SOGES GROUP SPA
Reg. Imp. 05019310480
Rea 512852
SOGES GROUP SPA
Sede in VIA DEI CABOTO, 49 -50127 FIRENZE (FI) Capitale sociale Euro 911.005 i.v.
Relazione sulla gestione del bilancio al 31/12/2024
Signori azionisti,
Soges Group S.p.A. è una PMI attiva nel settore dell'hospitality quotata in Borsa Italiana nel segmento EGM.
La Relazione sulla gestione è parte del Bilancio chiuso al 31/12/2024 di Soges Group S.p.A. che in data 10 giugno 2024 è stata ammessa in Borsa Italiana nel segmento EGM. Le negoziazioni del titolo sono iniziate il 12 giugno 2024.
La quotazione in borsa ha portato ad un incremento del capitale sociale da euro 600.000 ad euro 770.375 con la costituzione di una Riserva per sovrapprezzo azioni per euro 2.385.243.
L'iter per la quotazione è durato circa un anno ed ha assorbito tempo e finanze della nostra Società con impatto dei costi a livello di risultato di esercizio; il bilancio chiuso al 31 dicembre 2024 riporta un risultato negativo di Euro 333.800.
Si rileva nel 2024 una crescita di tutte le linee di business di Soges Group confermando il trend di crescita del settore turistico alberghiero.
Condizioni operative e sviluppo dell'attività
Soges Group opera attraverso il proprio marchio "Place of Charme". In un'ottica di crescita ed affermazione del marchio ha concluso da metà 2024 fino ad inizio 2025 trattative che determineranno una importante crescita del fatturato nel 2025 con l'ingresso delle seguenti nuove strutture:
- ART ATELIER DEPENDANCE la Società ha preso in gestione la Dependance adiacente alla struttura già gestita ART ATELIER nel centro storico di Firenze con ulteriori 14 camere.
- COLLEZIONE ALFIERI sul Lungarno Corsini nel centro storico di Firenze a due passi dal Ponte Vecchio. Il complesso è stato acquisito attraverso l'acquisto del 100% di Hotel Bretagna s.r.l., società che opera nel settore dell'ospitalità alberghiera di alta gamma. La sua attività si concentra sulla gestione e la promozione di strutture ricettive di prestigio. In particolare, la società gestisce la Alfieri Collection, in un palazzo storico denominato "Palazzo Campodonico Gianfigliazzi Bonaparte", situato nel cuore di Firenze, lungo il rinomato Lungarno Corsini. Hotel Bretagna gestisce una pluralità di servizi recettivo/alberghieri e non alberghieri, composti da hotel, residenze d'epoca e case appartamenti vacanze, diretti a completare l'offerta di servizi recettivi in favore del pubblico, per complessive n. 67 camere, sapientemente ristrutturate di recente. La società Incorsi s.r.l., interamente controllata da Hotel Bretagna s.r.l., opera nel settore della
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ristorazione, detiene, direttamente, una licenza di somministrazione di alimenti e bevande e indirettamente, attraverso un contratto di affitto di ramo di azienda da Hotel Bretagna, una seconda licenza sempre di somministrazione di alimenti e bevande, esercitata nella medesima area di Lungarno Corsini, area UNESCO oggi soggetta a pesanti restrizioni da parte del Comune.
Entrambe le società verranno incorporate nel corso del 2025, mediante fusione per incorporazione in Soges Group con effetto contabile e fiscale retrodatato all'inizio dell'esercizio.
- RELAIS VILLA OLMO, nel Chianti fiorentino: in data 27 dicembre 2024 la nostra società ha sottoscritto un contratto di subaffitto di rami d'azienda per la gestione di attività ricettiva di tipo extra alberghiero e di ristorazione che costituiscono il complesso "Villa Olmo", struttura localizzata a Impruneta, nel Chianti. Risalente al 1800, Villa Olmo, Relais e Resort 4 stelle, dispone attualmente di 18 camere. Nella struttura sono presenti, tra gli altri, il servizio ristorante, bar e piscina. La gestione operativa è iniziata dal 1° gennaio 2025. Il Contratto di Subaffitto avrà una durata di 6 anni, con rinnovo automatico per ulteriori periodi di 4 anni. Soges Group ha inoltre sottoscritto un accordo di partnership con Towns of Italy S.r.l., società attiva nel settore turismo esperienziale in Italia, con l'obiettivo di arricchire i servizi offerti agli ospiti con tour esclusivi.
