Sommario
1. PROFILO SOCIETARIO ........................................................................................................................... 3
Informazioni e struttura societaria ................................................................................................................. 3
Cariche sociali .............................................................................................................................................. 4
Assetto Azionario al 31 dicembre 2024 .......................................................................................................... 5
2. RELAZIONE SULLA GESTIONE ............................................................................................................... 6
Principali dati economici e patrimoniali consolidati ........................................................................................ 6
Eventi di Rilievo dell'esercizio ........................................................................................................................ 8
Eventi successivi alla chiusura dell'esercizio ................................................................................................ 12
Il contesto economico e il mercato immobiliare ........................................................................................... 15
Il portafoglio immobiliare ............................................................................................................................ 17
Analisi andamento economico .................................................................................................................... 25
Analisi andamento patrimoniale .................................................................................................................. 27
Quadro normativo e regolamentare delle SIIQ ............................................................................................... 32
La gestione dei rischi .................................................................................................................................. 35
Corporate Governance ................................................................................................................................ 42
Relazione sulla remunerazione .................................................................................................................... 43
Modello organizzativo & Codice Etico .......................................................................................................... 43
Partecipazioni detenute da amministratori e membri del collegio sindacale ................................................... 44
Evoluzione prevedibile della gestione ........................................................................................................... 46
Next RE SIIQ S.p.A. - Dati significativi .......................................................................................................... 47
Raccordo tra il Patrimonio netto e il Risultato netto della Capogruppo e il Patrimonio netto e il Risultato netto
consolidati ................................................................................................................................................. 50
Proposta di destinazione del risultato dell'esercizio ...................................................................................... 51
Indicatori di Performance EPRA ................................................................................................................... 52
3. BILANCIO CONSOLIDATO DEL GRUPPO NEXT RE SIIQ S.P.A . .................................................................... 61
Prospetti contabili consolidati ..................................................................................................................... 61
Prospetto della Situazione patrimoniale-finanziaria consolidata .................................................................... 62
Prospetto consolidato dell'Utile/Perdita d'esercizio ...................................................................................... 63
Prospetto consolidato delle Altre componenti di conto economico complessivo ............................................ 64
Prospetto delle variazioni del Patrimonio netto consolidato .......................................................................... 65
Rendiconto finanziario consolidato .............................................................................................................. 66
Note esplicative .......................................................................................................................................... 68
Attestazione del Bilancio Consolidato ........................................................................................................ 104
Allegati ..................................................................................................................................................... 105
Relazione della società di revisione ............................................................................................................ 107
4. BILANCIO D'ESERCIZIO DI NEXT RE SIIQ S.P.A. ...................................................................................... 114
Prospetti contabili di NEXT RE ................................................................................................................... 114
Prospetto della Situazione patrimoniale- finanziaria .................................................................................... 115
Prospetto Utile/Perdita d'esercizio ............................................................................................................. 116
Prospetto delle Altre componenti di conto economico complessivo ............................................................ 117
Rendiconto finanziario .............................................................................................................................. 119
Note esplicative ........................................................................................................................................ 120
Attestazione del Bilancio d'Esercizio .......................................................................................................... 169
Allegati ..................................................................................................................................................... 170
Relazione della società di revisione ............................................................................................................ 172
Relazione del Collegio Sindacale ............................................................................................................... 178
Valutazioni degli esperti indipendenti ......................................................................................................... 202
1. PROFILO SOCIETARIO
Informazioni e struttura societaria
NEXT RE SIIQ S.p.A. (di seguito anche "NEXT RE" o la "Società " o la "Capogruppo") con sede legale in Roma, via Zara 28, con Codice Fiscale, numero di Iscrizione Registro Imprese di Roma e Partita IVA 00388570426, numero REA RM-1479336, è una società di investimento immobiliare con azioni quotate sul mercato Euronext Milan ("EXM") organizzato e gestito da Borsa Italiana S.p.A..
La Società gestisce attualmente un portafoglio composto da immobili a destinazione direzionale e commerciale.
