25/02/2021 - IGD SIIQ S.p.A.: Risultati al 31 dicembre 2020: l’anno più difficile, ma con diversi punti fermi positivi

COMUNICATO STAMPA

RISULTATI AL 31 DICEMBRE 2020: L'ANNO PIU' DIFFICILE, MA CON DIVERSI PUNTI FERMI POSITIVI

•  Confermato l'apprezzamento del format IGD: nei periodi di allentamento delle restrizioni, scontrino medio + 17%, vendite operatori superiori al 2019, +0,3% 1

•  Incassato su fatturato netto 2020: in Italia c. 91%; in Romania c. 94%

•  Financial occupancy mantenuta su livelli elevati: Italia 94,3%; Romania 93,6%

•  Ricavi locativi netti: 109,5 milioni di euro (-19,8%); Risultato netto ricorrente (FFO): 59,3 milioni di euro (-28,8%). Entrambi includono 18,5 milioni di euro di impatti diretti netti da Covid-192, per c. 1,7 mensilità di canoni concesse, interamente spesati nell'anno

•  Disponibilità di cassa a fine periodo pari a c. 117 milioni di euro, oltre a linee di credito committed per 60 milioni di euro e non committed per c. 151 milioni di euro

•  EPRA NAV e NRV pari a 10,38€ p.a. (-8,9%)

•  Nell'ottica di consolidare la struttura finanziaria e il profilo investment grade e, in considerazione del mancato obbligo di distribuzione conseguente al risultato d'esercizio negativo, il CdA ha proposto all'Assemblea di non erogare dividendi per l'anno 2020;

•  Conferito incarico a CBRE, primario advisor internazionale, per la cessione di un portafoglio di ipermercati/supermercati stand alone per circa 185 milioni di euro

•  Approvato il Bilancio di Sostenibilità

Bologna, 25 febbraio 2021. Il Consiglio di Amministrazione di IGD - Immobiliare Grande Distribuzione SIIQ S.p.A. ("IGD" o la "Società"), riunitosi in data odierna sotto la Presidenza di Elio Gasperoni, ha esaminato e approvato il progetto di bilancio d'esercizio e il bilancio consolidato al 31 dicembre 2020.

Messaggio dell'Amministratore Delegato, Claudio Albertini

"Il 2020 è stato sicuramente l'anno più difficile della storia del Gruppo, con pesanti ripercussioni della pandemia sul settore retail e di conseguenza sulle property company come la nostra.

Non siamo però rimasti inermi di fronte alla situazione, anzi, con ancora maggior determinazione abbiamo lavorato su tutti i fronti. Abbiamo mantenuto operativi, per quanto consentito dalle normative e salvaguardando gli aspetti di salute e sicurezza, tutti i nostri centri commerciali, che si sono confermati un punto di riferimento per le comunità servite e che hanno dimostrato una forte resilienza e velocità di reazione nei mesi di allentamento delle restrizioni. Abbiamo portato avanti una puntuale e capillare attività commerciale con i tenants, fornendo loro soluzioni di supporto che hanno consentito di mantenere un alto livello di occupancy e di incassato. Abbiamo inoltre voluto confermare nei fatti una struttura finanziaria allineata al profilo investment grade, salvaguardando i cash flow e conservando le risorse per coprire le esigenze finanziarie

• 1 Dati riferiti al periodo agosto - ottobre 2020

• 2 Include sconti temporanei per 4,4 € mln, perdite su crediti per 16,4 € mln, al netto di minori locazioni passive per 2,3 € mln

del 2021. A questo proposito, la procedura avviata di dismissione di un portafoglio di iper e super stand alone consentirà di dotare la Società di risorse finanziarie per ridurre significativamente il LTV. Anche la difficile decisione di non proporre la distribuzione del dividendo quest'anno segue la stessa logica, consapevoli che si tratta di una scelta contingente e che, non

appena le condizioni esterne miglioreranno, IGD tornerà ad offrire ai propri azionisti come in passato un'attraente e sostenibile remunerazione".

ANDAMENTI OPERATIVI: CONFERMATA LA VALIDITA' DEL POSIZIONAMENTO DEL PORTAFOGLIO IGD Italia

Nel corso del 2020 le performance di IGD sono state duramente impattate dalle varie misure restrittive adottate dal Governo italiano nel corso del 2020 e tuttora in vigore per far fronte all'emergenza sanitaria da Covid-19.

Gli andamenti fatti registrare dai centri commerciali del Gruppo nei primi due mesi dell'anno erano stati positivi (vendite operatori a fine febbraio +2,0%) ma, in seguito al propagarsi dell'epidemia, l'operatività dei centri commerciali è stata fortemente limitata con le sole merceologie considerate "essenziali" (quali ad esempio vendita di prodotti alimentari, farmaceutici, parafarmaceutici, ecc) autorizzate ad operare nel periodo 12 marzo - 18 maggio (66 giorni complessivi di limitazioni e chiusure).