- HOTEL MALASPINA, nel centro storico di Firenze, in Piazza dell'Indipendenza: in data 22 gennaio 2025 la nostra società ha sottoscritto un accordo quadro per perfezionare la gestione in affitto di Hotel Malaspina. Si prevede di aprire la sruttura, chiusa dal periodo Covid, nel mese di settembre 2025. L'hotel è composto da 31 camere ed è oggetto di importanti interventi da parte di Soges Group di riqualificazione energetica e riorganizzazione degli interni. Il contratto di affitto prevede una durata di nove anni dal 5 maggio 2025, rinnovabile di ulteriori nove anni.
- MELIA' VENEZIA LIDO, in partnership con il gruppo Melià Hotels, nel Comune di Lido (VE): in data 24 febbraio 2025 la nostra società ha sottoscritto un contratto per la gestione a partire presumibilmente dal mese di giugno 2025 di Meliá Venezia Lido, hotel di pregio che verrà operato in white label in partnership con Meliá Hotels & Resorts, di Meliá Hotels International S.A.. Situato sul Gran Viale del Lido di Venezia, nel cuore dell'isola ad una fermata di traghetto da San Marco, in un complesso degli anni Venti completamente ristrutturato e classificato 4 stelle Superior, dispone di 60 camere, di un ristorante e di un bar. Soges Group ha sottoscritto (i) un contratto di locazione di nove anni, con tacito rinnovo per ulteriori nove anni, che, a partire dalla terza annualità e per le successive annualità, ammonta a euro 1.500.000 annui, oltre IVA, e (ii) un contratto di franchising di diciotto anni.
A regime la Società gestirà dodici strutture con un totale di camere pari a 510.
Le strutture già gestite da Soges alla data del 31 dicembre 2024 sono le seguenti:
HOTEL VILLA AGAPE
Via Torre del Gallo 8/10
Firenze
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CERTOSA DI PONTIGNANO
Via della Certosa 5
Pontignano - Castelnuvo Berardenga (SI)
HOTEL BORGO DI CORTEFREDA
Via Roma 191
Barbeino Tavarnelle (FI)
HOTEL VILLA NEROLI
Via Gabriele D'Annunzio 141 nero
Firenze
HOTEL ART ATELIER
Via dell'Amorino 20R e 10-12 e 9R-11R
Firenze
PARK HOTEL CHIANTI
Via Michelangelo 5
Barberino Tavarnelle (FI)
PODERE MEZZASTRADA
Via Provinciale Certaldo-Tavarnelle snc
Certaldo (FI)
BOCCIOLETO RESORT & SPA
Via Collegalli 5
Montaione (FI)
Ai sensi dell'Art. 2428 si segnala che l'attività viene svolta attraverso le sedi di ove si trovano le singole strutture.
ORGANI STATUTARI E DIRETTIVI
Soci
Soges Group è quotata in Borsa Italiana nel segmento EGM il cui azionarato è riportato nella tabella seguente:
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Consiglio di Amministrazione
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Carica |
Nome e Cognome |
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Presidente |
Paolo Galardi |
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Vice Presidente |
Cristina Galardi |
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CEO |
Andrea Galardi |
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Consigliere indipendente |
Fabio Brigante |
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Consigliere |
Bernardo Balleggi |
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Consigliere |
Paolo De Nadai |
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Consigliere |
Emmanuele Mastagni |
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Collegio Sindacale |
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Carica |
Nome e Cognome |
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Presidente |
Massimo Parrinello |
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Sindaco effettivo |
Barbara Ricciardi |
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Sindaco effettivo |
Piero Migliorini |
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Sindaco supplente |
Stefano Magnani |
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Sindaco supplente |
Roberto Sarti |
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Società di revisione |
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Soggetto |
Ruolo |
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Bdo Italia S.p.A. |
Società di revisione |
Certificazioni
Soges Group è in possesso delle seguenti certificazioni ISO 9001:2015 emessa da Bureau Veritas, con certificato n. IT334630.
