioni che hanno condizionato una stagione cruciale per le vendite degli operatori.

Complessivamente, perciò, l'esercizio 2020 si chiude con una contrazione del 28,8% dell'Utile Netto Ricorrente, o Funds from Operations, che si attesta a 59,3 milioni di Euro. Si tratta di una variazione sostanzialmente in linea con la riduzione del 25-28% che avevamo indicato nella guidance dello scorso agosto.

Per comprendere a fondo le performance del Bilancio di questo difficile anno e gli impatti della pandemia che i numeri incorporano, occorre analizzare le misure che abbiamo preso sul fronte della gestione operativa e finanziaria.

Le misure prese per sostenere i tenant nel 2020 non avranno impatti di trascinamento sul 2021

Sulla base del rapporto collaborativo e di sostenibilità reciproca che da sempre IGD coltiva con i propri tenant, nel portafoglio italiano abbiamo gestito questa fase delicata con un sistema di dilazioni nei tempi di pagamento e di riduzioni temporanee dei canoni di locazione, per importi corrispondenti in media a 1,7 mensilità, interamente spesati nell'anno.

I nostri centri sono rimasti sempre aperti, anche nel lockdown

Proprio nei mesi in cui le restrizioni sono state più severe, abbiamo potuto verificare l'importante ruolo svolto dai nostri centri commerciali, che sono sempre rimasti aperti, dal momento che ospitano attività di vendita di generi essenziali, come l'alimentare, l'elettronica e i beni dedicati alla salute e alla cura della persona e della casa. Avendo una collocazione tipica nella prima periferia delle aree urbane, le nostre location sono state sempre raggiungibili, nei limiti dei divieti relativi alla circolazione dei cittadini al di fuori del Comune di residenza.

La rassicurante reazione di vendite e ingressi nel periodo maggio-ottobre

Da maggio in poi, con il progressivo allentamento delle misure di confinamento, abbiamo potuto riappropriarci di una parte delle leve del nostro business. Pur persistendo il divieto di realizzare eventi di richiamo e avendo limitazioni per le food court in termini di orari e distanziamenti richiesti, abbiamo potuto osservare una rapida ripresa degli ingressi e dei ricavi degli operatori. A fine settembre, perciò, IGD aveva recuperato circa l'87% delle visite e circa il 97% delle vendite degli operatori rispetto al corrispondente mese del 2019.

Un altro dato incoraggiante è emerso dall'analisi degli andamenti dei tre mesi di agosto, settembre e ottobre, nei quali le vendite degli operatori hanno mostrato un incremento dello 0,3% rispetto al medesimo periodo del 2019, a fronte della contemporanea riduzione del 12,6% degli ingressi.

Nei mesi di riapertura, i visitatori hanno confermato di apprezzare il format IGD

Se il periodo di stretto lockdown di marzo e aprile ha confermato la vitalità del centro commerciale come punto di riferimento sul territorio per l'acquisto di beni di primaria necessità, i mesi di riapertura compresi tra maggio e ottobre hanno dimostrato la validità a tutto tondo del format dei nostri centri commerciali: asset di medie dimensioni, dominanti nel proprio bacino di riferimento, vissuti come luoghi ideali per uno shopping sicuro, pratico e conveniente; IGD si è quindi differenziata dai competitor per il fatto di avere in portafoglio centri urbani, capaci di proporre sotto uno stesso tetto una gamma completa di offerta di beni e servizi che permettono di godere di ampia scelta ottimizzando i tempi.

La seconda ondata pandemica che ha preso forza da ottobre, con l'imposizione di nuove restrizioni ha fortemente penalizzato le vendite degli operatori negli ultimi mesi dell'anno, in corrispondenza con le promozioni legate al Black Friday e con la campagna natalizia. Abbiamo quindi dovuto aprire una nuova fase di contrattazione con i tenant, seguendo modalità analoghe a quelle già studiate per il primo e più severo lockdown.

Mantenuto un profilo di rischio controllato

Le negoziazioni individuali che abbiamo condotto con ben 707 operatori ci hanno permesso di chiudere il 2020 con un tasso di financial occupancy del 94,3%, essendo riusciti a incassare oltre il 91% del fatturato netto. Contiamo inoltre di ricevere la parte residua nel primo semestre del 2021.

Facendo leva sul fatto che i canoni al metro quadro dei nostri centri commerciali sono sempre stati a livelli equilibrati, siamo riusciti a chiudere gli accordi senza modificare le condizioni contrattuali in essere, se non per rari casi, del tutto eccezionali, di operatori interessati da problemi strutturali ancor prima che emergesse la pandemia.

Nonostante la richiesta generalizzata da parte dei retailer fosse quella di andare nella direzione di canoni variabili, abbiamo mantenuto tutti i rapporti sulla base di un minimo garantito, anche alla luce del fatto che IGD ha l'esigenza di offrire visibilità sui futuri flussi di cassa agli investitori, essendo una società i cui titoli azionari e obbligazionari sono quotati sui mercati finanziari.

Nel complesso, i 110 rinnovi di contratto che sono stati stipulati nel 2020 hanno registrato una sostanziale stabilità dei canoni (-0,38%).

Le metriche operative testimoniano una tenuta del portafoglio IGD superiore alla media Le metriche operative del portafoglio italiano di IGD indicano andamenti apprezzabili, se si considerano i lunghi periodi di chiusura imposti a molti negozi. In particolare, abbiamo potuto verificare di avere conseguito performance migliori rispetto a quelle medie del settore, secondo lestatistiche aggregate del CNCC, il Consiglio Nazionale dei Centri Commerciali. Le analisi dei dati indicano una condizione di sofferenza in particolare per i grandi centri commerciali, esterni alle aree urbane e quindi impossibili da raggiungere durante i periodi di confinamento.

Nel 2020 gli ingressi nei centri IGD hanno registrato una contrazione del 29,5% rispetto al 2019, mentre il dato medio di settore in Italia indica una flessione del 34,2%. Anche sotto il profilo delle vendite degli operatori presenti nelle gallerie, IGD ha mostrato una maggiore resilienza rispetto alla media, registrando una riduzione del 27,6%, a fronte del calo del 29,9% subito dal benchmark. Da non trascurare inoltre il fatto che nei supermercati e ipermercati, che incidono per circa un quarto del valore del patrimonio immobiliare di IGD, le vendite hanno subito un calo limitato, nella misura del 2,8%.

Nel 2020 i visitatori hanno mutato i propri comportamenti anche per il fatto che si recano al centro commerciale per fare acquisti più mirati, come testimonia l'incremento del 21,9% registrato dallo scontrino medio nel dicembre 2020 rispetto allo stesso mese del 2019.

Winmarkt mostra un buon tasso di incassato

In Romania, dove non sono mancati lunghi periodi di lockdown a causa della pandemia, IGD ha potuto beneficiare della presenza nei propri asset di un'ancora alimentare e, indirettamente, delle misure che hanno disposto la chiusura di centri con superfici superiori ai 15 mila metri quadri: misure che hanno di fatto eliminato una parte importante della concorrenza. È stata così registrata una significativa performance in termini di collection rate, pari a oltre il 94% in media sul portafoglio dei 14 centri della catena Winmarkt. Utilizzando un approccio più standardizzato rispetto a quello adottato per le negoziazioni sul portafoglio italiano, è stata infatti seguita una politica univoca, che è consistita nel concedere uno sconto una tantum di due mensilità a tutti i tenant interessati dalle restrizioni. I rinnovi sono stati conclusi in media con una sostanziale stabilità dei canoni (-0,47%), mentre l'occupancy rate è passato dal 97,6% di fine 2019 al 93,6% di fine 2020.

Una performance molto differenziata a seconda delle attività

Nel portafoglio di IGD non sono stati registrati fallimenti di retailer di dimensioni importanti, se non per un paio di eccezioni. Nel complesso, solo cinque operatori hanno iniziato la fase procedurale.

È stata tuttavia rilevata una sensibile differenza nelle performance a seconda delle merceologie, con un'elevata domanda su soluzioni che migliorano il comfort della casa, l'elettronica di consumo e prodotti per la cura della persona. Restano invece al momento penalizzate le insegne della ristorazione, a causa del persistere delle restrizioni e, in alcuni grandi centri urbani, anche per lo scarso afflusso del personale degli uffici nella fascia oraria compresa tra le 12 e le 14, perché molte società, soprattutto nel terziario, continuano a promuovere il lavoro da casa.

Un'altra categoria negativamente impattata dalla pandemia è quella dei nostri quattro cinema, che anche dopo l'allentamento delle restrizioni della scorsa primavera erano rimasti chiusi in assenza di nuove pellicole da proporre.

Per quanto dopo l'accordo quadro raggiunto con Coop nel 2018 avessimo avviato una ricomposizione del mix merceologico, che avrebbe portato a una progressiva maggiore incidenza dei servizi grazie a una riduzione delle superfici degli ipermercati, il processo non era ancora stato completato. La ristorazione nel portafoglio italiano incide perciò oggi solo per il 7% del totale dei canoni, mentre le attività di intrattenimento non superano il 4%.

Al contrario, avere sviluppato la componente di servizi alla persona ha contribuito alla resilienza dei nostri ricavi nel momento delle chiusure imposte alle attività non essenziali.

La situazione creata dalla pandemia non ha comunque interrotto le attività commerciali di IGD, che hanno visto anche l'inserimento di nuovi marchi, più vicini alle attuali tendenze di consumo.

Le misure per salvaguardare la sostenibilità finanziaria

A fronte della prevista riduzione dei Ricavi locativi e della limitata visibilità degli incassi, IGD si è immediatamente imposta di proteggere i propri flussi di cassa.

Per quanto l'emergenza Covid-19 fosse imprevedibile, ci ha colto in un momento in cui disponevamo comunque di abbondante liquidità , a seguito dell'operazione di liability management del novembre 2019. Questo ci ha evitato di dovere ricorrere a nuove emissioni obbligazionarie, in un momento di mercato che sarebbe risultato penalizzante.

Un primo provvedimento assunto già nel marzo 2020, quindi, è stato quello di bloccare tutti gli investimenti che erano rinviabili. Per buona parte dell'anno, inoltre, i cantieri sono rimasti chiusi a causa del Covid-19. Nel complesso, perciò, sono stati realizzati investimenti per 8,0 milioni di Euro relativi a capex indifferibili, per la manutenzione necessaria e le commercializzazioni. Altri 10,3 milioni di Euro sono stati dedicati all'avanzamento dei lavori di sviluppo a Livorno, dove abbiamo proceduto a riprogrammare i tempi di completamento del progetto Porta a Mare, estendendone l'orizzonte temporale. Siamo convinti che superate le restrizioni della pandemia, il nostro articolato piano di riqualificazione del waterfront della città toscana continui a essere di grande valore, come dimostra peraltro l'interesse di una importante catena internazionale a prendere in gestione il futuro hotel. Anche le residenze sono divenute un oggetto molto più apprezzato nella logica dei nuovi stili di vita che si stanno affermando, con aspirazioni a livelli superiori di comfort abitativo. Rivedremo invece in qualche misura il disegno originariamente concepito per le Officine Storiche, che era molto incentrato su attività leisure e di ristorazione.

Nella pipeline degli investimenti originariamente programmati nel Piano 2019-2021, sono invece stati sospesi i progetti di restyling e remodelling: i lavori sono attesi riprendere nel corso del 2021. Sempre nella logica di preservare la cassa, oltre che per potere rispondere ai requisiti dei finanziamenti con garanzia statale, abbiamo provveduto a ridurre la distribuzione del dividendo 2019 a 25,2 milioni di Euro, un livello corrispondente al minimo previsto per mantenere lo status di SIIQ. Abbiamo inoltre rinnovato le linee di credito committed al 2023 per 60 milioni di Euro, le quali si sono andate ad affiancare a 151 milioni di Euro di linee non committed disponibili. Nell'ottobre 2020 IGD ha poi incassato il finanziamento rilasciato da MPS con garanzia SACE, per un importo di 36,3 milioni di Euro. A quel punto, la copertura delle esigenze finanziarie fino a tutto il 2021 era già compiuta.

Nel gennaio 2021 IGD ha inoltre esercitato l'opzione di rimborso anticipato dell'obbligazione in scadenza a fine maggio 2021, ancora in circolazione per 70,8 milioni di azioni.

Oggi il debito corporate di IGD ha il rating di due agenzie: BBB- con Outlook negative da Fitch Ratings e BB+ con Outlook negative da S&P Global Ratings. Mantenere un rating in area investment grade è una priorità, allo scopo di evitare l'attivazione della clausola di step up dell'1,25% sulle obbligazioni in circolazione, con impatti che ci condizionerebbero soprattutto dal 2022 in poi, quando avremmo le prime esigenze di rifinanziamento.

La pandemia segna profondamente le performance economico-finanziarie dell'esercizio 2020

Nell'analizzare i risultati di bilancio per il 2020, va considerato anche che per le società immobiliari non è stata prevista dal governo italiano alcuna specifica forma di ristoro, neppure attraverso alleggerimenti dell'IMU. Le uniche forme di sostegno statali per IGD sono venute dal Fondo diIntegrazione Salariale per il personale di sede nelle settimane di completo lockdown e dal prestito SACE.

I principali indicatori del Bilancio 2020 riflettono gli impatti diretti netti da Covid-19 per un importo che è complessivamente quantificabile in circa 18,5 milioni di Euro. Si tratta in particolare di minori Ricavi, a causa degli sconti una tantum concessi sui canoni, di maggiori Costi Diretti, che incorporano alcune perdite su crediti, e infine di locazioni passive leasehold inferiori a quelle del 2019.

L'EBITDA della gestione caratteristica nel 2020 ha subito una contrazione di 25,8 milioni di Euro, nell'ordine del 20,6%, attestandosi a 99,4 milioni di Euro. A determinare tale risultato hanno contribuito principalmente la riduzione di 27,1 milioni di Euro dei Ricavi da attività locativa netti, parzialmente compensata da un risparmio di 1,1 milioni di Euro conseguito sulle Spese Generali. L'EBITDA Margin del core business è risultato perciò pari al 65,4%.

In base alle valutazioni dei periti indipendenti, a fine 2020 il Fair Value del patrimonio immobiliare del Gruppo IGD, inclusa la componente di leasehold, ha subito una diminuzione del 5,22%, essendosi attestato a 2.309,01 milioni di Euro rispetto ai 2.436,21 milioni di Euro di fine 2019.

A fronte di una Posizione Finanziaria Netta, inclusi gli effetti IFRS16, pari a 1.155,5 milioni di Euro, il rapporto Loan-to-Value risulta perciò pari al 49,9%, con un peggioramento rispetto al livello del 47,6% di fine 2019.

La voce Svalutazioni e adeguamento di Fair Value, che nel 2020 ha registrato un saldo negativo pari a 146,0 milioni di Euro, ha poi pesantemente influenzato la performance dell'ultima linea del Conto Economico Consolidato, che presenta una Perdita Netta pari a 74,3 milioni di Euro, rispetto all'Utile Netto di 12,6 milioni di Euro del 2019.

La perdita registrata a livello di società Capogruppo a causa delle Svalutazioni immobiliari fa decadere l'obbligo della distribuzione di un dividendo per il perimetro di attività SIIQ.

Preso atto delle queste circostanze contingenti e nell'ottica di assicurare alla Società la sostenibilità finanziaria futura, IGD non pagherà dividendi per l'esercizio 2020.

Per il futuro confermiamo la nostra strategia, perché il formato tiene

L'evoluzione dei modelli di consumo, che la presenza del Covid-19 ha in qualche misura accelerato, ci spinge a innovare, da un lato utilizzando pienamente le opportunità offerte dalla tecnologia digitale, dall'altro attraverso l'inserimento in galleria di nuovi brand, capaci di interpretare gli stili di vita attuali. Pur dovendo seguire una tattica difensiva per la durata della pandemia, non appena saranno cadute tutte le limitazioni, soprattutto quelle relative alle aperture nei fine settimana, potremo tornare al centro della scena e con atteggiamento proattivo convivere ad armi pari con l'e-commerce: un canale che ha visto espandere rapidamente la propria incidenza a fronte delle restrizioni alla mobilità, probabilmente anche oltre i livelli che saranno fisiologici una volta tornati alla normalità .

La vera omnicanalità passa dal centro commerciale

I mesi compresi tra giugno e ottobre del 2020, con il rapido recupero degli ingressi nei nostri centri commerciali, sconfessano lo scenario di un futuro "de-malling" che porti all'estinzione del format. Sta a noi però essere abili e pronti nell'offrire ai clienti una vera e propria esperienza omnicanale. Da un lato tra qualche mese utilizzeremo nuove applicazioni interattive di Customer Relationship Management, che metteranno i tenant in condizione di realizzare un dialogo con i clienti formulando offerte personalizzate sulla base di ben profilate preferenze di consumo. D'altro lato, consentiremo alle insegne di utilizzare gli spazi del centro commerciale anche come negozi flagship al servizio della vendita fisica e/o della vendita online e di organizzare pratichemodalità di ritiro degli acquisti effettuati online: i nostri centri potranno anche fungere da hub logistico, indubbiamente pratico per accessibilità e parcheggi a disposizione.

Molti tra i nostri retailer, soprattutto quelli italiani, hanno l'esigenza di potersi appoggiare al centro commerciale per realizzare efficaci sistemi di CRM, se vogliono sviluppare offerte e promozioni di beni e servizi che siano disegnati in funzione del bacino di utenza. Oltre a fornire dati sulle dinamiche degli ingressi, le nuove tecnologie ci consentiranno anche di generare contatti e profilare i segmenti di clientela per genere ed età. Un centro commerciale dotato di wi-fi, sito web e presenza sui social media è del resto un ideale collettore di profili: sarà perciò molto più efficiente sviluppare questi sistemi di CRM a livello di centro commerciale che non di singolo operatore.

Pur non preventivando cambiamenti sostanziali in termini di merchandising mix, siamo già consapevoli che dovremo fare alcuni interventi di aggiustamento su base locale e prepararci a modificare il merchandising mix con una maggiore incidenza dei servizi che alimenterà gli ingressi e allungherà la vita dei centri senza mettere sotto pressione i canoni di locazione, se - come nel nostro caso - quelli storici non presentavano livelli eccessivi.

Un dialogo proattivo con i policy maker

In questo momento di crisi abbiamo anche rafforzato l'attività associativa, in particolare attraverso il Consiglio Nazionale dei Centri Commerciali, dove il nostro direttore Patrimonio, Sviluppo e Gestione Rete da ottobre ricopre il ruolo di Presidente.

Nei prossimi mesi intensificheremo il dialogo con il governo italiano perché i mezzi finanziari previsti dal package "Next Generation EU" possano tradursi in concreti programmi che spingano l'evoluzione e l'innovazione dei centri commerciali attraverso gli strumenti che saranno inseriti nel Recovery Plan italiano. Gli investimenti che potremo dedicare a ridurre l'impatto ambientale e migliorare l'efficienza energetica dei nostri edifici rientrano infatti pienamente nelle linee-guida contenute nel "Green Deal", così come il processo di digitalizzazione che ci porterà a dotare i nostri centri commerciali di nuovi strumenti di CRM è un tema strettamente pertinente ai contenuti del documento "A Europe fit for the Digital Age".

Nelle prossime settimane saremo inoltre impegnati a sollecitare la definizione del programma "Ristori 5", in modo da potere collocare gli accordi con i tenant nell'ambito di una cornice ben definita. Saremo infine instancabili promotori del fatto che al commercio fisico vengano assegnati i giusti mezzi per superare la crisi in atto e condizioni fiscali adeguate a competere ad armi pari con il commercio online.

I progressi del 2020 per la Governance

Nel corso del 2020 abbiamo inoltre compiuto alcuni sostanziali progressi su aspetti di Corporate Governance. In marzo è stata infatti conseguita la certificazione UNI ISO 37001 relativa ai sistemi di gestione anticorruzione, con conseguente successivo aggiornamento del Modello Organizzativo.

Pur non costituendo un obbligo per IGD, anche dall'ultima Board Review è emersa con forza l'opportunità di dotarsi di un Piano di Successione. Nel 2020 si è perciò concluso un progetto dedicato, con la definizione di un Piano che affronta anche il tema della successione dei cinque dirigenti strategici, oltre a quella dell'Amministratore Esecutivo.

In occasione delle nomine del 15 aprile 2021, inoltre, la selezione dei Consiglieri e dei Sindaci Indipendenti seguirà criteri ancora più stringenti e aderenti alle best practice suggerite dal Comitato di Corporate Governance di Borsa Italiana.

Un intenso lavoro è stato infine condotto in tema di gestione del rischio, con un aggiornamento del modello di Entreprise Risk Management che quest'anno si è concentrato sugli effetti della pandemia e, in particolare sul rischio di recupero dei crediti, sulla base di un benchmarking con società comparabili.

Per il 2021 la priorità resta la sostenibilità finanziaria

A fronte di uno scenario che per il 2021 resta incerto, soprattutto sui tempi necessari al completamento del programma di vaccinazioni contro il Covid-19, IGD dovrà agire su tutti i fronti possibili per mantenere un solido profilo finanziario, che permetta il mantenimento dei rating sul debito in area investment grade: un obiettivo che richiede di portare il rapporto Loan-to-Value il più rapidamente possibile al livello del 45% o inferiore.

La conquista di un minor rapporto LTV, priorità assoluta nel breve periodo, è anche la premessa per essere pronti a ripartire in un secondo momento, con i nuovi investimenti che renderanno sempre più attraenti i centri e porteranno nei negozi dei retailer un numero crescente di clienti specificamente interessati alle loro proposte commerciali.

Le leve per mantenere un corretto equilibrio

In piena coerenza con quanto già indicato nel Piano Strategico 2019-2021, a cavallo tra il primo e il secondo semestre 2021 intendiamo dare corso alla cessione di un portafoglio di ipermercati e supermercati che ci permetterebbe di ricavare circa 185 milioni di Euro. Si tratta di standalone asset, non associati perciò a gallerie di nostra proprietà, la cui dismissione a valori di libro risulta credibile a fronte delle transazioni realizzate sul mercato europeo negli ultimi mesi.

Mentre la domanda di gallerie al momento è bloccata da incerte previsioni sul futuro mercato retail, la pandemia ha messo in evidenza quanto siano essenziali i punti vendita di prossimità per la spesa alimentare, anche a fronte degli elevati costi delle consegne a domicilio e delle inefficienze dimostrate dalla logistica.

Abbiamo perciò assegnato un mandato a CBRE, primario advisor internazionale, per raccogliere le offerte degli investitori. Siamo sicuri che il net initial yield offerto dai contratti di lungo termine di questo portafoglio possa risultare molto attraente in un contesto di tassi di interesse destinati a rimanere molto bassi.