Cariche sociali
Consiglio di Amministrazione
La composizione del Consiglio di Amministrazione - nominato dall'Assemblea dei Soci del 16 maggio 2023 - risulta la seguente:
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Mirko Bertaccini |
Presidente |
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Giovanni Naccarato |
Amministratore Delegato |
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Giuseppe Colombo |
Vicepresidente |
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Luca Matrigiani |
Consigliere Indipendente |
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Camilla Giugni |
Consigliere Indipendente |
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Eleonora Linda Lecchi |
Consigliere Indipendente |
|
Maria Spilabotte |
Consigliere Indipendente |
|
Collegio Sindacale |
Fino alla data del 23 aprile 2024, la composizione del Collegio Sindacale - nominato dall'Assemblea dei Soci del 26 aprile 2021 con scadenza alla data dell'Assemblea di approvazione del bilancio d'esercizio al 31 dicembre 2023 - risultava la seguente:
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Luigi Mandolesi |
Presidente |
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Sara Mattiussi |
Sindaco effettivo |
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Domenico Livio Trombone |
Sindaco effettivo |
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Sergio Mariotti |
Sindaco supplente |
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Barbara Premoli |
Sindaco supplente |
A seguito dell'Assemblea dei Soci del 23 aprile 2024, il Collegio Sindacale risulta composto come segue:
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Luigi Mandolesi |
Presidente |
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Sara Mattiussi |
Sindaco effettivo |
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Roberto Mazzei |
Sindaco effettivo |
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Sergio Mariotti |
Sindaco supplente |
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Roberta Di Giovanni |
Sindaco supplente |
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Il dirigente Preposto ex art. 154-bis co 2 TUF |
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Francesca Rossi |
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Società di Revisione |
L'incarico di revisione legale dei conti, per il periodo 2021-2029, è affidato alla società EY S.p.A.
Assetto Azionario al 31 dicembre 2024
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Azionista |
Percentuale % sul capitale |
|
CPI Property Group S.A. |
79,79% |
|
Dea Capital Partecipazioni S.p.A. |
4,99% |
|
Associazione Nazionale di Previdenza ed Assistenza a Favore dei Ragionieri e Periti Commerciali |
2,76% |
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Altri azionisti |
12,29% |
|
Azioni proprie |
0,17% |
TOT. 100,00%
Secondo le informazioni a disposizione della Società, l'unico Azionista che risulta partecipare in misura superiore al 5% del capitale sociale (tenuto conto della qualifica di PMI della Società ai sensi dell'art. 1, comma 1, lett. w-quater.1, TUF), è "CPI PROPERTY GROUP S.A." (di seguito anche "CPI PG") per complessive n.17.573.318 azioni pari al 79,79% del capitale sociale, di cui n.6.561.263 azioni ordinarie quotate e n.11.012.055 di categoria B tutte non quotate.
Con riferimento alle Azioni di Categoria B, queste attribuiscono gli stessi diritti delle azioni ordinarie fatta eccezione per quanto segue:
•
•
non attribuiscono il diritto di intervento né di voto nell'assemblea ordinaria della Società né quello di richiederne la convocazione; attribuiscono il medesimo diritto di partecipazione agli utili delle azioni ordinarie che sarà automaticamente e proporzionalmente ridotto nella misura necessaria affinché il diritto di partecipazione agli utili di ciascun azionista titolare di Azioni di Categoria B, tenuto conto delle altre azioni ordinarie eventualmente possedute, sia pari - e, in ogni caso, non superiore - al 60% dei diritti di partecipazione agli utili della Società.
2. RELAZIONE SULLA GESTIONE
Principali dati economici e patrimoniali consolidati
Di seguito si riportano i principali indicatori di NEXT RE al 31 dicembre 2024 confrontati con il 31 dicembre 2023.