Direzione e coordinamento
Ai sensi dell'art. 2497-bis del codice civile, si precisa che la società non è soggetta ad attività di direzione e coordinamento da parte di altra compagine societaria, in quanto tutte le decisioni aziendali sono prese autonomamente dal Consiglio di Amministrazione.
Informazioni ai sensi dell'art. 2428, 3° e 4° comma del codice civile
La società possiede nr. 31.997 azioni proprie, non possiede nè azioni nè quote di società controllanti, acquistate o alienate dalla società, nel corso dell'esercizio, anche per tramite di società fiduciaria o per interposta persona.
Andamento della gestione
Nel corso dell'esercizio 2024 si è concluso il processo che ha portato alla quotazione nel mercato Euronext Growth Milan, finalizzato a raccogliere nuovi capitali per proseguire il processo di espansione tramite acquisizione della gestione di nuove strutture ricettive al fine di incrementare la redditività grazie anche alle economie di scala che potranno essere realizzate.
Si sono concluse positivamente, da metà 2024 e nei primi mesi del 2025, le trattative per la gestione delle quattro indicate precedentemente, che porteranno ad un incremento del fatturato dal 2025.
Il core business della società è ormai da tempo concentrato su alberghi di alta categoria.
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Nel corso dell'esercizio 2024 tutte le linee di business sono cresciute rispetto all'anno precedente. Le marginalità delle specifiche attività si sono conservate o hanno registrato incrementi.
L'EBITDA è pari ad euro 1.054.500, il risultato netto negativo risente dell'impatto dei maggiori costi sostenuti per la quotazione; gli investimenti programmati ed il piano di crescita aziendale, consente il recupero integrale delle perdite registrate ad oggi.
Adeguato assetto organizzativo, contabile, amministrativo (D.Lgs. n. 14/2019)
La Società, come previsto dal D.Lgs. n. 14/2019 (Codice della crisi e dell'insolvenza d'impresa), adotta un assetto organizzativo, amministrativo e contabile adeguato alla natura dell'impresa anche in funzione della rilevazione tempestiva della crisi d'impresa e dell'assunzione di idonee iniziative.
Contesto Macroeconomico
L'andamento delle presenze alberghiere in Italia ha mostrato una costante ripresa dopo il calo drastico registrato nel 2020 a causa della pandemia, segnando un progressivo ritorno ai livelli pre-Covid e, nel 2024, addirittura superandoli. I dati evidenziano come il settore abbia saputo reagire con resilienza, adattandosi alle nuove dinamiche del turismo globale e rispondendo con successo a una domanda in crescita. Nel 2024, i volumi complessivi hanno raggiunto i 283,6 milioni di presenze, segnando un incremento dell'1% rispetto al 2019 e un ulteriore +3% rispetto al 2023. Questi numeri confermano non solo il pieno recupero del comparto, ma anche la sua capacità di attrarre un numero sempre maggiore di visitatori, sia italiani che internazionali.
L'analisi mensile mostra un trend di crescita particolarmente significativo nei mesi autunnali, con ottobre (+17%) e novembre (+10%) che registrano le migliori performance rispetto ai valori pre-pandemia. Questo dato suggerisce un progressivo allungamento della stagione turistica, favorito da strategie mirate di destagionalizzazione e da una maggiore propensione dei viaggiatori a visitare l'Italia anche al di fuori dei periodi tradizionalmente più affollati. Anche i primi mesi dell'anno hanno registrato un buon andamento, con gennaio e febbraio in crescita del 5% rispetto al 2019, segno di una solida ripresa del turismo d'affari e delle città d'arte, che tornano ad attrarre visitatori con eventi e manifestazioni internazionali.
Tuttavia, non tutti i mesi hanno raggiunto o superato i livelli pre-Covid. Aprile e giugno, ad esempio, rimangono leggermente al di sotto dei dati del 2019, con variazioni negative rispettivamente del -14% e -5%. Questo potrebbe essere legato a fattori climatici, a un calendario festivo meno favorevole o a un ritardo nel pieno recupero dei flussi turistici in determinati segmenti di mercato. Nonostante queste leggere flessioni, la traiettoria complessiva resta decisamente positiva, con un progressivo riequilibrio della domanda su tutto l'arco dell'anno.