I mesi centrali dell'anno tra giugno ed ottobre hanno coinciso con un allentamento progessivo delle restrizioni ed un ritorno alla quasi piena operatività (fatto salvo il mantenimento di tutte le misure di distanziamento sociale e prevenzione dei contagi applicate nei centri commerciali, le limitazioni agli eventi e a molte attività leisure): in questo periodo gli andamenti dei centri commerciali hanno mostrato forti segnali di recupero con le vendite degli operatori che, nel trimestre agosto - ottobre, sono

tornate in territorio positivo (+0,3%) a fronte di un'affluenza divenuta molto più selettiva ma caratterizzata da una maggior propensione all'acquisto e un deciso incremento dello scontrino medio (+17%).

Queste dinamiche confermano che i centri commerciali sono rimasti al centro dell'attenzione dei consumatori, evidenziando una significativa capacità di pronta reazione non appena vengono consentite le aperture e gli accessi. Hanno inoltre dimostrato la validità del format IGD: asset di dimensioni coerenti e dominanti nei propri bacini di riferimento, vissuti come luoghi ideali per uno shopping sicuro, pratico e conveniente; IGD ha mostrato performance migliori del mercato godendo principalmente di un portafoglio composto da centri urbani, con una àncora alimentare attrattiva, capaci di proporre sotto uno stesso tetto una gamma completa di offerta di beni e servizi che permettono di godere di ampia scelta ottimizzando i tempi.

A partire dal 6 novembre però, a seguito del nuovo incremento dei contagi, il Governo ha varato nuovi provvedimenti restrittivi prevedendo tra l'altro la chiusura di tutti i centri commerciali nei weekend e nei giorni festivi e prefestivi (per un totale di 21 giorni di chiusura tra novembre e dicembre), ad eccezione delle sole merceologie "essenziali" autorizzate ad operare. Queste restrizioni, unitamente alle limitazioni agli spostamenti delle persone tra comuni periodicamente in essere a seconda dell' evoluzione dei contagi, hanno inciso in maniera significativa sulle performance dei nostri centri in un periodo dell'anno solitamente molto positivo per gli acquisti.

Alla luce di quanto descritto sopra, nel 2020 le vendite fatte registrare dagli operatori delle gallerie sono risultate in calo di circa il 28% rispetto all'anno precedente, un dato comunque migliore rispetto alla media del mercato (fonte CNCC); al contrario, nonostante le inevitabili ripercussioni derivanti dalle misure restrittive poste in essere (quali ad esempio la chiusura dei comparti non-food e le limitazioni agli spostamenti sopra descritte), le vendite fatte registrare da ipermercati e supermercati di proprietà del Gruppo sono risultate solo in lieve calo rispetto al 2019 (-2,8%).

Fin dall'inizio della pandemia la Società ha messo in campo una serie di iniziative in linea con le proprie politiche di sostenibilità, a partire dalla salvaguardia e sicurezza dei visitatori, dei lavoratori dei centri commerciali e dei propri dipendenti. Per quanto riguarda gli operatori delle gallerie, sicuramente una delle categorie più colpite da questa crisi, la Società ha improntato un dialogo diretto volto alla individuazione delle migliori modalità di supporto per gestire i periodi di chiusura forzata e compensare la perdita di fatturato (anche tenendo conto dei meccanismi di ristoro implementati dal Governo italiano).

Ad oggi sono pressochè concluse le trattative con i tenants relative al primo lockdown e stanno iniziando ora le trattative relative alle restrizioni di novembre dicembre.

Le trattative non hanno comportato modifiche alla struttura dei contratti in essere (salvo rare eccezioni) ma, a seconda della specifica situazione, è stata prevista la rimodulazione dei pagamenti nel corso dell'anno, la possibilità di prorogare la scadenza dei contratti e la concessione di sconti temporanei.

Queste misure hanno prodotto risultati tangibili e incoraggianti.

Innanzitutto, il tasso di occupancy del portafoglio italiano, pari al 94,3%, si è mantenuto su livelli elevati, seppur in calo rispetto al 31 dicembre 2019 quando era risultato pari al 96,9%.

Inoltre, sono stati ottenuti ottimi risultati in termini di fatturato incassato al netto degli sconti concessi, che al 31 dicembre era pari a oltre il 91%3.

Parallelamente a queste negoziazioni è proseguita la normale attività di commercializzazione che, seppur impattata dal difficile contesto, è stata efficace e ha portato buoni risultati: nel corso dell'anno sono stati sottoscritti, infatti, 101 contratti tra rinnovi (55) e turnover (46) con una sostanziale stabilità dei canoni (-0,38%).

Nel portafoglio di IGD non sono stati registrati fallimenti di retailer di dimensioni importanti, se non per un paio di eccezioni. Nel complesso, solo cinque operatori hanno iniziato la fase procedurale.

È stata tuttavia rilevata una sensibile differenza nelle performance a seconda delle merceologie, con un'elevata domanda su soluzioni che migliorano il comfort della casa, l'elettronica di consumo e prodotti per la cura della persona. Restano invece al momento particolarmente penalizzate le insegne della ristorazione, l'entertainment e l'abbigliamento /calzature.

