Bilancio consolidato 31/12/2024
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Relazione sulla gesàone
Bilancio Consolidato al 31/12/2024
Signori Soci, nella nota integrativa Vi sono state fornite le notizie attinenti alla illustrazione del bilancio al 31/12/2024; nel presente documento, conformemente a quanto previsto dall'art. 2428 del codice civile, Vi forniamo le notizie attinenti la situazione della Vostra società e le informazioni sull'andamento della gestione. La presente relazione, redatta con valori espressi in unità di Euro viene presentata a corredo del Bilancio d'esercizio al fine di fornire informazioni reddituali, patrimoniali, finanziarie e gestionali della società corredate, ove possibile, di elementi storici e valutazioni prospettiche.
Informativa sul Gruppo
Il Gruppo opera nel settore real estate attraverso le seguenti linee di business: acquisizione, gestione di asset immobiliari, attività di intermediazione immobiliare, short rent e mid rent; attività di consulenza e advisory con focus real estate, , property management e gestione di condomini. Le linee di bussiness sono sviluppate dalla capogruppo quotata al mercato Euronext Growth Milan (EGM) organizzato e gestito da Borsa Italiana S.p.A. e dalle società controllate.
Nell'esercizio 2024, si è consolidato il modello di business di servizi integrato definito nel precedente esercizo Alla data di stesura del presente documento il gruppo Mevim risulta composto:
Relazione sulla Gestione 1
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Partecipazione di controllo diretto del 100%: Dismissioni Immobiliari S.R.L; Mevim AI S.R.L. Im Home S.R.L.; Mevim Service S.R.L. Lira Advisory S.R.L.
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Partecipazione di controllo indiretto: FIMIL SRL
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Partecipazione di collegamento indiretto: MILDAR SRL
Il bilancio consolidato comprende il bilancio della Mevim Spa e delle società controllate direttamente al 100%. Dall'area di consolidamente sono escluse la Società FIMIL Srl e MILDAR Srl data 1'irrilevanza ai fini della rappresentazione veritiera e corretta della situazione patrimoniale e finanziaria e del risultato economico del gruppo
Analisi del Mercato
Il contesto Macroeconomico:
Il 2024 ha rappresentato un anno caratterizzato da una serie di dinamiche macroeconomiche complesse e interconnesse, che hanno influenzato profondamente i mercati globali e, in particolare, il settore tecnologico e produttivo industriale ed immobiliare.
L'anno ha visto una moderata crescita economica globale, con un incremento del PIL mondiale stimato intorno al 2,9% (fonte: FMI), trainato principalmente dalle economie emergenti, mentre le economie avanzate hanno mostrato una decelerazione dovuta a un persistente inasprimento delle condizioni monetarie. L'inflazione, sebbene in fase di rallentamento rispetto ai livelli record del 2022-2023, ha continuato a rappresentare una sfida per molti settori, con una media globale del 4,6%.
Le principali banche centrali hanno mantenuto un approccio prudente, con politiche monetarie che hanno portato a un graduale allentamento della pressione sui prezzi che ha contribuito a stabilizzare i mercati finanziari, migliorando la fiducia degli investitori e delle imprese.
La spesa globale per l'innovazione tecnologica è aumentata di circa il 7% rispetto all'anno precedente (fonte: IDC), con una particolare attenzione alle soluzioni di Industrial Internet of Things (IIoT) e all'adozione di tecnologie per la sostenibilità ambientale. Tuttavia, il settore ha affrontato pressioni derivanti dall'aumento dei costi delle materie prime e delle energie, che hanno imposto un adattamento nelle strategie operative delle aziende.
In Europa, il 2024 è stato segnato da una crescita economica più contenuta, intorno al 1,3% (fonte: Eurostat), a causa di una domanda interna moderata e di un rallentamento dell'export verso i mercati asiatici. L'industria europea ha continuato a puntare sulla digitalizzazione e sulla transizione ecologica, incentivata anche dai fondi del Green Deal europeo e del Piano Next Generation EU.