L'incremento costante delle presenze dimostra la forza attrattiva del settore alberghiero italiano, sostenuto da una crescente attenzione alla qualità dell'offerta, all'innovazione e alla diversificazione dei servizi. Il turismo esperienziale, la valorizzazione delle destinazioni secondarie e l'espansione del turismo sostenibile stanno contribuendo a rafforzare il trend positivo, favorendo una distribuzione più omogenea dei flussi turistici su tutto il territorio nazionale.
Nel complesso, i dati del 2024 certificano il definitivo superamento della crisi pandemica e pongono le basi per un futuro di ulteriore crescita. L'Italia si conferma una delle mete più ambite al mondo, capace di rispondere alle nuove esigenze dei viaggiatori e di consolidare il proprio ruolo di protagonista nel panorama turistico internazionale.
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Andamento Economico
Fatti di rilievo verificatisi nel corso dell'esercizio
In data 10 giugno 2024, SOGES GROUP ha ricevuto il provvedimento di ammissione delle proprie azioni ordinarie e dei correlati warrant alle negoziazioni su Euronext Growth Milan, sistema multilaterale di negoziazione organizzato e gestito da Borsa Italiana S.p.A. con l'inizio delle negoziazioni che ha avuto luogo in data mercoledì 12 giugno 2024.
In data 18 giugno 2024, SOGES GROUP ha sottoscritto un nuovo contratto di affitto relativo alla gestione dell'Art Hotel Atelier, già in gestione alla Società in forza di precedente contratto dal 2021, che include ora anche una Dependance esterna e attigua alla struttura.
In data 8 luglio 2024, il Consiglio di Amministrazione di SOGES GROUP ha deliberato di procedere all'acquisto dell'azienda alberghiera Park Hotel Chianti, già gestita da SOGES GROUP in forza di un contratto di concessione del diritto del godimento di azienda con diritto di acquisto stipulato con Park Hotel Chianti Millenium S.r.l. il 19 dicembre 2022, ai sensi della normativa sul rent to buy (art. 23 del D.L. n. 133/2014). Il closing dell'operazione è avvenuto il 30 settembre 2024.
In data 9 luglio 2024, SOGES GROUP ha sottoscritto il contratto di affitto per la gestione dell'azienda relativa all'Hotel Malaspina a Firenze, di proprietà della società Indipendenza di Benedetta Torrigiani E C. S.A.S.. L'efficacia del contratto di affitto è stata risolutivamente
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condizionata alla condizione risolutiva del mancato rilascio da parte del Giudice delle Esecuzioni designato nella procedura esecutiva pendente per l'immobile in cui insiste la struttura, entro un determinato termine, dell'autorizzazione alla concedente alla sottoscrizione del contratto di affitto.
In data 17 luglio 2024, SOGES GROUP ha completato l'acquisizione dell'Hotel Borgo di Cortefreda, situato a Tavarnelle Val di Pesa (FI). L'operazione ha riguardato l'acquisto in leasing dell'immobile da Immobiliare Chiostrini di Naldini Raffaello & C. S.a.s. e l'acquisto del ramo d'azienda alberghiera di Ville del Chianti S.r.l., già gestito da SOGES in affitto. Il contratto di leasing finanziario per l'acquisto dell'immobile è stato sottoscritto con Intesa Sanpaolo S.p.A..
In data 28 novembre 2024, nell'ambito dell'operazione finalizzata all'acquisizione di Hotel Bretagna (l'"Operazione HB") sono stati sottoscritti gli accordi per (i) l'acquisizione da parte di SOGES GROUP dell'intero capitale sociale della società Hotel Bretagna e, indirettamente, della società dalla stessa interamente controllata Incorsi, (ii) la contestuale cessione da parte di Hotel Bretagna degli immobili di proprietà della stessa Hotel Bretagna situati all'interno del "Palazzo Campodonico Gianfigliazzi Bonaparte" (complessivamente l'"Immobile") a LB Gestioni S.r.l. e SB Investimenti S.r.l. (le "Acquirenti dell'Immobile") rispettivamente al 75% ed al 25% in comproprietà e (iii) la concessione in locazione dell'Immobile dalle Acquirenti dell'Immobile, quali locatrici, a Hotel Bretagna, quale conduttrice. Per finanziare parte dell'operazione, il Consiglio di Amministrazione di SOGES GROUP, ha altresì deliberato l'emissione di un prestito obbligazionario non convertibile e non quotato per complessivi Euro 4 milioni (il "Prestito Obbligazionario") e l'ottenimento di un finanziamento bancario chirografario per Euro 3 milioni (il "Finanziamento Bancario"). Inoltre, il Consiglio di Amministrazione di SOGES GROUP ha deliberato di proporre all'assemblea straordinaria della Società la deliberazione di un aumento di capitale sociale da offrirsi in opzione agli azionisti, ai sensi dell'articolo 2441, comma 1, del codice civile, per l'importo di massimi Euro 3 milioni (comprensivo di sovrapprezzo) per supportare l'ulteriore crescita.