Abbiamo inoltre una ricca serie di opzioni, tra gli strumenti di liability management a nostra disposizione, che ci consentono di affrontare con serenità le prossime scadenze finanziarie, che comunque sarebbero successive al maggio 2022; in primis, attraverso un'emissione diretta sul mercato.

Con una maggiore visibilità sullo scenario futuro, sarà possibile costruire un nuovo Piano Strategico

Mentre da un lato siamo convinti che i nostri centri commerciali torneranno a essere "spazi da vivere" come promette il nostro payoff, dall'altro abbiamo meno visibilità su quanto a lungo si protrarrà la grave crisi economica indotta dalla pandemia. Lavoriamo infatti in un settore le cui dinamiche sono largamente influenzate dal clima di fiducia delle famiglie. In quest'ottica seguiamo con attenzione i provvedimenti che il nuovo governo italiano potrà assumere per sostenere i consumi privati e ristorare gli operatori a fronte delle perdite di ricavi subite nei periodi di chiusura.

Come abbiamo visto, la grave crisi generata dal Covid-19 ha reso impossibile per IGD raggiungere gli obiettivi del Piano Strategico 2019-2021, nonostante i risultati del primo esercizio del triennio fossero risultati largamente in linea con il percorso previsto. Per quanto nel 2021 ci attendiamo dipotere consuntivare risultati in miglioramento, in particolare nel secondo semestre, siamo consapevoli che non sarà possibile recuperare lo scostamento rispetto al percorso di Piano che si è venuto a creare nel 2020. I precedenti obiettivi sono perciò da considerare superati nel nuovo contesto.

Il Consiglio di Amministrazione che sarà nominato il 15 aprile 2021, dopo adeguate attività di induction dedicate ai nuovi Consiglieri, lavorerà sicuramente a un nuovo Piano Strategico che possa guidare IGD verso l'orizzonte del 2024.

L'azione IGD rimane un "dividend play"

Quello che possiamo già affermare fin d'ora nel rivolgerci agli azionisti è che la mancata distribuzione del dividendo per l'esercizio 2020 rimarrà un fatto del tutto isolato, legato alla eccezionalità del contesto della crisi originata dalla pandemia.

Una volta ripristinata una normale operatività dei centri commerciali, IGD tornerà a essere una Società che ha tra i propri obiettivi strategici la remunerazione degli azionisti attraverso la distribuzione del dividendo.

Alle spalle abbiamo infatti un track record di dividendi distribuiti ininterrottamente in ogni esercizio, a partire dalla quotazione nel 2005.

Non solo: la distribuzione di IGD è sempre stata molto generosa, come prova lo yield medio del 7,0% per gli anni compresi tra il 2010 e il 2019. Nonostante il regime fiscale di SIIQ di per sé imponga di distribuire il 70% dell'utile netto del perimetro di attività di locazione immobiliare, ogni volta che è stato possibile il Consiglio di Amministrazione di IGD ha proposto la distribuzione di dividendi superiori a tale soglia minima.

L'azione IGD ai prezzi recenti tratta intorno ai 4 Euro: un livello molto lontano non solo dall'EPRA NAV/NRV 2020 di 10,38 Euro, ma anche dal target price medio degli analisti in copertura, pari a 4,6 Euro. Gli spazi di potenziale apprezzamento risultano perciò evidenti, oltre che ampi.

In un momento di grandi incertezze del contesto esterno, ci sentiamo perciò di condividere con i nostri azionisti due punti fermi: da un lato, anche alla luce dello stress-test della pandemia, la validità del posizionamento del nostro portafoglio immobiliare e della filosofia con cui lo gestiamo; dall'altro, la nostra equity story, che nell'attraente e sostenibile remunerazione degli azionisti continuerà ad avere un pilastro.

Il Presidente

L'Amministratore Delegato

Elio Gasperoni

Claudio Albertini

1.2 // Organi Societari e di Controllo e Struttura di Governance - dati di sintesi

Consiglio di Amministrazione CaricaEsecutivoNon esecutivoIndipendenteComitato Controllo e RischiComitato per le Nomine e per la Remunerazione Comitato Parti Correlate

Elio Gasperoni Presidente X Rossella Saoncella Vice Presidente X X Claudio Albertini Amministratore Delegato X Gian Maria Menabò Consigliere X Eric Jaen Veron Consigliere X X Livia Salvini Consigliere X X X Luca Dondi Dall'Orologio Consigliere X X X Isabella Landi (*) Consigliere X X Timothy Guy Michele Santini Consigliere X X Elisabetta Gualandri Consigliere X X Alessia Savino Consigliere X (*) Cooptata dal Consiglio di Amministrazione del 5 novembre 2020 in sostituzione di un consigliere indipendente dimissionario

Collegio sindacale	Carica	Effettivo	Supplente
A nna M aria A llievi	P residente	X
Roberto Chiusoli	Sindaco	X
Daniela Preite	Sindaco	X
P ierluigi B rando lini	Sindaco	X
Laura M acrì	Sindaco	X
Paolo Prandi	Sindaco	X

Organismo di Vigilanza

Gilberto Coffari (Presidente), Alessandra De Martino, Paolo Maestri.

Società di Revisione PricewaterhouseCoopers S.p.A.

Dirigente Preposto alla Redazione dei documenti contabili e societari Carlo Barban

1.2.1 Azionariato

Composizione azionariato

1.2.2 Consiglio di Amministrazione

Quote di genereRipartizione geografica degli investitori identificati nella quota di flottante *

* Fonte: Elaborazioni interne su dati percettori dividendi

Amministratori indipendenti/ non indipendenti

Anzianità dei Consiglieri nel C.d.A. (% su totale dei Consiglieri)

Evoluzione rispetto al precedente mandato

Mandato scorsoMandato correnteFTSE MID CAP

Numero di Consiglieri Consiglieri eletti dalla minoranza % di componente femminile nel C.d.A. % di Consiglieri indipendenti 13 11 2 4 31% 45% 54% 64% Età media dei Consiglieri Status del Presidente 60 Esecutivo 58 Esecutivo 26,20% 57,1 Esistenza del Lead Indipendent Director (LID) No No

1.2.3 FUNZIONAMENTO DEL CONSIGLIO DI AMMISTRAZIONE

Numero riunioni CdA

Tasso partecipazione consiglieri al CdA

Numero di riunioni dei Comitati e tasso di partecipazione dei consiglieri

Realizzazione del processo di board evaluation	SI
Soggetto Valutatore	Egon Zehnder
Modalità di autovalutazione	Questionario anonimo/interviste

1.2.4 SISTEMA DI CONTROLLO E RISCHI - funzionamento Comitati

Numero riunioni del Comitato Controllo e RischiTasso di partecipazione al Comitato

Controllo e Rischi

Numero riunioni del Collegio Sindacale

Principali elementi del Sistema di Controllo

Presenza della funzione di risk management Esiste un piano di Enterprise risk management

Se si tale piano di ERM viene discusso con il Comitato? Predisposizione di specifici programmi di compliance (Antitrust/Anticorruption/Whistleblowing…)

Tasso di partecipazione al Collegio

Sindacale

Si Si Si

Si

Per maggiori informazioni si rimanda al capitolo: 3. della RELAZIONE SUL GOVERNO SOCIETARIO E GLI ASSETTI PROPRIETARI.

2.

RELAZIONE SULLA GESTIONE

Signori azionisti, con la relazione degli Amministratori di seguito riportata si sono volute unificare le relazioni sulla gestione al Bilancio consolidato e al Bilancio della capogruppo Immobiliare Grande Distribuzione SIIQ S.p.A. al fine di evitare le ripetizioni che i due documenti separati avrebbero comportato. Il Bilancio consolidato del Gruppo Immobiliare Grande Distribuzione SIIQ S.p.A. (IGD SIIQ S.p.A o IGD per brevità) al 31 dicembre 2020, corredato della presente relazione e della nota integrativa, consolida sia le risultanze patrimoniali che quelle economiche di IGD SIIQ S.p.A e delle società del Gruppo, dettagliate nel paragrafo relativo all'area di consolidamento.

Indicatori alternativi di performance

La presente relazione sulla gestione contiene indicatori alternativi di performance relativi a misure diverse dagli indicatori convenzionali, che sono invece gli indicatori previsti dagli schemi di bilancio e quindi conformi ai principi contabili IAS/IFRS. Gli indicatori alternativi di performance indicati sono stati ricavati dai bilanci redatti conformemente ai principi IAS/IFRS ma sono stati calcolati anche in base ad altre fonti o a metodologie alternative, laddove distintamente specificato, che possono risultare non in conformità ai principi contabili applicati ai bilanci sottoposti a revisione contabile e possono non tenere conto degli obblighi di iscrizione, rilevazione e presentazione associati a tali principi. Gli indicatori ritenuti significativi per la lettura del Bilancio del Gruppo sono i ricavi like for like, l'Ebitda della gestione caratteristica, l'Ebitda margin della gestione caratteristica, l'FFO, la posizione finanziaria netta, l'interest cover ratio, il costo medio del debito (al netto degli oneri accessori ricorrenti e non), il gearing ratio, il Loan to value, EPRA Net Reinstatement Value (NRV), EPRA Net Tangible Assets Value (NTA) e il EPRA Net Disposal Value (NDV) (i tre nuovi indicatori di Net asset Value introdotti dall' EPRA Best Practices Recommendations che sostituiscono l'EPRA net asset value/NAV e EPRA triple net asset value/NNNAV), le cui modalità di calcolo sono descritte nel Glossario e nel paragrafo 2.3 della presente Relazione sulla Gestione.

2.1 // Il Gruppo IGD

Entrata nel regime SIIQ come prima società immobiliare italiana nel 2008, IGD è ancora oggi l'unica realtà del segmento retail che possa vantare tale status.

Il patrimonio immobiliare del Gruppo è concentrato per il 94% in Italia. Il portafoglio estero, che pesa per il residuo 6%, è invece rappresentato dagli asset di Winmarkt, la catena di centri commerciali rumeni che IGD controlla attraverso la partecipazione in Win Magazin SA.

In IGD SIIQ, all'interno del perimetro della gestione "esente", rientrano gli immobili del portafoglio di proprietà siti in Italia.

Al 31 dicembre 2020 il Gruppo IGD, oltre alla capogruppo, è formato dalle seguenti società:

• • il 100% di Millennium Gallery S.r.l. (proprietaria di parte della galleria commerciale di Rovereto e del ramo d'azienda del centro commerciale di Crema);

• • il 100% di RGD Ferrara 2013 S.r.l., costituita il 30 settembre 2013, per la gestione del ramo d'azienda del centro commerciale Darsena City di Ferrara;

• • il 99,9% di Arco Campus S.r.l., società dedicata alla vendita, locazione e gestione di immobili da destinare ad attività sportive, oltre che allo sviluppo e diffusione di attività sportive;

• • il 100% di IGD Management S.r.l., che, oltre a essere titolare della Galleria CentroSarca di Milano, controlla a sua volta la maggior parte delle attività che non rientrano nel perimetro SIIQ;

  • o il 100% di Win Magazin S.A., la controllata rumena, che a sua volta detiene il 100% di WinMarkt Management S.r.l., cui fa capo la squadra di manager rumeni;

  • o il 100% di Porta Medicea S.r.l., che ha per oggetto la realizzazione del progetto multifunzionale di riqualificazione e sviluppo immobiliare del fronte-mare di Livorno;

  • o la gestione degli immobili di proprietà di terzi (Centro Nova e Centro Piave);

  • o le attività di servizi, fra le quali i mandati di gestione dei centri commerciali di proprietà e di terzi.

L'organizzazione del Gruppo IGD si compone di tre aree funzionali:

• ▪ Sviluppo, Gestione del Patrimonio Immobiliare e della Rete;

• ▪ Commerciale;

• ▪ Estero.

Le tre aree funzionali, raggruppate in due Direzioni, sono soggette al coordinamento della Direzione Generale alla Gestione.

2.1.1 Le nostre attività

Proprietà

IGD è la più grande società italiana proprietaria di centri commerciali; in quanto property company si occupa di acquisire immobili a destinazione commerciale, sia già operativi sia di nuova realizzazione (centri commerciali, ipermercati, supermercati e gallerie) da cui trarre valore nel medio-lungo periodo. Occasionalmente, viene valutata anche la cessione di immobili di proprietà nell'ottica di poter disporre in ogni momento di una struttura di portafoglio ottimale attraverso una corretta strategia di rotazione degli asset.

Gestione immobiliare e locativa

L'attività operativa più importante in IGD è rappresentata dalla Gestione Immobiliare e Locativa dell'intero portafoglio di immobili di proprietà e di alcuni immobili di terzi. La Società opera in questo ambito con l'obiettivo di incrementare il valore del portafoglio nel medio-lungo periodo attraverso una gestione attiva degli immobili, mantenendo quanto più funzionali e flessibili gli immobili e ottimizzando i costi tenendo conto del ciclo di vita complessivo del centro commerciale.

In dettaglio l'attività di gestione si articola in:

1.	Area tecnica;
2.	Area commerciale;
3.	Area contratti;
4.	Area operativa e marketing.
Servizi

L'attività di IGD si completa con la fornitura di servizi rivolti ai proprietari e agli affittuari degli ipermercati, dei supermercati e dei negozi presenti all'interno delle gallerie. In dettaglio l'attività di servizi si articola in:

• • Facility Management: IGD coordina e supervisiona la predisposizione del piano marketing del centro commerciale e tutte quelle attività che sono essenziali per un efficace funzionamento del centro come la vigilanza, le pulizie e gli interventi di manutenzione ordinaria;

• • Agency Management e Pilotage: consistono nell'analisi del posizionamento competitivo della galleria al fine di individuare il giusto tenant mix e scegliere gli operatori più qualificati nei vari comparti merceologici, nella conduzione delle trattative con gli operatori e nella gestione dei rapporti correnti con gli affittuari.

Gestione dei contratti

Alla fine del 2020 in Italia IGD ha in essere 1.415 contratti, relativi a un totale di 707 operatori. Nel corso dei 12 mesi sono stati sottoscritti 120 nuovi contratti, dei quali 65 per rinnovo e 55 per turnover. La durata media residua dei contratti è pari a 4,2 anni per gli operatori delle gallerie e a 14,1 anni per gli ipermercati.

In Romania, a fine 2020, sono attivi 513 contratti; nel corso dell'anno sono stati siglati 370 nuovi contratti, di cui 80 per turnover e 290 per rinnovi. La durata media residua dei contratti è pari a 4,3 anni.

Attraverso un'attenta gestione del turnover, IGD coglie l'opportunità, da un lato, di adeguare l'offerta presente nelle proprie gallerie ai nuovi trend di consumo e, dall'altro, di selezionare gli operatori con il migliore potenziale in termini di vendite nonché quelli più affidabili.

IGD conduce da tempo un'analisi del profilo di rischio dei propri tenant, all'interno delle attività previste dall'Enterprise Risk Management. Il sistema, sulla base di dati economico-finanziari, associa ad ogni operatore un punteggio indicante la classe di rischio a cui appartiene, al fine di valutare la percentuale di operatori appartenenti alla medesima classe di rischio sul totale delle controparti, anche in relazione all'ammontare dei canoni di affitto che tali operatori rappresentano sul totale dei ricavi di IGD. Grazie al turnover effettuato, IGD ha potuto conseguire una riduzione dell'incidenza dei tenant appartenenti alle classi di rischio più elevato e, parallelamente, una diminuzione del fatturato a rischio sul fatturato totale.

Il grado di concentrazione degli operatori che presentano una rilevante incidenza sui ricavi locativi di IGD è limitato. Nel 2020 in Italia i primi 10 operatori hanno avuto un peso del 19,3% sul totale dei canoni locativi delle Gallerie: un dato non dissimile da quello del 2019 (18,9%). In Romania le 10 insegne più importanti per ricavi nel 2020 hanno inciso per il 39,5%, rispetto al 36% del 2019.

La proposta commerciale di IGD trae forza anche da una significativa presenza di brand di grande richiamo: nelle gallerie in Italia le insegne internazionali rappresentano il 39,7% del totale dei canoni locativi, mentre in Romania i retailer internazionali pesano per il 37%.

Marketing

Nel corso del 2020 la strategia di Marketing si è evoluta di pari passo con lo sviluppo e la diffusione della pandemia in Italia. Nello specifico:

• - Nel periodo del lockdown generalizzato (marzo/aprile), la priorità è stata la necessità di non perdere il contatto con i propri visitatori: utilizzando i social network, sono stati creati e condivisi contenuti in linea con le nuove abitudini del momento, permettendo di mantenere un significativo tasso di engagement;

• - Terminato il lockdown, l'obiettivo è stato quello di comunicare ai visitatori che i Centri Commerciali IGD erano pronti ad accoglierli nuovamente, con la massima attenzione alla salute e la consueta varietà nell'offerta commerciale. Per questa ragione è stata organizzata una campagna specifica sia sui social network (che ha ottenuto oltre 7 milioni di visualizzazioni) che sulla stampa locale (con 47 uscite su 25 giornali);

• - Con l'obiettivo di sostenere le vendite degli operatori ed offrire condizioni vantaggiose di acquisto per i visitatori, nel mese di ottobre è stata organizzata la seconda edizione del Concorso IGD, denominato "Voglia di vincere", con la partecipazione di 27 Centri Commerciali

ed un montepremi di oltre 600.000 Euro. I risultati complessivi sono stati positivi, con ottime ricadute in termini di vendite degli operatori.

Inoltre, nel corso dell'anno IGD ha definito i contenuti del Piano di Marketing Digitale, inteso come tappa di un percorso iniziato negli anni passati volto ad adeguare e adattare le strategie di Marketing dei Centri Commerciali alle crescenti opportunità fornite dagli strumenti digitali incrementando il contatto con i propri visitatori. Lo scopo è la definizione di una serie di azioni e servizi in una logica di fidelizzazione, loyalty e personalizzazione dell'offerta. Il Piano, che vedrà l'entrata in funzione del sistema di Customer Relationship Management (CRM) nei Centri Commerciali nel corso del primo semestre 2021, deve essere inteso come l'inizio di un percorso orientato verso l'omnichannel, sviluppato in fasi graduali a seconda dei risultati raggiunti, della risposta dei target e dei mutamenti degli scenari di mercato.

Mission

La Mission di IGD è quella di creare valore per tutti i suoi stakeholder: azionisti e finanziatori, dipendenti, visitatori e comunità locali, operatori commerciali, nonché fornitori.

Il percorso attraverso il quale la Società ritiene possibile la creazione di valore è quello di una crescita sostenibile.

Vision

IGD è da sempre focalizzata nel segmento retail del settore immobiliare italiano. Player di primo piano per dimensioni complessive del portafoglio, IGD è stata capace di ottenere risultati in linea con gli obiettivi dei propri Piani Industriali grazie al modo in cui ha interpretato il ruolo nel tempo, anche nella lunga stagione di crisi dei consumi che ha caratterizzato buona parte dell'ultimo decennio. La capacità di ascolto delle differenziate esigenze degli operatori, la volontà di proporre un ventaglio di soluzioni flessibili e personalizzate sotto il profilo commerciale, la capacità di rispondere tempestivamente alle mutate esigenze dei brand internazionali anche in termini di maggiori spazi e di nuove configurazioni hanno permesso a IGD di costruire un profilo professionale con caratteristiche uniche sul mercato italiano. Un'attitudine operativa corretta, collaborativa e lungimirante che è stata apprezzata dai tenant e, di riflesso, è risultata premiante per i risultati del conto economico di IGD stessa. Su queste stesse leve e capacità il Gruppo farà leva per affrontare e superare le difficili sfide poste dalla pandemia da Covid.

Differenziandosi dai modelli seguiti dalle principali società europee del settore retail, IGD non ha puntato esclusivamente su centri commerciali di grandi dimensioni e neppure si è concentrata su una specifica tipologia di territorio: una scelta compiuta scientemente in origine e confermata di volta in volta nel processo di sviluppo che la Società ha realizzato negli ultimi 12 anni. Il portafoglio immobiliare di IGD, costituito da 8 key asset e diversi centri di medie dimensioni, è infatti distribuito sull'intero territorio italiano, con una tipica collocazione nella prima cintura dei centri urbani, vicino alle autostrade e lungo strade che rendono i centri commerciali agevolmente raggiungibili. La maggior parte degli asset di IGD vanta una posizione dominante rispetto al bacino di utenza primaria.

Storicamente, i centri commerciali di IGD hanno potuto trarre vantaggio dalla presenza di un'importante ancora alimentare: l'ipermercato ha infatti tradizionalmente attratto consistenti flussi in ingresso nell'intero arco della settimana e permesso di fidelizzare la clientela, con benefici evidenti anche per gli esercizi della galleria. Nel periodo più recente il format del centro IGD sta vivendo una progressiva trasformazione, con più di un'ancora a carattere non alimentare che svolge un determinante ruolo di "attractor" per l'intero centro commerciale e una crescente incidenza delle attività che fanno riferimento ai servizi alla persona: non solo ristorazione, ma anche clinichedentistiche, centri diagnostici o centri fitness. Attività, dunque, che rispondono pienamente al concept IGD degli "Spazi da vivere" e che offrono risposte a una domanda che l'e-commerce non può soddisfare.

Negli ultimi anni IGD ha inoltre operato in alcuni centri commerciali una riduzione delle superfici occupate dall'ipermercato per creare nuovi spazi retail. Nel corso del 2019, anche a seguito dell'Accordo Strategico definito con Coop Alleanza 3.0, sono stati completati i lavori di riduzione degli ipermercati all'interno dei centri commerciali Fonti del Corallo di Livorno, Conè di Conegliano e Le Maioliche di Faenza, mentre sono ancora in corso i lavori al centro Porto Grande di Ascoli Piceno. Questo tipo di interventi ha generato importanti benefici per gli operatori con ricaduta positiva sulla sostenibilità dei ricavi nel lungo periodo e rappresenta oggi un benchmark per il ripensamento del lay-out di altri centri nei quali le superfici degli ipermercati potranno essere riconsiderate alla luce dell'affermarsi di nuovi modelli di consumo.

La capacità di orchestrare il ripensamento del merchandising mix e la realizzazione di nuovi fit-out per ospitare negli immobili nuovi disegni delle proposte commerciali sono i fattori alla base degli elevati livelli di occupancy che IGD ha mantenuto nel tempo.

Linee-guida strategiche

Il Piano Strategico 2019-2021 (presentato il 7 novembre 2018) è stato elaborato sulla base di ipotesi formulate prima della diffusione della pandemia da Covid-19, in uno scenario molto diverso da quello attuale; stante tale contesto, la Società ha ritenuto coerente comunicare al mercato, in data 6 agosto 2020, che gli obiettivi al 2021 non sono più da considerarsi attuali.

