Next Re SIIQ S.p.A.: Relazione finanziaria semestrale abbreviata al 30.06.2025 – 29 luglio 2025 - MoneyController

Relazione Finanziaria Semestrale

Abbreviata

2025

Sommario

PROFILO SOCIETARIO 3

Informazioni e struttura societaria 3

Cariche sociali 4

Assetto Azionario al 30 giugno 2025 5
RELAZIONE INTERMEDIA SULLA GESTIONE 6

Principali dati economici e patrimoniali 6

Eventi di Rilievo del semestre 8

Eventi successivi alla chiusura del semestre 10

Andamento del titolo 11

Il contesto economico e il mercato immobiliare 13

Il portafoglio immobiliare 16

Analisi andamento economico 23

Analisi andamento patrimoniale 25

Operazioni con parti correlate 27

Quadro normativo e regolamentare delle SIIQ 28

La gestione dei rischi 31

Modello organizzativo & Codice Etico 38

Partecipazioni detenute da amministratori e membri del collegio sindacale 38

Altre informazioni sulla gestione 38

Evoluzione prevedibile della gestione 40

Indicatori di Performance EPRA 41
BILANCIO SEMESTRALE ABBREVIATO DI NEXT RE SIIQ S.P.A 44

Prospetti contabili di NEXT RE 44

Prospetto della Situazione patrimoniale- finanziaria 45

Prospetto Utile/Perdita del periodo 46

Prospetto delle Altre componenti di conto economico complessivo 47

Prospetto delle variazioni del Patrimonio netto 48

Rendiconto finanziario 49

Note esplicative 50

Attestazione del Bilancio semestrale abbreviato 83

Relazione della società di revisione 85

Valutazioni degli esperti indipendenti 87

‌PROFILO SOCIETARIO

‌Informazioni e struttura societaria

NEXT RE SIIQ S.p.A. (di seguito anche "NEXT RE" o la "Societfi" o la "Capogruppo") con sede legale in Roma, via Zara 28, con Codice Fiscale, numero di Iscrizione Registro Imprese di Roma e Partita IVA 00388570426, numero REA RM-1479336, è una società di investimento immobiliare con azioni quotate sul mercato Euronext Milan ("EXM") organizzato e gestito da Borsa Italiana S.p.A..

La Società gestisce attualmente un portafoglio composto da immobili a destinazione direzionale e commerciale.

‌Cariche sociali

Consiglio di Amministrazione

La composizione del Consiglio di Amministrazione - nominato dall'Assemblea dei Soci del 16 maggio 2023 -risulta la seguente:

Mirko Bertaccini Presidente

Giovanni Naccarato Amministratore Delegato

Giuseppe Colombo Vicepresidente

Luca Matrigiani Consigliere Indipendente

Camilla Giugni Eleonora Linda Lecchi Maria Spilabotte

Consigliere Indipendente Consigliere Indipendente Consigliere Indipendente

Collegio Sindacale

Il Collegio Sindacale, nominato dall' Assemblea dei Soci del 23 aprile 2024, risulta composto come segue:

Luigi Mandolesi Presidente

Sara Mattiussi Sindaco effettivo

Roberto Mazzei Sindaco effettivo

Sergio Mariotti Sindaco supplente

Roberta Di Giovanni Sindaco supplente

Il dirigente Preposto ex art. 154-bis co 2 TUF

Francesca Rossi

Società di Revisione

L'incarico di revisione legale dei conti, per il periodo 2021-2029, è affidato alla società EY S.p.A.

‌Assetto Azionario al 30 giugno 2025

Azionista

Percentuale % sul

capitale

CPI Property Group S.A.

79,79%

Dea Capital Partecipazioni S.p.A. 4,99%

Associazione Nazionale di Previdenza ed Assistenza a Favore dei

Ragionieri e Periti Commerciali

2,76%

Altri azionisti 12,29%

Azioni proprie 0,17%

TOT. 100,00%

Secondo le informazioni a disposizione della Società, l'unico Azionista che risulta partecipare in misura superiore al 5% del capitale sociale (tenuto conto della qualifica di PMI della Società ai sensi dell'art. 1, comma 1, lett. w-quater.1, TUF), è "CPI PROPERTY GROUP S.A." (di seguito anche "CPI PG") per complessive n.17.573.318 azioni pari al 79,79% del capitale sociale, di cui n.6.561.263 azioni ordinarie quotate e n.11.012.055 di categoria B tutte non quotate.

Con riferimento alle Azioni di Categoria B, queste attribuiscono gli stessi diritti delle azioni ordinarie fatta eccezione per quanto segue:

non attribuiscono il diritto di intervento né di voto nell'assemblea ordinaria della Società né quello di

richiederne la convocazione;
attribuiscono il medesimo diritto di partecipazione agli utili delle azioni ordinarie che sarà automaticamente e proporzionalmente ridotto nella misura necessaria affinché il diritto di partecipazione agli utili di ciascun azionista titolare di Azioni di Categoria B, tenuto conto delle altre azioni ordinarie eventualmente possedute, sia pari - e, in ogni caso, non superiore - al 60% dei diritti di partecipazione agli utili della Società.

‌RELAZIONE INTERMEDIA SULLA GESTIONE

‌Principali dati economici e patrimoniali

Di seguito si riportano i principali indicatori di NEXT RE al 30 giugno 2025 confrontati con il 31 dicembre 2024 e con il 30 giugno 2024.

PERFORMANCE		30/06/2025	30/06/2024
Ricavi da locazione	Euro/milioni	2,2	3,3
Net operating income (NOI)	Euro/milioni	1,78	2,6
Fund from operation (FFO)	Euro/milioni	0,3	0,6
EBITDA	Euro/milioni	0,35	1,1
EBIT (Risultato operativo)	Euro/milioni	0,05	0,99
Utile/(Perdita) del periodo	Euro/milioni	0,55	0,36

ASSET		30/06/2025	31/12/2024
Totale attivo	Euro/milioni	85,01	132,5
Investimenti Immobiliari	Euro/milioni	74,82	120,6
Superficie lorda	m²	40.079	43.879
Occupancy	%	100%	100%
WALT	anni	2,2	3,6
Asset in portafoglio	No.	5	6

INDEBITAMENTO		30/06/2025	31/12/2024
Patrimonio netto	Euro/milioni	77,59	78,09
EPRA NRV	Euro/milioni	76,6	78,01
Totale indebitamento finanziario	Euro/milioni	-0,33	1,35
Net loan to value (NET LTV)	%	0,4%	(1,17%)
EPRA LTV	%	0,6%	(0,4%)
Loan to value (LTV) del portafoglio	%	0,3%	0,4%

il Risultato netto al 30 giugno 2025 evidenzia un utile pari a 0,55 milioni di Euro rispetto all'utile pari a 0,36

milioni di Euro al 30 giugno 2024;
l'EBITDA è positivo e pari a 0,35 milioni di Euro rispetto a 1,1 milioni di Euro del primo semestre 2024;
il Patrimonio Netto è pari a 77,59 milioni di Euro al 30 giugno 2025 rispetto a 78,09 milioni di Euro al 31 dicembre 2024;
il Totale indebitamento finanziario è pari a -0,33 milioni di Euro al 30 giugno 2025 rispetto a 1,35 milioni di Euro positivi al 31 dicembre 2024;
il Net Loan to Value è pari allo 0,4% al 30 giugno 2025 rispetto al -1,17% al 31 dicembre 2024.

L'EBITDA che rappresenta il margine prima del risultato della gestione finanziaria, degli adeguamenti e rettifiche delle attività e delle imposte, è pari a circa 0,35 milioni di Euro e recepisce, oltre al margine dei Ricavi netti da locazione (Net Operating Income) pari a 1,78 milioni (Euro 2,60 milioni di Euro al 30 giugno 2024), anche Costi del personale pari a 0,33 milioni di Euro (0,34 milioni di Euro al 30 giugno 2024) e Costi generali pari a 1 milione di Euro (1,01 milioni di Euro al 30 giugno 2024). La variazione del Net Operating income è ascrivibile all'uscita dal portafoglio immobiliare gestito dalla Società dell'asset di Milano, via Spadari come di seguito meglio precisato.

Al 30 giugno 2025 è stato rilevato l'adeguamento di fair value degli investimenti immobiliari pari a -0,24 milioni di Euro al fine di allineare i valori degli asset in portafoglio ai valori risultanti dalle valutazioni dell'esperto indipendente.

Il risultato del periodo, pari a 0,55 milioni di Euro al 30 giugno 2025, recepisce anche il risultato della gestione finanziaria, pari a 0,5 milioni di Euro. La Società ha provveduto a rilasciare il debito per ritenute su interessi per 0,5 milioni di Euro a seguito della risposta positiva da parte dell'Agenzia delle Entrate all'istanza di interpello presentata al fine di ottenere conferma della spettanza dell'esenzione prevista dalla Direttiva 2003/49/CE (c.d. Direttiva Interessi e Canoni) sugli interessi dovuti sui finanziamenti erogati dalla controllante CPI Property Group S.A. (di seguito anche "CPI PG"). Tale accantonamento era stato stanziato in relazione alle ritenute sugli interessi maturati, e non ancora corrisposti, sui finanziamenti contratti con CPI PG nel 2021. Rispetto al primo semestre 2024 si evidenzia il significativo risparmio in termini di oneri finanziari a seguito del rimborso parziale anticipato del finanziamento in essere con CPI PG, avvenuto nel mese di dicembre 2024, come comunicato al mercato in data 19 e 20 dicembre 2024.

Il valore degli Investimenti immobiliari è pari a 74,82 milioni di Euro rispetto a 75,06 milioni di Euro al 31 dicembre 2024 e recepisce il sopra menzionato adeguamento negativo al fair value pari a 0,24 milioni di Euro. Si rammenta che, al 31 dicembre 2024 l'attivo patrimoniale includeva anche la voce Attività in dismissione pari a 45,5 milioni di Euro relativa al valore delle attività riferite all'immobile di Milano, via Spadari. In data 5 marzo 2025 si è perfezionata l'operazione di cessione del suddetto immobile, mediante stipula dell'atto ricognitivo di avveramento della condizione sospensiva - relativa al mancato esercizio della prelazione, nel termine di legge dalla ricezione della relativa denuncia, eventualmente spettante secondo la valutazione degli organi competenti, ai sensi dell'articolo 60 del D. Lgs. n. 42/2004, al Ministero per i beni e le attività culturali e, ai sensi dell'articolo 63, terzo comma del medesimo decreto, alla Regione o ad altro Ente Pubblico Territoriale interessato - a cui erano subordinati gli effetti della cessione.

Il Totale Indebitamento finanziario passa da 1,35 milioni di Euro al 31 dicembre 2024 a -0,33 milioni di Euro al 30 giugno 2025; la variazione, oltre a quanto sopra rappresentato in relazione al rilascio del debito per ritenute su interessi sui finanziamenti contratti con CPI PG, è principalmente imputabile alla variazione delle disponibilità liquide in relazione al pagamento, in data 7 maggio 2025, del dividendo deliberato dall'Assemblea degli Azionisti del 18 aprile 2025 per 1,06 milioni di Euro e al ripagamento dei debiti finanziari nel semestre pari a 0,24 milioni di Euro.