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In Italia, il PIL ha registrato un aumento dello 0,8%, con una performance positiva del settore tecnologico e manifatturiero avanzato, trainato dalla domanda di soluzioni innovative per la digitalizzazione delle PMI e dalle agevolazioni fiscali legate a Industria 4.0. Tuttavia, il contesto imprenditoriale ha risentito delle persistenti incertezze geopolitiche.
Relazione sulla Gestione
Il settore Immoliare
Il settore immobiliare italiano riporta sep•nali di vitalità dopo un periodo di rallentamento causato dalla contrazione del credito. L'esigenza di contenimento della fiammata inflattiva divampata per le improvvise difficoltà di approvvigionamento delle materie prime aveva, infatti, spinto le banche centrali mondiali su posizioni marcatamente restrittive e orientato in chiave prudenziale le scelte degli istimti bancan in fase di erogazione. L'improvviso venir meno del sostegno bancario aveva determinato immediate conseguenze sulle possibilità di acquisto per una quota notevole di aspiranti proprietari e investitori, in un contesto di incremento dei prezzi immobiliari. A fine 2024 il mercato residenziale italiano ha interrotto il trend di calo delle compravendite. Dapprima, il risultato del secondo e terzo trimestre, con un leggero incremento tendenziale (+1,2% e
+2,7% rispettivamente), ha parzialmente compensato il risultato negativo del primo trimestre (-7,2%), consentendo ai primi nove mesi di registrare una flessione minima (-1,1%). In seguito, il quarto trimestre ha confermato la ripresa tendenziale (+7,6%), contribuendo ad un consuntivo d'anno leggermente positivo +1,3%. La congiuntura di mercato si posiziona comunque tra i massimi del decennio, con l'eccezione dei due anni record 2021-2022, caratterizzati dal rimbalzo post-pandemia e da livelli dei tassi d'interesse straordinariamente vantaggiosi. Nelle previsioni elaborate da Nomisma nello scorso dicembre, si stima che l'anno 2024 si sia chiuso con una sostanziale stabilità delle transazioni residenziali (circa 707 mila; -0,3% annuo), grazie alla dinamica positiva iniziata nel secondo trimestre, che ha compensato quasi per intero il dato negativo del primo trimestre. La tendenza dovrebbe poi consolidarsi per tutto il triennio successivo, con un volume di scambi che si attende al di sopra della soglia delle 700 mila unità. Il miglioramento dei livelli di attività nel mercato della compravendita si può dedurre anche dalle intenzioni di acquisto di abitazioni fotografate dall'Istat: dopo la battuta di arresto registrata nel terzo trimestre 2024, nell'ultima parte dell'anno è cresciuta la quota di rispondenti intenzionati ad acquistare un'abitazione nei successivi 12 mesi.
Le decisioni espansive di politica monetaria confermate dalla Banca Centrale Europea anche ad inizio 2025, unitamente al processo di riduzione dei tassi di interesse già avviato sul finire del 2023, hanno dato impulso alla ripresa delle erogazioni di mutui per l'acquisto di abitazioni. L'andamento dei dati sulle erogazioni di nuovi mutui residenziali in Italia, seppure non ancora robusti, fanno infatti ritenere che il periodo più critico sia stato superato. Il progressivo allentamento delle condizioni di accesso al credito e la lieve diminuzione del livello dei tassi di interesse sono infatti associati ad un ritorno in territorio positivo del volume di nuovi mutui erogati nel secondo e terzo trimestre 2024 (+3,3% e +10,5% rispettivamente), a fronte di un primo trimestre dell'anno che era stato ancora caratterizzato da valori in forte calo (-19,9%). Le previsioni di Nomisma per il 2024 evidenziano una leggera flessione delle erogazioni, che rappresenta la sintesi dei differenti andamenti trimestrali lungo il corso dell'anno. La ripresa dovrebbe intensificarsi nel corso del 2025, tanto da registrare un incremento annuo superiore al 10%, con un volume erogato stimato poco al di sotto dei 42 miliardi di euro di nuovi contratti, su livelli analoghi a quelli del 2019 prima dell'emergenza pandemica. Alla scala territoriale, nel terzo trimestre dell'anno è stato il Nord-Ovest a contribuire maggiormente al ritorno del volume erogato in territorio positivo (+17% tendenziale), con il Nord-Est in crescita solo dell'1,5%, il Centro e il Sud dell'11% e le Isole del 9,8%
La congiuntura del settore al lº trimestre 2025 conferma il posizionamento del mercato nella fase di ripresa del ciclo immobiliare (crescita di prezzi e compravendite) raggiunto nel 2024, dopo un 2023 di decelerazione (prezzi in aumento e compravendite in calo).