Di seguito sono comunque riportate le principali linee guida strategiche che la Società intende tenere a riferimento nell'esecuzione della propria attività.

L'impianto della strategia fa leva su 3 pilastri, che IGD intende sviluppare interamente con risorse e competenze interne: innovazione ed eccellenza operativa, asset management e strategia finanziaria. Come avviene già dal 2014, la nuova pianificazione integra anche le logiche di sostenibilità.

Sotto il profilo dell'innovazione ed eccellenza operativa, IGD ritiene che nei prossimi anni saranno fondamentali la ricerca di interazione e di personalizzazione del rapporto con i visitatori, oltre che l'integrazione con l'e-commerce. Per tali ragioni è stato elaborato un piano incentrato sull'innovazione, indirizzato a migliorare e personalizzare la customer journey dei visitatori, attraverso esperienze e iniziative che rafforzano il ruolo di intrattenimento e aggregazione dei centri commerciali.

La strategia di asset management consiste in una gestione quotidiana, dinamica e a lungo termine dei nostri immobili, a servizio dei visitatori e dei retailer. Gli investimenti in programma sono quindi volti a mantenere e incrementare la qualità del portafoglio esistente privilegiando l'innovazione, l'attrattività, la qualità dei materiali oltre alla sostenibilità.

In particolare, IGD intende focalizzarsi su quattro leve operative:

• • Riqualificazione del portafoglio esistente;

• • Implementazione dell'Accordo strategico con Coop Alleanza 3.0;

• • Completamento della pipeline in essere;

• • Esecuzione di una strategia di Asset rotation.

La strategia dell'area Finanza è improntata a mantenere una rigorosa disciplina finanziaria in linea con il profilo investment grade al fine di contenere l'esposizione ai rischi finanziari (tasso e credito) e ottenere le migliori condizioni disponibili sul mercato. Grazie all'intensa attività del 2019,

diversi obiettivi sono già stati raggiunti nel primo anno di validità del Piano Strategico, anche grazie all'emissione di nuove obbligazioni per Euro 400 milioni con scadenza 2024, i cui proventi sono stati destinati al parziale riacquisto di due obbligazioni da Euro 300 milioni e Euro 162 milioni, con scadenza rispettivamente nel 2021 e 2022.

Le azioni previste dal Piano 2019-2021 sotto il profilo della Sostenibilità , infine, sono legate a obiettivi quali/quantitativi relativi ai temi emersi dall'Analisi di Materialità .

2.2 // Andamento dell'esercizio 2020

2.2.1 Analisi economica

Il 2020 è stato fortemente caratterizzato dagli effetti negativi dovuti al diffondersi della pandemia da Covid-19 dapprima in Asia, poi in Europa ed infine in America; le misure di contenimento che, a partire da marzo, molti governi sono stati costretti ad adottare nel tentativo di limitare la diffusione del virus hanno avuto forti ripercussioni sull'attività economica globale dei primi sei mesi dell'anno. Con il rallentamento della pandemia nei mesi estivi si è assistito a una ripresa economica internazionale superiore alle attese, ma il riacutizzarsi della curva dei contagi a partire da ottobre, e il conseguente rafforzamento in molti paesi delle misure di contenimento, ha provocato un nuovo indebolimento del ciclo economico nell'ultimo trimestre del 2020, soprattutto nelle economie più avanzate.1 È comunque atteso un rimbalzo nel 2021, anche se le prospettive di ripresa continuano ad essere caratterizzate da un elevato grado di incertezza legato all'evoluzione della pandemia e ai tempi di distribuzione e somministrazione dei vaccini su larga scala.2

L'Italia è stato il primo paese europeo a essere colpito dall'emergenza sanitaria da Covid-19 e ad aver messo in atto severe misure restrittive che hanno spinto l'economia in una fase di profonda contrazione nel corso dei primi sei mesi dell'anno; con la fine del primo lockdown a maggio e il rallentamento della pandemia nei mesi estivi, anche in Italia il terzo trimestre ha fatto segnare una crescita sopra le attese3 (nel terzo trimestre il Prodotto Interno Lordo era aumentato del 15,4% rispetto al trimestre precedente4), ma con la recrudescenza del virus in autunno e l'inasprimento delle misure restrittive (seppur non drastiche come in primavera), l'economia ha subito una nuova frenata e in media d'anno nel 2020 il PIL è diminuito dell'8,8%.5 L'ultimo trimestre dell'anno appena concluso ha fatto però segnare un calo inferiore alle aspettative (-2,0% rispetto al trimestre precedente) soprattutto grazie alla tenuta dell'industria manifatturiera. La spesa per consumi delle famiglie ha seguito un andamento simile a quello del PIL, con una riduzione stimata intorno al -10% in media d'anno a cui si è accompagnato un deciso aumento della propensione al risparmio legata soprattutto a motivi di natura precauzionale vista l'incertezza del periodo.6

Secondo le stime più recenti, anche il primo trimestre del 2021 dovrebbe essere caratterizzato da un andamento negativo che andrebbe di pari passo con il perdurare delle misure restrittive ancora in atto.7 Una ripresa più decisa si dovrebbe avere a partire dal secondo trimestre quando i primi effetti dell'implementazione del piano vaccinale, unitamente al calo naturale dei contagi nei mesi primaverili

• 1 Fonte: ISTAT - Nota mensile sull'andamento dell'economia italiana, gennaio 2021

• 2 Fonte: Banca d'Italia - Bollettino economico 1/2021, gennaio 2021

• 3 Fonte: ISTAT - Le prospettive per l'economia italiana nel 2020-2021, dicembre 2020

• 4 Fonte: ISTAT - Conti Economici Trimestrali, dicembre 2020

• 5 Fonte: ISTAT - Stima preliminare del PIL, febbraio 2021

• 6 Fonte: ISTAT - Le prospettive per l'economia italiana nel 2020-2021, dicembre 2020

• 7 Fonte: Confindustria - Congiuntura flash, gennaio 2021

e poi estivi, dovrebbe portare ad un allentamento delle misure restrittive in essere e ad un conseguente aumento dei consumi interni, che dovrebbero anche beneficiare dell'elevato stock di risparmio accumulato.

In questo difficile contesto si inseriscono le performance di IGD, inevitabilmente colpite dalle varie misure restrittive adottate dal Governo italiano nel corso del 2020 e tuttora in vigore per far fronte all'emergenza sanitaria da Covid-19.

Gli andamenti fatti registrare dai centri commerciali del Gruppo nei primi due mesi dell'anno erano positivi (vendite operatori a fine febbraio +2,0%) ma, in seguito allo scoppio dell'epidemia, l'operatività dei centri commerciali è stata fortemente limitata con le sole merceologie considerate "essenziali" (quali ad esempio vendita di prodotti alimentari, farmaceutici, parafarmaceutici, ecc) autorizzate ad operare nel periodo 12 marzo - 18 maggio (66 giorni totali di chiusura). I mesi centrali dell'anno, tra giugno ed ottobre, hanno coinciso con un allentamento progessivo delle restrizioni e un ritorno alla quasi piena operatività (fatto salvo il mantenimento di tutte le misure di distanziamento sociale e prevenzione dei contagi applicate nei centri commerciali): in questo periodo gli andamenti dei centri commerciali hanno mostrato forti segnali di recupero con le vendite degli operatori che, nel trimestre agosto - ottobre, sono tornate in territorio positivo (+0,3%) a fronte di un'affluenza divenuta molto più selettiva ma caratterizzata da una maggior propensione all'acquisto e un deciso incremento dello scontrino medio (+17%).

Queste dinamiche confermano che i punti di vendita fisici sono rimasti al centro dell'attenzione dei consumatori, nonché evidenziano la significativa capacità di pronta reazione dei centri commerciali non appena vengono consentite le aperture e gli accessi.

A partire dal 6 novembre però, parallelamente al nuovo incremento dei contagi, il Governo ha varato nuovi provvedimenti restrittivi che hanno previsto, tra l'altro, la chiusura di tutti i centri commerciali nei weekend e nei giorni festivi e prefestivi (per un totale di 21 giorni di chiusura tra novembre e dicembre), con l'eccezione delle sole merceologie "essenziali" autorizzate ad operare. Queste restrizioni, unitamente alle limitazioni agli spostamenti delle persone tra comuni periodicamente in essere a seconda dell'evoluzione dei contagi, hanno inciso in maniera significativa sulle performance dei nostri centri in un periodo dell'anno solitamente molto positivo per gli acquisti.

Alla luce di quanto descritto sopra, nel 2020 le vendite fatte registrare dagli operatori delle gallerie sono risultate in calo di circa il 28% rispetto all'anno precedente, un dato migliore rispetto alla media calcolata dal CNCC; al contrario, nonostante le inevitabili ripercussioni derivanti dalle misure restrittive poste in essere (quali ad esempio la chiusura dei comparti non-food e le limitazioni agli spostamenti sopra descritte), le vendite fatte registrare da ipermercati e supermercati di proprietà del Gruppo sono risultate solo in lieve calo rispetto al 2019.

Fin dall'inizio della pandemia la Società ha messo in campo una serie di iniziative in linea con le proprie politiche di sostenibilità, a partire dalla salvaguardia e sicurezza dei visitatori, dei lavoratori dei centri commerciali e dei propri dipendenti. Per quanto riguarda gli operatori delle gallerie, sicuramente una delle categorie più colpite da questa crisi, la Società ha improntato un dialogo diretto volto alla individuazione delle migliori modalità di supporto per gestire i periodi di chiusura forzata e compensare la perdita di fatturato (anche tenendo conto dei meccanismi di ristoro implementati dal Governo italiano). Ad oggi sono pressochè concluse le trattative con i tenants relative al primo lock-down e stanno iniziando quelle relative alle restrizioni dei mesi di novembre e dicembre; in generale, le trattative non hanno comportato modifiche alla struttura dei contratti in essere (salvo rare eccezioni) ma, a seconda della specifica situazione, è stata prevista la rimodulazione dei pagamenti nel corso dell'anno, la possibilità di prorogare la scadenza dei contratti e la concessione di sconti temporanei.

Queste misure hanno prodotto risultati tangibili e incoraggianti.

Innanzitutto, il tasso di occupancy del portafoglio italiano, pari al 94,3%, si è mantenuto su livelli elevati, seppur in calo rispetto al 31 dicembre 2019 quando era risultato pari al 96,9%.

Inoltre, sono stati ottenuti ottimi risultati in termini di fatturato totale incassato al netto degli sconti concessi, che al 31 dicembre era pari a ca. il 91%.

Parallelamente a queste negoziazioni è proseguita la normale attività di commercializzazione che, seppur impattata dal difficile contesto, è stata efficace e ha portato buoni risultati: nel corso dell'anno ono stati sottoscritti, infatti, 101 contratti tra rinnovi (55) e turnover (46) con una sostanziale stabilità dei canoni (-0,38%).

Anche la Romania è stata colpita dalla diffusione dell'epidemia da Covid-19: a partire dal secondo trimestre le misure di contenimento adottate dal Governo hanno comportato un brusco calo dei consumi e degli investimenti, con il PIL che a fine anno è atteso in contrazione del 5,2% circa.8 Come in Italia, anche in Romania i provvedimenti governantivi adottati hanno limitato l'operatività delle gallerie Winmartk: tra marzo e maggio erano autorizzate ad operare le sole attività destinate alla vendita delle merceologie cosiddette essenziali (alimentari, prodotti farmaceutici, veterinari,…), poi, con l'arrivo dell'estate, si è avuto un allentamento delle restrizioni e, ad oggi, permangono limitazioni soprattutto sulle attività di ristorazione e di entertainnment applicate a livello locale a seconda dell'evoluzione dei contagi. Tutto ciò ha avuto effetto sulle performance operative dei centri commerciali Winmarkt: il tasso di occupancy pari al 93,6%, pur confermandosi su ottimi livelli, è in calo rispetto al 97,6% fatto registrare a fine 2019, anche a causa dell'uscita di un tenant che operava su più punti vendita. In merito alla gestione del periodo di lockdown, IGD ha optato per la concessione agli operatori di riduzioni temporanee limitate ai due mesi di chiusura forzata; questa attività di supporto ha facilitato la gestione degli incassi dai tenant, pertanto al 31 dicembre il fatturato incassato al netto degli sconti concessi relativo all'interno anno 2020 era pari a oltre il 94%. Nel corso dell'anno è comunque proseguita la normale attività di commercializzazione che ha portato alla firma di 370 contratti tra rinnovi (290) e turnover (80), con una sostanziale stabilità dei canoni (-0,47%).

Nell'ambito dell'asset management, nel 2020 IGD ha ritenuto opportuno sospendere/rinviare o cancellare alcune capex ed investimenti, previsti a budget ma ritenuti differibili, per un minor cash out pari a ca. 40 milioni di Euro. Tale decisione è stata presa al fine di mitigare gli effetti negativi derivanti dalla contrazione dei ricavi, con l'obiettivo di mantenere una solida ed equilibrata struttura finanziaria. Sono stati pertanto posticipati i restlying e la rimodulazione spazi presso i centri commerciali Porto Grande (San Benedetto del Tronto) e La Favorita (Mantova). I lavori relativi a questi due progetti, assieme ad altri due interventi di restlying e remodeling degli ipermercati presso il centro commerciale Casilino (Roma) e Tiburtino (Roma), sono attesi riprendere nel corso del 2021 per terminare poi l'anno successivo.

Inoltre, è stata ridotta l'attività nel cantiere di Porta a Mare a Livorno, nel comparto Officine Storiche in sviluppo, i cui lavori sono ripresi nel secondo semestre 2020 e sono attualmente previsti in conclusione entro la fine del primo semestre 2022.

Dal punto di vista finanziario, la Società ha lavorato soprattutto alla salvaguardia della solidità della propria struttura finanziaria. In quest'ottica, nel corso del primo semestre, sono state rinnovate le linee di credito committed concesse al Gruppo per un ammontare pari a 60 milioni di Euro; IGD ha inoltre sottoscritto con Banca Monte dei Paschi di Siena un finanziamento per 36,3 milioni di Euro di durata

8 Fonte: COMMISSIONE EUROPEA - Autumn Economic Forecast, novembre 2020

fino a 6 anni, assistito da garanzia SACE nell'ambito del programma Garanzia Italia (ad un tasso,

inclusivo del costo della garanzia statale, in linea con il costo medio del debito del gruppo).

In merito ai rating attribuiti ad IGD, nel corso dell'anno alla luce degli impatti derivanti dall'epidemia

da Covid-19, S&P Global Ratings ha ridotto il rating di IGD portandolo da BBB- a BB+ con outlook negativo, mentre Fitch Ratings ha confermato il proprio rating investment grade BBB- portando l'outlook a negativo. Con la conferma del rating investment grade da parte di Fitch sono rimaste inalterate le condizioni economiche dei prestiti obbligazionari emessi.

La Società, inoltre, anche grazie alle attività effettuate di contenimento dei cash out, ha chiuso l'anno con 117 milioni di Euro di cassa che, come comunicato in data 13 gennaio u.s., consentiranno il rimborso anticipato della quota residuale pari a ca. 70 milioni di Euro del prestito obbligazionario

denominato "€300,000,000 2.500 per cent. Notes due 31 May 2021".

Al 31 dicembre 2020 il costo medio del debito si è attestato a 2,30% rispetto al 2,35% di fine 2019, mentre il tasso di copertura degli oneri finanziari, o ICR, si è attestato a 3,2X9 (era 3,4X al 31 dicembre 2019). Il Loan to Value pari a 49,9% è in incremento rispetto al 47,6% fatto registrare a fine 2019, influenzato dalla variazione negativa del Fair Value per 146 milioni di Euro.

L'insieme delle dinamiche sopra descritte ha comportato un calo dell'Utile netto ricorrente (FFO), che al 31 dicembre 2020 risulta pari a 59,3 milioni di Euro, in diminuzione del -28,8% rispetto al 31 dicembre 2019.

Assumendo l'implementazione di un efficace piano vaccinale, che dovrebbe portare ad un progressivo allentamento delle misure restrittive e uno scenario di graduale ripresa economica e dei consumi nel corso del 2021, in particolare a partire dal secondo semestre, la Società stima una crescita dell'FFO per l'intero 2021 in un intervallo compreso tra +3% e +4%.

Tale stima non include gli impatti di una dismissione di un portafoglio di ipermercati e supermercati stand alone, per il quale è già stato dato mandato a un primario advisor internazionale, e i cui proventi saranno destinati alla riduzione del Loan to Value.

9 Escludendo gli effetti dell'ultima operazione finanziaria; al 31/12/2020 includendo tali effetti sarebbe 2,9X

Di seguito si riporta il conto economico gestionale consolidato:

CONSOLIDATO GRUPPO	(a) (b) 31/12/2020 31/12/2019	Δ (a)/(b)
Ricavi da attività locativa freehold Ricavi da attività locativa leasehold	133.755 142.680 11.876 12.579	-6,3% -5,6%
Totale Ricavi da attività locativa	145.631 155.259	-6,2%
Locazioni passive Costi diretti da attività locativa	-2 -36.116 -3 -18.680	-27,1% 93,3%
Ricavi da attività locativa netti (Net rental income)	109.513 136.576	-19,8%
Ricavi da servizi Costi diretti da servizi	6.333 -5.214 6.383 -5.491	-0,8% -5,0%
Ricavi netti da servizi (Net services income)	1.119 892	25,4%
Personale di sede Spese generali	-6.282 -6.816 -4.909 -5.457	-7,8% -10,0%
EBITDA GESTIONE CARATTERISTICA (Operating income) Ebitda Margin gestione caratteristica	99.441 65,4% 125.195 77,5%	-20,6%
Ricavi da vendita immobili Costo del venduto e altri costi da trading	708 -1.443 406 -1.044	74,4% 38,3%
Risultato operativo da trading	-735 -638	15,1%
EBITDA Ebitda Margin	98.706 64,7% 124.557 76,9%	-20,8%
Svalutazioni e adeguamento fair value Ammortamenti e altri accantonamenti	-146.018 -72.788 -4.963 -1.426	n.a. -29,1%
EBIT	-52.275 50.343	n.a.
GESTIONE FINANZIARIA GESTIONE PARTECIPAZIONE/STRAORDINARIA	-36.203 -72 -36.752 11	-1,5% n.a.
UTILE/PERDITA ANTE IMPOSTE	-88.550 13.602	n.a.
Imposte	14.229 -1.011	n.a.
UTILE/PERDITA DEL PERIODO	-74.321 12.591	n.a.
Utile/Perdita del periodo di pertinenza di Azionisti Terzi	0 0	n.a.
UTILE/PERDITA DEL GRUPPO	-74.321 12.591	n.a.

Al 31 dicembre 2020 il Gruppo ha realizzato una perdita pari a Euro 74.321 migliaia di Euro, dovuta principalmente alla voce negativa di adeguamento Fair Value e agli impatti della pandemia sul

business. L'utile netto ricorrente è comunque positivo, pari a 59.284 migliaia di Euro, anche se in riduzione (-28,8%) rispetto al 31 dicembre 2019, includendo gli impatti diretti netti da Covid-19 per un ammontare complessivo di 18.473 migliaia di Euro; tali impatti includono 4.365 migliaia di Euro relativi a sconti temporanei già accordati e registrati in diminuzione dei ricavi e 14.108 migliaia di Euro relativi ad altri costi Covid-19 netti, composti da 16.370 migliaia di Euro di perdite su crediti parzialmente compensati da un provento straordinario per minori locazioni passive su leasehold per circa 2.262 migliaia di Euro.

Dal punto di vista gestionale vengono riclassificate, e talvolta compensate, alcune voci di costo e di ricavo, ragione per cui può non esservi corrispondenza con quanto rilevato nei prospetti contabili (si rimanda all'informativa per settori operativi).

Ricavi netti da attività locativa (Net rental income)

Al 31 dicembre 2020, i ricavi da attività locativa ammontano a 145.631 migliaia di Euro, e registrano un decremento del -6,2%. Tale valore include sconti da Covid-19 accordati per un valore pari a 4.365 migliaia di Euro.

Nel grafico seguente vengono evidenziati i ricavi lordi da attività locativa pari a 149.996 migliaia di Euro. Tale valore è al lordo degli sconti da Covid-19 già accordati per 4.365 migliaia di Euro. Considerandoli, ammonta a 145.631 migliaia di Euro (-6,2%; - 9.628 migliaia di Euro).

Il decremento, pari a 5.263 migliaia di Euro, è dovuto:

• • per ca. 3.961 migliaia di Euro, a minori ricavi like for like Italia. Il decremento è quasi interamente imputabile alla categoria gallerie, soprattutto per la riduzione di ricavi variabili e affitti spazi temporanei legata al periodo di lockdown e di restrizioni, oltre a sfitti per ritardate

  • o mancate aperture; in leggero incremento gli ipermercati. Nel periodo sono stati sottoscritti 101 contratti con un downside di -0,38%.

• • per 825 migliaia di Euro legati all'asset rotation di Darsena e Palazzo Orlando (settembre 2019) e rimodulazioni Iper Maioliche, Porto Grande, Conegliano e Fonti del Corallo;

• • per 477 migliaia di Euro ai minori ricavi like for like della controllata rumena, dovuti a maggiori sconti già contrattualizzati relativi alla gestione del lockdown, minori variabili e all'uscita di un tenant che operava in più punti vendita. Nel periodo sono stati sottoscritti 290 contratti, con un downside medio di -0,47% sui rinnovi.

I costi diretti da attività locativa ammontano a 36.118 migliaia di Euro. I maggiori costi sono relativi principalmente agli impatti diretti netti da Covid-19 (14.108 migliaia di Euro inclusi nelle perdite su crediti). Al netto di tali impatti i costi diretti ammonterebbero a 22.010 migliaia di Euro in incremento di 3.327 migliaia di Euro rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente principalmente per effetto di maggiori accantonamenti per svalutazione crediti, spese condominiali e indennizzi in parte compensati dai minori costi principalmente per IMU, personale diretto, consulenze e altre voci minori.

Il Net rental income, inclusi gli impatti diretti netti da Covid-19, è pari a Euro 109.513 migliaia, in decremento del 19,8% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente.

Il Net rental income freehold è pari a 97.169 migliaia di Euro, in decremento del 21,9% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. L'attività presenta una marginalità, in percentuale sui ricavi della stessa tipologia, molto rilevante e pari al 72,6% in calo rispetto all'anno precedente, per minori ricavi e soprattutto per l'aumento dei costi diretti.

Il Net rental income leasehold è pari a 12.344 migliaia di Euro, in decremento del 2,1% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente.