Il Net Loan to Value, a fronte della variazione dell'indebitamento finanziario e del valore degli investimenti

immobiliari, passa dal -1,17% al 31 dicembre 2024 allo 0,4% al 30 giugno 2025.

Si rimanda ai paragrafi Il Portafoglio immobiliare, Analisi andamento economico e Analisi andamento patrimoniale della presente Relazione per ulteriori dettagli.

Indicatori alternativi di performance

Viene di seguito fornito il contenuto degli "Indicatori alternativi di performance" non previsti dai principi contabili internazionali adottati dall'Unione Europea (IFRS-EU), utilizzati nella presente Relazione al fine di consentire una migliore valutazione dell'andamento della gestione economico-finanziaria della Società in conformità con le raccomandazioni degli Orientamenti pubblicati in ottobre 2015 dall'ESMA. Di seguito si riportano il significato, il contenuto e la base di calcolo di tali indicatori:

Net operating income (NOI): indica la redditività del portafoglio immobiliare e corrisponde alla voce Ricavi netti da locazione del Bilancio.

EBITDA: risultato prima delle rettifiche di valore quali ammortamenti e svalutazioni delle immobilizzazioni, degli adeguamenti al fair value degli Investimenti immobiliari e delle Attività finanziarie al fair value, del risultato della gestione finanziaria e delle imposte. L'EBITDA misura la performance operativa della Società.

Totale indebitamento finanziario: calcolato secondo gli Orientamenti ESMA in tema di indebitamento finanziario, pubblicati in data 4 marzo 2021, che l'autorità di vigilanza Consob ha chiesto di adottare a partire dal 5 maggio 2021.

Net Loan to Value (Net LTV): rapporto tra i Debiti verso banche e altri finanziatori al netto della voce Disponibilità liquide e mezzi equivalenti e il valore degli Investimenti Immobiliari inclusi quelli iscritti nella voce Attività in dismissione. L'indicatore misura la sostenibilità della struttura finanziaria della Società.

EPRA LTV: l'indicatore è dato dal rapporto tra l'indebitamento netto, calcolato sulla base delle EPRA guidelines, e il valore di mercato degli asset detenuti. L'indicatore esprime il leverage della società dalla prospettiva degli azionisti.

Loan to value del portafoglio: rapporto tra il valore nominale del debito residuo relativo ai finanziamenti stipulati per gli asset in portafoglio e il valore di mercato di tutti gli asset in portafoglio (Investimenti immobiliari, valutati al fair value, e valore di mercato della porzione dell'asset di Roma, via Zara iscritto alla voce Altre immobilizzazioni materiali e asset eventualmente iscritti nella voce Attività in dismissione). L'indicatore misura la sostenibilità dell'indebitamento finanziario connesso al patrimonio immobiliare.

Fund from operation (FFO): è calcolato come utile/(perdita) netta del periodo rettificato per i componenti di costo e ricavo non monetari e per i componenti economici non ricorrenti.

EPRA NRV (NET REINSTATEMENT VALUE): questo indicatore ha l'obiettivo di evidenziare il valore delle attività nette a lungo periodo. Rappresenta il valore di riacquisto della società, assumendo che la società non venda immobili. È calcolato partendo dal patrimonio netto (come riportato in bilancio secondo i principi IFRS) escludendo alcune attività e passività che ci si attende non si manifestino in condizioni di normale attività, quali il fair value degli strumenti derivati di copertura; le imposte differite sulle valutazioni a mercato degli immobili e degli strumenti derivati di copertura.

WALT: indica la scadenza media ponderata complessiva dei contratti di locazione annui in essere relativi al portafoglio immobiliare di NEXT RE al 30 giugno 2025. Tale indice è stato calcolato sulla prima scadenza contrattuale dei singoli contratti di locazione in essere, non tenendo in considerazione eventuali facoltà di recesso anticipato.

Occupancy: rapporto tra superficie locabile e superficie locata degli asset in portafoglio.

‌Eventi di Rilievo del semestre

Si riportano di seguito gli eventi di rilievo del primo semestre 2025.

In data 6 febbraio 2025, la Società ha reso noto di aver approvato i dati preconsuntivi al 31 dicembre 2024, i cui principali risultati consolidati preliminari sono di seguito riportati:

il Risultato netto preliminare per l'esercizio 2024 ha evidenziato un utile pari a 1,61 milioni di Euro rispetto alla perdita pari a -9,44 milioni di Euro al 31 dicembre 2023;
l'EBITDA preliminare per l'esercizio 2024 è risultato positivo e stimato pari a 2,06 milioni di Euro rispetto a -0,64 milioni di Euro dell'esercizio 2023;
il Patrimonio Netto preliminare è stato stimato pari a 78,09 milioni di Euro al 31 dicembre 2024 rispetto a 76,49 milioni di Euro al 31 dicembre 2023;
il Totale indebitamento finanziario preliminare è stato stimato pari a 1,35 milioni di Euro positivi al 31 dicembre 2024 rispetto a 57,08 milioni di Euro negativi al 31 dicembre 2023;
il Net Loan to Value preliminare è stato stimato pari al -1,88% al 31 dicembre 2024 rispetto al 44% al 31 dicembre 2023.

In data 5 marzo 2025 la Società, facendo seguito a quanto già comunicato in data 20 dicembre 2024, ha reso noto di aver perfezionato l'operazione di cessione (la "Cessione") dell'immobile ubicato in Milano, via Spadari 2/A, mediante stipula dell'atto ricognitivo di avveramento della condizione sospensiva - relativa al mancato esercizio della prelazione, nel termine di legge dalla ricezione della relativa denuncia, eventualmente spettante secondo la valutazione degli organi competenti, ai sensi dell'articolo 60 del D. Lgs. n. 42/2004, al Ministero

per i beni e le attività culturali e, ai sensi dell'articolo 63, terzo comma del medesimo decreto, alla Regione o ad altro Ente Pubblico Territoriale interessato - a cui erano subordinati gli effetti della Cessione.

La Cessione ha consentito a Next Re di avviare il processo di rotazione del portafoglio immobiliare esistente e di ridurre la propria esposizione debitoria, anticipando la realizzazione di taluni obiettivi del Piano Industriale 2024-2028.

In data 12 marzo 2025 la Società ha reso noto di aver approvato la Relazione finanziaria annuale al 31 dicembre 2024, redatta secondo i principi contabili internazionali (IAS/IFRS), i cui principali risultati non si sono discostati significativamente dai dati preliminari comunicati al mercato in data 6 febbraio 2025 - sopra riportati - come di seguito indicato:
l'Utile/(Perdita) consolidato dell'esercizio evidenzia un utile pari a 1,61 milioni di Euro rispetto alla

perdita pari a -9,44 milioni di Euro al 31 dicembre 2023;
l'EBITDA consolidato per l'esercizio 2024 è pari a 2,06 milioni di Euro rispetto a quello negativo e pari

a -0,64 milioni di Euro al 31 dicembre 2023;
il Patrimonio Netto consolidato è pari a 78,09 milioni di Euro al 31 dicembre 2024 rispetto a 76,5 milioni di Euro al 31 dicembre 2023;
il Totale indebitamento finanziario consolidato è pari a 1,35 milioni di Euro al 31 dicembre 2024 rispetto a 57,08 milioni di Euro al 31 dicembre 2023;
l'Utile/(Perdita) dell'esercizio evidenzia un utile pari a 1,6 milioni di Euro rispetto alla perdita pari a -9,44 milioni di Euro al 31 dicembre 2023;
il Patrimonio Netto è pari a 78,09 milioni di Euro al 31 dicembre 2024 rispetto a 76,49 milioni di Euro al 31 dicembre 2023;
il Net Loan to Value consolidato è pari al -1,88% al 31 dicembre 2024 rispetto al 44% al 31 dicembre 2023.

Sempre in data 12 marzo 2025, il Consiglio di Amministrazione ha:

deliberato, sentito il parere del Collegio Sindacale, di proporre la distribuzione di un dividendo ordinario di Euro 0,06 (al lordo delle eventuali ritenute di legge) per ciascuna azione ordinaria in circolazione (con esclusione dal computo delle azioni proprie in portafoglio alla data della record date di cui all'art. 83-terdecies del TUF, calcolato sulla base dei risultati di NEXT RE e della normativa vigente in materia di società di investimento immobiliari quotate (SIIQ);
approvato il Piano Industriale 2025-2029, che prevede una significativa crescita dimensionale del portafoglio immobiliare della Società - valutata maggiormente sostenibile rispetto a quanto previsto dal precedente Piano Industriale 2024-2028 - da realizzarsi mediante aumenti di capitale in natura che, unitamente al significativo taglio dell'indebitamento finanziario realizzato a fine 2024, consentirà ragionevolmente a NEXT RE di presentarsi al termine del periodo di Piano con economics, condizioni dimensionali e di profittabilità tali da renderla uno strumento in grado di generare valore per gli azionisti e per tutti gli stakeholders;
convocato l'Assemblea Ordinaria degli Azionisti in prima convocazione per il giorno 18 aprile 2025 per deliberare in merito: (1) all'approvazione del bilancio di esercizio e consolidato al 31 dicembre 2024; (2) al voto consultivo sulla seconda sezione della Relazione sulla politica in materia di remunerazione e sui compensi corrisposti (ciò in ragione dell'approvazione, da parte dell'Assemblea degli Azionisti del 23 aprile 2024, della Politica di Remunerazione della Società con riferimento agli esercizi 2024-2026); (3) al rinnovo dell'autorizzazione all'acquisto e alla disposizione di azioni proprie ai sensi degli artt. 2357 e seguenti del codice civile nonché dell'art. 132 del Decreto Legislativo 24 febbraio 1998 n. 58, previa revoca della deliberazione assunta dall'Assemblea del 23 aprile 2024 per quanto non utilizzato;
approvato la Relazione sul governo societario e gli assetti proprietari relativa all'esercizio 2024 redatta ai sensi dell'art. 123-bis del TUF e la Relazione sulla politica in materia di remunerazione e sui compensi corrisposti ai sensi dell'art. 123-ter del TUF.

In data 18 marzo 2025 la Società ha ricevuto risposta positiva da parte dell'Agenzia delle Entrate all'istanza di interpello presentata al fine di ottenere conferma della spettanza dell'esenzione prevista dalla Direttiva 2003/49/CE (c.d. Direttiva Interessi e Canoni) sugli interessi dovuti sui finanziamenti erogati dalla controllante CPI PG.

In data 18 aprile 2025, l'Assemblea Ordinaria degli Azionisti ha approvato, all'unanimità, le proposte formulate

dal Consiglio di Amministrazione all'ordine del giorno della riunione assembleare, e segnatamente:

ha approvato il Bilancio di esercizio 2024 nella versione predisposta dal Consiglio di Amministrazione e pubblicata in data 27 marzo 2025 sul sito internet della Società nonché sul meccanismo di stoccaggio autorizzato 1Info;
ha approvato la proposta di distribuzione del dividendo con data di stacco cedola il giorno 5 maggio 2025, con record date il 6 maggio 2025 e data di pagamento il 7 maggio 2025 deliberando in tale contesto di:
- di accantonare a riserva legale Euro 80.723,94;
- di distribuire, sulla base dei risultati di Next Re e della normativa vigente in materia di società di investimento immobiliari quotate, un dividendo ordinario (al lordo delle eventuali ritenute di legge) di Euro 0,06 per ciascuna azione ordinaria in circolazione alla data della record date di cui all'art. 83-terdecies del TUF (con esclusione dal computo delle azioni proprie in portafoglio a quella data);
- di accantonare a riserva statutaria Euro 267.171,81;
- di portare a nuovo Euro 192.954,62;
ha espresso parere favorevole in merito alla seconda sezione della Relazione sulla politica in materia

di remunerazione e sui compensi corrisposti ai sensi dell'art. 123-ter TUF;
ha autorizzato il Consiglio di Amministrazione all'acquisto e alla disposizione di azioni proprie ai sensi dell'art. 2357 ss. del codice civile e dell'art. 5 del Reg. UE n. 596/2014, dell'art. 132 del TUF, dell'art. 144-bis del Reg. adottato con delibera Consob n. 11971/99, previa revoca della delibera assembleare del 23 aprile 2024, per quanto non utilizzato.