Si tratta di una lenta risalita - non priva di incertezze nel breve periodo - dovuta ad un insieme di fattori di rischio:
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lento recupero della capacità di spesa delle famiglie come conseguenza da un lato della crescita degli stipendi e dall'altro dell'attenuazione del tasso di inflazione;
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debole allentamento delle restrizioni di accesso al credito;
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scarsità di un'offerta adeguata alle richieste della domanda sempre più differenziata in termini di capacità economica, format abitativo, titolo di godimento;
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situazione di incertezza dovuta alla vulnerabilità dell'economia italiana agli shock globali e alle politiche economiche internazionali.
In questo quadro il mercato restituisce segnali di ripresa:
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la domanda continua ad essere sostenuta, sia per l'acquisto che per la locazione;
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le compravendite residenziali, grazie al risultato del quarto trimestre (+7,6%), hanno traguardato con qualche fatica una variazione annuale positiva (*1,3%) che, pur essendo nei fatti assimilabile ad una sostanziale stazionarietà, rappresenta per il mercato un segnale di ottimismo;
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la richiesta di mutui per l'acquisto di abitazioni ha consentito alle transazioni residenziali di tornare a crescere già dal secondo trimestre del 2024, grazie ad un tasso di variazione tendenziale delle compravendite sostenute da mutuo progressivamente crescente fino a raggiungere un valore di *19,5% nell'ultimo trimestre dell'anno. Viceversa, le compravendite finalizzate senza il ricorso al credito hanno registrato una flessione costante nel corso dello scorso anno, quantificabile attorno ai due punti percentuali in media annuale;
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i prezzi delle abitazioni in termini nominali nel 2024 sono aumentati in misura maggiore dell'inflazione con una variazione media annua nei mercati intermedi del *2,1% vs il *1,5% nei mercati principali, mentre i canoni crescono del +3,4% annuo nelle città intermedie e +4,2% annuo nei mercati principali;
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si mantiene su livelli elevati la liquidità dei mercati con tempi di assorbimento e sconti praticati sul prezzo richiesto che hanno raggiunto i minimi storici degli ultimi 10 anni.
Al termine del 2024 il mercato corporate europeo ha raggiunto 207 miliardi di euro di investimenti, con una crescita del 27% rispetto al 2023. L'Italia, nonostante un rallentamento della crescita nel quarto trimestre, ha raggiunto 9,7 miliardi al termine del 2024, comunque un ottimo risultato rispetto alle prospettive delineate ad inizio anno. lº Rapporto 2025 sul mercato immobiliare
Per quanto riguarda le asset class di investimento, sembra che l'attenzione verso il segmento della logistica si stia affievolendo, anche in ragione della stabilizzazione della redditività. Il segmento degli uffici fa registrare un calo rilevante, mentre quello degli spazi commerciali resta stabile rispetto al 2023. Risultano, invece, in aumento, gli investimenti in asset alternativi, in particolare hotellerie e residenziale. Il settore dell'ospitalità si sta espandendo grazie a nuove aperture e formati, capaci di intercettare l'elevata flessibilità della domanda. Il residenziale si confermerà uno dei settori più ricercati, soprattutto per il segmento PBSA più maturo, ma i volumi rimarranno contenuti a causa della mancanza di prodotti che generano reddito. L'housing resta una priorità per il Paese ma l'investitore non si vuole accollare il rischio morosità del settore della locazione e rinunciare a rendimenti elevati offerti da altri segmenti del mercato locativo.