Ricavi netti da servizi (Net services income)

I ricavi da attività da servizi sono in leggero calo rispetto all'anno precedente. La voce è composta prevalentemente da ricavi da Facility Management (92,3% del totale per un importo pari a 5.845 migliaia di Euro), in aumento rispetto al precedente periodo (+0,7%) per effetto principalmente di un nuovo mandato di gestione. Risultano in leggero incremento i ricavi da agency mentre sono in calo i ricavi da pilotage e gli altri ricavi da servizi (ricavi da outsourcing services).

I costi diretti da servizi ammontano a 5.214 migliaia di Euro, in decremento di 277 migliaia di Euro (-5,0%) rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente principalmente per risparmi sul personale di rete.

Il Net services income è pari a 1.119 migliaia di Euro, in incremento del 25,4% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente, con un'incidenza sui ricavi da servizi pari al 17,7%, in incremento rispetto al 14,0% del corrispondente periodo dell'anno precedente.

Spese Generali della gestione caratteristica

Le spese generali della gestione caratteristica, comprensive dei costi del personale di sede, sono pari a 11.191 migliaia di Euro, in decremento (-8,8%) rispetto ai 12.273 migliaia di Euro al 31 dicembre 2019 per effetto delle iniziative di riduzione costi attivate dal Gruppo, principalmente sul costo del personale di sede, su consulenze, eventi e costi di gestione societaria, parzialmente compensate da un incremento della voce comunicazione aziendale legata alla campagna promozionale post-lockdown. L'incidenza delle spese generali della gestione sul totale dei ricavi caratteristici è pari al 7,4%.

Risultato operativo da trading

Il risultato operativo da trading, negativo per Euro 735 migliaia, risulta in decremento rispetto al 31 dicembre 2019.

Durante l'anno sono state rogitate due unità abitative nel comparto Mazzini, due box e due posti auto, come più ampiamente descritto nel paragrafo 1.5. Inoltre, sono stati firmati due preliminari a seguito dei quali tutte le unità residenziali sono state impegnate/vendute perdita già riflessa in bilancio.

Di seguito la scomposizione dei costi del Progetto Porta a Mare:

EBITDA

L'EBITDA della gestione caratteristica del FY 2020 è pari a 99.441 migliaia di Euro, in calo del 20,6% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente, mentre l'EBITDA complessivo è pari a 98.706 migliaia di Euro e registra un decremento del 20,8%. Di seguito una rappresentazione delle variazioni intervenute nel corso del 2020 nelle componenti che formano l'EBITDA complessivo.

L'EBITDA MARGIN della gestione caratteristica è pari al 65,4% in calo rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente.

Adeguamento del Fair Value e svalutazioni

La voce adeguamento al Fair Value e svalutazioni immobilizzazioni in corso e rimanenze, al 31 dicembre 2020, risulta negativa per Euro 146.018 migliaia, in incremento rispetto ad Euro 72.788 migliaia del 31 dicembre 2019. Tali svalutazioni sono così formate:

• • Euro 11.669 migliaia relativi ai diritti d'uso derivanti dall'applicazione dell'IFRS 16 comprensivo degli incrementi dell'anno;

• • Euro 17.700 migliaia relativi agli interventi di restyling conclusi nell'anno, manutenzioni straordinarie svolte su immobili di proprietà delle società italiane del Gruppo IGD e l'avanzamento lavori del comparto Officine Storiche di Livorno;

• • Euro 104.473 migliaia relativi all'adeguamento a Fair Value degli investimenti immobiliari di proprietà delle società italiane del Gruppo IGD in base alle risultanze delle perizie al 31 dicembre 2020 effettuate su tali investimenti da esperti indipendenti;

• • Euro 526 migliaia relativi a manutenzioni straordinarie svolte su immobili di proprietà della società controllata di diritto rumeno Win Magazin S.a.;

• • Euro 11.650 migliaia relativi all'adeguamento a Fair Value degli investimenti immobiliari di proprietà della società controllata di diritto rumeno Win Magazin SA in base alle risultanze delle perizie al 31 dicembre 2020 effettuate su tali investimenti da esperti indipendenti.

EBIT

L'EBIT si è attestato a -52.275 migliaia di Euro, in decremento rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente; tale variazione è dovuta a quanto descritto precedentemente.

Gestione finanziaria

Il saldo della voce "gestione finanziaria" è passato da 36.752 migliaia di Euro del 31 dicembre 2019 a 36.203 migliaia di Euro al 31 dicembre 2020. Il decremento, pari a circa Euro 551 migliaia, è dovuto principalmente:

• • ai minori oneri per costo ammortizzato derivanti dall'operazione di emissione di un nuovo prestito obbligazionario da 400 milioni di Euro e parziale riacquisto delle obbligazioni in essere perfezionato nel mese di novembre 2019;

• • ai minori differenziali degli strumenti finanziari derivati;

• • ai minori oneri finanziari su mutui e IFRS 16;

• • ai maggiori oneri finanziari per prestiti obbligazionari.

Al 31 dicembre 2020 il costo medio del debito, senza considerare gli oneri accessori ai finanziamenti (sia ricorrenti che non), risulta pari al 2,30% in leggera diminuzione rispetto al 2,35% del 31 dicembre 2019, mentre il costo medio effettivo del debito risulta pari al 2,70%, rispetto al 2,98% del 31 dicembre 2019.

L'indice di interest coverage ratio (ICR) calcolato come rapporto tra Ebitda e "Gestione finanziaria" è pari a 2,73x, in calo rispetto al 3,39x del 31 dicembre 2019.

Gestione Partecipazione

La voce al 31 dicembre 2020 risulta negativa per Euro 72 migliaia ed è relativa alla totale svalutazione della partecipazione nella società Iniziative Bologna Nord.

Imposte

31/12/2020	31/12/2019	Variazione
Imposte correnti	1.013	1.450	(437)
Imposte differite passive	(18.202)	(502)	(17.700)
Imposte anticipate	1.254	37	1.217
Sopravvenienze attive/passive- Accantonamenti	(153)	26	(179)
Imposta sostitutiva riallineamento e rivalutazione	1.859	0	1.859
Imposte sul reddito	(14.229)	1.011	(15.240)

L'effetto fiscale complessivo, corrente e differito, risulta positivo per 14.229 migliaia di Euro al 31 dicembre 2020 in decremento di Euro 15.240 migliaia rispetto al dato del 31 dicembre 2019.

La voce imposte correnti, relativa principalmente alle imposte contabilizzate dalle società controllate rumene, risulta in decremento rispetto allo stesso periodo dell'esercizio precedente per Euro 437 migliaia principalmente per effetto della riduzione dei ricavi dovuta al periodo di lockdown.

La voce imposta sostitutiva per riallineamento e rivalutazione è relativa alla facoltà concessa dall'art. 110 DL n.104 del 14/08/2020 (cd. Decreto Agosto, convertito con L. n.126 del 13/10/2020) di effettuare il riallineamento dei valori civili e fiscali e la rivalutazione, valida anche ai fini fiscali, dei beni d'impresa versando una imposta sostitutiva pari al 3% dei valori rivalutati. Tale facoltà è stata scelta dalle società controllate Millennium Gallery (solo rivalutazione, imposta sostitutiva pari ad Euro 530 migliaia) ed IGD Management (riallineamento valori e rivalutazione, imposta sostitutiva pari ad Euro 1.329 migliaia).

La variazione delle voci imposte differite passive ed imposte anticipate, pari ad Euro 16.483 migliaia è dovuta:

• • per Euro 8.291 migliaia al rilascio, nel bilancio consolidato, delle imposte differite passive stanziate in esercizi precedenti sul disallineamento tra il Fair Value e il valore fiscale dell'immobile relativo alla galleria di Sarca detenuta dalla società controllata IGD Management in regime fiscale ordinario. Tale disallineamento è stato sostanzialmente azzerato a seguito dell'adesione di IGD Management alla facoltà concessa dall'art. 110 DL n.104 del 14/08/2020 (cd. Decreto Agosto, convertito con L. n.126 del 13/10/2020) di effettuare il riallineamento dei valori civili e fiscali e la rivalutazione, valida anche ai fini fiscali;

• • per Euro 4.931 migliaia al rilascio, nel bilancio consolidato, delle imposte differite passive stanziate in esercizi precedenti sul disallineamento tra il Fair Value e il valore fiscale dell'immobile relativo al centro commerciale Millennium Center di Rovereto detenuto dalla società controllata Millennium Gallery in regime fiscale ordinario. Tale disallineamento è stato azzerato a seguito dell'adesione di Millennium Gallery alla facoltà concessa dall'art. 110 DL n.104 del 14/08/2020 (cd. Decreto Agosto, convertito con L. n.126 del 13/10/2020) di effettuare la rivalutazione delle immobilizzazioni materiali ed immateriali, valida anche ai fini fiscali;

• • per Euro 1.790 migliaia all'adeguamento delle imposte differite in relazione al disallineamento tra il valore equo e il valore fiscale determinato per effetto delle variazioni di Fair Value degli investimenti immobiliari detenuti dalla società controllata di diritto rumeno Win Magazin in regime fiscale ordinario;

• • per Euro 1.196 migliaia per l'effetto dell'adeguamento della fiscalità differita registrata a seguito dell'applicazione dell'IFRS 16;

• • per Euro 270 migliaia relativi all'adeguamento dei fondi svalutazione crediti ed altri fondi tassati.

Al 31 dicembre 2020 risultano stanziate imposte anticipate, pari ad Euro 1,5 milioni, solo su una parte delle perdite pregresse derivanti dal consolidato fiscale. Analogamente all'impostazione assunta al 31 dicembre 2019, al 31 dicembre 2020 non si sono stanziate ulteriori imposte anticipate in quanto si è ritenuto non sussistano tutte le condizioni per un recupero certo di tali imposte.

La voce sopravvenienze attive/passive è composta principalmente dagli effetti per le varie società del Gruppo della cancellazione del saldo IRAP 2019 e primo acconto 2020 previsto dal cosiddetto «Decreto Rilancio» pubblicato in Gazzetta Ufficiale in data 19 maggio 2020.

Utile/Perdita del Gruppo

Gli effetti complessivi di quanto sopra descritto hanno prodotto una perdita netta del Gruppo pari a 74.321 migliaia di Euro, rispetto all'utile, pari ad Euro 12.591 migliaia registrato al 31 dicembre 2019.

Di seguito viene raffigurata la composizione della variazione dell'utile rispetto allo stesso periodo dell'esercizio precedente.

FFO gestione caratteristica

L'FFO (Funds From Operations), indice di misurazione delle performance ampiamente utilizzato nelle analisi del settore real estate (Siiq e REITS), che definisce i flussi generati dalla gestione ricorrente, al 31 dicembre 2020 risulta pari ad Euro 59.284 migliaia, in decremento rispetto all'analogo periodo dell'esercizio precedente per un minore EBITDA, impattato principalmente dalla stima one-off da Covid-19. Si evidenzia un miglioramento della gestione finanziaria, al netto degli effetti del negative carry per l'anno 2020 dovuto all'operazione di emissione di un nuovo prestito obbligazionario di 400 milioni di Euro perfezionata a novembre 2019 e delle locazioni passive.

Funds from Operations	2020	2019	Δ	Δ%
EBITDA Gestione Caratteristica*	100.105	125.769	(25.664)	-20,4%
Rettifica IFRS16 (Locazioni Passive)	(10.313)	(10.302)	(11)	0,1%
Gest. Finanziaria Adj	(33.405)	(31.384)	(2.021)	6,4%
Imposte correnti del periodo Adj	(946)	(1.148)	202	-17,6%
FFO	55.441	82.935	(27.494)	-33,2%
Negative Carry	3.843	349	3.494
FFO ADJ	59.284	83.283	(24.000)	-28,8%

2.2.2 Analisi patrimoniale e finanziaria

La situazione patrimoniale e finanziaria del Gruppo IGD alla data del 31 dicembre 2020 è di seguito sintetizzata:

Investimenti immobiliari Immobilizzazioni in corso e acconti Attività immateriali

2.234.484

2.365.214

(130.730)

42.674

40.827

1.847

-5,85% 4,33%

8.568

12.535

(3.967) -46,30%

Altre attività materiali

8.526

8.970

(444) -5,21%

Crediti vari e altre attività non correnti Partecipazioni

129

118

11 8,43%

151

223

(72) -47,68%

Capitale Circolante Netto Fondi

30.421

18.441

11.980 39,38%

(7.060)

(7.125)

65 -0,92%

Debiti e altre passività non correnti Imposte differite passive/(attive) nette Totale impieghi

(23.311)

(21.873)

(1.438) 6,17%

(10.286) 2.284.296

(26.313) 2.391.017

16.027 -155,81%

(106.721) -4,67%

Totale patrimonio netto di gruppo

(Attività) e Passività nette per strumenti derivati Posizione finanziaria netta

Totale Fonti

1.114.442 14.396 1.155.458 2.284.296

1.211.014 17.365 1.162.638 2.391.017

(96.572) -8,67%

(2.969) -20,62%

(7.180) -0,62%

(106.721) -4,67%

Le principali variazioni, rispetto al 31 dicembre 2019, hanno riguardato: ✓ Gli Investimenti immobiliari, che hanno subito un decremento pari a Euro 130.730 migliaia, determinato principalmente:

• o dal proseguimento dei lavori per manutenzioni straordinarie, pari ad Euro 6.601 migliaia, relativi principalmente al miglioramento sismico, nei centri commerciali Centro d'Abruzzo e Porto Grande, dai lavori di impermeabilizzazione presso il centro commerciale La Favorita, dai lavori di fit-out presso il centro commerciale Darsena e da interventi di adeguamento alla normativa antincendio principalmente su alcuni centri commerciali rumeni;

• o dalla riclassifica dalla voce immobilizzazioni in corso ed acconti dei lavori ultimati nel periodo relativi a: (i) rimodulazione spazi presso il centro commerciale Le Maioliche pari ad Euro 754 migliaia, (ii) sostituzione dei corpi illuminanti con sistemi a tecnologia LED ai fini dell'efficientamento energetico presso il centro commerciale Punta di Ferro di Forlì pari ad Euro 324 migliaia, (iii) restyling del primo piano finalizzati alla prossima apertura di uno spazio "leisure" presso il centro commerciale Darsena di Ferrara pari ad Euro 416 migliaia e (iv) adeguamento alla normativa antincendio principalmente su alcuni centri commerciali rumeni per Euro 16 migliaia;

• o dagli adeguamenti al Fair Value. In particolare, gli investimenti immobiliari hanno subito rivalutazioni pari ad Euro 12.729 migliaia e svalutazioni pari ad Euro 139.901 migliaia, con un impatto netto negativo pari ad Euro 127.172 migliaia;

• o dalla svalutazione dei diritti d'uso relativi alle gallerie presenti nei centri commerciali "Centro Nova", "Centro Piave" e "Fonti del Corallo" in base ai risultati delle valutazioni effettuate da un terzo indipendente, pari a Euro 11.669 migliaia.

✓

Le Immobilizzazioni in corso e acconti, che hanno subito un incremento pari a Euro 1.847 migliaia, determinato principalmente:

• o dagli investimenti eseguiti per: (i) i lavori per restyling della Galleria Gran Rondò di Crema per Euro 155 migliaia; (ii) la progettazione del restyling presso i centri commerciali La

Favorita di Mantova e Porto Grande di San Benedetto del Tronto per Euro 247 migliaia; (iii) la rimodulazione degli spazi, presso i centri commerciali Le Maioliche di Faenza, Conè di Conegliano e Porto Grande di San Benedetto del Tronto a seguito dell'accordo sottoscritto tra IGD SIIQ e Coop Alleanza 3.0 per la riduzione della superficie dell'ipermercato e conseguente incremento della galleria commerciale, per Euro 411 migliaia; (iv) il restyling dei centri commerciali Darsena di Ferrara e Punta di Ferro di Forlì per Euro 559 migliaia, di cui Euro 77 migliaia relativi ad acconti versati in anni precedenti e (v) la prosecuzione dei lavori del sub ambito Officine Storiche, per un importo complessivo pari a circa Euro 7.585 migliaia, di cui Euro 782 migliaia relativi ad acconti versati in anni precedenti;

• o dalla riclassifica nella voce investimenti immobiliari dei lavori ultimati nel periodo pari ad Euro 1.510 migliaia;

• o dalle svalutazioni (i) per Euro 257 migliaia del progetto Ampliamento Portogrande, (ii) per Euro 4.025 migliaia del progetto in avanzata fase di costruzione Officine Storiche (Progetto Porta a Mare) e (iii) per Euro 541 migliaia di un terreno detenuto dalla società controllata IGD Management S.r.l.;

• o dal decremento degli acconti pari ad Euro 587 migliaia.

• ✓ La voce Altre attività materiali ha subito una variazione riconducibile principalmente agli ammortamenti del periodo.

• ✓ La voce attività immateriali ha subito una variazione riconducibile principalmente:

  • o alla riduzione degli avviamenti: al 31 dicembre 2020 la società controllata al 100% Millennium Gallery S.r.l. ha usufruito della facoltà concessa dall'art. 110 DL n.104 del 14/08/2020 (cd. Decreto Agosto, convertito con L. n.126 del 13/10/2020) di effettuare la rivalutazione, valida anche ai fini fiscali, dei beni d'impresa versando una imposta sostitutiva pari al 3% dei valori rivalutati. Al 31 dicembre 2020 la società controllata ha provveduto a rivalutare il terreno e fabbricato relativi al centro commerciale Millennium Center di Rovereto nel bilancio d'esercizio redatto secondo i principi contabili italiani. Nel bilancio consolidato sono stati stornati gli effetti civili di tale operazione ma permangono gli effetti fiscali che comportano un sostanziale allineamento tra il valore contabilizzato dell'investimento immobiliare di Rovereto e il relativo valore fiscale. Questo allineamento dei valori ha comportato il rilascio del fondo imposte differite contabilizzato nel bilancio consolidato. Poiché la recuperabilità dell'avviamento, iscritto al momento dell'acquisizione e primo consolidamento di Millennium Gallery, è valutata sulla base del fondo imposte differite, il suo completo rilascio ha comportato la completa svalutazione di tale avviamento pari ad Euro 3.952 migliaia;

  • o agli ammortamenti del periodo.

• ✓ La voce Partecipazioni, la cui variazione negativa, pari ad Euro 72 migliaia, è riconducibile alla svalutazione della partecipazione nella società Iniziative Bologna Nord S.r.l. di cui il Gruppo detiene una quota pari al 15% del capitale sociale;

• ✓ Il Capitale circolante netto, risulta in incremento rispetto al dato registrato al 31 dicembre 2019 per Euro 11.980 migliaia, principalmente per effetto:

  • o dell'incremento dei crediti netti verso clienti e parti correlate, per un importo complessivo pari ad Euro 7.146 migliaia principalmente per gli effetti delle difficoltà di alcuni operatori a causa della pandemia e delle chiusure imposte dai DPCM che si sono susseguiti nel corso dell'anno;

• o dell'incremento delle rimanenze, la cui variazione del periodo pari ad Euro 241 migliaia è stata determinata (i) dai lavori effettuati pari ad Euro 3.509 migliaia, (ii) da una svalutazione pari ad Euro 2.353 migliaia e (iii) dalla vendita di due unità residenziali, 2 box e 2 posti auto;

• o dell'incremento della voce altre attività correnti per Euro 652 migliaia principalmente per l'incremento del credito IVA della società controllata Porta Medicea;

• o dell'incremento, pari ad Euro 1.101 migliaia della voce altre passività correnti principalmente (i) per la riclassifica dalle passività non correnti della prima extension fee, pari ad Euro 500 migliaia, che IGD SIIQ S.p.A. dovrà versare nel 2021 a BNP Paribas al fine di estendere la durata del finanziamento da Euro 200 milioni al 2022 e (ii) dei costi di competenza del 2021 per la garanzia concessa da SACE sul finanziamento da 36 milioni di Euro sottoscritto nel corso del 2020 nell'ambito del programma Garanzia Italia (tasso, inclusivo del costo della garanzia statale, in linea con il costo medio del debito del Gruppo);

• o del decremento delle passività per Euro 787 migliaia principalmente dovuto al pagamento nel 2020 da parte di IGD dell'ultima rata dell'imposta sostitutiva per l'entrata nel regime SIINQ della società, fusa in IGD, Punta di Ferro, parzialmente compensata dall'iscrizione della quota corrente delle imposte per le operazioni di rivalutazione e riallineamento effettuate dalle società controllate IGD Management e Millennium descritte precedentemente;

• o del decremento dei debiti verso fornitori per Euro 4.401 migliaia a seguito del rallentamento/sospensione degli investimenti non differibili avvenuto nel 2020.

Rimanenze e acconti Crediti commerciali vs terzi

33.843

33.602

241 0,71%

18.260

11.114

7.146 39,13%

Crediti commerciali e altri crediti verso parti correlate Altre attività correnti

775

921

3.736

3.084

(146) 652

-18,84% 17,45%

Debiti commerciali e altri debiti

12.091

15.960

(3.869) -32,00%

Debiti commerciali e altri debiti verso parti correlate correnti Passività per imposte

499

1.031

(532) -106,61%

1.814

2.601

(787) -43,38%

Altre passività correnti Capitale Circolante Netto

11.789 30.421

10.688 18.441

1.101 9,34%

11.980 39,38%

• ✓ I Fondi, la cui riduzione, pari ad Euro 65 migliaia, è principalmente dovuta (i) all'erogazione ai dipendenti, avvenuta nel mese di luglio 2020, del salario variabile 2019 (ii) all'accantonamento del salario variabile di competenza 2020 che sarà erogato ai dipendenti nel 2021, (iii) all'utilizzo del fondo accantonato nell'anno precedente relativo ai ricorsi promossi da ex dipendenti di un operatore con il quale IGD aveva sottoscritto un contratto di affitto di ramo d'azienda per un punto vendita ubicato all'interno del Centro Commerciale Coné, (iv) agli accantonamenti a fronte di alcuni contenziosi IMU in essere relativamente ai centri commerciali ESP (Ravenna) e La Torre (Palermo), e (v) all'adeguamento del fondo TFR e TFM;

• ✓ I debiti e altre passività non correnti, la cui variazione negativa, pari ad Euro 1.438 migliaia, è dovuta principalmente (i) per Euro 1.083 migliaia, alla stima degli importi da versare a SACE nel corso degli esercizi dal 2022 al 2025 a titolo di compenso per la garanzia che assiste il nuovo finanziamento da nominali Euro 36.300 migliaia, (ii) per Euro 1.240 migliaia, alla quota non corrente delle imposte per le operazioni di rivalutazione e riallineamento effettuate dalle società controllate IGD Management e Millennium descritte precedentemente (iii) parzialmente compensato dal decremento per Euro 500 migliaia per effetto della riclassifica tra le passività correnti della quota di extension fee da versarsi nel corso del mese di ottobre 2021 a Bnp Paribas al fine di estendere la durata del finanziamento da Euro 200 milioni all'anno 2022;

• ✓ Le imposte differite passive al netto delle imposte anticipate, che passano da Euro 26.313 migliaia ad Euro 10.286 migliaia. Per maggiori dettagli su tale decremento si rimanda al paragrafo relativo alle imposte.

