Sommario
LETTERA DEL PRESIDENTE E DELL'AMMINISTRATORE DELEGATO ....................... 3
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1. PROFILO SOCIETARIO ................................................................................................. 5
Informazioni e struttura societarie ........................................................................................................... 5
Cariche sociali ........................................................................................................................................... 6
Consiglio di Amministrazione ............................................................................................................... 6
Collegio Sindacale ................................................................................................................................. 6
Il dirigente Preposto ex art. 154-bis co 2 TUF ...................................................................................... 7
Società di Revisione .............................................................................................................................. 7
Assetto Azionario al 31 dicembre 2021 ................................................................................................... 8
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2. RELAZIONE SULLA GESTIONE ................................................................................... 9
Principali dati economici e patrimoniali ................................................................................................... 9
Eventi di Rilievo dell'esercizio ................................................................................................................. 11
Eventi successivi alla chiusura dell'esercizio ........................................................................................ 17
Andamento del titolo ............................................................................................................................... 18
Il contesto economico e il mercato immobiliare ................................................................................... 20
Il portafoglio immobiliare ........................................................................................................................ 22
Fusione per incorporazione di Cortese Immobiliare S.r.l . ..................................................................... 32
Analisi andamento economico ............................................................................................................... 34
Analisi andamento patrimoniale ............................................................................................................ 35
Operazioni con parti correlate ................................................................................................................ 37
Quadro normativo e regolamentare delle SIIQ ...................................................................................... 40
La gestione dei rischi .............................................................................................................................. 43
Corporate Governance ............................................................................................................................ 49
Relazione sulla remunerazione ............................................................................................................... 51
Modello organizzativo & Codice Etico ................................................................................................... 51
Partecipazioni detenute da amministratori e membri del collegio sindacale ..................................... 51
Altre informazioni sulla gestione ............................................................................................................ 51
Aggiornamento in merito agli effetti del COVID-19 ............................................................................... 53
Evoluzione prevedibile della gestione .................................................................................................... 54
Proposta di destinazione del risultato dell'esercizio ............................................................................. 55
Indicatori di Performance EPRA ............................................................................................................. 56
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3. BILANCIO D'ESERCIZIO DI NEXT RE SIIQ S.P.A . .................................................... 63
Prospetti contabili di NEXT RE ............................................................................................................... 64
Prospetto della Situazione patrimoniale- finanziaria ............................................................................ 64
Prospetto Utile/Perdita d'esercizio ........................................................................................................ 65
Prospetto delle Altre componenti di conto economico complessivo .................................................. 66
Prospetto delle variazioni del Patrimonio netto .................................................................................... 67
Rendiconto finanziario ............................................................................................................................ 68