In data 24 aprile 2025, la Società ha approvato le Informazioni finanziarie aggiuntive al 31 marzo 2025, i cui principali risultati sono di seguito riportati:
l'Utile/(Perdita) del periodo evidenzia un utile pari a 0,6 milioni di Euro al 31 marzo 2025 (0,3 milioni di Euro al 31 marzo 2024);
l'EBITDA è positivo per 0,1 milioni di Euro al 31 marzo 2025 (0,6 milioni di Euro al 31 marzo 2024);
il Patrimonio Netto risulta pari a 78,7 milioni di Euro al 31 marzo 2025 rispetto a 78,09 milioni di Euro al 31 dicembre 2024;
il Totale Indebitamento finanziario ammonta a 0,9 milioni di Euro al 31 marzo 2025 rispetto a 1,35 milioni di Euro al 31 dicembre 2024;
il Net Loan to Value al 31 marzo 2025 è pari al -1,2% (-1,88% al 31 dicembre 2024).
il Net Operating Income è pari a 0,9 milioni di Euro ed include Ricavi da locazione pari a 1,1 milioni di Euro e costi inerenti il patrimonio immobiliare pari a -0,2 milioni di Euro.

Non si segnalano ulteriori eventi di rilievo nel periodo.

‌Eventi successivi alla chiusura del semestre

Non si segnalano ulteriori eventi di rilievo successivi alla chiusura del semestre.

‌Andamento del titolo

NEXT RE è una società quotata su Euronext Milan di Borsa Italiana. Le sue azioni ordinarie ammesse alla negoziazione sono identificate con il Codice ISIN IT0005330516 ed il Codice Alfanumerico NR 1.

Si riporta nel grafico seguente l'andamento del titolo NEXT RE nel periodo 2 gennaio 2025 - 30 giugno 2025 e i volumi settimanali negoziati su Euronext Milan nel corso del primo semestre 2025.

Grafico 1

Fonte: Bloomberg

L'andamento del prezzo del titolo NEXT RE nel corso del primo semestre 2025 è stato influenzato, inter alia, dai seguenti elementi: (i) la pubblicazione, in data 6 febbraio 2025, dei risultati preliminari consolidati per l'esercizio chiuso al 31 dicembre 2024; (ii) il perfezionamento dell'operazione di Cessione dell'immobile ubicato in Milano, via Spadari 2/A, mediante stipula dell'atto ricognitivo di avveramento della condizione sospensiva a cui erano subordinati gli effetti della Cessione; (iii) l'approvazione da parte del Consiglio d'amministrazione, in data 12 marzo 2025, del bilancio d'esercizio al 31 dicembre 2024; (iii) l'approvazione, in pari data, del piano industriale per il periodo 2025 - 2029; (iv) sempre nella stessa data, ha deliberato, sentito il parere del Collegio Sindacale, di proporre la distribuzione di un dividendo ordinario di Euro 0,06 (al lordo delle eventuali ritenute di legge) per ciascuna azione ordinaria in circolazione (con esclusione dal computo delle azioni proprie in portafoglio; (v) la pubblicazione, in data 27 marzo 2025, della Relazione finanziaria annuale al 31 dicembre 2024; (v) l'approvazione da parte dell'assemblea degli azionisti, in data 18 aprile 2025, della relazione finanziaria annuale, della distribuzione del dividendo e della politica di remunerazione; (vi) l'approvazione, in data 24 aprile 2025, delle informazioni finanziarie aggiuntive al 31 marzo 2025.

Nel corso del primo semestre 2025 i volumi negoziati complessivamente su Euronext Milan sono stati pari a 88,2 mila azioni ordinarie quotate per un controvalore complessivo di 266,7 migliaia di Euro, corrispondente a un prezzo medio ponderato per i volumi scambiati su Euronext Milan di Euro 3,02 per azione. I volumi medi

‌1Il capitale sociale della Società, come da relativo avviso di variazione del 30 dicembre 2021, è costituito da n. 22.025.109 azioni di cui: (i) n. 11.013.054 azioni ordinarie quotate (codice ISIN IT0005330516); (ii) n. 11.012.055 azioni di categoria B (codice ISIN ISIN IT0005474603) senza diritto di intervento né di voto nell'assemblea ordinaria della Società e con il medesimo diritto di partecipare agli utili delle azioni ordinarie automaticamente e proporzionalmente ridotto nella misura necessaria affinché il diritto di partecipazione agli utili di ciascun azionista titolare di azioni di categoria B, tenuto conto delle altre azioni ordinarie eventualmente possedute, sia pari - e, in ogni caso, non superiore - al 60% dei diritti di partecipazione agli utili della Società.

settimanali sono stati pari a circa n. 3,5 mila azioni, con un massimo di n. 15,1 mila azioni scambiate nella settimana tra il 31 gennaio 2025 e il 7 febbraio 2025.

Si riporta nel grafico sottostante l'andamento del titolo NEXT RE e dell'indice FTSE Italia All-Share (base 100), nel periodo 2 gennaio 2025 - 30 giugno 2025.

Grafico 2

Fonte: Bloomberg

Nel corso del primo semestre 2025 il titolo NEXT RE ha registrato una riduzione (-3,05%) rispetto

all'andamento positivo dell'indice FTSE Italia All-Share (16,13%).

Riportiamo di seguito i dati registrati dal titolo NEXT RE nel periodo 2 gennaio 2025 - 30 giugno 2025 (estremi inclusi).

Tabella 1

		Data
Prezzo ufficiale massimo (Euro)	3,28	18/02/2025
Prezzo ufficiale minimo (Euro)	2,80	14/03/2025
Ultimo prezzo ufficiale (Euro)	3,18	30/06/2025
N. azioni ordinarie quotate1	10.974.849	30/06/2025
Capitalizzazione delle azioni ordinarie quotate1 (Eu)	34.900.020	30/06/2025
Percentuale flottante relativa alle azioni ordinarie quotate2,3 (%)	35,56%	18/04/2025

Note: 1) N. 11.013.054 azioni ordinarie quotate al netto di n. 38.205 azioni proprie. Si ricorda che il capitale sociale si compone altresì di n. 11.012.555 azioni di categoria B non quotate; 2) Calcolato escludendo le partecipazioni di CPI Property Group (n. 5.971.020 azioni ordinarie quotate) e di DeA Capital Partecipazioni S.p.A. (n. 1.101.255 azioni ordinarie quotate) nel capitale ordinario quotato della Società; 3) Data dell'ultima assemblea ordinaria degli azionisti della Società.

Per ulteriori informazioni sull'andamento del titolo NEXT RE e per gli aggiornamenti societari si invita a visitare

il sito web istituzionale https://www.nextresiiq.it, in particolare la sezione Investitori.

‌Il contesto economico e il mercato immobiliare

Quadro macroeconomico

L'economia mondiale si trova ad affrontare un periodo di crescita moderata e sfide significative; secondo il Fondo Monetario Internazionale (FMI), la crescita globale è prevista al 3,3% sia per il 2025 che per il 2026, leggermente al di sotto della media storica del 3,7% registrata tra il 2000 e il 2019. Questo rallentamento è attribuibile a diversi fattori, tra cui tensioni commerciali, politiche protezionistiche e incertezze geopolitiche. Nel primo trimestre del 2025, l'economia mondiale ha mostrato segnali di resilienza nonostante le sfide persistenti. Secondo l'Organizzazione per la Cooperazione e lo Sviluppo Economico (OCSE), il Prodotto Interno Lordo (PIL) globale è cresciuto del 3,2% nella seconda metà del 2024, con una previsione di crescita del 3,3% sia per il 2025 che per il 2026. Tuttavia, recenti indicatori suggeriscono un possibile rallentamento, con un indebolimento della fiducia tra imprese e consumatori in alcune economie chiave. L'inflazione rimane una preoccupazione centrale per molte economie sebbene si siano osservati segnali di moderazione, le pressioni inflazionistiche persistono, influenzate da fattori come le tensioni geopolitiche e le interruzioni nelle catene di approvvigionamento.

Nell'Eurozona, la crescita economica ha subito una lieve decelerazione; secondo le proiezioni di marzo 2025

della Banca Centrale Europea (BCE), il PIL reale dovrebbe aumentare dello 0,9% nel 2025, con un rafforzamento all'1,2% nel 2026 e all'1,3% nel 2027. Queste stime rappresentano una revisione al ribasso rispetto alle previsioni precedenti, riflettendo le incertezze economiche attuali. Per quanto riguarda l'inflazione, la BCE prevede una moderazione nel 2025, con un ritorno verso l'obiettivo del 2% entro il 2026-2027, grazie all'attenuazione delle pressioni sui costi e all'effetto delle precedenti decisioni di politica monetaria. In uno scenario macroeconomico così complesso, il mercato del lavoro nell'Eurozona ha mostrato una certa stabilità con un tasso di disoccupazione medio previsto pari al 6,3% nel 2025, con una leggera diminuzione entro il 2027.

Nel 2025, la Banca Centrale Europea (BCE) ha proseguito nel suo ciclo di riduzione dei tassi di interesse, attuando sei tagli consecutivi da 25 punti base ciascuno. L'ultimo intervento, avvenuto il 6 marzo, ha portato il tasso sui depositi al 2,50%, il tasso sulle operazioni di rifinanziamento principali al 2,65% e quello sui prestiti marginali al 2,90%. Questa politica monetaria meno restrittiva mira a stimolare la crescita economica in un contesto di persistente debolezza dell'attività economica nell'Eurozona.

L'inflazione nell'area euro ha mostrato segnali di stabilizzazione, attestandosi al 2,4% a dicembre 2024. Tuttavia, l'inflazione core, influenzata principalmente dai servizi, rimane elevata al 2,7%. Le proiezioni della BCE indicano un'inflazione media del 2,3% nel 2025, con un ulteriore calo previsto all'1,9% nel 2026, avvicinandosi così all'obiettivo del 2%.

L'economia italiana ha registrato una crescita modesta nel 2024, con un aumento del PIL dello 0,5%, inferiore all'obiettivo governativo dell'1%. Le previsioni per il 2025 indicano una crescita dello 0,9%, secondo l'OCSE, mentre il governo italiano punta all'1,2%. Queste discrepanze evidenziano le incertezze legate alle prospettive economiche del paese. Un segnale positivo proviene dal mercato del lavoro: a febbraio 2025, il tasso di disoccupazione è sceso al 5,9%, il livello più basso dal 2007, con la creazione di 47.000 nuovi posti di lavoro. Tuttavia, la fiducia di imprese e consumatori ha subito un calo a marzo, riflettendo preoccupazioni riguardo alle prospettive economiche future.