• ✓ Il Patrimonio netto di Gruppo, al 31 dicembre 2020, si è attestato ad Euro 1.114.442 migliaia e la variazione negativa pari a 96.572 migliaia di Euro è dovuta:

  • o alla distribuzione del dividendo relativo all'esercizio 2019 pari ad Euro 25.150 migliaia;

  • o all'adeguamento delle riserve Cash Flow Hedge relative ai contratti derivati in essere, pari a 3.528 migliaia di Euro per la capogruppo e negativa, pari a 498 migliaia di Euro, per una società controllata;

  • o alla vendita, conclusa nel mese di settembre 2020, della totalità delle azioni proprie detenute, di cui Euro 198 migliaia per l'azzeramento della relativa riserva negativa ed Euro 200 migliaia quale sopravvenienza passiva rilevata sulla vendita di tali azioni;

  • o alla movimentazione della riserva di traduzione relativa alla conversione dei bilanci espressi in una valuta diversa da quella funzionale del gruppo, per un importo negativo pari a circa Euro 97 migliaia;

  • o all'adeguamento della riserva "Rideterminazione dei piani a benefici definiti" per un importo negativo pari ad Euro 32 migliaia;

  • o alla perdita dell'esercizio di competenza del Gruppo per Euro 74.321 migliaia.

• ✓ Le (Attività) e Passività nette per strumenti derivati risultano in decremento rispetto al dato dell'esercizio precedente. La valutazione al Fair Value degli strumenti derivati di copertura al 31 dicembre 2020 ha determinato una riduzione della passività rispetto all'esercizio precedente per un importo pari ad Euro 2.969 migliaia.

• ✓ La Posizione finanziaria netta al 31 dicembre 2020 risulta in riduzione rispetto all'esercizio precedente e presenta una variazione pari a circa 7,2 milioni di Euro analiticamente riportata nella tabella che segue:

La composizione della posizione finanziaria netta è dettagliata nel grafico seguente:

1.135.533 1.155.458

Quota corrente dei debiti a lungo termine

Debito a lungo

Cassa e liquidità

PFN

Il Gearing ratio è dato dal rapporto tra la Posizione Finanziaria Netta e il Patrimonio netto, comprensivo delle interessenze di terzi, al netto delle riserve di Cash Flow Hedge.

Al 31 dicembre 2020 il gearing ratio, pari a 1,03, risulta in incremento rispetto allo 0,95 del 31 dicembre 2019.

0,95

1,03

2020

PFNPN rettificato

2.3 // Indicatori di Performance EPRA

Il Gruppo IGD ha deciso di riportare alcuni indicatori di performance in conformità alle indicazioni dell'EPRA10, riportate nella guida "EPRA Best Practices Recommendations"11.

EPRA Vacancy Rate: misura il tasso di sfitto (vacancy) del portafoglio come rapporto tra il presumibile canone di mercato (ERV) dei locali non occupati e l'ERV dell'intero portafoglio. Date le diverse caratteristiche del portafoglio e del mercato italiano rispetto a quello rumeno, il vacancy rate è stato calcolato separatamente per asset class e per i due paesi.

NET ASSET VALUE METRICS: sono i principali indicatori di performance che forniscono agli stakeholders informazioni sul Fair Value delle attività e delle passività della società.

Nell'ottobre 2019, EPRA Best Practices Recommendations ha introdotto i tre nuovi indicatori di Net asset Value: EPRA Net Reinstatement Value (NRV), EPRA Net Tangible Assets Value (NTA) and EPRA Net Disposal Value (NDV) che sostituiscono l'EPRA NAV and EPRA NNNAV.

I nuovi indicatori EPRA NAVs, in linea con l'EPRA Best Practices Recommendations, sono stati introdotti per la prima volta nella relazione finanziaria semestrale del 30 giugno 2020, dove è stata fornita una riconciliazione del metodo di calcolo tra i vecchi e i nuovi indicatori e sviluppato il calcolo anche per il periodo comparativo precedente (2019).

NET REINSTATEMENT VALUE (NRV): questo scenario ha l'obiettivo di rappresentare il valore delle attività nette nel lungo periodo. Rappresenta il valore di riacquisto della società, assumendo che la società non venda immobili. E' calcolato partendo dal patrimonio netto di pertinenza del Gruppo (come riportato in bilancio secondo i principi IFRS) escludendo il Fair Value degli strumenti derivati di copertura e le imposte differite sulle valutazioni a mercato degli immobili e degli strumenti derivati di copertura.

NET TANGIBLE ASSETS (NTA): assume che la società compra e vende immobili, con impatti sulla fiscalità differita della società. Rappresenta uno scenario dove alcuni immobili potrebbero essere oggetto di vendita. Al 31 dicembre 2020 il Gruppo non ha in essere immobili destinati alla vendita per questo motivo le imposte differite coincidono con quelle escluse nel calcolo del NRV. A differenza del NRV vengono esclusi dal patrimonio netto di pertinenza del Gruppo anche il valore dell'avviamento e delle immobilizzazioni immateriali inclusi nel bilancio.

NET DISPOSAL VALUE (NDV): rappresenta il valore per gli stakeholders in uno scenario di vendita della società, dove la fiscalità differita, gli strumenti finanziari e altri aggiustamenti sono calcolati nella misura massima della loro passività al netto dell'effetto fiscale relativo. In questo scenario di vendita è escluso dal patrimonio netto di pertinenza del Gruppo l'avviamento iscritto a bilancio e incluso il Fair Value del debito finanziario.

EPRA Net Asset Value (NAV): rappresenta il Fair Value degli attivi netti considerando un orizzonte temporale di lungo periodo e la continuità aziendale; è calcolato partendo dal patrimonio netto di pertinenza del Gruppo (come riportato in bilancio secondo i principi IFRS) escludendo alcune attività e passività che ci si attende non si manifestino in condizioni di normale attività, come il Fair Value degli

• 10 European Public Real estate Association

• 11 Vederewww.epra.com

strumenti derivati di copertura o le imposte differite sulle valutazioni a mercato degli immobili e degli strumenti derivati di copertura.

EPRA Triple Net Asset Value (NNNAV): rappresenta il valore del patrimonio netto di pertinenza del Gruppo includendo nel calcolo il Fair Value delle principali componenti patrimoniali che non sono incluse nell'EPRA NAV, quali (i) gli strumenti finanziari di copertura, (ii) il debito finanziario e (iii) le imposte differite.

EPRA Cost Ratios: sono indicatori che intendono rendere più comparabili i costi di struttura e di funzionamento rilevanti della società. Sono calcolati come percentuale dei costi operativi e generali, al netto di management fee e di altre limitate voci che non rappresentato l'attività della società, sui ricavi lordi di locazione. Gli EPRA Cost Ratios sono due: al lordo e al netto dei costi diretti di Vacancy.

EPRA Earnings: rappresenta la performance operativa della società al netto dell'adeguamento di Fair Value, delle plusvalenze e minusvalenze derivanti da cessioni di immobili e di altre limitate voci che non rappresentano le attività caratteristiche della società.

EPRA Net Initial Yield (NIY): è un indice di misurazione delle performance ed esprime il rapporto tra i redditi da locazione di fine periodo annualizzati (comprensivi di ricavi variabili e temporanei), al netto dei costi operativi non recuperabili, e il valore di mercato del Patrimonio Immobiliare, al netto degli immobili in via di sviluppo.

EPRA "topped-up" NIY: è un indice di misurazione delle performance ottenuto rettificando l'EPRA Net Initial Yield con i redditi da locazione di fine periodo annualizzati (comprensivi di ricavi variabili e temporanei) e a regime, ossia escludendo eventuali incentivi temporanei (quali riduzioni del canone e step up).

Di seguito, il riepilogo dei risultati ottenuti dall'applicazione dell'EPRA Best Practices Reccomandations:

17,9%	18,5%
15,3%	16,1%
€62.941	€87.335
€0,57	€0,79

Nella tabella seguente si riporta il calcolo del Net Asset Value al 31 dicembre 2020:

Net Asset Value	EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV	EPRA NAV EPRA NNNAV
IFRS Equity attributable to shareholders Exclude: v) Deferred tax in relation to fair value gains of IP vi) Fair value of financial instruments viii.a) Goodwill as per the IFRS balance sheet viii.b) Intangibles as per the IFRS balance sheet Include: ix) Fair value of fixed interest rate debt	1.114.442 1.114.442 1.114.442 16.989 14.396 16.989 14.396 (8.533) (8.533) (36) 43.625	1.114.442 1.114.442 16.989 14.396 43.625
NAV	1.145.827 1.137.258 1.149.534	1.145.827 1.158.067
Fully diluted number of shares	110.341.903 110.341.903 110.341.903	110.341.903 110.341.903
NAV per share	10,38 10,31 10,42	10,38 10,50

Nella tabella seguente si riporta il calcolo del Net Asset Value al 31 dicembre 2019:

Net Asset Value	EPRA NRVEPRA NTAEPRA NDV	EPRA NAVEPRA NNNAV
IFRS Equity attributable to shareholders Exclude: v) Deferred tax in relation to fair value gains of IP vi) Fair value of financial instruments viii.a) Goodwill as per the IFRS balance sheet viii.b) Intangibles as per the IFRS balance sheet Include: ix) Fair value of fixed interest rate debt	1.211.015 1.211.015 1.211.015 29.628 29.628 17.365 17.365 (12.485) (12.485) (50) (5.636)	1.211.015 1.211.015 29.628 17.365 (5.636)
NAV	1.258.008 1.245.473 1.192.894	1.258.008 1.205.379
Fully diluted number of shares	110.341.903 110.341.903 110.341.903	110.341.903 110.341.903
NAV per share	11,40 11,29 10,81	11,40 10,92

L'NRV/NAV risulta in decremento rispetto al 31 dicembre 2019 (-8,9%) sostanzialmente per effetto delle variazioni del patrimonio netto e delle imposte differite. Tali variazioni riflettono principalmente:

(i) i dividendi deliberati; (ii) altre variazioni minori di patrimonio e (iii) la variazione negativa del Fair Value degli immobili in parte compensata dal risultato ricorrente (FFO) e dalla variazione positiva della riserva di cash flow hedge.

L'NTA risulta in decremento rispetto al 31 dicembre 2019 (-8,7%). La differenza rispetto al NRV è relativa all'esclusione del valore dell'avviamento e delle immobilizzazioni immateriali inclusi nel bilancio.

L'NDV risulta in decremento rispetto all'esercizio precedente (-3,6%). Tale variazione, oltre a quanto indicato sopra, riflette principalmente l'incremento positivo della valutazione al Fair Value del debito, determinato attualizzando i flussi a un tasso composto dal tasso free risk e dallo spread di "mercato".

Ciò è dovuto all'utilizzo di una curva del tasso free risk e del tasso spread di mercato aggiornata con le condizioni in essere al 31 dicembre 2020, oltre alla diversa composizione del debito, sia in termini di duration che in termini di onerosità.

Di seguito si riportano l'EPRA Net Initial Yield (NIY) e l'EPRA "topped-up" NIY:

NIY and "topped-up" NIY disclosure

€'000

ItaliaRomaniaConsuntivo 31-dic-20 Totale (no IFRS16)

Consuntivo 31-dic-19 Totale (noLeaseholdTotaleItaliaRomania

IFRS16) Leasehold

Investment property - wholly owned Investment property - share of JVs/Funds Trading property (including share of JVs) Less developments

2.054.991

138.640

2.193.631

43.320

2.236.951

2.197.556

150.290

2.347.846

54.800

0

0

0

0

0

0

0

0

0

72.060

0

72.060

0

72.060

33.560

0

33.560

0

-276.634

0

-276.634

0

-276.634

-479.301

0

-479.301

0

Completed property portfolio

1.850.417

138.640

1.989.057

43.320

2.032.377

1.751.814

150.290

1.902.104

54.800

Allowance for estimated purchasers' costs

0

Gross up completed property portfolio valuation

B 1.850.417

0 138.640

0

1.989.057

0 43.320

0

2.032.377

0 1.751.815

0 150.290

0 1.902.105

0 54.800

1.956.905

Annualised cash passing rental income

Property outgoings

112.289 -13.819

9.519 -1.187

121.808

-15.006

12.433 -365

134.241

-15.371

106.129 -12.287

10.418 -1.297

116.547 -13.584

12.568 -417

Annualised net rents

A

98.470

8.332

106.802

12.068

118.870

93.842

9.121

102.963

12.151

Add: notional rent expiration of rent free periods or other lease incentives

964

282

1.246

26

1.272

1.700

282

1.982

143

Topped-up net annualised

C

EPRA NIY

EPRA "topped-up" NIY

A/B C/B

99.434 5,3% 5,4%

8.614 6,0% 6,2%

108.048 5,4% 5,4%

12.094 27,9% 27,9%

120.142 5,8% 5,9%

95.542 5,4% 5,5%

9.403 6,1% 6,3%

104.945 5,4% 5,5%

12.294 22,2% 22,4%

Totale

0

33.560

-479.301

1.956.905

0

129.115

-14.000

115.114

2.125

117.239 5,9% 6,0%

Il NIY è ottenuto rapportando i redditi da locazione di fine periodo annualizzati (comprensivi di ricavi variabili e temporanei), al netto dei costi operativi non recuperabili, con il valore di mercato del patrimonio immobiliare, al netto degli immobili in via di sviluppo e oggetto di rimodulazione.

I redditi da locazione annualizzati comprendono tutte le rettifiche che la società è contrattualmente legittimata a considerare alla data di chiusura di ogni esercizio (indicizzazione e altre variazioni).

Il Patrimonio Immobiliare da considerarsi ai fini del NIY (c.d. Patrimonio Immobiliare completato) include: (i) gli immobili interamente detenuti dell'Emittente; (ii) eventuali immobili detenuti in Joint ventures e (iii) gli immobili detenuti per trading. Non sono ricompresi gli immobili in via di sviluppo e i terreni (investimenti immobiliari in sviluppo). Gli immobili (iper e galleria) che, in base all'accordo quadro siglato con Coop Alleanza 3.0 in novembre 2018, saranno rimodulati, sono stati riclassificati nella voce "Investimenti immobiliari in sviluppo".

L'EPRA Topped-up NIY è un indice di misurazione delle performance ottenuto rettificando l'EPRA Net Initial Yield con i redditi da locazione di fine periodo annualizzati (comprensivi di ricavi variabili e temporanei) e a regime, ossia escludendo eventuali incentivi temporanei (quali riduzioni del canone e step up).

L'EPRA vacancy rate del portafoglio Italia risulta pari a 5,7% in incremento rispetto all'anno precedente (si attestava al 3,2%), dovuto all'incremento della vacancy rate Gallerie (7,6%) rispetto al 4,5% dell'anno precedente, con gli ipermercati che presentano una full occupancy in linea con l'anno precedente. L'Epra vacancy rate della Romania è al 6,5% in miglioramento rispetto al 2,4% del 2019.

Nella tabella seguente si riporta il calcolo del Epra Cost Ratios:

Cost Ratios

FY CONS_2020

FY CONS_2019

1 19

(v) Share of Joint Ventures expenses Exclude (if part of the above):

• (vi) Investment Property depreciation

• (vii) Ground rent costs

  2 3

• (viii) Service charge costs recovered through rents but not separately invoiced

(ix) Direct vacancy costs

-3.745 -3.601

• (x) Gross Rental Income less ground rent costs - per IFRS

• (xi) Less: service fee and service charge costs components of Gross Rental Income (if relevant) (x)

145.629 -3.979

155.256 -3.505

(xii) Add: share of Joint Ventures (Gross Rental Income less ground rent costs)

EPRA Cost Ratio (including direct vacancy costs) (A/C)

EPRA Cost Ratio (excluding direct vacancy costs) (B/C)

141.650 17,9% 15,3%

151.751 18,5% 16,1%

Il decremento dell'EPRA cost ratio è correlato all'aumento dell'incidenza dei costi diretti sui ricavi lordi di locazione.

Si precisa che la stima dell'impatto da Covid-19 One-off (pari a Euro 18.473 migliaia) registrata negli accantonamenti non è stata inclusa in tale calcolo (precisamente nella voce "(i) Administrative/operating expense line per IFRS income statement").

Il Gruppo nel corso del primo semestre 2020 e nel corso dello stesso periodo dell'anno precedente ha capitalizzato i soli costi di project management inerenti al Progetto Porta a Mare pari a Euro 25 migliaia.

Nella tabella seguente si riporta il calcolo del Epra Earnings per azione:

Earnings & Earnings Per Share

FY CONS_2020

FY CONS_2019

EPRA Earnings Adjustments:

(ii) Profits or losses on disposal of investment properties, development properties held for investment and other interests

72 -11

(iii) Profits or losses on sales of trading properties including impairment charges in respect of trading properties

223 69

• (iv) Tax on profits or losses on disposals

  -62 -19

• (v) Negative goodwill / goodwill impairment

  3.952 0

• (vi) Changes in fair value of financial instruments and associated close-out costs

  1.053

  3.442

• (vii) Acquisition costs on share deals and non-controlling joint venture interests

• (viii) Deferred tax in respect of EPRA adjustments

  0 -13.994

  0 -1.524

• (ix) Adjustments (i) to (viii) above in respect of joint ventures (unless already included under proportional consolidation)

0 0

(x) Non-controlling interests in respect of the above EPRA Earnings

0 0

62.941

87.336

Company specific adjustments:

-151 26

Company specific Adjusted Earnings

59.281

83.285

Earnings Per Share

Numero azioni* Earnings Per Share

110.341.903

110.341.903

0,57

0,79

L'indicatore EPRA Earnings è calcolato rettificando il risultato netto consolidato dalle poste non monetarie (svalutazioni, adeguamento Fair Value degli immobili e strumenti finanziari iscritti a conto economico, eventuali svalutazioni e rivalutazioni di avviamenti), da poste non ricorrenti (plusvalenze e minusvalenze derivanti dalla cessione di immobili, profitti derivati dall'attività di trading con relative imposte correnti, costi relativi alla chiusura anticipata di finanziamenti), dalle imposte differite relative al Fair Value degli immobili e strumenti finanziari iscritti a conto economico e dalle stesse rettifiche indicate sopra di pertinenza di terzi. Le principali differenze con l'FFO sono relative ad ammortamenti e accantonamenti, agli aggiustamenti EPRA sopra indicati di pertinenza della società, alle imposte non ricorrenti iscritte a conto economico, alle imposte differite non relative al Fair Value degli immobili e strumenti finanziari iscritti a conto economico. Il dato al 31 dicembre 2020 registra un significativo decremento di Euro 24.395 migliaia pari a -27,9% rispetto all'analogo periodo dell'esercizio precedente, dovuto principalmente alla stima dell'impatto Covid One-off (pari a Euro 18.503 migliaia) registrato negli accantonamenti.

Ulteriori informazioni sugli investimenti immobiliari

In accordo con EPRA Best Practices Recommendations aggiornato a ottobre 2019, si riportano gli investimenti in capital expenditure effettuati negli ultimi due esercizi:

2. RELAZIONE SULLA GESTIONE	GRUPPO IGD
BILANCIO 2020
Capital expenditure (Euro/migliaia)	31/12/2020	31/12/2019
Acquisitions	0	14.130
Development	10.310	6.690
Investment properties	7.980	21.900
Incremental lettable space
0	0
No incremental lettable space	1.999	9.651
Tenant incentives
0	0
Other material non-allocated types of expenditure	5.981	12.249
Capitalised interest (if applicable)
0	0
Total CapEx	18.290	42.720
Conversion from accrual to cash basis
Total CapEx on cash basis	18.290	42.720
Non sono presenti Joint Ventures nel Gruppo.

Con riferimento ai costi incrementativi (capex) capitalizzati sul valore degli immobili di proprietà si rimanda a quanto illustrato nella Relazione sulla Gestione ai paragrafi:

• • 2.2.2 Analisi patrimoniale e finanziaria

• • 2.5 Eventi rilevanti dell'esercizio - Investimenti ed a quanto illustrato nelle Note di commento ai prospetti contabili (Capitolo 4.6) Nota 12), 13), 14), 15), 16), 17).

L'estimate Rental Value of Vacant Space è riportato nel paragrafo precedente relativo all'Epra Vacancy Rate. Relativamente ai dettagli relativi ai ricavi dei primi 10 tenants e alla durata media residua dei contratti in essere si rimanda al paragrafo "Gestione dei contratti" nel capitolo 2.1.1.

Per i criteri contabili adottati per le varie categorie contabili di immobili si rimanda a quanto illustrato nelle Note ai prospetti contabili (Capitolo 4.6.2.1).

Con riferimento, invece, alla valutazione del portafoglio immobiliare, alla scelta degli esperti indipendenti ed ai criteri di valutazione utilizzati, si rimanda al paragrafo 2.6 Il portafoglio immobiliare della Relazione sulla Gestione e al paragrafo 4.6.3 Uso di stime riportato nelle Note di commento. Unitamente al bilancio vengono pubblicati al paragrafo 2.7 Valutazioni degli esperti indipendenti della Relazione sulla Gestione, i certificati di perizia relativi alle valutazioni immobiliari del 31 dicembre 2020, emessi da ciascun valutatore.

La riconciliazione fra il valore di mercato risultante dalle perizie degli esperti indipendenti ed il valore contabile del patrimonio immobiliare, unitamente alla movimentazione dell'esercizio del patrimonio immobiliare per destinazioni d'uso sono riportate al paragrafo 2.6 Il portafoglio immobiliare della Relazione sulla Gestione.

2.4 // IL TITOLO

Il titolo azionario IGD è quotato sul Mercato Telematico Azionario (MTA) gestito da Borsa Italiana, all'interno dell'Industry Finanza e del Super Sector Beni Immobili; IGD inoltre fa parte del Segmento Titoli con Alti Requisiti (STAR). Il primo giorno di quotazione è stato l'11 febbraio 2005.

Il lotto minimo degli scambi dell'azione è di 1 Euro. Lo specialist è Banca IMI.

I codici dell'azione IGD sono:

RIC: IGD.MI

BLOOM: IGD IM ISIN: IT0005322612 ID strumento: 327.322

Il capitale sociale di IGD SIIQ SpA è pari a 650.000.000,00 Euro, suddiviso in 110.341.903 azioni prive dell'indicazione del valore nominale.

Il titolo azionario IGD è incluso in numerose famiglie di indici.

Indici internazionali: FTSE Russel, MSCI, S&P, STOXX e Wisdomtree.