In data 16 dicembre 2024, SOGES GROUP ha sottoscritto il Finanziamento Bancario con MCC e Riello Investimenti SGR S.p.A. ha sottoscritto integralmente il Prestito Obbligazionario.
In data 19 dicembre 2024, SOGES GROUP ha perfezionato l'acquisizione dell'intero capitale sociale di Hotel Bretagna e, indirettamente, della società dalla stessa interamente controllata Incorsi.. Inoltre, è stato stipulato l'atto notarile definitivo di cessione dell'Immobile di proprietà di Hotel Bretagna alle Acquirenti dell'Immobile condizionato sospensivamente al mancato esercizio della Prelazione del MIBAC.
In pari data, l'assemblea straordinaria degli azionisti di SOGES GROUP ha deliberato un aumento di capitale a pagamento fino a Euro 3 milioni, mediante emissione di azioni ordinarie da offrire in opzione agli azionisti (l'"Aumento di Capitale in Opzione"), conferendo al Consiglio di Amministrazione della Società i poteri per determinarne termini e condizioni. Inoltre, è stata attribuita al Consiglio di Amministrazione una delega ex art. 2443 del codice civile, per deliberare
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ulteriori aumenti di capitale, fino a un massimo di Euro 10 milioni. Infine, in considerazione dell'impegno assunto nei confronti della Società, in data 28 novembre 2024, dall'azionista di maggioranza Gala Holding S.r.l. di sottoscrivere una porzione dell'Aumento di Capitale in Opzione di sua competenza per complessivi Euro 1,5 milioni, in data 19 dicembre 2024 Gala Holding S.r.l. ha versato tale importo in favore di SOGES GROUP a titolo di versamento in conto futuro aumento di capitale.
In data 27 dicembre 2024, SOGES GROUP ha sottoscritto il contratto di subaffitto di rami d'azienda per la gestione del complesso che include l'attività ricettiva "Relais Villa L'Olmo", del bed and breakfast "Villa Sole" e dell'attività di ristorazione "Diadema", situati nel Chianti. I rami d'azienda sono di proprietà delle società Florence & Chianti S.r.l. e Diadema S.r.l., e sono condotti in affitto dalla società Food & Wine Academy S.r.l.. Contestualmente la Società ha sottoscritto accordo di partnership con la società Towns of Italy S.r.l..
Fatti di rilievo verificatisi dopo la chiusura del periodo
In data 20 gennaio 2025, il Consiglio di Amministrazione di SOGES GROUP, , in esecuzione della delibera assembleare del 19 dicembre 2024, ha deliberato i termini e condizioni dell'aumento di Capitale in Opzione a pagamento da offrire agli azionisti della Società, per un importo di massimi Euro 2.870.905,50, comprensivi di sovraprezzo, da liberarsi in denaro, mediante emissione di massime 1.275.958 azioni ordinarie al prezzo di Euro 2,25 per azione, di cui Euro 2,10 a titolo di sovraprezzo.
In data 22 gennaio 2025, SOGES GROUP, dopo diverse proroghe concordate con la controparte del termine previsto per la condizione risolutiva apposta al contratto di affitto sottoscritto in data 9 luglio 2024 con la società Indipendenza di Benedetta Torrigiani e C. S.A.S., per la gestione dell'azienda ricettivo-alberghiera "Hotel Malaspina", è stato sottoscritto un accordo quadro con cui le parti hanno concordato di rinunciare a tale condizione risolutiva a fronte della concessione di determinate garanzie a tutela della Società. Per effetto di tale rinuncia, il contratto di affitto è divenuto definitivamente efficace.