L'Italia ha incontrato difficoltà nell'accelerare la spesa dei fondi di recupero dell'Unione Europea; a dicembre 2024 erano stati utilizzati circa 63,9 miliardi di euro dei 122 miliardi ricevuti dal 2021, rappresentando solo il 45% dei fondi disponibili. Questo ritardo potrebbe ostacolare progetti chiave e influenzare negativamente la crescita economica nel prossimo biennio.

Le recenti tariffe imposte dagli Stati Uniti potrebbero avere un impatto significativo sulle aziende italiane, soprattutto nei settori farmaceutico, della moda e nel settore alimentare. A tal proposito Confindustria ha espresso preoccupazione, sottolineando la necessità di negoziati europei per prevenire ulteriori escalation che possano ulteriormente frenare e portare flessioni nei mercati.

Guardando al futuro, l'economia italiana affronta diverse sfide, tra cui la necessità di accelerare la spesa dei fondi di recupero dell'UE, affrontare le tensioni commerciali internazionali e migliorare la fiducia di imprese e consumatori. La realizzazione efficace dei progetti finanziati dall'UE e l'implementazione di riforme strutturali saranno cruciali per stimolare la crescita economica e garantire la sostenibilità fiscale.

Il panorama economico globale per il 2025 presenta una crescita moderata, con differenze significative tra le varie regioni. Mentre gli Stati Uniti mostrano una crescita solida, l'Eurozona e l'Italia affrontano sfide più complesse. Le tensioni commerciali, le politiche protezionistiche e le incertezze geopolitiche continuano a rappresentare rischi per l'economia mondiale. Per sostenere una crescita sostenibile e inclusiva nel lungo termine sarà fondamentale per i governi l'adozione di politiche economiche flessibili e l'implementazione di riforme strutturali.

Dall'analisi dei tassi emerge che per la maggior parte delle economie avanzate i tassi d'inflazione seguono un trend in flessione dal 2022. Nello specifico per l'Italia l'inflazione media registrata risulta passata dall'1,9% del 2021 all'8,2% del 2022, al 5,7% del 2023 fino all'1% registrata nel 2024. Nei primi tre mesi del 2025, i tassi di inflazione in Italia sono tornati a salire, registrando una media pari all'1,7% pur attestandosi al di sotto del tasso di inflazione medio registrato nei Paesi dell'Area Euro (2,2%).

Il mercato Direzionale a Roma

Il mercato immobiliare degli uffici in Italia ha continuato a evolversi nei primi mesi del 2025, mostrando segnali positivi, ma anche sfide legate all'offerta limitata di spazi di alta qualità e alle trasformazioni strutturali in atto nel mondo del lavoro. Sebbene i volumi complessivi di investimento siano rimasti sotto le medie pre-pandemia, l'interesse per gli immobili di alta qualità è stato sempre più evidente, con una crescente preferenza per spazi certificati e sostenibili. Nel corso del 2024, il settore aveva già mostrato segnali di recupero, ma l'inizio del 2025 ha consolidato questa tendenza, nonostante la complessità del contesto economico e i tassi d'interesse in aumento.

Nel segmento degli uffici, la domanda si è concentrata principalmente su immobili di grado A e A+, che hanno rappresentato una parte significativa delle transazioni, confermando la preferenza delle aziende per spazi moderni e ben posizionati. La qualità degli immobili rimane un fattore determinante, e le location centrali delle principali città italiane, come Milano, Roma e Torino, continuano a dominare le preferenze.

A Roma, il mercato ha registrato una ripresa moderata, con un assorbimento di circa 30.000 mq nel primo trimestre del 2025. Sebbene questo dato rappresenti un incremento rispetto al calo registrato nel 2024, la carenza di immobili di alta qualità, soprattutto nel CBD, continua a limitare la crescita del mercato. In questo contesto, i canoni di locazione nelle zone più richieste, come l'EUR e la zona tra il Colosseo e Termini, hanno visto una stabilizzazione, con un valore medio di 650 €/mq/anno, mentre i contratti più vantaggiosi continuano a concentrarsi su immobili dotati di certificazioni ESG, un trend che sta diventando sempre più rilevante per gli investitori e le aziende.

Dal punto di vista degli investimenti, il settore degli uffici ha continuato a guadagnare attenzione da parte degli investitori istituzionali, nonostante un contesto economico ancora incerto. Nei primi tre mesi del 2025, gli investimenti immobiliari in uffici hanno superato i 1,5 miliardi di euro, con un incremento del 10% rispetto allo stesso periodo del 2024. Milano ha attratto la maggior parte degli investimenti, con particolare interesse per gli immobili in prossimità delle fermate della metropolitana e nelle aree a più alta densità di servizi. Tuttavia, la scarsità di nuove costruzioni e il rallentamento nelle operazioni di dismissione hanno limitato il numero di transazioni rispetto agli anni precedenti.

L'attenzione crescente verso la sostenibilità continua a influenzare la domanda. Nel 2025, si stima che oltre il 40% delle nuove locazioni in Italia abbia riguardato edifici certificati LEED, BREEAM o equivalenti. Per il resto del 2025, le prospettive sono generalmente positive, con una domanda che rimarrà focalizzata su immobili moderni, sostenibili e ben posizionati, ma la crescita potrebbe rallentare se la scarsità di offerta continua a farsi sentire, soprattutto nelle città più dinamiche come Milano e Roma. Gli operatori dovranno continuare a rispondere a un mercato che richiede sempre più spazi adattabili e attenti ai temi della sostenibilità e dell'efficienza energetica. Le politiche di

orkplace management flessibile continueranno a influenzare le strategie aziendali, con le aziende che si concentreranno su soluzioni in grado di coniugare efficienza, sostenibilità e benessere dei lavoratori.

Il mercato degli uffici in Italia nel 2025 si caratterizzerà per una continua evoluzione, dove la qualità dell'offerta, la sostenibilità e l'adattabilità degli spazi saranno fattori cruciali per attrarre sia le aziende sia gli investitori. Gli sviluppi in corso in molte delle principali città italiane, insieme all'attenzione crescente verso l'efficienza energetica, saranno determinanti per il consolidamento di una ripresa che potrebbe proseguire, ma che richiederà una sempre maggiore capacità di adattamento alle esigenze di un mercato in costante trasformazione.

Il mercato Direzionale a Bari

Nel primo semestre del 2024 il livello di compravendite degli uffici si caratterizza per l'ottimo balzo rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. Le transazioni segnalate dall'Agenzia delle Entrate sono 57 a fronte delle 33 del primo semestre 2023, con un differenziale positivo del +69%.

Saranno i dati a consuntivo rilasciati il prossimo anno a dirci se l'ottima performance verrà confermata anche per il secondo semestre. Nel frattempo, il sentiment degli operatori non rispecchia questi dati, prospettando piuttosto per i prossimi mesi un discreto calo nel volume di transazioni.

Per quanto riguarda gli altri indicatori del mercato della compravendita, il comparto direzionale mostra una certa stabilità nel secondo semestre 2024, con piccole oscillazioni nei prezzi e nei tempi di vendita. Le zone Business District e periferia sono quelle con i parametri maggiormente saldi rispetto alla prima parte dell'anno; il centro mostra invece segnali di sofferenza, con un rallentamento dei prezzi e tempi di vendita più lunghi, indicando possibili difficoltà in alcune aree centrali. Lo sconto medio di trattativa riporta la diminuzione di un punto percentuale su base semestrale, da 14,5% a 13,5%.

Si segnalano miglioramenti localizzati nel mercato dell'affitto delle zone Business District e zone semicentrali,

con tempi di locazione ridotti e canoni in aumento.

Il Mercato Retail a Milano

Con circa 890 transazioni, nel primo semestre 2024 il volume di compravendite di negozi sul mercato di Milano ha scontato una rilevante battuta di arresto (-9,2%) rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. La flessione giunge a valle di un dato annuale 2023 anch'esso negativo, che aveva presentato una variazione annuale pari a -4,9%. Le quotazioni di vendita confermano la performance media annuale positiva per il sesto semestre consecutivo post-pandemia, con variazioni dei prezzi medi molto eterogenee nelle diverse aree cittadine.

Il trend al rialzo viene interrotto dalla variazione semestrale (-1%), che vede il mercato virare su valori negativi in tutte le zone urbane. Su base annuale aumentano sia i tempi di vendita (circa 6 mesi) che di locazione (circa 4 mesi), mentre sono stabili gli sconti medi, più contenuti in centro (8%) e più elevati in periferia (+11%).

Lo sconto medio si conferma il più contenuto tra le grandi città.

Una dinamica simile riguarda anche il comparto locativo, con i canoni medi di locazione in crescita su base annuale (+1,3%) e in flessione su base semestrale (-0,7%). Il mercato registra tempi di assorbimento più dilatati rispetto al semestre precedente (4 mesi circa), con tempistiche non lontane tra le varie localizzazioni. I rendimenti medi lordi annui si mantengono stabili al 6,7%.

Il Mercato Retail a Roma

Il mercato immobiliare retail in Italia ha intrapreso nel 2024 un percorso di ripresa che, nei primi tre mesi del 2025, ha visto consolidarsi le tendenze positive avviate l'anno precedente. Sebbene il 2024 abbia segnato un punto di svolta con una crescita significativa degli investimenti, il 2025 si è presentato come un anno cruciale per il settore, con un'ulteriore espansione del segmento retail e l'adattamento alle nuove dinamiche legate all'integrazione digitale e alle esigenze dei consumatori. Nel 2024, gli investimenti nel settore retail hanno toccato i 2,2 miliardi di euro, con un incremento del 205% rispetto all'anno precedente. Questo trend è continuato nei primi tre mesi del 2025, dove si è registrato un ulteriore aumento del 15% rispetto allo stesso periodo del 2024. In particolare, il primo trimestre del 2025 ha visto una forte concentrazione di investimenti nelle aree urbanistiche di alto valore, come Milano, Roma, Firenze e Venezia, dove il retail ha beneficiato della ripresa del turismo internazionale e della crescita nei settori del lusso e del fashion. I dati pubblicati da Nomisma e dall'Agenzia delle Entrate hanno confermato un notevole interesse da parte degli investitori istituzionali, con transazioni in immobili commerciali che hanno registrato rendimenti annui superiori al 5%, in linea con le stime previste.

Un settore che ha visto una forte accelerazione è stato l'high street retail, dove la domanda di spazi nelle principali vie dello shopping delle grandi città italiane è aumentata. Nel primo trimestre del 2025, si è assistito a una crescita del 12% rispetto all'anno precedente, alimentata dalla continua espansione dei marchi di lusso e dai brand emergenti, che hanno scelto di posizionarsi in location sempre più strategiche. Le vie più

prestigiose delle città italiane hanno visto anche un rialzo dei canoni di locazione, con incrementi che vanno dal 7% al 10% a seconda della posizione.

