02/03/2025 - Torre SGR S.p.A.: Relazione annuale al 31 dicembre 2024

Indice

• Relazione degli amministratori sull'andamento della gestione……………………...………………………………………………3

1. Illustrazione dell'attività di gestione del FIA, delle direttrici seguite nell'attuazione delle politiche di investimento e

• Schede degli immobili del FIA…………………………………………………………………………………………………………….40
• Situazione Patrimoniale………………………………………………………………………………………………………...………….47
• Sezione Reddituale……………………………………………………………………………………………………………………..…. 49
• Nota Integrativa………………………………………………………………………………………………………………………….…..51
• Estratto della Relazione di stima degli Esperti Indipendenti……………………………………………………………………..…79

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Relazione degli amministratori sull'andamento della gestione

La relazione di gestione al 31 dicembre 2024 (la "Relazione") del FIA immobiliare di tipo chiuso "Opportunità Italia" ("OPI", il "FIA" o il "Fondo"), gestito da Torre SGR S.p.A. ("Torre" o la "SGR"), si riferisce al periodo 1° gennaio 2024 - 31 dicembre 2024 ("esercizio" o "periodo") ed è redatta in osservanza di quanto disposto dal Provvedimento della Banca d'Italia del 19 gennaio 2015 e sue successive modifiche recante il "Regolamento sulla gestione collettiva del risparmio".

La Relazione è composta dalla Situazione Patrimoniale, dalla Situazione Reddituale, dalla Nota integrativa ed è accompagnata dalla presente Relazione degli amministratori sull'andamento della gestione.

In allegato è presente l'estratto della relazione di stima degli Esperti Indipendenti del patrimonio immobiliare al 31 dicembre 2024.

1. Il FIA in sintesi

Il Consiglio di Amministrazione di Torre ha istituito il FIA ed approvato il Regolamento di gestione in data 30 luglio 2013. A seguito di alcune richieste di chiarimenti da parte della Banca d'Italia nel corso dell'iter istruttorio di approvazione, sono state apportate in data 25 settembre 2013 alcune modifiche al Regolamento medesimo che è stato infine approvato dall'Autorità di Vigilanza con delibera n. 498/2013.

OPI ha avviato la propria operatività in data 27 gennaio 2014 a seguito della sottoscrizione di n. 57.746 quote del valore nominale di Euro 2.500 cadauna, pari complessivamente ad Euro 144.365.000. Di queste, la SGR ha sottoscritto n. 1.133 quote per un investimento complessivo di Euro 2.832.500 ai sensi del Titolo II, Capitolo V, Sezione IV, Paragrafo 1, del Provvedimento sopra citato.

In data 9 febbraio 2017, a seguito del nullaosta di Consob alla pubblicazione del Prospetto di quotazione - comunicata con nota n. 0018497/17 dell'8 febbraio 2017 - la SGR ha provveduto ad effettuare il deposito di tale documento in Consob. In conformità all'avviso di Borsa n. 2612 del 13 febbraio 2017, in data 15 febbraio 2017, sono state avviate le negoziazioni sul MIV delle quote del Fondo ad un prezzo di riferimento di Euro 2.442,00, corrispondente al valore della quota al 30 giugno 2016 (Euro 2.474,239) al netto del rimborso parziale pro-quota effettuato nel mese di agosto 2016 (Euro 32,73).

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1. Performance del FIA e andamento del valore della quota sul mercato

Il patrimonio iniziale del FIA, come detto, è stato di Euro 144.365.000, di cui Euro 23.719.650 rimborsati alla data del 31 dicembre 2024 a seguito di disinvestimenti (rimborsi parziali pro quota).

L'andamento del valore complessivo netto ("NAV") del FIA e del valore della quota risulta dalla seguente tabella.

Il NAV al 31 dicembre 2024 è pari a Euro 90.451.933 (Euro 97.286.594 al 31 dicembre 2023). Il valore unitario della quota, ovvero il valore complessivo netto rapportato al numero delle quote in circolazione, pari complessivamente a 57.746, è pari ad Euro 1.566,376 (Euro 1.684,733 al 31 dicembre 2023).

La variazione negativa del NAV tra il 31 dicembre 2024 ed il 31 dicembre 2023, pari ad Euro 6.834.661, è dovuta esclusivamente alla perdita del periodo.

Per quanto riguarda le componenti che hanno determinato il risultato di periodo, si evidenzia che la gestione degli strumenti finanziari

• ivi compresa la partecipazione nella società TMall RE - ha avuto un impatto positivo pari ad Euro 39.003, la gestione dei beni immobili ha generato un risultato negativo per Euro 3.767.397, gli oneri finanziari sono risultati pari ad Euro 1.701.760, gli oneri di gestione sono risultati pari ad Euro 1.728.085 e gli altri oneri al netto degli altri ricavi sono risultati positivi per un valore pari ad Euro 323.578.

Le minusvalenze derivanti dall'adeguamento del valore al 31 dicembre 2024 della partecipazione nella società immobiliare TMall RE sono risultate pari ad Euro 216.606, le minusvalenze nette riferite agli immobili, così come risultanti dall'adeguamento del valore sulla base della relazione di stima redatta dall'Esperto Indipendente, approvato dal Consiglio di Amministrazione in data 28 febbraio 2025, sono pari ad Euro 8.444.784.