|
PERFORMANCE |
31/12/2024 |
31/12/2023 |
|
|
Ricavi da locazione |
Euro/milioni |
6,5 |
6,4 |
|
Net operating income (NOI) |
Euro/milioni |
5,01 |
5,1 |
|
Fund from operation (FFO) |
Euro/milioni |
1,1 |
(2,1) |
|
EBITDA |
Euro/milioni |
2,06 |
(0,64) |
|
EBIT (Risultato operativo) |
Euro/milioni |
(8,7) |
(7,7) |
|
Utile/(Perdita) dell'esercizio consolidato |
Euro/milioni |
1,61 |
(9,44) |
|
ASSET |
31/12/2024 |
31/12/2023 |
|
|
Totale attivo |
Euro/milioni |
132,5 |
140,9 |
|
Investimenti Immobiliari |
Euro/milioni |
120,6* |
130,1 |
|
Superficie lorda |
m² |
43.879* |
43.879 |
|
Occupancy |
% |
100%* |
100% |
|
WALT |
anni |
3,6* |
4 |
|
Asset in portafoglio |
No. |
6* |
6 |
|
INDEBITAMENTO |
31/12/2024 |
31/12/2023 |
|
|
Patrimonio netto consolidato |
Euro/milioni |
78,09 |
76,5 |
|
EPRA NRV |
Euro/milioni |
78,01 |
76,5 |
|
Totale indebitamento finanziario |
Euro/milioni |
1,35 |
(57,08) |
|
Net loan to value (NET LTV) |
% |
(1,17%)* |
44% |
|
EPRA LTV |
% |
(0,4%) |
44% |
|
Loan to value (LTV) del portafoglio |
% |
0,4* |
42% |
*incluso l'asset di Milano, via Spadari classificato nella voce Attività in dismissione del Bilancio consolidato e del Bilancio d'esercizio al 31 dicembre 2024 per 45,5 milioni di Euro
- - - - -
il Risultato netto consolidato per l'esercizio 2024 evidenzia un utile pari a 1,61 milioni di Euro rispetto alla
perdita pari a -9,44 milioni di Euro al 31 dicembre 2023; l'EBITDA per l'esercizio 2024 è positivo e pari a 2,06 milioni di Euro rispetto a -0,64 milioni di Euro
dell'esercizio 2023;
il Patrimonio Netto è pari a 78,09 milioni di Euro al 31 dicembre 2024 rispetto a 76,5 milioni di Euro al 31
dicembre 2023; il Totale indebitamento finanziario è pari a 1,35 milioni di Euro positivi al 31 dicembre 2024 rispetto a
57,08 milioni di Euro negativi al 31 dicembre 2023;
il Net Loan to Value è pari al -1,17% al 31 dicembre 2024 rispetto al 44% al 31 dicembre 2023.
L'Utile/(Perdita) consolidato dell'esercizio è pari a 1,61 milioni di Euro e riflette la variazione del fair value degli asset in portafoglio negativa per complessivi -10,65 milioni di Euro, in seguito all'adeguamento dei valori degli asset come stimati dall'esperto indipendente, e il risultato netto della gestione finanziaria è pari a 10,30 milioni di Euro a seguito della rilevazione del provento connesso allo stralcio del finanziamento sottoscritto in data 27 gennaio 2021 con CPI Property Group S.A. ("CPI") per un importo pari a 11,53 milioni di Euro.
L'EBITDA consolidato che rappresenta il margine prima del risultato della gestione finanziaria, degli adeguamenti e rettifiche delle attività e delle imposte, è pari a circa 2,06 milioni di Euro e recepisce, oltre al margine dei Ricavi netti da locazione stimato pari a 5,01 milioni di Euro (Euro 5,1 milioni di Euro al 31 dicembre 2023), anche Costi del personale pari a 0,67 milioni di Euro (2,68 milioni di Euro al 31 dicembre 2023) e Costi generali pari a 2,13 milioni di Euro (2,88 milioni di Euro al 31 dicembre 2023).
Il Totale Indebitamento finanziario passa dal valore di -57,08 milioni al 31 dicembre 2023 a un valore di 1,35 milioni di Euro al 31 dicembre 2024. Il miglioramento dell'indebitamento finanziario corrente e non corrente è conseguente allo stralcio parziale del sopra richiamato finanziamento con CPI per un importo pari a 11,53 milioni di Euro nonché al rimborso parziale anticipato del medesimo finanziamento per 45,35 milioni di Euro avvenuto in data 20 dicembre 2024.