Parallelamente, il segmento dei centri commerciali ha continuato il suo processo di trasformazione. Nel 2024, molte strutture hanno subito importanti ristrutturazioni e aggiornamenti, con una spinta a migliorare l'offerta di esperienze immersive, intrattenimento e ristorazione. Questi trend sono proseguiti nei primi tre mesi del 2025, con una forte crescita della domanda di spazi destinati a esperienze interattive e soluzioni omnicanale, che integrano l'offerta fisica con quella digitale. Secondo i dati di OMI, le location più attrattive hanno visto aumentare la loro capacità di attrarre flussi di clienti, con il risultato che il tasso di occupazione dei centri commerciali ha toccato il 95%, rispetto al 92% registrato alla fine del 2024.

Il mercato della grande distribuzione organizzata (GDO) ha seguito una traiettoria simile, con una crescente domanda di spazi commerciali, soprattutto nelle aree periferiche e nei centri urbani minori. Nei primi mesi del 2025, le catene di supermercati e negozi di prossimità hanno ampliato ulteriormente la loro presenza, investendo in nuove aperture e in modernizzazione degli spazi esistenti. La GDO, particolarmente nelle regioni del Nord Italia, ha beneficiato di una domanda crescente per spazi commerciali piccoli e ben localizzati, con una preferenza per strutture più compatte e flessibili.

Tuttavia, nonostante l'evidente ripresa, il mercato immobiliare retail ha continuato a fare i conti con alcune sfide. La digitalizzazione e l'e-commerce sono fattori che hanno obbligato gli operatori a ripensare il ruolo degli spazi fisici. In risposta, sono stati sviluppati nuovi modelli di business che integrano l'esperienza online e offline. In aggiunta, le normative ambientali e la crescente attenzione alla sostenibilità stanno plasmando la costruzione e la gestione degli immobili commerciali. Sempre più progetti retail, sia per la GDO che per il settore high street, si stanno orientando verso soluzioni ecocompatibili, con un focus su efficienza energetica e materiali a basso impatto ambientale. Nel primo trimestre del 2025, la percentuale di progetti retail con certificazioni ambientali è aumentata del 18%, una tendenza che si prevede continuerà a crescere nel corso dell'anno.

‌Il portafoglio immobiliare

Al 30 giugno 2025 il portafoglio di NEXT RE risulta composto da 5 asset di cui 2 a destinazione d'uso commerciale e 3 d'uso prevalentemente direzionale, per un valore di mercato complessivo di 76,89 milioni di Euro di cui 74,82 milioni di Euro classificati, nel Bilancio semestrale abbreviato, alla voce "Investimenti immobiliari" e 2,07 milioni di Euro classificati alla voce "Altre immobilizzazioni materiali" ma rilevati per 1,64 milioni di Euro al netto dei relativi ammortamenti (in quanto porzione strumentale e non di investimento).

Gli immobili sono localizzati tra Milano (2), Roma (2) e Bari (1). La superficie totale lorda del portafoglio è pari a 40.079 mq, mentre la superficie commerciale è pari a 21.997 mq.

Nel corso del primo semestre 2025 Next Re SIIQ non ha realizzato nuovi investimenti.

Come già illustrato nella Relazione finanziaria annuale al 31 dicembre 2024, il 20 dicembre 2024 la Società ha stipulato un accordo di compravendita con Zeta Investment S.r.l. per la cessione dell'immobile di Milano in Via Spadari al prezzo di 45,5 milioni di euro. Il trasferimento di proprietà e possesso era subordinato al mancato esercizio del diritto di prelazione, ai sensi degli articoli 60 e 63 del D.Lgs. n. 42/2004, da parte del Ministero per i Beni e le Attività Culturali o di altri enti pubblici territoriali.

In data 21 febbraio 2025 il Ministero ha confermato, via Posta Elettronica Certificata, che non intendeva esercitare la prelazione; con tale comunicazione si è dunque sciolta la condizione sospensiva. Successivamente, il 5 marzo 2025, a seguito della ricezione di tutti i documenti richiesti dalle controparti e del completamento delle formalità tecniche, la cessione è divenuta efficace, perfezionando il trasferimento dell'asset.

Alla data del 30 giugno 2025 risultano completamente locati/utilizzati tutti gli immobili del portafoglio della Società.

Sempre in termini di occupazione e utilizzo del portafoglio immobiliare si evidenzia che:

con decorrenza 1° ottobre 2020, NEXT RE utilizza direttamente una porzione dell'immobile di Roma, via Zara 22/32.

Le porzioni utilizzate da NEXT RE sono: gli uffici siti al primo piano, quattro posti auto ed un magazzino al piano interrato le cui superfici sono di seguito indicate "Porzione Strumentale Zara". Le restanti superfici dell'immobile sono indicate: "Porzione Investimento Zara" relativamente alle superfici locate a terzi - "Porzione comune e non locabile Zara" relativamente alle restanti superfici comuni. L'immobile di Roma, via Zara 22/32 risulta dunque oggi completamente utilizzato e occupato, ma solo parzialmente locato;
con decorrenza 1° ottobre 2021 è scaduto il contratto di locazione in essere con la Guardia di Finanza per l'immobile di Roma, via Vinicio Cortese; nelle more della definizione delle negoziazioni per un eventuale nuovo contratto di locazione il conduttore continua ad utilizzare l'immobile corrispondendo la relativa indennità di occupazione a NEXT RE.

I conduttori/utilizzatori degli immobili in portafoglio - al netto di NEXT RE - sono alla data della presente relazione 5 (cinque): OVS S.p.A., Ministero della Giustizia, Guardia di Finanza, Ambasciata del Canada e Dico S.p.A..

Nella tabella seguente si riporta un dettaglio del portafoglio immobiliare posseduto dalla società NEXT RE.

Tabella 2

Numero Immobili	Cittfi	Indirizzo	Destinazione d'uso	Superficie lorda (mq)	Superficie commerciale (mq)	Conduttori	Valore di mercato 30.06.2025
1	Milano	via Cuneo, 2	Commerciale	6.395	3.327	OVS S.p.A.	26.400
2	Milano	corso San Gottardo, 29/31	Commerciale	4.928	2.620	OVS S.p.A.	15.900
3A	Roma	via Zara, 22/32	Commerciale	523	492	Dico S.p.A.	13.690
3B	Roma	via Zara, 22/32	Direzionale (Investimento)	3.113	2.189	Ambasciata del Canada	13.690
3C	Roma	via Zara, 22/32	Aree non locabili	946	-	n.a.	-
3D	Roma	via Zara, 22/32	Direzionale (Strumentale)	476	388	NEXT RE SIIQ	2.070
4	Bari	viale Saverio Dioguardi, 1	Direzionale	19.118	10.485	Ministero della Giustizia	14.260
5	Roma	via Vinicio Cortese, 147	Direzionale/Archivio	4.580	2.496	Guardia di Finanza	4.570

40.079 21.997 76.890

Principali eventi del primo semestre 2025 relativi al portafoglio immobiliare

Nel corso del primo semestre 2025 sono proseguite le attività di asset management sul patrimonio immobiliare ed è proseguita la gestione dei rapporti con i conduttori dei singoli immobili. Il tutto è descritto in dettaglio nei paragrafi successivi, per ogni immobile singolarmente.

Inoltre, a seguito dell'avveramento della condizione sospensiva relativa al contratto di compravendita dell'asset di Milano, via Spadari, e alla finalizzazione della cessione (come meglio rappresentato nel paragrafo precedente), sono state eseguite tutte le attività di gestione dei conguagli, monitoraggio dei contratti di locazione, supervisione degli interventi manutentivi e predisposizione dei supporti documentali.

Milano - via Cuneo, 2

Per l'immobile in oggetto, nel corso del primo semestre 2025, è proseguito senza particolari elementi di criticità il rapporto con il conduttore OVS S.p.A.. Non si rilevano altresì eventi significativi nel periodo.

Milano - corso San Gottardo, 29/31

Roma - via Zara 22/32

Nel corso del primo semestre 2025 sono proseguiti senza particolari elementi di rilievo i rapporti locativi con

l'Ambasciata del Canada e con DICO S.p.A. e l'utilizzo strumentale di alcuni locali da parte di NEXT RE.

Nel primo semestre 2025 è stata portata a termine l'installazione dell'impianto fotovoltaico della potenza di circa 20 kWp a servizio della porzione strumentale ad uso uffici dell'asset. Si stima che la produzione energetica possa rendere la sede autosufficiente per il 50% circa dei consumi attuali.

Bari - viale Saverio Dioguardi, 1

Nel primo semestre 2025 il rapporto locativo con il Ministero della Giustizia si è mantenuto regolare, senza

l'emergere criticità di rilievo.

Roma - via Vinicio Cortese, 147

Per l'immobile di via Cortese, si ricorda che il contratto di locazione con la Guardia di Finanza è scaduto il 30 settembre 2021; tuttavia, alla data della presente Relazione, la stessa continua a occupare l'immobile corrispondendo l'indennità di occupazione.

Eventi successivi al 30 giugno 2025 relativi al portafoglio immobiliare

Alla data di redazione della presente Relazione, non si sono verificati eventi rilevanti inerenti al portafoglio immobiliare di Next Re SIIQ successivi al 30 giugno 2025. In particolare, non risultano acquisti o dismissioni di asset, variazioni significative nei contratti di locazione, né aggiornamenti ai valori di bilancio o nuovi vincoli gravanti sugli immobili detenuti dalla Società.

Il portafoglio immobiliare in sintesi

Nella tabella di seguito riportata vengono rappresentate in sintesi le principali caratteristiche del portafoglio immobiliare posseduto dalla società NEXT RE. Il rendimento medio lordo è stato calcolato sui canoni di locazione annui in essere al 30 giugno 2025 determinati in base a quanto riportato più avanti nel presente capitolo.

Tabella 3

Portafoglio Immobiliare	Valore di mercato 30/06/2025 (A)	Canoni di locazione annuo al 30/06/2025 (B)	Rendimento medio lordo al 30/06/2025 (B/A)	Superficie lorda (mq)	Superficie locabile (mq)	Superficie locata (mq)	Superficie sfitta (mq)	Tasso di occupazione
Milano, via Cuneo, 2	26.400	1.344	5,09%	6.395	3.327	3.327	0	100%
Milano, corso San Gottardo, 29/31	15.900	632	3,97%	4.928	2.620	2.620	0	100%
Roma, via Zara, 22/32 (Investimento)	13.690	759	5,54%	3.636	2.681	2.681	0	100%
Roma, via Zara, 28 (Strumentale)	2.070	n.a.	n.a.	1.422*	388	388	0	100%
Bari, viale Saverio Dioguardi, 1	14.260	975	6,84%	19.118	10.485	10.485	0	100%
Roma, via Vinicio Cortese, 147	4.570	589	12,88%	4.580	2.496	2.496	0	100%
TOTALE	76.890	4.299	5,59%	40.079	21.997	21.997	0	100%

*Comprensiva di aree non locabili

La tabella sopra riportata include il valore lordo di mercato della Porzione Strumentale Zara classificata - al netto dei relativi ammortamenti - alla voce Altre immobilizzazioni materiali del Bilancio semestrale abbreviato.

Principali indicatori immobiliari

Valore di mercato del portafoglio immobiliare

Come sopra indicato, il valore complessivo del portafoglio immobiliare al 30 giugno 2025 è pari a 76,89 milioni di Euro.

Rispetto alla data dell'ultima valutazione, 31 dicembre 2024 il valore del portafoglio immobiliare posseduto ha subito un decremento di 0,2 milioni di Euro le cui componenti sono rappresentate nella seguente tabella.