Indici del settore immobiliare: EPRA (European Public Real Estate Association), IEIF (Institut de l'Epargne Immobilière et Foncière) e GPR (Global Property Research).

Il titolo IGD è inoltre un componente dei seguenti indici ESG (Environment, Social & Governance): GPR IPCM LFFS Sustainable GRES Index, GPR Eurozone ESG+, EURO STOXX Total Market ESG-X, STOXX Developed Markets Total Market ESG-X, STOXX Europe Total Market ESG-X.

I rating o punteggi ESG ottenuti da IGD sono i seguenti: BB da MSCI, B+ (71,10) da Refinitiv, 38 da Vigeo Eiris.

Andamento assoluto del prezzo dell'azione IGD dal 2 gennaio 2020

7

6,5

6

5,5

5

4,5

4

3,5

3

2,5

2

Fonte: elaborazioni IGD su dati Borsa Italiana

Nel corso del 2020 il prezzo del titolo IGD ha subito una contrazione del 41,9%: rispetto al livello di 6,20 Euro del 30 dicembre 2019, si è infatti attestato a 3,60 Euro nell'ultima seduta borsistica dell'anno, il 30 dicembre 2020. Nell'arco dei 12 mesi, il prezzo ha mostrato notevoli escursioni, con un massimo del 2020 registrato il 6 febbraio, a 6,39 Euro, e un minimo di 2,47 Euro toccato il 28 ottobre.

A partire da fine febbraio, in corrispondenza con l'esplosione dell'emergenza legata al Covid-19, il titolo ha avviato un movimento in discesa verticale, che l'ha condotto ai primi di marzo a toccare un minimo di periodo a 3,5 Euro. La negativa percezione da cui è stato investito il segmento retail del settore immobiliare ha fatto sì che il prezzo del titolo IGD abbia oscillato sino a metà ottobre in un range compreso tra 3 e 4 Euro, per poi subire un'ulteriore discesa fino a toccare il minimo dell'anno a 2,47

Euro a fine ottobre.

In seguito alla pubblicazione dei risultati consolidati dei primi nove mesi 2020 di IGD, il 5 novembre scorso, il mercato ha apprezzato la resilienza degli indicatori relativi agli ingressi e alle vendite degli operatori, oltre all'efficacia delle azioni messe in atto per proteggere la solidità finanziaria. Queste positive evidenze sui fondamentali del Gruppo hanno alimentato un rapido recupero delle quotazioni, che sono tornate intorno a 3,5 Euro. La successiva oscillazione laterale che ha caratterizzato i tre mesi seguenti potrebbe rivelare una fase di accumulazione, destinata a sostenere un nuovo trend per il titolo, che il 10 febbraio 2021 ha superato la soglia dei 4 Euro.

Andamento dei volumi dell'azione IGD dal 2 gennaio 2020

1.200.000

1.000.000

800.000

600.000

400.000

200.000

0

Fonte: elaborazioni IGD su dati Borsa Italiana

Nell'arco del 2020 gli scambi medi giornalieri dell'azione IGD sono stati pari a 261.262 pezzi. Il primo semestre ha visto volumi medi pari a 247.427 pezzi, leggermente inferiori a quelli della seconda parte dell'anno, che hanno invece raggiunto i 274.776 pezzi. Il dato medio annuo del 2020 indica un incremento del 73,3% negli scambi giornalieri rispetto alla media di 150.782 pezzi del 2019.

Il 7 settembre 2020 si è concluso il programma di sostegno della liquidità delle azioni IGD, a seguito della revoca dell'autorizzazione all'acquisto delle azioni proprie da parte dell'Assemblea degli Azionisti dell'11 giugno 2020. Nei giorni 1 e 2 settembre 2020 l'intermediario incaricato ha venduto sul mercato tutte le azioni acquistate in esecuzione del programma.

Andamento del prezzo dell'azione IGD a confronto con gli indici FTSE Italia All- Share, EPRA/NAREIT Developed Europe e EPRA/NAREIT Developed Europe Retail (base 2.1.2020 = 100)

Fonte: elaborazioni IGD su dati EPRA e Borsa Italiana

Le misure prese per contenere la diffusione del Covid-19 hanno ingenerato tra gli investitori aspettative di una profonda recessione delle principali economie mondiali. Questo si è tradotto in una caduta verticale delle quotazioni a partire dal 20 febbraio 2020.

Dopo i minimi fatti segnare a metà marzo, in corrispondenza con la fase di maggiore incertezza della prima ondata pandemica, i mercati finanziari hanno avviato un movimento di rapido recupero delle quotazioni. Il mix di politiche monetarie e fiscali espansive messe in campo da Stati Uniti ed Europa hanno infatti alimentato le aspettative degli investitori di una consistente ripresa economica.

In Europa, in particolare, gli investitori hanno apprezzato la dimensione e la natura delle risorse messe a disposizione dall'Unione Europea, che attraverso il Recovery Fund da 750 miliardi di Euro punta a stimolare la ripresa economica sostenendo gli investimenti dedicati alla transizione energetica e alla digitalizzazione. D'altro lato, la politica monetaria attuata dalla BCE ha prodotto una discesa generalizzata dei rendimenti obbligazionari, portando peraltro lo spread BTP-Bund sul titolo decennale a contrarsi progressivamente da maggio 2020 in poi.

In chiusura di 2020, a dare ulteriore impulso al rialzo dei principali indici borsistici è intervenuta anche la soluzione positiva degli accordi commerciali relativi all'uscita della Gran Bretagna dall'UE, insieme all'annuncio di un piano di vaccinazioni che ha reso credibile una prossima eliminazione delle restrizioni imposte dai vari governi a partire da ottobre 2020 per arginare la seconda ondata della pandemia.

In questo contesto, mentre l'indice del mercato azionario italiano FTSE Italy All-share ha concluso l'anno 2020 con una performance del -5,6% rispetto all'ultima seduta del 2019, gli indici del settore immobiliare hanno registrato performance più deboli. L'indice europeo del settore EPRA/NAREIT Developed Europe nel 2020 ha infatti registrato una flessione del 13,9%, mentre l'EPRA/NAREIT Developed Europe Retail - benchmark più appropriato per i titoli del segmento in cui opera IGD - ha subito una contrazione del 50,9%.

Da un esame comparato emerge come IGD, pur risentendo della percezione molto negativa del mercato sul settore immobiliare dei centri commerciali, nel 2020 abbia comunque costantemente sovra-performato l'indice di riferimento del segmento retail.

Gli investitori hanno fortemente penalizzato i "Retail REITs" sulla base delle difficoltà incontrate dai player maggiori, che hanno in portafoglio asset con un bacino di riferimento super-regionale. Questo tipo di format ha visto un'esplosione dei tassi di vacancy, anchor tenant in crisi e ingressi crollati per il ridotto raggio di spostamento consentito ai visitatori nei periodi di lockdown. Un quadro operativo che si è immediatamente riflesso sui conti economici di alcuni grandi player attraverso una sensibile diminuzione dei ricavi, spesso strutturati come percentuale delle vendite degli operatori, e una situazione di squilibrio finanziario: conseguenza che ha fatto temere agli investitori prossimi pesanti aumenti di capitale a prezzi molto diluitivi.

Questa percezione del segmento retail ha indirettamente coinvolto anche IGD, i cui centri commerciali presentano in realtà caratteristiche profondamente differenti da quelle dei jumbo center: ingressi e vendite dei tenant hanno infatti mostrato grande resilienza nei mesi compresi tra maggio e ottobre, quando le restrizioni hanno potuto essere allentate.

La performance meno negativa registrata dall'indice EPRA/NAREIT Developed Europe si spiega sulla base delle preferenze convergenti di broker e asset manager per le società immobiliari più esposte sulla logistica e sul residenziale, con una preferenza per i titoli con minore leverage e migliore capacità di tenuta di cashflow e NAV. Più controverse invece le aspettative sulla capacità degli uffici di ritornare alla situazione pre-Covid, date le opportunità messe in luce nei lunghi mesi di lavoro a distanza.

Nonostante le incertezze che continuano a dominare le percezioni sul segmento retail, a causa della scarsa visibilità sui tempi di ritorno a condizioni operative normali in funzione dell'avanzamento del programma di vaccinazioni, c'è ampio consenso sul fatto che la seconda parte del 2021 possa sperimentare una ripresa e che i tassi d'interesse rimarranno a lungo a livelli molto bassi.

Gli investitori sono in attesa di vedere, nel caso specifico dell'economia italiana, quali specifiche misure saranno incluse nel Recovery Plan disegnato dal nuovo governo per favorire una ripresa dei consumi.

Il titolo IGD, nonostante abbia recuperato oltre il 60% rispetto al minimo di 2,47 Euro di fine ottobre, continua a trattare a multipli borsistici molto compressi. Ai prezzi recenti, intorno a 4 Euro, sono evidenti gli ampi spazi di potenziale apprezzamento, come dimostra ad esempio il divario con l'EPRA NNNAV di 10,50 Euro per azione calcolato sulla base delle perizie immobiliari al 31 dicembre 2020.

Dividendo

Il dividendo 2019

Alla luce dell'esigenza di garantire la sostenibilità finanziaria della Società nel contesto della crisi originata dal Covid-19, il 7 maggio 2020 il Consiglio di Amministrazione di IGD ha formulato una nuova proposta di destinazione dell'utile d'esercizio 2019, modificando quella precedente, del 27 febbraio 2020, che prevedeva la distribuzione di un dividendo di 0,50 Euro per azione. La nuova proposta di distribuzione di un dividendo per azione di 0,228152 Euro per l'esercizio 2019 - corrispondente al 70% per cento dell'utile netto derivante dall'attività di locazione immobiliare e quindi all'importo minimo richiesto per il mantenimento del regime speciale SIIQ - è stata approvata dall'Assemblea Annuale degli Azionisti dell'11 giugno 2020. Lo stacco della cedola n.4 è avvenuto il 20 luglio 2020, con pagamento a decorrere dal 22 luglio successivo.

Il Consiglio di Amministrazione propone di non distribuire dividendi per l'esercizio 2020

In ragione del risultato negativo registrato da IGD SIIQ S.p.A. nell'esercizio 2020, decade l'obbligo di distribuzione di dividendi. In considerazione della necessità di preservare condizioni di equilibrio finanziario, sulla base del contesto contingente di crisi indotta dalla pandemia, il Consiglio diAmministrazione di IGD del 25 febbraio 2021 ha formulato la proposta di non distribuire dividendi per l'esercizio 2020.

Attività di Investor Relations e Comunicazione Finanziaria Copertura degli analisti

Per quanto l'introduzione della direttiva MiFID II dal 2018 in poi abbia generato una contrazione delle coperture volontarie da parte dei broker, a fine 2020 il titolo IGD continua a essere seguito da cinque analisti. Nessuna di queste coperture ha la forma di "sponsored-research".

Il target price di consensus monitorato dalla Società a fine 2020 si attesta a 4,64 Euro. Le raccomandazioni degli analisti sono in maggioranza orientate all'acquisto (Buy, Accumulate o Outperform), mentre due analisti hanno un rating neutrale. Nessun broker suggerisce di vendere le azioni IGD.

Presentazioni e incontri con gli investitori

Nel 2020 IGD ha tenuto quattro presentazioni in forma di conference call:

• ▪ il 27 febbraio, per i risultati del Bilancio 2019;

• ▪ il 7 maggio, per i risultati del primo trimestre 2020;

• ▪ il 6 agosto, per i risultati del primo semestre 2020;

• ▪ il 5 novembre, per i risultati dei primi nove mesi 2020.

Alle quattro conference call si sono complessivamente collegate 149 persone, di cui 94 investitori istituzionali: i dati sono in netto aumento rispetto al 2019, quando complessivamente le persone che si erano collegate erano state pari a 105, di cui 52 investitori istituzionali.

Nonostante i mesi di marzo e aprile del 2020 abbiano visto una sospensione delle attività di incontro con gli investitori a causa della pandemia, a partire dal mese di maggio il management di IGD ha iniziato a partecipare a eventi virtuali, che hanno permesso di realizzare incontri con 49 investitori istituzionali nel corso dell'anno.

Sul versante del dialogo con i gestori di portafogli azionari, IGD ha preso parte alla Virtual STAR Conference di Borsa Italiana (entrambe le edizioni del 26 maggio e del 6 ottobre) e, sempre il 26 maggio, all'Italian Equity Roadshow 2020 Asia e Australia di Borsa Italiana, mentre il 28 maggio ha partecipato all'EPRA Virtual Corporate Access Day. Il 18 giugno il management di IGD ha inoltre partecipato alla Morgan Stanley Virtual Europe & EEMEA Property Conference 2020 e il 30 giugno alla Digital Italian Equity Sustainability Week organizzata da Borsa Italiana. Il 9 settembre IGD è stata presente all'ISMO Virtual Conference di Banca IMI.

Sul versante del mercato del credito, IGD ha preso parte alla Debt Conference organizzata da Goldman Sachs il 16 maggio e alla Virtual Fixed Income Real Estate di Morgan Stanley del 1° ottobre.

Una serie di incontri one-on-one virtuali sono stati inoltre organizzati con investitori equity e bond holder interessati ad approfondire temi specifici sulle performance storiche e le prospettive di IGD.

Comunicazione online

Nel 2020 il principale obiettivo perseguito a livello di strategia di comunicazione online è stato quello di rivedere il "look&feel" del sito web aziendale per allinearlo all'immagine coordinata istituzionale attraverso la scelta di colori, icone, infografiche e immagini.

Nell'Italian Webranking 2020-2021 realizzato da Comprend in collaborazione con Lundquist, IGD ha totalizzato 67,9 punti, raggiungendo la 17a posizione, con un avanzamento rispetto alla 18a del 2019.

Nel corso del 2020 IGD ha utilizzato proattivamente i social media, con una presenza attiva su LinkedIn, YouTube, Facebook e Twitter. In particolare, il focus sulle attività di LinkedIn ha prodotto una crescita del numero di visualizzazioni di pagina del 120% rispetto al 2019.

Informativa prodotta dal team IR

Per il tredicesimo anno consecutivo, nel 2020 IGD ha proposto sul proprio sito web una newsletter trimestrale, pubblicata nella sezione Media e proposta in lingua italiana e inglese.

Il team di Investor Relations ha inoltre continuato a svolgere una regolare attività di Peer Group Analysis, per aggiornare il senior management su performance operative e multipli borsistici delle società immobiliari europee del segmento retail. Nel 2020 è stato inoltre proposto su base trimestrale al Consiglio di Amministrazione un IR Board Report contenente elementi aggiornati sulla composizione dell'azionariato istituzionale, il consensus degli analisti e i multipli dell'azione IGD.

Riconoscimenti sulla reportistica aziendale

Nel settembre 2020, il Bilancio Finanziario Consolidato 2019 di IGD ha ricevuto per il terzo anno consecutivo l'"EPRA BPR Gold Award" (Best Practice Recommendations), assegnato dall'Associazione delle Società Europee Quotate del Settore Immobiliare EPRA (European Public Real Estate Association). Il Gold Award riconosce la completa adesione di IGD agli elevati standard definiti dall'Associazione, a seguito di un esame nel quale EPRA ha valutato la qualità della reportistica di 168 società europee del settore immobiliare.

Sul fronte del Bilancio di Sostenibilità 2019, IGD ha ottenuto per il sesto anno consecutivo l'"EPRA sBPR Gold Award" (Sustainability Best Practice Recommendations), nell'ambito di un processo che ha analizzato la reportistica di sostenibilità di 152 società europee del settore immobiliare.

Calendario finanziario 2021

25 febbraio - Consiglio di Amministrazione per l'approvazione del Progetto di Bilancio e del Bilancio Consolidato al 31 dicembre 2020.

15-16 aprile - Assemblea degli Azionisti, rispettivamente in prima e seconda convocazione. Approvazione del Bilancio al 31 dicembre 2020.

6 maggio - Consiglio di Amministrazione per l'approvazione delle Informazioni Finanziarie Periodiche Aggiuntive al 31 marzo 2021.

5 agosto - Consiglio di Amministrazione per l'approvazione della Relazione Finanziaria Semestrale al

30 giugno 2021.

4 novembre - Consiglio di Amministrazione per l'approvazione delle Informazioni Finanziarie Periodiche Aggiuntive al 30 settembre 2021.

2.5 // EVENTI RILEVANTI DELL'ESERCIZIO

I principali eventi dell'esercizio sono di seguito dettagliati.

Eventi societari

In data 11 novembre 2019 l'Assemblea Straordinaria degli Azionisti ha approvato la proposta di riduzione volontaria del capitale sociale, ai sensi e per gli effetti dell'art. 2445 c.c., da Euro 749.738.139,26 a Euro 650.000.000,00. In particolare, è stata prevista la riduzione di capitale, per un importo complessivo di Euro 99.738 migliaia, da attuare mediante imputazione di Euro 8.155 migliaia a riserva legale e di Euro 91.583 migliaia a costituzione di una riserva disponibile di patrimonio netto. A seguito della riduzione di capitale la riserva legale è pari alla misura stabilita dall'art. 2430 del Codice Civile. Tale operazione è volta a dare maggior flessibilità alla struttura del patrimonio netto, mediante l'incremento della riserva legale indisponibile e la contestuale creazione di una provvista disponibile e distribuibile, anche al fine di coniugare le peculiarità del regime speciale delle Siiq (e in particolare l'obbligo distributivo del 70% dell'utile derivante dalla gestione esente resosi disponibile) con le aspettative del mercato dei capitali (rendimento del capitale investito o dividend yield). In data 10 febbraio 2020 si è concluso il periodo per l'esercizio del diritto di opposizione da parte dei creditori sociali ai sensi dell'art. 2445 cod. civ., conseguente alla deliberazione di riduzione volontaria del capitale sociale, assunta dall'assemblea straordinaria degli azionisti di IGD in data 11 novembre 2019. In data 19 febbraio 2020 la Società ha provveduto a contabilizzare la riduzione di capitale sociale.

Il 27 febbraio 2020 il Consiglio di Amministrazione ha approvato il Progetto di Bilancio di Esercizio e il Bilancio Consolidato al 31 dicembre 2019. Il Consiglio di Amministrazione ha inoltre approvato la Relazione sul Governo Societario e Assetti Proprietari, inserita all'interno del fascicolo di Bilancio nonché la Relazione sulla Remunerazione. Il Consiglio di Amministrazione ha anche approvato il decimo bilancio di sostenibilità.

In data 2 gennaio 2019 è stata erogata alla Capogruppo la tranche A, dell'importo complessivo di Euro 125.000.000, del finanziamento sottoscritto in data 16 ottobre 2018. Tale finanziamento è stato utilizzato da IGD SIIQ per il rimborso, in data 7 gennaio 2019, del bond di originari Euro 150.000.000, in essere per Euro 124.900.000, al 31 dicembre 2018.

Alla luce dall'aggravarsi dell'emergenza sanitaria pubblica di interesse internazionale da Covid-19, tenuto conto dei provvedimenti recentemente assunti dalle autorità pubbliche e al fine di garantire il rispetto delle misure restrittive richieste a tutela della salute pubblica l'Assemblea ordinaria, inizialmente convocata per il 9 aprile 2020, in prima convocazione, e per il 10 aprile 2020, in seconda convocazione, per deliberare, tra l'altro, sull'approvazione del bilancio di esercizio al 31 dicembre 2019 e la distribuzione del dividendo agli Azionisti, è posticipata all'11 giugno 2020, in prima convocazione e al 12 giugno 2020, in seconda convocazione.

In data 23 marzo 2020 l'agenzia di rating Standard & Poor's Global Ratings ha modificato il rating di IGD SIIQ da "BBB-" con outlook negativo a "BB+" (con outlook negativo) a causa del contesto sfidante del settore retail in Italia e a causa delle misure prese in risposta alla pandemia da Covid-19, che potrebbero impattare negativamente sulle performance operative e conseguentemente sulle valutazioni e sui rapporti di leva finanziaria, riconoscendo nel contempo il robusto profilo di liquidità della società. In data 8 aprile 2020, l'agenzia di rating Fitch Ratings Ltd ha confermato ad IGD ilrating "BBB-", ma, a seguito dell'emergenza epidemiologica globale da Covid-19, l'agenzia ha posto il suo giudizio in condizione di Rating Watch Negative. Si precisa che, alla luce di tali modifiche e in conformità ai rispettivi regolamenti, non troverà applicazione la cosiddetta "step up clause" che avrebbe comportato un incremento del tasso di interesse su alcuni prestiti obbligazionari pari a 125bps. In data 08 aprile 2020 Moody's Investors Service ha posto in revisione per il downgrade il rating "Ba1" corporate family della società e il rating "Ba1" senior unsecured rating dei suoi titoli con scadenza 2021 (di cui circa 71 milioni di Euro in circolazione). L'outlook è stato modificato nel rating da stabile a "under review".

In data 7 maggio 2020, il Consiglio di Amministrazione, alla luce dell'emergenza sanitaria legata al Covid-19 e dell'incertezza connessa alla sua durata, nonché dell'inevitabile rallentamento sulla domanda interna, sui consumi e più in generale sul ciclo economico del Paese, al fine di preservare la solidità della struttura finanziaria e patrimoniale della Società, ha ritenuto prudente formulare una nuova proposta di destinazione dell'utile d'esercizio 2019, modificando la delibera assunta in occasione della seduta del 27 febbraio 2020. In particolare, il Consiglio di Amministrazione propone di destinare - come dividendo - esclusivamente un importo pari al 70 per cento dell'utile netto derivante dall'attività di locazione immobiliare, cioè l'importo minimo richiesto ai fini dell'applicazione del regime speciale previsto dall'Articolo 1, comma 123 della Legge del 27 dicembre 2006, n. 296 (i.e. Legge Finanziaria per il 2017).

In data 11 giugno 2020 l'Assemblea Ordinaria degli Azionisti di IGD SIIQ S.p.A. ha approvato il Bilancio di Esercizio 2019 di IGD SIIQ S.p.A. e ha deliberato la distribuzione di un dividendo per azione pari a Euro 0,228152. Il dividendo complessivo, sulla base delle azioni IGD in circolazione al 7 maggio 2020, pari a numero 110.232.654 azioni ordinarie al netto delle azioni proprie detenute dalla Società alla medesima data, ammonta a Euro 25.149.800,48, prelevato:

• • per Euro 5.578.654,15, dall'utile civilistico resosi disponibile per la distribuzione, precisando che è interamente derivante dalla gestione esente;

• • per Euro 19.571.146,33, utilizzando le riserve di utili a nuovo derivanti dalla gestione esente.

Complessivamente, gli utili distribuiti dalla gestione esente sono pari ad Euro 25.149.800,48, corrispondenti ad Euro 0,228152 per azione.