La liquidità disponibile alla data del 31 dicembre 2024 ammonta ad Euro 14.560.811 (Euro 7.469.250 al 31 dicembre 2023).

Il patrimonio immobiliare al 31 dicembre 2024 ammonta ad Euro 70.241.000, contro un valore di Euro 116.610.000 al 31 dicembre 2023. La differenza è attribuibile alle capex sostenute nell'esercizio, pari ad Euro 25.784, alle vendite effettuate per Euro 38.040.000, alle plusvalenze nette da vendite per Euro 90.000 e alle minusvalenze nette da valutazione pari complessivamente ad Euro 8.444.784.

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Alla data del 31 dicembre 2024 non risulta maturato il compenso finale di liquidazione previsto dall'art. 16.1 b) del regolamento di gestione e quindi non è stato effettuato alcuno stanziamento.

Dalla data di avvio del FIA, al 31 dicembre 2024, data di riferimento della Relazione, il NAV ha subito un decremento cumulato pari ad Euro 53.913.067 (-59,60%) rispetto al valore iniziale di Euro 144.365.000 e, a livello di singola quota, il valore unitario è diminuito di Euro 933,624 rispetto al valore iniziale di Euro 2.500,000. Le distribuzioni di proventi e dei rimborsi parziali pro-quota effettuati dall'avvio del FIA sino al 31 dicembre 2024, per un totale di Euro 26.786.526 (Euro 463,867 per quota) hanno inciso complessivamente per il 18,55% rispetto al valore iniziale di Euro 144.365.000.

Il decremento di valore calcolato rispetto all'investimento iniziale è pari al 18,79%.

Il Tasso Interno di Rendimento calcolato puntualmente alla data del 31 dicembre 2024 risulta pari a -2,06%.

Il valore di borsa della quota alla chiusura dell'anno è risultato essere di Euro 1.210,00, con una media riferita al mese di dicembre pari a Euro 1.213,46 ed una media riferita all'intero esercizio pari a Euro 1205,00. Il valore massimo rilevato nel periodo, pari ad Euro 1.277,00, si è registrato in data 28 agosto 2024 mentre quello minimo, pari a Euro 1.100,00, in data 6 marzo 2024.

Il volume medio giornaliero degli scambi nel corso dell'anno è stato di n. 28 quote. Di seguito il relativo grafico dell'andamento dell'esercizio.

Al 31 dicembre 2024 il disallineamento ("sconto") tra il valore della quota rilevato sul mercato (Euro 1.210,00) e quello "contabile" della Relazione (Euro 1.566,376) risulta pari al 22,75%.

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Il valore contabile della quota è l'indicatore da tenere in considerazione per conoscere l'effettiva consistenza patrimoniale del FIA.

Il suddetto sconto che caratterizza in maniera più o meno accentuata la quasi totalità dei FIA immobiliari quotati, dipende, infatti da diversi fattori. In primo luogo, il valore contabile viene espresso solo semestralmente tenendo conto delle perizie effettuate dagli Esperti Indipendenti incaricati ai sensi della normativa. In secondo luogo, il mercato delle quote dei FIA immobiliari è caratterizzato da una limitata negoziazione delle transazioni (data la tipologia del prodotto dedicato, per lo più, ad investitori di lungo periodo).

Il lungo orizzonte temporale che caratterizza il FIA immobiliare ha come conseguenza l'accumulo degli aumenti dei valori che vengono distribuiti alla scadenza del FIA in sede di dismissione degli asset.

Diversamente, pur con un'ovvia penalizzazione dovuta anche a fattori intrinseci del settore (es.: scarsa liquidità delle quote sul mercato), viene comunque offerta la possibilità di un'uscita anticipata, vendendo le proprie quote sul mercato regolamentato che le valuterà con i limiti accennati. Nel lungo periodo il valore contabile ed il valore di mercato della quota dovrebbero tendere ad allinearsi, fino essenzialmente a coincidere all'approssimarsi della scadenza del FIA stesso.

1. Andamento economico, del mercato immobiliare e dei fondi immobiliari
   3.1 Outlook Economico Internazionale1

L'Economia Globale migliorerà nel 2025 mantenendo una crescita disomogenea

Lo sviluppo dell'economia globale nel 2024 ha registrato una crescita solida, ma le prospettive per il 2025 restano fragili a causa di numerosi fattori di incertezza. La crescita globale si attesterà al 3,3% nel 2025 e nel 2026, al di sotto della media storica del 3,7% registrata tra il 2000 e il 2019. Questa dinamica è influenzata da un miglioramento negli Stati Uniti, che compensa il rallentamento in altre grandi economie.