Per l'analisi delle variazioni dei valori per ciascun asset si rimanda a quanto riportato nelle Note esplicative del

Bilancio semestrale abbreviato al 30 giugno 2025.

Tabella 4

Portafoglio Immobiliare	Valore di mercato 31/12/2024	Costi Capitalizzati		Delta	fair value	Valore di mercato 30/06/2025
Milano, via Cuneo, 2	26.400	-	-			26.400
Milano, corso San Gottardo, 29/31	15.900	-	-			15.900
Roma, via Zara, 22/32 (Investimento)	13.761			71		13.690
Roma, via Zara, 28 (Strumentale)	1.989		81			2.070
Bari, viale Saverio Dioguardi, 1	14.300			40		14.260
Roma, via Vinicio Cortese, 147	4.700	-		130		4.570
TOTALE	77.050	-	(160)			76.890

Si ricorda che i suddetti valori di mercato includono anche il valore attribuito dall'esperto indipendente alla porzione ad uso strumentale dell'immobile di Roma, via Zara pari a 2.070 migliaia di Euro al 30 giugno 2025 (Euro 1.989 migliaia di Euro al 31 dicembre 2024). Tale porzione non viene contabilizzata al fair value alla voce Investimenti immobiliari ma è ammortizzata e rilevata alla voce Altre immobilizzazioni materiali per 1.637 migliaia di Euro al 30 giugno 2025 (1.666 migliaia al 31 dicembre 2024). La variazione di fair value netta sopra rappresentata include anche quella positiva relativa alla porzione ad uso strumentale; nel Bilancio semestrale abbreviato al 30 giugno 2025 è stato rilevato il solo adeguamento al fair value degli immobili classificati nella voce Investimenti immobiliari per complessivi 241 migliaia di Euro negativi.

Valore dei canoni di locazione annui in essere e dei canoni di locazione annui stabilizzati al 30 giugno 2025

Per canoni di locazione annui in essere si intendono i canoni di locazione annui vigenti alla data di riferimento. Per canoni di locazione annui stabilizzati si intendono i canoni di locazione a regime dei vari contratti, (considerando quindi il valore massimo del canone contrattualmente previsto in base ad eventuali step - up) noti e contrattualizzati alla data di riferimento. Nei canoni indicati non vengono considerati i canoni di mercato delle unità immobiliari sfitte e/o in corso di locazione e non vengono considerate le poste incerte come l'adeguamento ISTAT e eventuali componenti variabili del canone. Per il solo immobile di Roma Via Vinicio Cortese è stato considerato l'ultimo canone di locazione in essere prima della scadenza del contratto sulla base di cui viene anche oggi corrisposta l'indennità di occupazione da parte del conduttore.

Il valore dei canoni di locazione annui in essere al 30 giugno 2025 è pari a 4,3 milioni di Euro ripartiti tra i diversi immobili secondo quanto riportato nel seguente grafico.

Grafico 3

Il valore dei canoni di locazione annui stabilizzati è pari a Euro 4,8 milioni secondo quanto riportato nel seguente grafico.

Grafico 4

Ricavi netti di locazione di competenza del primo semestre 2025

I ricavi netti di locazione di competenza del primo semestre 2025 risultanti dal prospetto dell'Utile/(Perdita)

del periodo sono pari a:

Tabella 5

Descrizione	30/06/2025 (€/000)
Ricavi di locazione	2.217
Costi netti Immobiliari	(434)
Ricavi netti da locazione	1.783

Rispetto a quanto precedentemente indicato alle tabelle relative ai canoni di locazione si fa presente che:

la voce Ricavi netti da locazione include anche i ricavi per riaddebiti ai conduttori;
i ricavi relativi all'immobile di Milano, via Cuneo sono contabilizzati, invece, al netto della quota di competenza annuale del capex contribution erogato al conduttore nel 2018 e nel 2021 e al netto delle riduzioni temporanee di canone concesse al conduttore per il periodo di competenza;
i ricavi da locazione sono rilevati a conto economico su base lineare.

Dati immobiliari per destinazione d'uso

La tabella seguente riassume le principali informazioni relative al portafoglio immobiliare di NEXT RE suddiviso in base alla destinazione d'uso principale dei singoli immobili (per il solo immobile di Roma via Zara è stata considerata la destinazione d'uso prevalente dell'immobile direzionale in cui è stata ricompresa anche la residuale porzione commerciale del piano terra).

Tabella 6

Destinazione d'uso prevalente	Superficie locabile (mq)	Superficie locata (mq)	Valore di mercato 30/06/205 (A)	Valore % sul totale del portafoglio	Canoni di locazione al 30/06/2025 (B)	Rendimento medio lordo al 30/06/2025 (B/A)	Tasso di occupazione
Commerciale	5.947	5.947	42.300	55,01%	1.976	4,67%	100%
Direzionale (Investimento)	15.662	15.662	32.520	42,29%	2.323	7,14%	100%
Direzionale (Strumentale)	388	388	2.070	2,69%	-	0,00%	100%
	21.997	21.997	76.890	100%	4.299	5,59%	100%

Le movimentazioni del primo semestre 2025 del valore contabile del portafoglio per destinazione d'uso sono riportate nella tabella che segue; il valore contabile della voce Investimenti immobiliari del bilancio semestrale abbreviato, anche in questo caso, non include il valore della porzione ad uso strumentale dell'immobile di Roma, via Zara pari a 1.637 migliaia di Euro (fair value pari a 2.070 migliaia di Euro). Il valore di cessione dell'asset di Milano, via Spadari, pari al prezzo pattuito per la compravendita, è stato attribuito alle due destinazioni d'uso sulla base delle relative superfici.

Tabella 7

(migliaia di Euro)	Commerciale	Direzionale	Totale Portafoglio
Patrimonio immobiliare al 1° gennaio 2025	82.484	38.077	120.561
Acquisizioni	0	0	0
Cessioni	(40.184)	(5.316)	(45.500)
Costi capitalizzati	0	0	0
Riclassifiche	0	0	0
Saldo prima della valutazione del patrimonio immobiliare	42.300	32.761	75.061
Rivalutazioni/(Svalutazioni) nette d'esercizio	0	(241)	(241)
Saldo al 30 giugno 2025	42.300	32.520	74.820

Durata dei contratti di locazione (WALT)

L'indice rappresenta la scadenza media ponderata dei contratti (WALT) in essere relativi al portafoglio immobiliare di NEXT RE al 30 giugno 2025 ed è pari a 2,2 anni. Tale indice è stato calcolato sulla prima scadenza contrattuale dei singoli contratti di locazione in essere, non tenendo in considerazione eventuali facoltà di recesso anticipato.

Tabella 8

CITTÀ	IMMOBILE	TENANT	WALT al 31/12/2024	WALT al 30/06/2025
Milano	via Spadari, 2 - Direzionale	ITX Italia S.r.l.	6,8	asset ceduto
	via Spadari, 2 - Direzionale	Luisa Via Roma S.p.A.	5,0
	via Spadari, 2 - Commerciaòe	OVS S.p.a.	4,5
	via Cuneo, 2		3,0	2,5
	corso San Gottardo, 29/31		3,5	3,0
Roma	via Zara, 22/32	Ambasciata del Canada	1,1	0,6
	via Zara, 22/32	DICO S.p.A.	2,3	1,8
	via Vinicio Cortese, 147	Guardia di Finanza	0,0	0,0
Bari	viale Saverio Dioguardi, 1	Ministero della Giustizia	6,0	5,5
WALT SU CONTRATTI VIGENTI PORTAFOGLIO IMMOBILIARE			3,6	2,2

I conduttori

Il portafoglio immobiliare di NEXT RE risulta locato/utilizzato, al 30 giugno 2025, a 5 (cinque) diversi conduttori/utilizzatori (al netto di NEXT RE per la porzione strumentale): OVS S.p.A., Ministero della Giustizia, Guardia di Finanza, Ambasciata del Canada e Dico S.p.A..

Nel grafico seguente viene riportata l'analisi di concentrazione per singolo conduttore in base ai canoni di locazione annui in essere alla data della presente relazione (per l'immobile di Roma via Cortese è stata considerata l'indennità di occupazione corrisposta dalla Guardia di Finanza).

Grafico 5

Tasso di occupazione

Il tasso di occupazione del portafoglio immobiliare della società NEXT RE al 30 giugno 2025 risulta essere pari al 100%, stabile rispetto al dato del 31 dicembre 2024.

Allocazione geografica

Il portafoglio immobiliare della società NEXT RE risulta distribuito, al 30 giugno 2025, in 3 (tre) diverse città: Milano, Roma e Bari.

Nel grafico seguente viene riportata l'analisi di allocazione geografica (NORD - CENTRO - SUD) del portafoglio in base ai valori di mercato degli immobili al 30 giugno 2025.

Grafico 6

Per maggiori dettagli sul patrimonio immobiliare si rimanda a quanto più ampiamente illustrato nelle Note

esplicative "Nota 1. Investimenti immobiliari".

‌Analisi andamento economico

Si riporta di seguito una riclassificazione gestionale dei risultati al fine di favorire una migliore comprensione della formazione del risultato economico del periodo.

Tabella 9

(valori in migliaia di Euro)
	30/06/2025	30/06/2024
Ricavi da locazioni	2.217	3.297
Costi inerenti il patrimonio immobiliare	(434)	(700)
Net Operating Income	1.783	2.597
Proventi/(oneri) netti da cessione immobili	0	0
Altri ricavi e proventi	1	2
Costi del personale	(331)	(345)
Costi generali	(1.005)	(1.067)
Altri costi ed oneri	(98)	(88)
EBITDA	350	1.100
Ammortamenti e svalutazioni	(58)	(55)
Adeguamento al fair value di investimenti immobiliari	(241)	(57)
EBIT	52	988
Proventi/(oneri) finanziari	499	(631)
EBT (Risultato ante imposte)	550	357
Imposte	0	0
Risultato netto del periodo	550	357

Net Operating Income: il margine della gestione immobiliare è pari a 1.783 migliaia di Euro rispetto a 2.597 migliaia di Euro al 30 giugno 2024. Si rammenta che nel corrispondente periodo del precedente esercizio la voce includeva 819 migliaia di Euro relativi alla differenza tra ricavi da locazione e costi inerenti l'asset di Milano, via Spadari ceduto con effetti a partire dal 20 dicembre 2024; a parità di portafoglio gestito il Net operating income risulta in linea rispetto al 30 giugno 2024. La voce Ricavi da locazione si decrementa per

1.080 migliaia di Euro e si incrementa per 20 migliaia di Euro su base like-for-like per gli adeguamenti ISTAT dei contratti di locazione; i costi inerenti il patrimonio immobiliare si riducono complessivamente per 266 migliaia di Euro e si incrementano per 24 migliaia di Euro su base like-for-like.

Costi del personale: la voce, pari a 331 migliaia di Euro al 30 giugno 2025, risulta pressoché in linea con il primo semestre 2024 e accoglie i costi del personale dipendente unitamente agli accantonamenti per MBO pari a 82 migliaia di Euro.

Costi generali: la voce presenta un saldo pari a 1.005 migliaia di Euro al 30 giugno 2025 (1.067 migliaia di Euro al 30 giugno 2024) e include, principalmente, emolumenti ad amministratori pari 284 migliaia di Euro comprensivi della quota di remunerazione incentivante di breve periodo pari a 71 migliaia di Euro, costi per asset advisory fee per 266 migliaia di Euro, costi per consulenze per 203 migliaia e costi per collegio sindacale, società di revisione, organismo di vigilanza e internal audit per complessivi 117 migliaia di Euro.