Il valore degli Investimenti immobiliari si decrementa di circa 55 milioni di Euro rispetto al 31 dicembre 2023 principalmente a seguito della riclassifica dell'immobile sito in Milano, via Spadari nella voce Attività in dismissione. Come comunicato in data 20 dicembre 2024, la Società ha sottoscritto un contratto di compravendita con Zeta Investment S.r.l., relativo al suddetto immobile per un prezzo di vendita pari a 45,5 milioni di Euro; gli effetti della cessione, relativi inter alia al trasferimento della proprietà e del possesso dell'immobile, sono subordinati alla condizione sospensiva del mancato esercizio della prelazione, eventualmente spettante secondo la valutazione degli organi competenti, ai sensi dell'articolo 60 del D. Lgs. n. 42/2004, al Ministero per i beni e le attività culturali e, ai sensi dell'articolo 63, terzo comma del medesimo decreto, alla Regione o ad altro Ente Pubblico Territoriale interessato.
Il Net Loan to Value è pari al -1,88%, al netto del valore degli investimenti immobiliari classificati tra le Attività in dismissione e pari al -1,17% includendo gli stessi. Il significativo miglioramento di tale indicatore è riconducibile agli effetti sopra rappresentati che hanno avuto impatto sul Totale indebitamento finanziario.
Si rimanda ai paragrafi Il Portafoglio immobiliare, Analisi andamento economico e Analisi andamento patrimoniale della presente Relazione per ulteriori dettagli.
Indicatori alternativi di performance
Viene di seguito fornito il contenuto degli "Indicatori alternativi di performance" non previsti dai principi contabili internazionali adottati dall'Unione Europea (IFRS-EU), utilizzati nella presente Relazione al fine di consentire una migliore valutazione dell'andamento della gestione economico-finanziaria della Società in conformità con le raccomandazioni degli Orientamenti pubblicati in ottobre 2015 dall'ESMA. Di seguito si riportano il significato, il contenuto e la base di calcolo di tali indicatori:
Net operating income (NOI): indica la redditività del portafoglio immobiliare e corrisponde alla voce Ricavi netti da locazione del Bilancio d'esercizio e del Bilancio consolidato.
EBITDA: Risultato prima delle rettifiche di valore quali ammortamenti e svalutazioni delle immobilizzazioni, degli adeguamenti al fair value degli Investimenti immobiliari e delle Attività finanziarie al fair value, del risultato della gestione finanziaria e delle imposte. L'EBITDA misura la performance operativa della Società.
Totale indebitamento finanziario: calcolato secondo gli Orientamenti ESMA in tema di indebitamento finanziario, pubblicati in data 4 marzo 2021, che l'autorità di vigilanza Consob ha chiesto di adottare a partire dal 5 maggio 2021.
Net Loan to Value (Net LTV): Rapporto tra i Debiti verso banche e altri finanziatori al netto della voce Disponibilità liquide e mezzi equivalenti e il valore degli Investimenti Immobiliari inclusi quelli iscritti nella voce Attività in dismissione. L'indicatore misura la sostenibilità della struttura finanziaria della Società.
EPRA LTV: L'indicatore è calcolato sulla base delle EPRA guidelines ed è dato dal rapporto tra l'indebitamento netto del Gruppo e il valore di mercato degli asset detenuti. L'indicatore esprime il leverage della società dalla prospettiva degli azionisti.
Loan to value del portafoglio: Rapporto tra il valore nominale del debito residuo relativo ai finanziamenti stipulati per gli asset in portafoglio e il valore di mercato di tutti gli asset in portafoglio (Investimenti immobiliari, valutati al fair value, e valore di mercato della porzione dell'asset di Roma, via Zara iscritto alla voce Altre immobilizzazioni materiali e asset iscritti nella voce Attività in dismissione). L'indicatore misura la sostenibilità dell'indebitamento finanziario connesso al patrimonio immobiliare.
Fund from operation (FFO): è calcolato come utile/(perdita) netta del periodo rettificato per i componenti di costo e ricavo non monetari e per i componenti economici non ricorrenti.
EPRA NRV (NET REINSTATEMENT VALUE): questo indicatore ha l'obiettivo di evidenziare il valore delle attività nette a lungo periodo. Rappresenta il valore di riacquisto della società, assumendo che la società non venda immobili. È calcolato partendo dal patrimonio netto (come riportato in bilancio secondo i principi IFRS) escludendo alcune attività e passività che ci si attende non si manifestino in condizioni di normale attività, quali il fair value degli strumenti derivati di copertura; le imposte differite sulle valutazioni a mercato degli immobili e degli strumenti derivati di copertura.