In data 9 luglio 2020 Moody's ha ridotto il rating sul credito a lungo termine di IGD da "Ba1" a "Ba2" con outlook stable a seguito della rapida diffusione dell'epidemia di coronavirus e del deterioramento delle prospettive economiche globali. Si precisa che, alla luce di tali modifiche e in conformità ai rispettivi regolamenti, non trova applicazione la cosiddetta "step up clause".

In data 6 agosto 2020 il Consiglio di Amministrazione ha esaminato e approvato la relazione finanziaria semestrale al 30 giugno 2020.

In data 2 settembre 2020, in attuazione della delibera dell'Assemblea Ordinaria degli Azionisti dell'11 giugno 2020 che ha revocato la precedente delibera di autorizzazione all'acquisto delle azioni proprie del 10 aprile 2019, si è concluso, con la vendita di tutte le azioni proprie detenute, il programma di sostegno della liquidità delle azioni di Immobiliare Grande Distribuzione SIIQ S.p.A..

Nel mese di settembre 2020 IGD ha ricevuto, per la terza volta consecutiva, l'"EPRA BPR Gold Award"

(Best Practice Recommendations) in merito al Bilancio Consolidato 2019. Tale premio riconosce a IGD il continuo impegno per incrementare ulteriormente la trasparenza e comparabilità della propriacomunicazione a beneficio di investitori, comunità finanziaria e, in generale, di tutti gli stakeholder del Gruppo. Inoltre, IGD ha conseguito, per il sesto anno consecutivo, l' "EPRA sBPR Gold Award" (sustainability Best Practice Recommendations), per il Bilancio di Sostenibilità 2019, che è stato assegnato a seguito di un'attenta analisi dei bilanci di 158 società del settore a livello europeo. Tale Premio conferma gli elevati standard raggiunti da IGD nell'ambito della reportistica di sostenibilità.

In data 24 settembre 2020, IGD SIIQ ha sottoscritto con Banca Monte dei Paschi di Siena un'operazione di finanziamento per 36,3 milioni di Euro con durata 6 anni, assistita da garanzia SACE nell'ambito del programma Garanzia Italia (tasso, inclusivo del costo della garanzia statale, in linea con il costo medio del debito del Gruppo). Il finanziamento garantito da SACE sarà utilizzato dalla Società per finanziare gli investimenti in Italia ancora in programma e altri costi operativi, compreso il capitale circolante.

In data 28 settembre 2020 il Dott. Sergio Lugaresi ha comunicato le proprie dimissioni dalla carica di Amministratore Indipendente per motivi da ricondursi ad altri impegni professionali.

In data 1 ottobre 2020 l'agenzia di rating Fitch Ratings Ltd ha confermato il rating in area investment grade "BBB-" modificando il Rating Watch Negative e portando l'outlook a negativo.

In data 16 ottobre 2020 Banca Monte dei Paschi di Siena ha erogato a IGD SIIQ S.p.A. un finanziamento, sottoscritto in data 24 settembre 2020, pari ad Euro 36,3 milioni, con durata 6 anni, assistita da garanzia SACE nell'ambito del programma Garanzia.

In data 5 novembre 2020 il Consiglio di Amministrazione ha esaminato e approvato le informazioni finanziare periodiche aggiuntive al 30 settembre 2020.

In data 23 dicembre 2020, la Società ha comunicato a Moody's Investors Service Ltd l'esercizio del recesso dal contratto in essere riguardante i rating dalla stessa assegnati a IGD. Questa decisione è volta a razionalizzare le risorse dedicate al rating e rendere tale attività più efficiente. IGD continuerà a ricevere il rating da due primarie agenzie: Fitch Ratings Ltd e S&P Global Ratings.

Investimenti

Nel corso del primo trimestre 2020 il Gruppo ha proseguito l'attività di sviluppo del Progetto Porta a Mare - Officine Storiche, la progettazione del restyling presso i centri commerciali e retail park La Favorita di Mantova e Porto Grande di San Benedetto del Tronto, la realizzazione di nuove medie superfici presso il centro commerciale e retail park Gran Rondò, le attività di rimodulazione degli spazi, presso i centri commerciali Le Maioliche di Faenza, Conè di Conegliano e Porto Grande di San Benedetto del Tronto e le attività di restyling presso i centri commerciali Darsena di Ferrara e Punta di Ferro di Forlì. Nel secondo trimestre 2020, a seguito dell'emergenza sanitaria Covid-19 e conseguente periodo di "lockdown" il Gruppo ha deciso di sospendere tutti i lavori in essere ad eccezione di quelli indifferibili che sono ripartiti nel terzo trimestre dell'anno.

Nella tabella seguente sono indicati gli investimenti eseguiti nel corso del 2020:

2. RELAZIONE SULLA GESTIONE
31/12/2020
Euro/mln
Progetti di sviluppo:
Progetto Porta a Mare Sub ambito Officine Storiche retail (in corso)	6,80
Progetto Porta a Mare (Trading) (in corso)	3,51
Interventi di restyling in corso	0,66
Interventi di restyling conclusi nel 2020	0,71
Manutenzioni straordinarie	6,61
Totale investimenti effettuati	18,29
Progetti di sviluppo
Progetto "Porta a Mare"

Nel corso del primo trimestre 2020 è stata accettata dal Consiglio di Amministrazione di Porta Medicea S.p.A. la proposta per la vendita dell'ultima unità residenziale in essere. Nel corso del mese di aprile è stato sottoscritto il contratto preliminare relativo a tale unità immobiliare. Inoltre, nei mesi di giugno, luglio e agosto, la società controllata ha perfezionato la vendita di due unità residenziali per le quali nel 2019 erano stati sottoscritti i contratti preliminari, due box e due posti auto. A seguito della conclusione di queste operazioni tutte le unità residenziali relative al comparto Mazzini risultano vendute (per due unità sono in essere preliminari di vendita che dovrebbero essere portati a rogito nel 2021).

Come descritto precedentemente nel secondo trimestre sono stati sospesi i lavori a causa delle limitazioni dovute al Covid-19, nel mese di agosto e settembre si sono riprese le attivitá per proteggere le opere edificate, é stata avviata la revisione progettuale e nel mese di settembre sono ripartiti i lavori. Nel corso dell'anno si sono svolti lavori di realizzazione del sub ambito Officine Storiche per un importo complessivo pari a circa Euro 3.509 migliaia, relativo alla destinazione residenziale e opere di urbanizzazione relative ai sub ambiti Molo, Lips ed Arsenale, mentre i lavori relativi al comparto commerciale, la cui ultimazione, a causa della pandemia, è slittata al primo semestre 2022, sono risultati pari a circa Euro 7.585 migliaia, di cui Euro 782 migliaia relativi ad acconti versati in anni precedenti. Al 31 dicembre 2020 sono stati sottoscritti 7 preliminari di vendita relativamente alle unità residenziali del sub ambito Officine Storiche.

Interventi di restyling

Nel primo trimestre 2020 si sono chiusi i lavori di rimodulazione degli spazi, presso il centro commerciale Le Maioliche di Faenza, a seguito dell'accordo sottoscritto tra IGD SIIQ e Coop Alleanza 3.0 per la riduzione della superficie dell'ipermercato e conseguente incremento della galleria commerciale tramite la realizzazione di due medie superfici. I lavori eseguiti nell'anno ammontano ad Euro 153 migliaia. Inoltre, nel primo semestre, si sono conclusi i lavori di sostituzione dei corpi illuminanti con sistemi a tecnologia LED ai fini dell'efficientamento energetico presso il centro commerciale Punta di Ferro di Forlì e i lavori di restyling del primo piano finalizzati alla prossima apertura di uno spazio "leisure" presso il centro commerciale Darsena di Ferrara. I lavori eseguiti nell'anno ammontano rispettivamente ad Euro 184 migliaia e ad Euro 375 migliaia.

Al 31 dicembre 2020 sono in corso i lavori di:

• • progettazione del restyling presso i centri commerciali e retail park La Favorita di Mantova e Porto Grande di San Benedetto del Tronto. L'inizio dei lavori è previsto nel secondo semestre del 2021. I lavori eseguiti nell'anno ammontano ad Euro 247 migliaia;

• • rimodulazione degli spazi rinvenienti dalle riduzioni, concluse nel 2020, delle superfici degli ipermercati con conseguente incremento delle gallerie commerciali, a seguito dell'accordo sottoscritto tra IGD SIIQ e Coop Alleanza 3.0, presso i centri commerciali Conè di Conegliano e Porto Grande di San Benedetto del Tronto. La conclusione dei lavori di rimodulazione degli spazi, precedentemente adibiti a ipermercati è prevista per il 2021. Al 31 dicembre 2020 i lavori eseguiti nell'anno ammontano ad Euro 258 migliaia;

• • la realizzazione di nuove medie superfici presso il centro commerciale e retail park Gran Rondò di Crema è al momento sospesa. I lavori eseguiti nell'anno ammontano ad Euro 155 migliaia.

Come descritto precedentemente, a seguito dell'emergenza sanitaria Covid-19 e conseguente periodo di "lockdown", il Gruppo nel corso del secondo trimestre 2020 ha deciso di sospendere tutti i lavori in corso. Nel secondo semestre del 2020 sono riprese le attività di progettazione relative agli interventi presso i centri commerciali La Favorita di Mantova e Porto Grande di San Benedetto del Tronto i cui lavori inizieranno nel secondo semestre del 2021.

Manutenzioni straordinarie

Nel corso del primo trimestre 2020 e del secondo, terzo e quarto trimestre, solo per quanto riguarda i lavori indifferibili, sono proseguiti i lavori per manutenzioni straordinarie, pari ad Euro 6.605 migliaia, relativi principalmente al miglioramento sismico, nei centri commerciali Centro d'Abruzzo e Porto Grande, ai lavori di impermeabilizzazione presso il centro commerciale La Favorita e Fonti del Corallo e per interventi su impianti antincendio principalmente su alcuni centri commerciali rumeni. Al 31 dicembre 2020, in base ai risultati della valutazione a Fair Value degli investimenti immobiliari, il valore di tali manutenzioni straordinarie è stato interamente svalutato.

2.6

// Il Portafoglio Immobiliare

Di seguito si riportano i principali dati sull'andamento del mercato immobiliare dell'anno 2020 europeo ed italiano con approfondimenti specifici relativamente al segmento retail italiano e rumeno per permettere una maggiore comprensione dell'andamento delle performance del Portafoglio immobiliare del Gruppo IGD SIIQ S.p.A.

Il Mercato immobiliare europeo e italiano

L'andamento di tutti i mercati nel 2020 è stato completamente stravolto dalla pandemia Covid-19 esplosa ad inizio anno che ha portato le autorità di tutti i Paesi a imporre misure di contenimento dei contagi con ripercussioni importanti sulla possibilità di spostamento fisico e sull'esercizio delle attività commerciali.

In Europa gli investimenti immobiliari commerciali nel 2020 si sono ridotti del 23% rispetto al 2019 (che ricordiamo essere stato un anno record per le transazioni immobiliari) raggiungendo il valore di 222,4 miliardi di Euro di transazioni.

I principali paesi europei hanno registrato riduzioni dal 19% al 35% con cali più importanti per paesi come Irlanda (-63%) e Repubblica Ceca (-56%). L'Italia con una riduzione del 28% ha performato cinque punti al di sotto della media europea. La Romania insieme al Belgio hanno registrato dati in controtendenza con crescite rispettivamente di +24% e +29%.

Fonte dati BNP Commercial real estate Investment in Europe 2020

In Italia gli investimenti immobiliari commerciali hanno raggiunto il valore di 8,8 miliardi di Euro con la distribuzione per classi immobiliari come da grafico sotto riportato (fonte CBRE):

BREAKDOWN INVESTIMENTI COMMERCIALI

Il Mercato immobiliare italiano segmento retail

Il mercato immobiliare retail nel 2020 ha registrato investimenti per circa di 1,4 miliardi di Euro in calo del -26% rispetto all'anno precedente.

Le transizioni immobiliari si sono concentrate principalmente nel primo e nel quarto trimestre quando si sono verificati importanti operazioni relative a portafogli immobiliari GDO e alla componente high street di primari asset mixed-use.

Grafico evoluzione degli investimenti retail in Italia 2010-2020

Fonte CBRE 4Q2020

Grafico transazioni 2020 per tipologia di categoria immobiliare retail

Fonte CBRE 4Q2020

I rendimenti netti di tutti i segmenti retail hanno risentito dell'andamento del mercato registrando nel quarto trimestre del 2020 decompressioni da 0,10% fino a 1% rispetto allo stesso trimestre dell'anno precedente.

L'offerta e pipeline settore retail

Nel 2020 sono stati realizzati poco più di 200 mila mq di nuovo stock, sebbene si siano registrati rallentamenti nelle attività di sviluppo in parte dovuti alle misure di contenimento dei contagi non sono stati annunciati annullamenti di iniziative in corso o in partenza. Per il biennio 2021-2022 si aspetta un'immissione sul mercato di circa 400 mila mq di nuovo stock, la gran parte relativo a iniziative ubicate nella città metropolitana di Milano di cui la principale è il Centro Commerciale Cascina Merlata (nord Milano).

Grafico di nuovi sviluppi retail completati e in costruzione al 31 dicembre 2020 (GLA >10.000 mq)

Fonte CBRE 4Q2020

Il Mercato immobiliare rumeno segmento retail

In Romania nel 2020 il volume totale di investimenti immobiliari è stato pari a circa 896,5 milioni di Euro.

L' 80% del totale transato ha riguardato il segmento office, il 12% il segmento logistica, il 5% il segmento retail ed il restante 3% ha interessato i segmenti hotel e mix-use.

Sebbene il 24% degli investimenti del 2020 nel mercato rumeno sia stato effettuato da investitori domestici, si conferma l'interesse da parte degli investitori stranieri, sebbene principalmente concentrato nella città di Bucarest che ha registrato il 94% delle transazioni dell'anno, nelle cui fila si è registrata l'entrata per la prima volta dell'investitore cinese Fosum.

BREAKDOWN INVESTITORI ROMANIA PER PAESE DI

ORIGINE 2020

Lo stock totale di immobili retail in Romania nel 2020 è cresciuto di 139.000 mq di nuova GLA raggiugendo il volume totale di 3,9 milioni di mq di GLA.

Nel 2020 lo stock di immobili retail risulta costituito al 73% da retail park e al 27% da "centri commerciali".

Nel biennio 2021-22 si prevede un'immissione sul mercato di ulteriori 459.000 mq di nuova GLA retail. Gli affitti "prime" si attestano a circa 70 Euro mq/mese per i Centri Commerciali, a circa 45 Euro mq/mese per gli High street con previsione di riduzione.

2.6.1 IL PORTAFOGLIO IMMOBILIARE

Con le valutazioni al 31 dicembre 2020 il patrimonio immobiliare complessivo di proprietà del Gruppo IGD SIIQ S.p.A. ha raggiunto il valore di mercato di Euro 2.265,69 milioni. Ad esso va aggiunto un portafoglio immobiliare in leasehold che alla stessa data ha raggiunto un valore di mercato di Euro 43,32 milioni.

IL PORTAFOGLIO IMMOBILIARE DI PROPRIETA'

Il portafoglio immobiliare del Gruppo IGD SIIQ S.p.A. è costituito da immobili ad uso commerciale retail (il 96,71% del valore del Portafoglio Gruppo IGD è a reddito) e da immobilizzazioni in fase di realizzazione.

Il portafoglio a reddito include di immobili ubicati in Italia ed in Romania, mentre le iniziative di sviluppo al 31 dicembre 2020 sono ubicate esclusivamente in Italia. Nel 2020 sono stati rinnovati, per la durata di quattro semestri, i mandati alle quattro società di valutazione immobiliare già attive sul portafoglio del Gruppo: CBRE Valuation S.p.A. (di seguito anche CBRE), Duff&Phelps Reag S.p.A. (di seguito anche D&P), Cushman & Wakefield LLP (di seguito anche C&W) e Jones Lang LaSalle S.p.A. (di seguito anche JLL).

Con il rinnovo dei mandati è stata attuata una rotazione degli asset tra le quattro società pari, in Italia, al 27% del FV (al 31 dicembre 2019). Gli asset del portafoglio romeno sono ruotati al 100% tra i due valutatori CBRE e D&P.

Nella tabella seguente è riportata la scomposizione del valore di Fair Value al 31 dicembre 2020 per valutatore in Italia e Romania:

Importi in Euro milioni Fair Value 31.12.20 Totale Fair Value 31.12.20 ItaliaFair Value 31.12.20 Romania

C&W CBRE JLL Duff&Phelps Totale Patrimonio IGD 522,18 656,9 427,13 659,48 2.265,69 522,18 582,76 427,13 594,98 2.127,05 0 74,14 0 64,5 138,64

Di seguito vengono riportati i compensi maturati al 31 dicembre 2020 degli esperti indipendenti:

Importi in Euro migliaia Compensi da valutazioneAltri compensiTotale compensi

CBRE D&P J LL C&W Totale Patrimonio IGD 118 221 52 43 434 146 4 0 0 150 264 225 52 43 584

La voce "altri compensi" si riferisce principalmente a interventi di manutenzione straordinaria eseguiti nell'anno da una società del network CBRE presso il centro commerciale Città delle Stelle di Ascoli.

Le categorie di immobili di cui si compone il patrimonio immobiliare del Gruppo al 31 dicembre 2020 sono:

• • "Iper e super": venticinque immobili per un totale di circa 228.000 mq di GLA, distribuiti su otto regioni del territorio italiano. Nel 2020 il perimetro Iper/super è rimasto costante, ma ha registrato una riduzione di circa 7,2 mq di GLA dovuta alla rimodulazione dell'ipermercato del CC Casilino;

• • "Gallerie e retail park": ventisette immobili per un totale di circa 423.000 mq di GLA, distribuiti su dodici regioni del territorio italiano. Anche per la classe Gallerie/RP nel 2020 non si sono registrate modifiche nel numero di asset ma un incremento di circa 4.000 mq di GLA a seguito della rimodulazione dell'iper del CC Casilino.

• • "Altro": la categoria si costituisce di due immobili ad uso vario pertinenziali ad immobili commerciali di proprietà, un negozio, due porzioni immobiliari ad uso ufficio, un immobile ad uso misto foresteria/uffici per accogliere attività sportive, per un totale di sei immobili di circa 9.000 mq di GLA. Nel 2020 non si sono registrate modifiche di perimetro.

• • "Progetto Porta a Mare": un complesso immobiliare multifunzionale in corso di realizzazione sito nella zona portuale di Livorno per un totale residuo di circa 51.870 mq di slp;

• • "Iniziative di sviluppo dirette": la classe si costituisce di un'unica area sita in prossimità del Centro Commerciale Porto Grande, destinata all'ampliamento del centro commerciale per circa mq 5.000 di GLA;

• • "Winmarkt": un portafoglio di quattordici immobili a uso commerciale ed un immobile ad uso uffici distribuiti sul territorio rumeno per circa 94.000 mq di superficie. Gli immobili sono situati nelle aree centrali di tredici principali città della Romania, nessun immobile di questa categoria è situato nella capitale Bucharest.

Le unità immobiliari proprietà del Gruppo IGD Siiq in Italia raggiungono quota 60 ripartite per categoria di immobile in:

• • 25 Ipermercati e supermercati

• • 27 Gallerie e retail park

• • 1 Iniziative di Sviluppo dirette

• • 1 Immobile per trading

• • 6 Altro

Le unità immobiliari del Gruppo IGD in Romania (portafoglio Winmarkt) sono 15, così ripartite:

• • 14 Gallerie

• • 1 Palazzina uffici

Grafico break down portafoglio immobiliare IGD in base al FV 31.12.2020

Grafico distribuzione geografica del portafoglio immobiliare IGD 31.12.2020

BREAKDOWN PORTAFOGLIO IGD PER AREA

GEOGRAFICA 31.12.2020

NE

42%

Italia

S+I 12%

C 25%

PORTAFOGLIO IMMOBILIARE IN LEASEHOLD

Il portafoglio immobiliare in leasehold si costituisce di tre gallerie commerciali per un totale di circa 31.700 mq di GLA ubicate in Italia rispettivamente a Villanova di Castenaso (Bo), San Donà di Piave (VE) e Livorno.

Cartina dislocazione geografica degli immobili del portafoglio immobiliare Italia al 31.12.2020

E. Romagna:8 GC, 9 Iper - Super; 5 Altro;

Piemonte: 2 GC+RP; Lombardia:3 GC; Liguria: 1 GC; Trentino: 1 GC; Veneto; 2 GC+RP, 3 iper; Marche:2 GC, 4 Iper,

1 Iniziativa di sviluppo; Abruzzo:1 GC, 1 Iper; Campania:1 GC, 1 Iper; Lazio: 2 GC, 3 Iper-super; Toscana: 2 iper-super,

1 Imm. per trading, 2 GC; 1 Altro; Sicilia: 2 iper, 2 GC;

Nota: NE: Trentino Alto Adige, Veneto, Emilia-Romagna; NO: Piemonte, Lombardia; Liguria C: Toscana, Marche, Lazio, Abruzzo; S+I: Sicilia, Campania.

Cartina dislocazione geografica degli immobili del portafoglio immobiliare Winmarkt in Romania al 31.12.2020

15 immobili di proprietà

Muntenia: 6 GC,1 palazzo uffici;

Moldova: 3 GC+RP; Oltenia:1 GC; Transilvania: 3 GC; Dobrogea: 1 GC :

Nelle tabelle seguenti sono riportati i principali dati relativi al portafoglio immobiliare Italia di proprietà:

ITALIA

Perito

Asset

LocationGLA Gallerie e Retail Park

(mq)Altro/Are e esterne

(mq)Proprietà

Data apertura

Data ultimo ampliamento/resty ling/rimodulazione

% possessoForma possessoN. punti vendita totali

N. medie superfici

N. Altro/Aree esterne

Posti autoPrincipali insegneAncora alimentareGLA ancora alimentare

JLLGalleria Commerciale Millennium

Rovereto (TN)

7.683

//MILLENNIUM GALLERY SRL

2004

//

100

Piena Proprietà (escluso supermercato e porzione di galleria commerciale)

28

4

900

Game 7 Athletics, Oviesse,

Trony, BataSuperstore Despar (non di proprietà)

//

JLLIpermercato CC I Malatesta

Rimini (RN)

//

882

IGD SIIQ SPA

2005

//

100

Piena Proprietà (Ipermercato + Area Ingrosso + Area Fitness)

//

Ipercoop

10.435

JLLIpermercato Schio

Schio (VI)

//

IGD SIIQ SPA

2008

//

100

Piena Proprietà (solo ipermercato)

//

Ipercoop

8.176

JLLCentro Commerciale ESP

Ravenna (RA)

29.952

3.200

IGD SIIQ SPA

1998

2017

100

Piena Proprietà

84

16

1

3.304

Deichmann, Game 7 Athletics, Unieuro, H&M, Piazza Italia, Bershka, Pull & Bear, OVS; Kiabi, Casa, Maisons du Monde,

Scarpe & ScarpeIpercoop

16.536

JLLSupermercato Cecina

Cecina (LI)

//

//IGD SIIQ SPA

1994

//

100

Piena Proprietà (solo supermercato)

JLLIpermercato CC Il Maestrale

Cesano di Senigallia

(AN)

//

//IGD SIIQ SPA

1999

//

100

Piena Proprietà (Ipermercato )

//

//

IpercoopCoop

5.749 12.501

JLLCentro Commerciale e Retail Park Conè

Conegliano (TV)

20.558

//IGD SIIQ SPA

2010

2019 riduzione Iper - ampliamento Galleria 2021?