Note esplicative ....................................................................................................................................... 70
Attività di Direzione e Coordinamento ................................................................................................. 114
Attestazione del Bilancio d'Esercizio ................................................................................................... 121
Allegati ................................................................................................................................................... 122
Relazione della società di revisione ..................................................................................................... 124
Relazione del Collegio Sindacale .......................................................................................................... 131
Valutazioni degli esperti indipendenti .................................................................................................. 157
LETTERA DEL PRESIDENTE E DELL'AMMINISTRATORE DELEGATO
Gentilissimi Azionisti e Stakeholders,
la Vostra Società nel corso del 2021 ha confermato la propria vocazione aziendale di Società di Investimento Immobiliare Quotata (SIIQ), consolidando le basi per posizionarsi tra i principali operatori nel segmento Reit a livello nazionale ed europeo. Con il completamento della procedura d'OPA nel febbraio, CPI PG ha rinsaldato lo status di azionista di controllo e di riferimento e ha formalizzato il proprio ruolo di indirizzo e coordinamento. Nel secondo semestre del 2021, CPI PG ha promosso un processo di acquisizione del controllo su Immofinanz AG, quotata alla Borsa di Vienna, processo conclusosi il 15 febbraio del corrente anno. Immofinanz è una società d'investimento, proprietaria di un rilevante portafoglio immobiliare, prevalentemente ad uso uffici e retail, localizzato nelle maggiori piazze dei paesi dell'Europa Centrale. Il successo dell'operazione ha portato CPI PG nel ranking delle prime 5 realtà d'investimento in Europa nel settore degli immobili commerciali, con un patrimonio consolidato di oltre 20 miliardi di Euro. Oggi, pertanto, il nostro gruppo di appartenenza si avvia ad essere dimensionalmente uno dei maggiori player a livello globale, e aderisce in questo senso a una strategia di internazionalizzazione che si impernia sulla presenza locale attiva di strutture e competenze manageriali di elevato standing. In questo quadro e logica di espansione, nell'assemblea dello scorso aprile, tenuta per l'approvazione del bilancio d'esercizio per il 2020, siete stati chiamati a deliberare un aumento di capitale fino a due miliardi di Euro, mediante conferimento al Consiglio di amministrazione della delega per darne attuazione, in una o più tranche, secondo l'evoluzione del mercato, nell'arco dei prossimi due anni. Nel successivo agosto 2021, la Vostra Società ha sottoscritto un Framework Agreement di pregnante valore industriale con l'azionista CPI PG e con il gruppo DeA Capital. DeA Capital Real Estate Sgr è la società di gestione del risparmio numero uno in Italia, specializzata in fondi di investimento alternativi (FIA) immobiliari, che ha una quota di mercato superiore al 22% e gestisce 11,7 miliardi di Euro di masse patrimoniali. Le direttrici essenziali di tale Accordo muovono verso uno sviluppo del business della Vostra SIIQ che si basa, per un fronte, sull'impegno dei contraenti a partecipare ad una operazione di aumento di capitale fino ad un miliardo di Euro e, per altro fronte, sull'assunzione da parte di Dea Capital Sgr del ruolo di advisor strategico-gestionale. La congiunzione dei due fronti valorizza la forza patrimoniale di realtà imprenditoriali che figurano ai primi posti sul terreno di confronto internazionale, entrambe con una notevole presenza di investimento nei principali paesi europei, unitamente a caratteristiche di eccellenza in termini di qualità dei portafogli nonché di struttura condotta e performance manageriali. È un basket di risorse reputazionali e materiali che mette in una prospettiva molto concreta gli obiettivi di posizionamento assunti. Il mandato di advisory a DeA Capital Sgr configura un innovativo modello "internally managed con supporto consulenziale su alcune fasi chiave della gestione", nel quale le distintive competenze manageriali organiche all'azienda vengono affiancate e potenziate da un soggetto esterno con credenziali di eccellenza per presenza sul mercato e attitudine di servizio specializzato. Entro questa cornice di fattori abilitanti va collocato il progetto di far crescere la Vostra SIIQ e renderla strumento di investimento leader di un segmento che vede ancora spazi domestici di crescita amplissimi per adeguarne la grandezza e lo spessore a quelli dei Reit peers in altri contesti nazionali, omogenei per sviluppo istituzionale del mercato. Questi primi mesi del 2022 ci hanno messo di fronte alla tristezza di una guerra alle porte dell'Europa, che è saltata sullo strascico della crisi pandemica, e ha messo in moto nuovamente le variabili destabilizzatrici del fondale macro-economico, gettando in un'incertezza paralizzatrice il mercato primario dei capitali. Il tempo dell'attesa può e deve essere impiegato per avviare e completare un processo di rafforzamento che consenta all'azienda di presentarsi all'appuntamento con la