Considerando l'intero 2025, il trend sarà più positivo nella seconda metà dell'anno grazie a una politica monetaria più espansiva e a rendimenti in compressione che riporteranno sul mercato gli investitori core e i grandi investitori istituzionali internazionali. Nei prossimi anni si prevede una crescita dei volumi di investimento in Italia compresi tra i 10 e gli 11 miliardi annui, a fronte di economie stabili, bassi tassi di interesse e assestamento su livelli sostenibili dei costi dell'edilizia. La ripresa del mercato non potrà comunque prescindere dalla presenza di investitori stranieri che nel 2024 sono tornati ad essere protagonisti di una quota rilevante del mercato pari al 67% rispetto al 63% del 2023
Fatti di particolare rilievo
In data 11 marzo 2024 l'Assemblea straordinaria degli Azionisti ha approvato il raggruppamento delle azioni ordinarie MEVIM S.p.A. nel rapporto di n. 1 (una) azione ordinaria di nuova emissione priva di indicazione del valore nominale a godimento regolare ogni 100 (cento) azioni ordinarie prive di valore nominale esistenti, con conseguente modifica dell'articolo 6 dello statuto sociale. Pertanto, in esecuzione della predetta delibera, in data 15 aprile si è proceduto, previo annullamento di n. 44 azioni ordinarie MEVIM dell'Azionista IPG S.r.l. sulla base di sua espressa dichiarazione in tal senso, al raggruppamento delle numero 451.959.444 azioni ordinarie MEVIM esistenti (prive di indicazione del valore nominale con codice ISIN IT0004670532, cedola 2) in numero 4.519.594 nuove azioni ordinarie MEVIM (prive di indicazione del valore nominale con nuovo codice ISIN IT000558650, cedola 1).
In data 24 maggio 2024 si è provveduto alla formalizzazione (con decorrenza dall'1 gennaio 2024) del perfezionamento della struttura di direzione e coordinamento svolta da Mevim S.p.A. sulle società rientranti nel perimetro attuale del Gruppo. tutte controllate al 100%, I'M Home S.r.l., Mevim Service S.r.l., Dismissioni Immobiliare S.r.l., Lira Advisory S.r.l. e Mevim AI S.r.1., e tutte operanti nel settore rce/ estate, offrendo servizi differenziati al mercato o all'interno del Gruppo stesso e alla conseguente ottimizzazione delle risorse con l'avvio di una politica di riduzione dei costi.
Nel corso del 2024, anche in considerazione del perfezionamento della struttura di direzione e coordinamento in capo a Mevim su tutte le controllate del perimetro, è stata avviata un'attività finalizzata all'ottimizzazione delle risorse e della struttura dei costi,
Inoltre, nel corso del secondo semestre 2024 sono proseguite attività finalizzate da un lato ad analizzare e sviluppare nuove opportunità di business, e dall'altro a strutturare operazioni per sostenere il business del Gruppo e rafforzare lo sviluppo.
L'Assembela di approvazione del bilancio di esercizio al 31 dicembre 2023 tenutasi il 27 giugno 2024, tenuto conto anche di quanto deliberato dall'Assemblea degli azionisti in occasione dell'approvazione del bilancio di esercizio al 31 dicembre 2022, e, dunque, considerata la sterilizzazione sia delle perdite al 31 dicembre 20 19 di euro 3.795.708 sia delle perdite al 31 dicembre 2020 di euro 7.383.320 ai sensi dell'articolo 6, comma 1, del D.L. 23/2020 conv. con mod. dalla L. 40/2020, come sostituito dall'articolo 1, comma 2óó, L. 178/2020, non ritenendosi verificata la fattispecie ex art. 2446 Codice Civile con riguardo alla perdita di esercizio di euro 1.940.220 risultante al 31 dicembre 2023, su proposta del Consiglio di Amministrazione, stante la presenza di riserve disponibili per euro l.120.419, ha deliberato la copertura parziale della predetta perdita, sino all'importo massimo delle medesime rinviando a nuovo la restante somma di euro 819.801. Si precisa
Allegati