100

Piena Proprietà

56

11

1.550

Maison du Monde,Conbipel, H&M, Librerie Coop, Euronics, Scarpe&Scarpe, Stradivarius

Ipercoop

Nuova GLA ridotta 6.972 mq da dicembre 2019 -AV 4.356

JLLSupermercato Civita Castellana

Civita Castellana (VT)

//

//IGD SIIQ SPA

2010

//

100

Piena Proprietà (solo supermercato)

//

Coop

3.020

Librerie Coop, Unieuro,C&W C&W C&W

Centro Commerciale BorgoIpermercato CC Miralfiore Ipermercato CC GloboPesaro (PU) Lugo di Romagna (RA)Bologna (BO)

6.975

// //

// //

//IGD SIIQ SPAIGD SIIQ SPA IGD SIIQ SPA

1989

1992 1997

2015

// 2005

100

100 100

Piena Proprietà

Piena Proprietà (Ipermercato) Piena Proprietà (Ipermercato )

33

4

1.450

Scarpe&Scarpe

// //IpercoopIpercoop Ipercoop

11.480 10.412 7.937

C&WCentro Commerciale Porto Grande

Porto d'Ascoli (AP)

7.549

543

IGD SIIQ SPA

2001

2019 riduzione Iper - ampliamento Galleria e restyling 2021?

100

Piena Proprietà

36

2

1

1.730

Decathlon, Deichmann

Ipercoop

Nuova GLA ridotta 8.360 mq da dicembre 2019

C&WCentro Commerciale d'AbruzzoSan Giovanni Teatino

(CH)

12.571

3.610

IGD SIIQ SPA

2001

2014

100

Piena Proprietà

45

7

3

1.730

Decathlon, Euronics, Librerie Coop, Piazza Italia; Terranova;

Intersport; ScarpamondoIpercoop

14.127

Librerie Coop, Motivi, Primigi;

C&WCentro Commerciale Lungo Savio

Cesena FC)

2.928

//IGD SIIQ SPA

2002

//

100

Piena Proprietà

23

1

850

Ipercoop

7.476

Kiko

C&WCentro Commerciale Le Maioliche

Faenza (RA)

25.045

//IGD SIIQ SPA

2009

//

100

Piena Proprietà

42

11

2.400

Deichmann, H&M, Trony, C&A,

Decathlon, BricoferIpercoopNB nuova GLA ridotta 2019 mq 6.163 AV mq 3.906

C&WCentro Commerciale Leonardo

Imola (BO)

15.060

//IGD SIIQ SPA

1992

2012 (Zara p1)

100

Piena Proprietà

60

7

OVS, Zara,Mediaworld

Ipercoop

15.862

Benetton, Original Marines,

C&WCentro Commerciale Lame

Bologna (BO)

6.141

//IGD SIIQ SPA

1996 2002

2003 2017

100 100

Piena Proprietà

43 43

1 8

Ipercoop

15.201

Camaieu

CBRECentro Commerciale Città delle Stelle

Ascoli Piceno (AP)

20.993

1.850

IGD SIIQ SPA

Piena Proprietà

1

2.200

Piazza Italia, Unieuro, H&M; Multiplex Stelle; Kiabi, Casa,

Clayton; DversoIpercoop

9.614

CBRECentro Commerciale Casilino

Roma (RM)

5.578

IGD SIIQ SPA

2002

2019 restyling parziale e nuova MS PT

100

Piena Proprietà

23

3

1.260

Euronics, Piazza Italia, Satur;

Ipercoop

13.742

Expert, Scarpe&Scarpe, PiazzaCBRECentro Commerciale La Torre

Palermo (PA)

15.252

// //IGD SIIQ SPA

2010 2014

// //

100 100

Piena Proprietà

43 24

6 1

1.700

Ipercoop

11.217

Italia, H&M; McDonald

CBRE CBRE CBRE CBRE

CBRE

CBRE

CBREPiastra Commerciale MazziniGalleria CC Luna Galleria CC Favorita Retail Park CC FavoritaGalleria Commerciale Punta di FerroGalleria Commerciale Maremà

Centro Commerciale Katanè

Gravina di Catania (CT)Sarzana (SP) Mantova (MN) Mantova (MN)

Grosseto (GR)Livorno (LI)Forlì (FC)

21.218

17.120

14.935

6.085

3.576 7.400 6.214

// // //

//

//

//IGD SIIQ SPAIGD SIIQ SPA IGD SIIQ SPA IGD SIIQ SPA

IGD SIIQ SPAIGD SIIQ SPAIGD SIIQ SPA

1992 1996 1996

2011

2016

2009

// 2007 //

//

//

//

100 100 100

100

100

100

Piena Proprietà (solo edifici 1, 2A, 2B, 3)

Piena Proprietà (escluso Ipermercato)

Piena Proprietà (escluso Ipermercato)Piena Proprietà (escluso Ipermercato)Piena Proprietà (escluso Ipermercato)Piena Proprietà

Piena Proprietà

38 33 5

93

45

67

1 4

3

6

6

2.854

3.000

1.320

Deichmann Mediaworld,Terranova, Scarpe & Scarpe, Upim

Piazza Italia, Decathlon, Zara, Bershka, Stradivarius, Pull &Unieuro/Coop

Piazza Italia, Kiko, GameStop,

Camaieu

Ovs, Piazza Italia, Calliope,

Adidas, Euronics, H&M, Conbipel, Piazza Italia,

H&M, Unieuro, Toys, McDonald, Deichmann,

Benetton

Bear

Ipercoop (non di proprietà) Ipercoop (non di proprietà)Ipercoop (non di proprietà)Conad (non di proprietà)IpercoopCoop

//

1.440 // // // // // 13.663

Desigual; Azzurra Sport, PiazzaD&PCentro Commerciale TiburtinoGuidonia Montecelio

(RM)

33.557

//IGD SIIQ SPA

2009

//

100

Piena Proprietà

99

13

3.800

Italia, Obi, Scarpamondo,NewYorker,

Euronics

Ipercoop

7.663

D&PIpermercatoe MS CC Fonti del Corallo

Livorno (LI)

5.835

//IGD SIIQ SPA

2003

//

100

Piena Proprietà (solo ipermercato + MS da riduzione Iper)

5

//

Ipercoop

9.359

D&PGalleria Commerciale Gran Rondò

Crema (CR)

15.761

//IGD SIIQ SPA

1994

2006

100

Piena Proprietà (escluso Ipermercato)

38

4

presente distributore di proprietà

Coop Lombardia

1.280

Oviesse, Promenade calzatureIpercoop (non di proprietà)

//D&PCentro Commerciale Le Porte di Napoli

Afragola (NA)

16.987

//IGD SIIQ SPA

1999

2014

100

Piena Proprietà

67

8

2.650

Desigual; Euronics, H&M, Piazza Italia; Rosso PomodoroIpercoop

9.570

IGD MANAGEMENTD&P

Piena Proprietà (escluso Ipermercato)

OVS, H&M, Piazza Italia, Skyline cinema, Roadhouse,Galleria Commerciale Sarca

Sesto S. Giovanni (MI)

23.652

//

2003

2015

100

72

8

2.500

Scarpe&Scarpe , Rosso

SRLIpercoop (non di proprietà)

//

Pomodoro

D&PGalleria Commerciale e Retail Park Mondovicino

Mondovì (CN)

17.194

//IGD SIIQ SPA

2007

//

100

Piena Proprietà (escluso Ipermercato)

42

9

4.500

Jysk,OVS, Librerie.Coop, Brico

IO, Foot LokerIpercoop (non di proprietà)

D&PCentro Commerciale Darsena City

Ferrara (FE)

16.250

//IGD SIIQ SPA

2005

//

50

Piena Proprietà

15

2

1.320

Pittarosso, UCI, WeArenaDespar

// 3.715

D&PGalleria Commerciale I Bricchi

Isola d'Asti (AT)

15.994

245

IGD SIIQ SPA

2009

//

100

Piena Proprietà (escluso Ipermercato)

24

5

1.450

Deichmann

Il Gigante (non di proprietà)

D&P

D&PRetail Park Clodì

Supermercato Aquileia

Ravenna (RA)Chioggia (VE)

9.329

//

//

//IGD SIIQ SPAIGD SIIQ SPA

2015

//

100

100

Piena Proprietà (Supermercato )Piena Proprietà

8

6

OVS, Scarpe&Scarpe; Piazza

Italia, Dechatlon

//IpercoopCoop

// 7.490 2.250

Centro Piave

San Donà di Piave (VE)

11.618

//CSII SPA

1995

2003

//Master Leasing

48

5

1.500

Cisalfa, Librerie Coop, Oviesse, Piazza Italia, Scarpe&Scarpe;

McDonald

Ipercoop

15.826

CSII SPA eVillanova di CastenasoCentro Nova

(BO)

12.640

//

COPAIN HOLDING SPA Fondo Mario

1995

2008

//Master Leasing

55

7

2.400

H&M, Librerie Coop, Bershka, Pittarosso, Benetton; McDonaldIpercoop

18.268

Oviesse; Librerie Coop, Bata,Galleria CC Fonti del Corallo

Livorno (LI)

7.054

//

2003

//

//Master Leasing

55

2

1.600

Ipercoop

Negri

Swarovski

ROMANIA

Centro commercialeLocationGLA Centro Commerciale mqCirculationNet Salling

Area

(sqm) RentedRentable Warehouse/of fice

Proprietà

Data apertura

Data ampliamento/ restyling

% possessoForma possessoN. punti venditaN. medie superfici

Posti auto

Principali insegneAncora alimentareGLA ancora

Adidas, Levi's, Domo,

Win Magazin SA

1986

2015

100

Piena Proprietà

109

//

400

Vodafone, Carrefour Market, dm drogerie,Leonardo, Jolidon, Eponge, BancaCarrefour

1.215

Transilvania, KFC, Flanco, Pepco

Win Magazin SA

1976

2013

100

Piena Proprietà

82

//

Banca Transilvania, Carrefour Market

Carrefour

882

Win Magazin SA

1973

2005

100

Piena Proprietà

36

//

H&M, B&B, Sevda, Jolidon, Bigotti, Massini, Pepco, CGSBilla

827

Win Magazin SA

1973

2004

100

Piena Proprietà

35

//Win Magazin SA

1985

2014

100

Piena Proprietà

67

//

H&M, Carrefour Market, Eponge, Leonardo, Jolidon, dm drogerie Markt, Domo H&M, Sevda, B&B Collection, Billa, Leonardo, Eponge, Pepco, Reshoes

Carrefour

900

Billa

878

Win Magazin SA

1978

2004

100

Piena Proprietà

45

//

Carrefour Market, Leonardo, Jolidon, Altex, Vodafone, Sevda, Pepco

Carrefour

673

Win Magazin SA

1975

2013

100

Piena Proprietà

29

//Win Magazin SA

1972

2002

100

Piena Proprietà

27

//

H&M, Carrefour Market, Leonardo, Pepco H&M, B&B Collection, Leonardo, Altex, Fraher, Vodafone

Carrefour

800

Fraher

405

Win Magazin SA

1983

2011

100

Piena Proprietà

36

//

Carrefour Market, dm drogerie, Leonardo, Big Fitness

Carrefour

1.338

Win Magazin SA

1984

2005

100

Piena Proprietà

33

//

Altex, Leonardo, dm drogerie, fast-food Pizzamania, PepcoWin Magazin SA

1978

2013

100

Piena Proprietà

31

//

Carrefour Market, Pepco, Eponge, Leonardo, Jolidon, Vodafone

Carrefour

680

Win Magazin SA

Win Magazin SA

Win Magazin SA

1975 1973 1981

2005 2006 2007

100 100 100

Piena Proprietà Piena Proprietà Piena Proprietà

22 26

9

// // //

Altex, Telekom, B&B

CarrefourCarrefour, Reshoes, Jolidon

Carrefour

553 527

PepcoWinmarktPloiesti

3.012

2.137

544

JuniorWin Magazin SA

100

Piena Proprietà

2

2.6.2 ANALISI DI DETTAGLIO DEL PATRIMONIO DI PROPRIETA'

Di seguito vengono dettagliate per categoria di immobile le principali variazioni intervenute nell'anno.

Gli ipermercati e supermercati del patrimonio immobiliare di IGD sono locati a Coop Alleanza 3.0 (ex Coop Adriatica Scarl) e al Gruppo Unicoop Tirreno Soc. Coop con contratti di lunga durata. I canoni sono indicizzati al 75% dell'indice ISTAT. Le manutenzioni di carattere ordinario e straordinario relative agli impianti e alla parte edilizia interna ai fabbricati di questa classe di immobili sono previste a carico del conduttore. La categoria ipermercati e supermercati al 31 dicembre 2020 è stata valutata dagli esperti indipendenti CBRE, D&P, C&W e JLL con la seguente proporzione in base all'incidenza sul Fair Value:

31/12/2020

Iper/Super

JLL 38%

CBRE 13%

D&P 12%

C&W 37%

TOTALE 100%

Per questa categoria di immobili tutti i valutatori hanno utilizzato il metodo del discounted cash flow (DCF).

CBRE, C&W e JLL hanno utilizzato una durata standard di 10 anni per tutti gli asset, mentre D&P ha utilizzato una durata variabile determinata in conseguenza alla scadenza del contratto di locazione in essere ed al conseguente anno di rinegoziazione a valore di mercato degli spazi.

Il Fair Value della categoria Iper/Super nel 2020 ha raggiunto il valore di 559 milioni di Euro registrando una riduzione di valore di -1,24% (-7,03 milioni di Euro in valore assoluto) rispetto all'anno precedente.

Il tasso di attualizzazione medio ponderato totale si è contratto di 302 bps rispetto all'anno precedente attestandosi al 6,28%; il gross cap out medio totale è sostanzialmente rimasto stabile (-0,02%) attestandosi al 6,27%.

Il gross initial yield medio ponderato al 31 dicembre 2020 è risultato essere 6,02%.

L'occupancy rate dell'asset class Iper/Super si conferma al 100%.

GALLERIE COMMERCIALI E RETAIL PARK

Gli immobili della categoria immobiliare "Gallerie Commerciali e Retail Park" del portafoglio del Gruppo IGD sono per lo più affittati con contratti di affitto d'azienda della durata di 5 anni e con indicizzazione al 100% dell'indice ISTAT. Le locazioni della durata di anni 6+6 e con indicizzazione al 75% dell'indice

ISTAT sono riservate alle categorie merceologiche dei servizi paracommerciali quali edicole, tabacchi, studi dentistici, parrucchieri e centri estetici.

La categoria immobiliare "Gallerie commerciali e retail park" al 31 dicembre 2020 è stata valutata dagli esperti indipendenti CBRE, D&P, C&W e JLL con la seguente proporzione in base all'incidenza sul Fair Value:31/12/2020

Gallerie/RP

JLL 15%

CBRE 30%

D&P 34%

C&W 21%

TOTALE 100%

Tutti i valutatori hanno utilizzato per questa categoria di immobili il metodo DCF. I valutatori CBRE, C&W e JLL hanno utilizzato una durata standard di 10 anni per tutti gli asset, il valutatore D&P ha utilizzato una durata standard di 15 o 18 anni.

Il Fair Value totale della categoria immobiliare ha raggiunto il valore di 1.473,3 milioni di Euro segnando una riduzione di -6,43% (-101,23512 milioni di Euro in valore assoluto) rispetto all'anno precedente.

Il tasso di attualizzazione medio ha subito una decompressione di +0,12%13 rispetto all'anno precedente attestandosi a 7,06%.

Il gross cap out medio ha registrato una decompressione di +0,12%13 rispetto all'anno precedente assestandosi al 7,11%.

Il gross initial yield medio della categoria Gallerie/RP si è assestato al 6,53% segnando una riduzione di -0,02%13 rispetto all'anno precedente.

Al 31 dicembre 2020 il financial occupancy rate ha registrato una riduzione di -3,12% rispetto al 31.12.2019 attestandosi a 92,39%.

12 Il valore si riferisce alla differenza rispetto al Fair Value al 31.12.2019 riclassificato a seguito della rimodulazione dell'iper e della galleria del CC. Casilino

13 La differenza è rispetto allo stesso valore al 31.12.2019 riclassificato a seguito della rimodulazione dell'iper e della galleria del CC. Casilino.

INIZIATIVE DI SVILUPPO DIRETTE

Al 31 dicembre 2020 la classe immobiliare si costituisce di un unico terreno destinato all'estensione del Centro Commerciale Porto Grande di Porto d'Ascoli (AP) con la costruzione di due medie superfici per circa 5.000 mq. Questa categoria è stata valutata dall'esperto indipendente C&W con il metodo della trasformazione o residuale. Al 31 dicembre 2020 il Fair Value è stato stimato di 2,47 milioni di Euro registrando una riduzione del -9,4% rispetto al semestre precedente (-0,257 milioni di Euro in valore assoluto).

PROGETTO PORTA A MARE

Al 31 dicembre 2020 le consistenze della società Porta Medicea, titolare del Progetto Porta a Mare, sono state valutate interamente dal perito CBRE utilizzando il metodo della trasformazione o residuale. Il Progetto si suddivide nei seguenti sub ambiti:

• • Mazzini (residenziale, uffici, parcheggi e parcheggi pubblici) per un totale di 6.000 mq di SLP. Le vendite dei 73 appartamenti della destinazione residenziale sono iniziate nel 2013 e alla fine del 2020 risultavano vendute 69 unità, tre locali con contratto in affitto con riscatto ed un locale oggetto di contratto preliminare;

• • Officine storiche (destinazione retail, residenziale, parcheggi e parcheggi pubblici) per un totale di 20.490 mq di SLP, che ha registrato l'inizio lavori nel primo semestre 2015 e che nel 2020 ha registrato la stipula dei primi 7 preliminari di vendita di appartamenti;

• • Lips (destinazione retail, turistica, alberghiera e RTA) per un totale di 15.867 mq di SLP;

• • Molo Mediceo (destinazione retail, terziario e RTA) per un totale di 7.350 mq di SLP;

• • Arsenale (destinazione retail, RTA e parcheggi) per un totale di 7.771 mq di SLP.

Il valore di mercato di questa categoria di immobili al 31 dicembre 2020 è stato di Euro 72,059 milioni ed ha registrato un incremento del 5,57% rispetto all'anno precedente (+3,8 milioni di Euro in valore assoluto) per il proseguimento dei lavori del sub ambito Officine.

Nel valore di mercato al 31 dicembre 2020 del Progetto Porta a Mare sono considerate anche le consistenze a destinazione commerciale non destinate alla vendita e che rimarranno di proprietà del Gruppo IGD.

ALTRO

La categoria immobiliare Altro al 31 dicembre 2020 ha registrato una riduzione di valore del -3,61% (-0,75 milioni di Euro in valore assoluto) assestandosi sul valore di 20,2 milioni di Euro. La riduzione di valore è imputabile alla decompressione di 0,28% del gross cap out che ha raggiunto la percentuale di 6,52% e di 0,08% del tasso di attualizzazione che si è attestato a 5,93%.

La categoria al 31 dicembre 2020 è stata valutata dagli esperti indipendenti D&P e JLL con la seguente proporzione rispetto al Fair Value:

31/12/2020

Altro

D&P 99%

JLL 1%

TOTALE 100%

Entrambi i valutatori hanno utilizzato per questa categoria di immobili il metodo del DCF.

2.6.2.2 ROMANIA

La categoria immobiliare Winmarkt al 31 dicembre 2020 è stata valutata dagli esperti indipendenti CBRE e D&P con la seguente proporzione in base all'incidenza sul FV:

31/12/2020

Winmarkt

CBRE 47%

D&P 53%

TOTALE 100%

Il metodo utilizzato è stato il DCF con la durata standard di quindici anni per tutti gli immobili del perimetro D&P e da 5 a 10 anni per gli immobili del perimetro CBRE.

La riduzione di Fair Value totale dell'asset class Winmarkt è stata di -7,75% (-11,65 milioni di Euro in valore assoluto) rispetto al 31 dicembre dell'anno precedente.

Il gross initial yield medio delle gallerie al 31 dicembre 2020 è incrementato di 0,26% rispetto al 31.12.2019 attestandosi al 7,35%.

Il tasso di attualizzazione medio delle gallerie si è contratto del -0,27% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente attestandosi al 7,89%.

Il gross cap out medio delle gallerie si è attestato a 7,93% registrando una decompressione del 0,26% rispetto all'anno precedente.

Il financial occupancy rate delle Gallerie Winmarkt ha registrato una riduzione di -4,01% rispetto al 31 dicembre 2019 attestandosi a 93,55%.

Nella tabella seguente sono riepilogati i principali dati del patrimonio immobiliare Italia e Romania sopra commentati:

Riepilogo dati al 31.12.2020:

25 27

228.000 423.000 651.000 94.000

6,28% 7,06%

148 235

n.a

n.a

7,35% 7,93%

7,89%

93,55%

101

108

67

745.000

n.an.an.a

n.an.an.a

Riepilogo dati al 31.12.2019:

52 15

236.000 419.000 655.000 94.755

6,06% 6,28%

6,52% 6,96%

6,31% 6,94%

100%

95,51%

149 230

147 243

n.a.

n.a.

n.a

n.an.an.a

7,09% 7,67%

8,16%

97,56%

101

112

749.755

n.an.an.a

n.an.an.a

Nella tabella seguente sono rappresentati gli investimenti immobiliari, i principali progetti di sviluppo e il dettaglio dei criteri di contabilizzazione adottati:

Categoria

Valore contabile 31/12/2020

Criterio di contabilizzazioneValore di mercato 31/12/2020

Valore contabile 31/12/2019

La tabella che segue riporta il dettaglio delle principali Iniziative di sviluppo dirette:

PORTO GRANDE

AmpliamentoPorto d'Ascoli 5.000

(AP)mqgiu-24

ca. 9,9 Mln/€

2,47

100%

Totale

2,47

2.7

// Valutazioni degli esperti indipendenti