La voce Ammortamenti e svalutazioni include, tra l'altro, la quota di ammortamento della porzione dell'asset

di Roma, via Zara ad uso strumentale per 28 migliaia di Euro.

La voce Altri costi e oneri include, tra gli altri, i costi ordinari per contributi CONSOB e di Borsa e contributi associativi.

La voce Adeguamento al fair value di investimenti immobiliari è negativa e pari a 241 migliaia di Euro e recepisce la variazione di fair value rilevata, rispetto al 31 dicembre 2024, sulla base delle valutazioni

predisposte dall'esperto indipendente che ha stimato il valore di mercato al 30 giugno 2025 degli asset in portafoglio.

La voce Proventi/(Oneri) finanziari include principalmente il provento da rilascio del debito per ritenute su interessi per 528 migliaia di Euro a seguito della risposta positiva da parte dell'Agenzia delle Entrate all'istanza di interpello presentata al fine di ottenere conferma della spettanza dell'esenzione prevista dalla Direttiva 2003/49/CE (c.d. Direttiva Interessi e Canoni) sugli interessi dovuti sui finanziamenti erogati dalla controllante CPI PG. Tale accantonamento era stato stanziato in relazione alle ritenute sugli interessi maturati, e non ancora corrisposti, sui finanziamenti contratti con CPI PG nel 2021. Gli oneri finanziari includono interessi passivi su finanziamenti erogati dalla controllante CPI PG per 67 migliaia di Euro; rispetto al primo semestre 2024 si rileva un significativo decremento di tali interessi maturati nel periodo a seguito del rimborso parziale anticipato e stralcio parziale del debito avvenuto nel mese di dicembre 2024.

La Società, per i redditi derivanti dalla gestione esente applica l'apposita disciplina prevista dall'art. 1, commi 119 e ss., della Legge n. 296/2006 e dal relativo decreto attuativo, mentre per i redditi derivanti dalla gestione non esente applica le ordinarie regole di imposizione ai fini IRES ed IRAP. Al 30 giugno 2025 la gestione ordinaria risulta in perdita fiscale e non è stata rilevata fiscalità differita.

‌Analisi andamento patrimoniale

La tabella che segue indica la composizione del capitale investito e delle fonti di finanziamento di NEXT RE al 30 giugno 2025 e al 31 dicembre 2024.

Tabella 10

Voce 30/06/2025 31/12/2024

(Valori in migliaia di Euro)

Capitale fisso 76.591 76.840
Capitale circolante netto (164) (1.000)
Attività in dismissione 0 45.514

Capitale investito 76.427 121.354

D=A.+B.+C.

Altre attivitfi e passivitfi non correnti

Passivitfi collegate ad attivitfi in dismissione

1.493

0

1.488 (46.097)

E. Patrimonio netto (77.591) (78.095) F.

G.

Debiti verso banche e altri finanziatori a lungo termine (50) (6.335)

Disponibilità liquide e mezzi equivalenti 5.805 8.195

Debiti verso banche e altri finanziatori a breve termine (6.084) (509) J.

=H.+I.+J. Totale Indebitamento finanziario (329) 1.351

Fonti di finanziamento (76.427) (121.354)

=E.+F.+G.+K.

COMPOSIZIONE DELLE VOCI:

Capitale fisso: include investimenti immobiliari, immobilizzazioni immateriali, diritti d'uso e le altre immobilizzazioni materiali;
Capitale circolante netto: sono inclusi i crediti e i debiti commerciali e le altre attività e passività correnti;

F. Altre attività e passività non correnti: sono incluse le altre attività non correnti, i benefici ai dipendenti e i fondi rischi;

K. Totale Indebitamento finanziario: è determinato come richiesto dalla Consob nel "Richiamo di attenzione n. 5/21" con evidenza della modalità di rappresentazione indicata negli Orientamenti in materia di obblighi di informativa ai sensi del Regolamento UE 2017/1129 (c.d. "Regolamento sul Prospetto") pubblicati dall'ESMA come di seguito meglio specificato.

Il capitale circolante netto risulta negativo per 164 migliaia di Euro.

Il patrimonio netto, comprensivo dell'utile del periodo pari a 550 migliaia di Euro, risulta pari a 77.591 migliaia di Euro.

Il saldo delle Altre attività e passività non correnti nette ammonta a 1.493 migliaia di Euro e si riferisce a i) altre attività non correnti per 1.572 migliaia di Euro, ii) fondo per trattamento di fine rapporto per -29 migliaia di Euro, iii) fondi rischi per -49 migliaia di Euro.

Le tabelle seguenti riportano il Totale indebitamento finanziario di NEXT RE al 30 giugno 2025 e al 31 dicembre 2024, come richiesto dalla Consob nel "Richiamo di attenzione n. 5/21" con evidenza della modalità di rappresentazione indicata negli Orientamenti in materia di obblighi di informativa ai sensi del Regolamento UE 2017/1129 (c.d. "Regolamento sul Prospetto") pubblicati dall'ESMA. A partire dal 5 maggio 2021, gli Orientamenti aggiornano le precedenti Raccomandazioni CESR (ivi inclusi i riferimenti presenti nella Comunicazione n. DEM/6064293 del 28-7-2006 in materia di posizione finanziaria netta).

Al riguardo, gli Orientamenti ESMA prevedono le seguenti principali modifiche al prospetto sull'indebitamento:

non si parla più di "Posizione finanziaria netta", ma di "Totale indebitamento finanziario";
nell'ambito dell'indebitamento finanziario non corrente occorre includere anche i debiti commerciali e gli altri debiti non correnti, cioè i debiti non remunerati, ma che presentano una significativa componente di finanziamento implicito o esplicito;

nell'ambito dell'indebitamento finanziario corrente, occorre indicare separatamente la parte corrente dell'indebitamento finanziario non corrente.

	Tabella 11
(valori in migliaia di Euro)		30/06/2025	31/12/2024
A. Disponibilità liquide		5.805	4.541
B. Mezzi equivalenti a disponibilità liquide		0	3.654
C. Altre attività finanziarie correnti		0	0
D. Liquiditfi		5.805	8.195

Debito finanziario corrente (inclusi gli strumenti di debito, ma esclusa la parte

corrente del debito finanziario non corrente) 0 0

F. Parte corrente del debito finanziario non corrente		(6.084)	(509)
G.= (E+F)	Indebitamento finanziario corrente	(6.084)	(509)
H.= (G-D) Indebitamento finanziario corrente netto		(279)	7.686
I.	Debito finanziario non corrente (esclusi la parte corrente e gli strumenti di debito)	(50)	(6.335)
J.	Strumenti di debito	0	0
K.	Debiti commerciali e altri debiti non correnti	0	0
L.=(I+J+K)	Indebitamento finanziario non corrente	(50)	(6.335)
H+L	Totale indebitamento finanziario	(329)	1.351

Il Totale indebitamento finanziario passa da 1.351 migliaia di Euro al 31 dicembre 2024 a -329 migliaia di Euro al 30 giugno 2025.Il Debito finanziario non corrente è stato riclassificato nella Parte corrente del debito finanziario non corrente per 5.814 migliaia di Euro relativi ai finanziamenti in essere con CPI PG che hanno scadenza nel primo semestre 2026; inoltre il medesimo debito relativo ai finanziamenti con CPI PG ha subito, nel periodo, un decremento pari a 528 migliaia di Euro a fronte del rilascio a conto economico della porzione relativa al debito per ritenute su interessi a seguito della risposta positiva da parte dell'Agenzia delle Entrate all'istanza di interpello presentata al fine di ottenere conferma della spettanza dell'esenzione prevista dalla Direttiva 2003/49/CE (c.d. Direttiva Interessi e Canoni) sugli interessi dovuti sui finanziamenti erogati dalla controllante CPI Property Group S.A. (di seguito anche "CPI PG"). Tale accantonamento era stato stanziato in relazione alle ritenute sugli interessi maturati, e non ancora corrisposti, sui finanziamenti contratti con CPI PG nel 2021. Infine, l'indebitamento finanziario corrente si riduce a fronte del rimborso, per 243 migliaia di Euro, delle rate relative ai mutui ipotecari Intesa San Paolo sulla base dei piani di ammortamento vigenti. La liquidità passa da 8.195 migliaia di Euro al 31 dicembre 2024 a 5.805 migliaia di Euro anche a seguito del pagamento del dividendo relativo all'esercizio 2024, avvenuto nel mese di maggio 2025.

‌Operazioni con parti correlate

Di seguito vengono fornite le informazioni in merito ai rapporti con "parti correlate".

OPERAZIONI CON PARTI CORRELATE DI MAGGIORE RILEVANZA

Non si segnalano operazioni con parti correlate di maggiore rilevanza nel corso del primo semestre 2025.

OPERAZIONI E RAPPORTI CON PARTI CORRELATE DI MINORE RILEVANZA

In data 24 aprile 2025 il Consiglio di Amministrazione della Società, su proposta e previo parere favorevole del Comitato Indipendenti, ha deliberato di approvare le operazioni di minore rilevanza con parti correlate relative alle proposte di remunerazione incentivante di breve periodo del Presidente del Consiglio di Amministrazione e Amministratore Incaricato del Sistema di Controllo Interno e di Gestione dei Rischi Dott. Mirko Bertaccini, dell'Amministratore Delegato Dott. Giovanni Naccarato e del Dirigente preposto alla redazione dei documenti contabili societari e Chief Financial Officer Dott.ssa Francesca Rossi, tutte parti correlate della Società ai sensi dell'art. 2.1, lett. a) della Procedura Parti Correlate di Next Re (la "Procedura OPC").

Le proposte relative alla determinazione della remunerazione incentivante di breve periodo per l'esercizio 2025 ("MBO") dei suddetti Amministratori esecutivi e della Dirigente con responsabilità strategiche sono state formulate dal Comitato Indipendenti al Consiglio di Amministrazione in coerenza con la Politica di Remunerazione approvata dall'Assemblea degli Azionisti della Società in data 23 aprile 2024 per il triennio 2024-2026 (la "Politica di Remunerazione"); le stesse sono state considerate singolarmente per ogni beneficiario in coerenza con quanto previsto dalla Comunicazione n. DEM/10078683 del 24-09-2010.

Pertanto, ciascuna operazione è stata qualificata con parte correlata di minore rilevanza in quanto il controvalore massimo, anche assumendo il raggiungimento del livello massimo per l'MBO di ciascun beneficiario, è risultato significativamente inferiore alla soglia di maggiore rilevanza applicabile in relazione all'indice del controvalore di cui al par. 1.1, lett. a) dell'Allegato 3 al Regolamento Consob n. 17221/2010, modificato con delibera n. 22144 del 22 dicembre 2021 (il "Regolamento OPC").

Non ha trovato applicazione la fattispecie di esenzione prevista dall'art. 9.1.(c) della Procedura OPC riguardante le remunerazioni assegnate in conformità alla Politica di Remunerazione e quantificata sulla base di criteri che non comportino valutazioni discrezionali. Infatti, nonostante i termini economici delle singole operazioni siano in linea con quanto previsto dalla Politica di Remunerazione, le operazioni hanno richiesto una valutazione di carattere discrezionale.