Romania

Anche in Romania i provvedimenti governantivi adottati hanno limitato l'operatività delle gallerie Winmartk: tra marzo e maggio erano autorizzate ad operare le sole attività destinate alla vendita delle merceologie cosiddette essenziali (alimentari, prodotti farmaceutici, veterinari,…), poi con l'arrivo dell'estate si è avuto un allentamento delle restrizioni, mentre ad oggi permangono limitazioni soprattutto sulle attività di ristorazione e di entertainnment applicate a livello locale a seconda dell'evoluzione degli indicatori di contagio.

Tutto ciò ha avuto effetto sulle performance operative dei centri commerciali Winmarkt: il tasso di occupancy pari al 93,6%, pur confermandosi su ottimi livelli, è in calo rispetto al 97,6% fatto registrare a fine 2019, anche a causa dell'uscita di un tenant che operava su più punti vendita.

In merito alla gestione del periodo di lockdown, IGD ha optato per la concessione agli operatori di riduzioni temporanee limitate ai due mesi di chiusura forzata; questa attività di supporto ha facilitato la gestione degli incassi dai tenant, pertanto al 31 dicembre il fatturato incassato al netto degli sconti concessi relativo all'interno anno 2020 era pari a oltre il 94%. Nel

3 Calcolato su fatturato al netto di sconti temporanei e note di credito concessi

corso dell'anno è comunque proseguita la normale attività di commercializzazione che ha portato alla firma di 370 contratti tra rinnovi (290) e turnover (80), con una sostanziale stabilità dei canoni (-0,47%).

RISULTATI ECONOMICO - FINANZIARI: LA PANDEMIA SEGNA LE PERFORMANCE DELL'ESERCIZIO

Nel 2020 i ricavi lordi da attività locativa, pari a 150,0 milioni di euro, hanno registrato un decremento del -

3,4%, con una variazione dovuta alle seguenti componenti:

•  per ca. -0,8 milioni di euro, a minori ricavi sul perimetro non omogeneo;

•  per ca. -4,0 milioni di euro, a minori ricavi like for like Italia. Il decremento è interamente imputabile alla categoria gallerie soprattutto per la riduzione di ricavi variabili e temporanei legata al periodo di lockdown e alle restrizioni successive; in leggero incremento gli ipermercati;

•  per ca. -0,5 milioni di euro, alla riduzione dei ricavi like for like della Romania dovuta a minori variabili e all'uscita di un tenant che operava in più punti vendita.

Il Net rental income è pari a 109,5 milioni di euro, in calo del -19,8% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno; la variazione è da imputare principalmente alla decisione di appostare impatti diretti da Covid-19 (one-off e senza ulteriori effetti sui prossimi esercizi) per 18,5 milioni di Euro (tra sconti e perdite su crediti, al netto di risparmi su locazioni passive), corrispondenti a ca. 1,7 mensilità di canoni.

L'Ebitda della gestione caratteristica è pari a 99,4 milioni di euro, in calo del -20,6% con un margine pari al 65,4%, mentre la marginalità dell'Ebitda caratteristico Freehold (relativo al perimetro immobiliare di proprietà) si attesta al

65,3%.

La gestione finanziaria complessiva è pari -36,2 milioni di euro; il dato, depurato da partite contabili relative all'ultima

operazione di emissione obbligazionaria conclusa nel novembre 2019 e senza considerare ca. 3,8 milioni di euro di negative carry (per aver rifinanziato in anticipo future scadenze), è in miglioramento del 4,7% rispetto al 31 dicembre 2019.

L'Utile netto ricorrente (FFO) è pari a 59,3 milioni di euro, in riduzione (-28,8%) rispetto al 31 dicembre 2019, includendo la stima di impatto one-off da Covid-19.

ATTIVITÀ DI ASSET MANAGEMENT E PROGETTI

Stante il difficile contesto esterno, nel corso dell'anno IGD ha ritenuto opportuno rinviare o cancellare alcune capex ed investimenti, per un minor cash out pari a ca. 40 milioni di Euro rispetto alle previsioni di budget. Tale decisione è stata presa al fine di mitigare gli effetti della pandemia sui flussi di cassa e mantenere una solida ed equilibrata struttura finanziaria.

Sono stati pertanto posticipati i restlying presso i centri commerciali Porto Grande (San Benedetto del Tronto) e La Favorita (Mantova). I lavori relativi a questi due progetti, assieme ad un altro intervento di restlying e remodeling dell'ipermercato presso il centro commerciale Casilino (Roma), riprenderanno nel corso del 2021 per terminare poi il prossimo anno.

Inoltre, è stata ridotta l'attività nel cantiere di Porta a Mare a Livorno, nel comparto Officine Storiche in sviluppo, i cui lavori sono ripresi nel secondo semestre 2020 e sono attualmente previsti in conclusione entro la fine del primo semestre 2022.

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