WALT: indica la scadenza media ponderata complessiva dei contratti di locazione annui in essere relativi al portafoglio immobiliare di NEXT RE al 31 dicembre 2024. Tale indice è stato calcolato sulla prima scadenza contrattuale dei singoli contratti di locazione in essere, non tenendo in considerazione eventuali facoltà di recesso anticipato.
Occupancy: rapporto tra superficie locabile e superficie locata degli asset in portafoglio.
Eventi di Rilievo dell'esercizio
Si riportano di seguito gli eventi di rilievo dell'esercizio 2024.
In data 6 febbraio 2024, la Società ha reso noto di aver approvato i dati preconsuntivi al 31 dicembre 2023, i cui principali risultati consolidati preliminari sono di seguito riportati:
-
- il Risultato netto consolidato preliminare per l'esercizio 2023 evidenzia una perdita pari a -9,2 milioni di Euro rispetto all'utile pari a 0,35 milioni di Euro al 31 dicembre 2022;
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- l'EBITDA consolidato preliminare per l'esercizio 2023 è negativo e stimato pari a -0,6 milioni di Euro rispetto a 30 migliaia di Euro dell'esercizio 2022;
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- il Patrimonio Netto preliminare è stimato pari a 76,7 milioni di Euro al 31 dicembre 2023 rispetto a 85,9 milioni di Euro al 31 dicembre 2022;
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- il Totale indebitamento finanziario consolidato preliminare è stimato pari a 57,08 milioni di Euro al 31 dicembre 2023 rispetto a 53,17 milioni di Euro al 31 dicembre 2022;
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- il Net Loan to Value consolidato preliminare è stimato pari al 44% al 31 dicembre 2023 rispetto al 39% al 31 dicembre 2022.
In data 12 marzo 2024, la Società ha reso noto di aver approvato la Relazione finanziaria annuale al 31 dicembre 2023, redatta secondo i principi contabili internazionali (IAS/IFRS), i cui principali risultati non si sono discostati significativamente dai dati preliminari comunicati al mercato in data 6 febbraio 2024, come di seguito riportati:
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- l'Utile/(Perdita) consolidato dell'esercizio evidenzia una perdita pari a -9,44 milioni di Euro rispetto all'utile pari a 0,35 milioni di Euro al 31 dicembre 2022;
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- l'EBITDA consolidato per l'esercizio 2023 è negativo e pari a -0,64 milioni di Euro rispetto a 30 migliaia di Euro dell'esercizio 2022;
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- il Patrimonio Netto consolidato è pari a 76,5 milioni di Euro al 31 dicembre 2023 rispetto a 85,9 milioni di Euro al 31 dicembre 2022;
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- il Totale indebitamento finanziario consolidato è pari a 57,08 milioni di Euro al 31 dicembre 2023
rispetto a 53,17 milioni di Euro al 31 dicembre 2022;
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- l'Utile/(Perdita) dell'esercizio evidenzia una perdita pari a -9,44 milioni di Euro rispetto all'utile pari a 0,35 milioni di Euro al 31 dicembre 2022;
-
- il Patrimonio Netto è pari a 76,5 milioni di Euro al 31 dicembre 2023 rispetto a 85,9 milioni di Euro al 31 dicembre 2022;
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- il Net Loan to Value consolidato è pari al 44% al 31 dicembre 2023 rispetto al 39% al 31 dicembre 2022.
In pari data, il Consiglio di Amministrazione ha inoltre approvato il Piano Industriale 2024-2028 (il "Piano Industriale") che prevede: (i) una significativa crescita dimensionale realizzata attraverso aumenti di capitale in natura coerenti con l'importo della delega ad aumentare il capitale sociale ex art. 2443 del codice civile richiesta dal Consiglio di Amministrazione all' Assemblea dei Soci del 23 aprile 2024, (ii) la rotazione del portafoglio immobiliare e (iii) il rimborso dei debiti finanziari secondo le condizioni contrattuali vigenti.