Il Comitato Indipendenti, riunitosi in data 24 aprile 2025, ha espresso il proprio parere favorevole ai sensi dell'art. 7, comma 1, lettera a), del Regolamento OPC e dell'art. 4.2 della Procedura OPC e, a seguire, il Consiglio di Amministrazione, con il parere favorevole del Collegio Sindacale, ha approvato le singole operazioni con l'astensione degli amministratori interessati.

Non si segnalano operazioni con parti correlate di minore rilevanza ulteriori rispetto a quanto sopra rappresentato.

‌Quadro normativo e regolamentare delle SIIQ

Il regime speciale delle Società di Investimento Immobiliare Quotate ("SIIQ") - introdotto e disciplinato dall'articolo 1, commi 119-141-bis, della Legge n. 296/2006 ss.mm.ii. nonché dalle disposizioni contenute nel Regolamento di attuazione del Ministero dell'Economia e Finanze n. 174/2007 ("Reg. MEF") - comporta l'esenzione dall'imposizione ai fini IRES e proporzionalmente dall'IRAP (cd. Regime Speciale) del reddito d'impresa derivante, inter alia, dall'attività di locazione immobiliare (c.d. "Gestione esente"). L'utile derivante dalle altre attività eventualmente svolte dalla SIIQ soggiace, invece, al regime ordinario IRES e IRAP (c.d. "gestione ordinaria").

La disciplina del Regime Speciale è stata oggetto di modifiche per effetto del Decreto-legge n. 133/2014, c.d. Decreto Sblocca Italia, convertito con modificazioni dalla Legge 11 novembre 2014, n. 164. Più di recente, l'art. 1 comma 718 della Legge 30 dicembre 2021, n. 234 ("Legge di bilancio 2022"), ha modificato, con effetto a decorrere dal 1° gennaio 2022, l'art. 1, comma 125 della Legge n. 296/2006, relativo all'estensione del Regime Speciale alle controllate, di cui di seguito infra al paragrafo "requisiti del Regime Speciale di SIIQ" (il tutto, unitamente alla Legge n. 296/2006 e al Regolamento MEF n.174/2007, congiuntamente definito la "Normativa SIIQ").

Requisiti del Regime Speciale di SIIQ

I requisiti d'accesso al Regime Speciale richiesti dalla Normativa SIIQ sono sintetizzabili come segue:

Requisiti Soggettivi

Possono accedere al Regime Speciale le società che:
1. siano costituite in forma di società per azioni quotate in mercati regolamentati italiani o degli Stati UE o
  
  SEE inclusi nella c.d. "White list" di cui al decreto ministeriale 4 settembre 1996;
2. svolgano in via prevalente attività di locazione immobiliare.
  
  Le disposizioni di cui all'art. 1, comma 125 della Legge n. 296/2006, come modificato dall'art. 1 comma 718 della Legge di bilancio 2022, stabiliscono che il Regime Speciale possa essere esteso, in presenza di opzione congiunta, alle società per azioni, alle società in accomandita per azioni e alle società a responsabilità limitata, a condizione che il relativo capitale sociale non sia inferiore a quello di cui all'art. 2327 del codice civile (50.000 euro), non quotate, residenti nel territorio dello Stato, svolgenti anch'esse attività di locazione immobiliare in via prevalente, secondo la definizione stabilita al comma 121 dell'art. 1 della legge n. 296/2006, nelle quali, alternativamente:
  1. una SIIQ o SIINQ (Società di investimento immobiliare non quotata) possieda più del 50% dei diritti di voto nell'assemblea ordinaria e del 50% dei diritti di partecipazione agli utili; ovvero
  2. almeno una SIIQ o SIINQ e una o più altre SIIQ o SIINQ o FIA (fondi di investimento alternativi) immobiliare di cui all'art. 12 del D.M. 5 marzo 2015, n. 30, il cui patrimonio è investito almeno per l'80% in immobili destinati alla locazione ovvero in partecipazioni in SIIQ o SIINQ o altri FIA immobiliari che investono negli stessi beni o diritti nelle stesse proporzioni, congiuntamente ne possiedano il 100% della partecipazione al capitale sociale, nonché dei diritti di voto nell'assemblea ordinaria e dei diritti di partecipazione agli utili, a condizione che la SIIQ o SIINQ o le SIIQ o SIINQ partecipanti possiedano almeno il 50% dei diritti di voto nell'assemblea ordinaria e di partecipazioni agli utili.
  Dal 2009 il Regime Speciale è stato altresì esteso anche alle stabili organizzazioni italiane - che svolgono in via prevalente l'attività di locazione immobiliare - di società residenti in Stati UE o SEE inclusi nella predetta "White list".
Requisiti Statutari

Lo statuto delle SIIQ deve necessariamente contenere talune previsioni e in particolare:
1. regole in materia di investimenti;
2. limiti alla concentrazione dei rischi su investimenti e controparti;
3. limite massimo di leva finanziaria, a livello individuale e di gruppo.
Requisiti di Struttura Partecipativa

Il comma 119 della l. 296/06 fissa inoltre i seguenti requisiti:
1. Requisito del controllo: tale requisito richiede che nessun socio possegga, direttamente o indirettamente, più del 60% dei diritti di voto nell'assemblea ordinaria e più del 60% dei diritti di partecipazione agli utili della SIIQ;
2. Requisito del flottante: affinché sia rispettato il requisito del flottante almeno il 25% delle azioni deve essere detenuto da soci che non possiedono al momento dell'esercizio dell'opzione, direttamente o indirettamente, più del 2% dei diritti di voto nell'Assemblea Ordinaria e più del 2% dei diritti di partecipazione agli utili (requisito non richiesto per le società già quotate).
Requisiti Oggettivi

L'applicazione del Regime Speciale è subordinata alla condizione che le società interessate "svolgano in via prevalente l'attività di locazione immobiliare" (art. 1, c. 121, l. 296/2006 e art. 1 del Reg. MEF). La predetta prevalenza va verificata sulla base di due indici:
1. Asset test: occorre che gli immobili destinati all'attività di locazione, le partecipazioni in altre SIIQ o SIINQ, le partecipazioni in fondi immobiliari e in SICAF immobiliari qualificati rappresentino almeno l'80% dell'attivo patrimoniale;
2. Profit test: occorre che, in ciascun esercizio, i ricavi provenienti dall'attività di locazione, i proventi da SIIQ o SIINQ, i proventi da fondi immobiliari e SICAF immobiliari qualificati, le plusvalenze realizzate su immobili destinati alla locazione rappresentino almeno l'80% delle componenti positive del conto economico.
  
  La mancata osservanza per tre esercizi consecutivi di una delle condizioni di prevalenza (asset test o profit test) determina la definitiva cessazione dal Regime Speciale e l'applicazione delle regole ordinarie già a partire dal secondo degli esercizi considerati. Il mancato rispetto anche per un solo periodo di imposta di entrambi i parametri di prevalenza comporta l'automatica decadenza dal Regime Speciale con effetti dallo stesso periodo.
Ulteriori previsioni
1. Le società che optano per il Regime Speciale hanno l'obbligo di distribuire ai soci, in ciascun esercizio, (i) almeno il 70% dell'utile netto derivante dall'attività di locazione immobiliare, dal possesso di partecipazioni in SIIQ/SIINQ ed in SICAF e fondi immobiliari qualificati (quale risultante dal Conto Economico del relativo bilancio di esercizio) se l'utile complessivo disponibile per la distribuzione è pari o superiore all'utile della gestione esente, ovvero (ii) almeno il 70% dell'utile complessivo di esercizio disponibile per la distribuzione, se questo è inferiore all'utile derivante dall'attività di locazione e dal possesso delle partecipazioni in SIIQ, SIINQ e fondi o SICAF immobiliari qualificati (cd "gestione esente").
2. Inoltre, sussiste l'obbligo di distribuire, nei due esercizi successivi a quello di realizzo, il 50% dei proventi rinvenienti dalle plusvalenze nette realizzate su immobili destinati alla locazione e su partecipazioni in SIIQ, SIINQ e fondi o SICAF immobiliari qualificati.

La mancata distribuzione della quota di utile della gestione esente soggetto alla distribuzione obbligatoria sopra descritta comporta la decadenza dal regime speciale SIIQ con effetto immediato.

Cause di cessazione immediata del Regime Speciale

Le società devono possedere i requisiti previsti dal comma 119 della Legge n. 296/06 entro il primo periodo di efficacia del regime SIIQ e per tutta la sua durata. Il venir meno di uno dei suddetti requisiti - ad eccezione

Allegati

Disclaimer

Next Re SIIQ S.p.A. ha pubblicato questo contenuto il 29 luglio 2025, ed è responsabile delle informazioni in esso contenute. Distribuito da , senza apportare modifiche o alterazioni, il 30 luglio 2025 alle 09:10 UTC.

Hai raggiunto ilnumero massimo richieste.Non puoi inviarne altre.

30/07/2025 - Next Re SIIQ S.p.A.: Relazione finanziaria semestrale abbreviata al 30.06.2025 – 29 luglio 2025

‌PROFILO SOCIETARIO

‌Informazioni e struttura societaria

‌Cariche sociali

‌Assetto Azionario al 30 giugno 2025

CPI Property Group S.A.

Associazione Nazionale di Previdenza ed Assistenza a Favore dei

Ragionieri e Periti Commerciali

Azioni proprie 0,17%

‌RELAZIONE INTERMEDIA SULLA GESTIONE

‌Principali dati economici e patrimoniali

Totale indebitamento finanziario: calcolato secondo gli Orientamenti ESMA in tema di indebitamento finanziario, pubblicati in data 4 marzo 2021, che l'autorità di vigilanza Consob ha chiesto di adottare a partire dal 5 maggio 2021.

‌Eventi di Rilievo del semestre

il Net Loan to Value consolidato è pari al -1,88% al 31 dicembre 2024 rispetto al 44% al 31 dicembre 2023.

‌Eventi successivi alla chiusura del semestre

‌Andamento del titolo

‌Il contesto economico e il mercato immobiliare

‌Il portafoglio immobiliare

40.079 21.997 76.890

‌Analisi andamento economico

Costi del personale: la voce, pari a 331 migliaia di Euro al 30 giugno 2025, risulta pressoché in linea con il primo semestre 2024 e accoglie i costi del personale dipendente unitamente agli accantonamenti per MBO pari a 82 migliaia di Euro.

‌Analisi andamento patrimoniale

Altre attivitfi e passivitfi non correnti

Passivitfi collegate ad attivitfi in dismissione

1.493

0

1.488

(46.097)

E. Patrimonio netto (77.591) (78.095) F.

G.

=H.+I.+J. Totale Indebitamento finanziario (329) 1.351

‌Operazioni con parti correlate

‌Quadro normativo e regolamentare delle SIIQ

MoneyController ti propone anche

Check gratuito e immediato del tuo portafoglio titoli

La community

MoneyController Advisor

Classifiche Fondi/ETF

Diventa Member

€4,99al mese

Questo è uno dei servizi riservatoagli utenti "Member"

€4,99al mese

Hai raggiunto il
numero massimo richieste.
Non puoi inviarne altre.

Diventa
Member

Questo è uno dei servizi riservato
agli utenti "Member"