riapertura con dimensioni patrimoniali e dinamiche reddituali massimamente attrattive per gli investitori di primario. La Vostra Società ha compiuto un passo intensamente segnaletico e significativo in questo senso con il cambio di denominazione, deciso dall'Assemblea tenutasi in sede straordinaria nel novembre 2021. "NEXT RESIIQ" vuole affermare a livello identitario proprio questo slancio verso il futuro, questa fase prossima, in cui la Vostra Società mira ad assumere, sulle robuste fondamenta gettate, il ruolo di protagonista del processo trasformativo mediante il quale finalmente il segmento dei Reit in Italia potrà prendere corpo e volo. Nel corso del 2021, NEXT RE ha massimizzato l'impiego delle risorse a disposizione; sono stati fatti investimenti per ampliare la quota di proprietà dell'immobile commerciale di Milano in via Spadari / via Torino, acquisendospazi contigui alla piattaforma commerciale già in portafoglio, parte già locati e parte oggetto di valorizzazione. La Vostra Società chiude il bilancio 2021 in utile (0,4 milioni di Euro); gli investimenti immobiliari passano da 120,5 milioni di Euro nel 2020 a 138,3 milioni di Euro nel 2021; i ricavi da locazione restano costanti a 6 milioni di Euro circa. L'Ebitda figura in area negativa (-1,6 milioni di Euro). La componente di debito più rilevante è riconducibile al finanziamento da parte dell'azionista di controllo. Il tasso di occupancy del portafoglio immobiliare è sceso dal 100% del 2020 all'82% nel 2021, in ragione delle porzioni sfitte acquistate e della risoluzione definitiva del contratto di locazione sull'hotel di Verona, in vista della migliore valorizzazione economica di tale asset. La sottoscrizione del mandato di advisory con Dea Capital Sgr ha avuto un effetto immediato di incremento dei costi aziendali, che è destinato ad assorbirsi nell'ambito del programma di crescita patrimoniale a valle del quale giocherà favorevolmente in direzione di una preponderanza dei costi variabili su quelli fissi conferendo in proiezione flessibilità al conto economico. La Vostra Società ha manutenuto nel 2021 la certificazione del proprio sistema qualità e ha coerentemente lavorato su percorsi di costante e continuo miglioramento dei propri meccanismi organizzativi e di controllo. Nel 2021 è stata premiata da parte della European Public Real Estate Association ("EPRA") con due importanti riconoscimenti internazionali per il livello di adesione alle Best Practices Recommendations ("BPR"). NEXT RE, in particolare, ha ricevuto l"EPRA BPR Gold Award" in merito alla Relazione finanziaria annuale 2020 e ha inoltre conseguito il "Most Improved Award", assegnato alle società che hanno straordinariamente migliorato la conformità del loro reporting con le BPR rispetto al precedente esercizio. Le BPR di EPRA rappresentano uno standard europeo in termini di trasparenza, comparabilità e rilevanza dei principali indicatori di performance aziendali. Gli Award annuali EPRA mirano a riconoscere e lodare gli sforzi delle società immobiliari che hanno adottato con successo le suddette linee guida. Nell'esercizio 2021 la Vostra Società ha ancora portato avanti l'integrazione delle tematiche Esg nel proprio modello di business, nella convinzione profonda che l'adesione a riconosciuti standard ambientali, sociali e di corporate governance consenta di accrescere il valore del proprio portafoglio immobiliare, migliorando nel tempo le performances e mitigando il rischio legato alle tematiche ambientali, con l'obiettivo di ottenere benefici durevoli e tangibili in favore di tutti gli stakeholder e di favorire uno sviluppo economico sostenibile. È stato intrapreso, in quest'ambito, un percorso di formazione per i dipendenti, mirato a diffondere le principali tematiche Esg e includere tali principi nelle politiche interne; è in corso di definizione una policy interna di sostenibilità, contenente i principali obiettivi ed azioni procedurali che delineano la strategia Esg dell'azienda. Priorità di intervento è stata assegnata all'innalzamento di practice in ambito 'green', entro il quale è stato definito e adottato un processo di analisi e miglioramento delle performance degli immobili di proprietà, ottenendo la certificazione secondo il protocollo di sostenibilità "Breeam In Use" su due asset del portafoglio immobiliare. Tale processo è in corso di implementazione sugli altri asset posseduti, con l'obiettivo di creare un patrimonio di qualità ed allineato alle più avanzate metriche internazionali. NEXT RE è oggi una macchina operativa affidabile e funzionale, pienamente consapevole della formidabile complementarità e coerenza che lo statuto di SIIQ le assegna all'interno dell'impianto domestico degli strumenti di investimento nel real estate. È consapevole che l'esiguità del segmento Reit - dato che distanzia l'Italia dai Peer Countries - limita anatomicamente l'espressione piena del potenziale di un mercato immobiliare che gioca su un territorio unico al mondo, lasciando indietro eccezionali opportunità. Vinciamo insieme questa importante sfida!
Con i migliori saluti,
Il Presidente e l'Amministratore Delegato
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Nova Re S.p.A. ha pubblicato questo contenuto il 04 aprile 2022 ed è responsabile delle informazioni in esso contenute. Distribuito da Public, senza apportare modifiche o alterazioni, il 04 aprile 2022 11:56:14 UTC.