In pari data, il Consiglio di Amministrazione ha inoltre deliberato di convocare l'Assemblea Ordinaria e Straordinaria degli Azionisti per il giorno 23 aprile 2024 in prima convocazione e, occorrendo, in seconda convocazione, per il 24 aprile 2024 per deliberare, relativamente alla Parte Ordinaria, in merito: (i) all'approvazione del bilancio di esercizio e consolidato al 31 dicembre 2023; (ii) all'approvazione della politica di remunerazione e al voto consultivo sulla seconda sezione della Relazione sulla politica di remunerazione e sui compensi corrisposti; (iii) alla nomina del Collegio Sindacale per il triennio 2024-2026 e determinazione del relativo compenso; (iv) al rinnovo dell'autorizzazione all'acquisto e alla disposizione di azioni proprie ai sensi degli artt. 2357 e seguenti del codice civile nonché dell'art. 132 del Decreto Legislativo 24 febbraio 1998 n. 58, previa revoca della deliberazione assunta dall'Assemblea del 16 maggio 2023 per quanto non utilizzato. Relativamente alla Parte Straordinaria, in merito: (i) all'attribuzione al Consiglio di Amministrazione di una delega ad aumentare il capitale sociale per un importo massimo di Euro 500 milioni, comprensivo dell'eventuale sovrapprezzo, da eseguirsi anche in via scindibile, in una o più tranches, entro la data di approvazione assembleare del bilancio d'esercizio al 31 dicembre 2026, ai sensi dell'articolo 2443 del codice civile, anche con esclusione del diritto di opzione ai sensi dell'articolo 2441, commi 4 e 5, del codice civile; e (ii) alla modifica dell'art.11 dello statuto sociale.
Per supportare il processo di crescita dimensionale previsto dal nuovo Piano Industriale 2024-2028 e cogliere sollecitamente le opportunità che si presentino sul mercato immobiliare, il Consiglio di Amministrazione ha ritenuto opportuno inserire nell'ordine del giorno dell'Assemblea anche l'attribuzione di una nuova delega ad aumentare il capitale sociale per un importo massimo di Euro 500 milioni, comprensivo dell'eventuale sovrapprezzo, da eseguirsi anche in via scindibile, in una o più tranches, entro la data di approvazione assembleare del bilancio d'esercizio al 31 dicembre 2026, ai sensi dell'articolo 2443 del codice civile, anche con esclusione del diritto di opzione ai sensi dell'articolo 2441, commi 4 e 5, del codice civile; con la precisazione che la tempistica di esercizio della delega nonché i termini e le condizioni delle eventuali emissioni dipenderanno dalle concrete opportunità che si presenteranno e verranno comunicati al mercato ai sensi di legge e di regolamento.
Sempre in data 12 marzo 2024, il Consiglio di Amministrazione ha approvato la Relazione sul governo societario e gli assetti proprietari relativa all'esercizio 2023 redatta ai sensi dell'art. 123-bis del TUF e la Relazione sulla politica in materia di remunerazione e sui compensi corrisposti ai sensi dell'art. 123-ter del TUF (contenente, tra l'altro, l'illustrazione della Politica di remunerazione per gli esercizi 2024-2026 che è stata sottoposta all'approvazione dell'Assemblea dei Soci).
In data 19 marzo 2024 si è perfezionata la cessione delle quote della società controllata al 100% Fidelio Engineering S.r.l. ("Fidelio"). Per ulteriori informazioni si rimanda al capitolo Operazioni con parti correlate.
In data 28 marzo 2024 la Società ha reso noto di aver pubblicato le liste regolarmente presentate per il rinnovo del Collegio Sindacale rispettivamente dall'Azionista di maggioranza CPI Property Group S.A. e dall'Azionista di minoranza Associazione Cassa di Previdenza e Assistenza a favore dei Ragionieri e Periti Commerciali, corredate della documentazione richiesta dalla normativa, anche regolamentare, vigente e dall'articolo 22 dello statuto sociale.
In data 23 aprile 2024 si è tenuta, in prima convocazione, l'Assemblea Ordinaria e Straordinaria degli Azionisti
Allegati
Disclaimer
Next Re SIIQ S.p.A. ha pubblicato questo contenuto il 27 marzo 2025 ed è responsabile delle informazioni in esso contenute. Distribuito da Public, senza apportare modifiche o alterazioni, il 27 marzo 2025 17:40:22 UTC.