In data 13 febbraio 2025, si è concluso il periodo di offerta in opzione dell'Aumento di Capitale in Opzione, iniziato il 27 gennaio 2025, all'esito del quale sono state sottoscritte n. 937.538 nuove azioni, pari al 73,48% del totale delle azioni offerte, per un controvalore complessivo pari a Euro 2.109.460,50, comprensivo di sovrapprezzo, di cui n. 666.666 nuove azioni, per un controvalore complessivo pari a Euro 1.499.998,50, sottoscritte da Gala Holding S.r.l, azionista di maggioranza, mediante conversione del suddetto versamento in conto futuro aumento di capitale effettuato in data 19 dicembre 2024.
In data 18 febbraio 2025, si è conclusa la successiva offerta in Borsa ai fini dell'Aumento di Capitale in Opzione, tenutasi nelle sedute del 17 e 18 febbraio 2025, all'esito delle quali non sono avvenute vendite dei n. 1.353.680 diritti risultati inoptati al termine dell'offerta in opzione. Le n. 338.420 azioni rimaste inoptate potranno essere collocate a cura dell'organo amministrativo, a
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terzi e/o soci, e nel rispetto della normativa vigente entro il termine finale del 31 marzo 2025.
In data 24 febbraio 2025, SOGES GROUP ha sottoscritto un contratto di locazione e un accordo di franchising per la gestione del futuro Meliá Venezia Lido, che sarà operato sotto il marchio Meliá Hotels & Resort. Questa operazione, la quarta dall'IPO, ha portato a dodici il numero delle strutture che SOGES GROUP ha in gestione e conferma la strategia di crescita della Società. L'accordo con Meliá rappresenta una novità strategica, introducendo per la prima volta un modello di affiliazione con un marchio internazionale, con ampie prospettive di crescita.
Principali dati economici
Il conto economico riclassificato della società confrontato con quello dell'esercizio precedente è il seguente (in migliaia di Euro):
L ' a n d a m e n t o economico della Società non si discosta significativamente dalle aspettative. La contrazione della marginalità è riconducibile principalmente ai seguenti fattori:
- incremento dei costi legati all'adeguamento della struttura organizzativa a seguito dell'IPO;
- incremento dei costi per servizi di consulenza finalizzati alla esecuzione degli adempimenti obbligatori per le società quotate;
- incremento dei costi per godimento beni di terzi relativamente ai canoni di leasing per l'acquisto di Hotel Borgo di Cortefreda e ai costi di affitto per la gestione delle ulteriori camere di Hotel Art Atelier.
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Si rileva, tuttavia, che la gestione di tre nuove strutture - Hotel Malaspina, Relais Villa Olmo e Hotel Bretagna - produrrà effetti economici positivi dal prossimo esercizio, ai quali si aggiungeranno quelli derivanti dalla gestione di Melià Venezia Lido, la cui acquisizione è avvenuta all'inizio del 2025.
Ricavi
I dati consuntivi dell'esercizio confermano l'andamento del primo semestre ed evidenziano un significativo incremento dei ricavi che sono passati da euro 15,8 milioni al 31 dicembre 2023 ad euro 16,7 milioni al 31 dicembre 2024 (valori in migliaia di Euro):
La voce "Accommodation", rappresentante circa il 77% dei ricavi complessivi al 31 dicembre 2024, include i ricavi derivanti dall'affitto delle camere e dai servizi di prima colazione offerti dalle strutture. Rispetto all'esercizio precedente, si registra un incremento pari a Euro 902 mila (+7,5%), principalmente riconducibile all'ampliamento della capacità ricettiva di Hotel Art Atelier con ulteriori 14 camere, avvenuto il 1° luglio 2025, che ha generato ricavi aggiuntivi per Euro 467 mila. Contribuisce inoltre alla crescita l'aumento del RevPAR delle altre strutture fiorentine, Hotel Villa Neroli e Hotel Villa Agape, i cui ricavi sono aumentati rispettivamente del 5,0% e dell'11,8%.
Tra le strutture, Hotel Villa Neroli è quella che ha generato i maggiori ricavi da Accommodation, seguita da Hotel Villa Agape e da Hotel Borgo di Cortefreda.
La voce "Servizi di ristorazione" rappresenta circa il 17,3% dei ricavi complessivi al 31 dicembre
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Allegati