1 Fonte - IMF, World Economic outlook, Jan 2025

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Il 2024 ha visto una crescita trainata da due elementi principali: da un lato un'accelerazione dell'attività economica in Cina, seppur inferiore alle aspettative, e dall'altro una performance economica più forte del previsto negli Stati Uniti con una crescita stimata al 2,7% nel 2025. Tuttavia, diversi elementi contribuiscono all'incertezza economica globale: tensioni geopolitiche (conflitti in Medio Oriente e in Ucraina), incertezza nel mercato immobiliare cinese, politiche economiche protezionistiche negli Stati Uniti (nuove tariffe e dazi) e divergenze nelle politiche monetarie tra le principali economie.

L'economia globale nel 2025 sarà caratterizzata da una crescita moderata ma disomogenea, con forti disparità tra economie avanzate ed emergenti. La zona euro crescerà dell'1,0% con la Germania in difficoltà (+0,3%), mentre l'India manterrà una crescita solida del 6,5%. La Cina crescerà del 4,6%, leggermente al di sotto delle previsioni precedenti, a causa di una domanda interna debole e problemi strutturali nel settore immobiliare. In America Latina, la crescita rimarrà modesta, con un incremento del 2,5%, mentre in Medio Oriente e Nord Africa si prevede un aumento del 3,5% influenzato dai tagli alla produzione di petrolio decisi dall'OPEC+.

L'inflazione globale continuerà a scendere attestandosi al 4,2% nel 2025 e al 3,5% nel 2026, con un ritorno più rapido ai target nei paesi avanzati rispetto ai mercati emergenti. Nei paesi sviluppati, le banche centrali adotteranno politiche monetarie differenziate: alcune potrebbero ridurre i tassi, mentre altre procederanno con maggiore cautela per evitare un'inflazione persistente. Negli Stati Uniti, i tassi d'interesse potrebbero rimanere più elevati per un periodo prolungato, mentre in Europa la Banca Centrale Europea si stima che adotterà un approccio più flessibile per sostenere la ripresa.

Il commercio globale sta affrontando sfide significative che sono legate all'aumento dell'incertezza sulle politiche tariffarie, alla ridefinizione delle catene di fornitura e al crescente ruolo della digitalizzazione nelle dinamiche economiche. Il rafforzamento del dollaro statunitense, trainato dalle aspettative di tassi d'interesse più alti, sta rendendo il debito estero più oneroso per le economie emergenti limitando gli investimenti produttivi e la crescita. Inoltre, la crescente automazione e l'intelligenza artificiale stanno iniziando a trasformare settori chiave come la manifattura e i servizi, con possibili impatti sulla produttività globale.

I principali rischi economici includono instabilità politica, misure protezionistiche, tensioni geopolitiche e incertezze finanziarie. La guerra in Ucraina e il conflitto in Medio Oriente potrebbero innescare nuovi aumenti dei prezzi dell'energia, mentre un'eventuale intensificazione delle barriere commerciali potrebbe frenare gli scambi internazionali. Inoltre, l'indebolimento del settore immobiliare in

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Cina potrebbe avere ripercussioni globali, incidendo sulla domanda di materie prime e sulla stabilità finanziaria. Un ulteriore fattore di rischio è rappresentato dalle evoluzioni climatiche, che potrebbero colpire la produzione agricola e influenzare i prezzi delle materie prime alimentari.

Nel medio termine, il quadro resta incerto, con rischi prevalentemente orientati al ribasso. Nel breve termine, però, gli Stati Uniti potrebbero continuare a sorprendere con una crescita più robusta, mentre altre economie avanzate e mercati emergenti potrebbero affrontare condizioni più difficili. Per gestire questi rischi è essenziale adottare strategie di politica economica mirate a bilanciare l'inflazione, stimolare l'attività economica reale e rafforzare le riserve finanziarie.

Le politiche economiche dovranno concentrarsi sulla stabilità macroeconomica e sulla crescita sostenibile. Le banche centrali dovranno mantenere un approccio flessibile per gestire l'inflazione senza compromettere la ripresa, mentre i governi dovranno bilanciare stimoli fiscali con la sostenibilità del debito pubblico. Sarà fondamentale una maggiore cooperazione internazionale per ridurre le tensioni commerciali, promuovere l'innovazione tecnologica e affrontare le sfide legate alla transizione energetica e alla digitalizzazione.

In sintesi, il 2025 sarà un anno di crescita moderata ma con forti divergenze tra le economie. Instabilità politica, incertezze commerciali e il rischio di un'inflazione persistente rappresentano sfide significative. Tuttavia, con politiche economiche efficaci e un maggiore coordinamento internazionale, sarà possibile garantire una crescita più sostenibile e inclusiva nel lungo periodo. La gestione dei rischi, l'adozione di riforme strutturali e la promozione di un ambiente favorevole agli investimenti saranno determinanti per rafforzare la stabilità e la competitività dell'economia mondiale.

3.2 Panoramica Economica e Prospettive di Investimento in Italia2

I fondi immobiliari italiani continuano a registrare una crescita costante, in linea con le previsioni del semestre precedente, e il loro patrimonio gestito rappresenta il 13% del totale dei veicoli presenti in Europa.

Le previsioni sul Nav per la fine del 2024, basate sulle indicazioni dei gestori e sui dati delle relazioni semestrali, stimano il raggiungimento di 121 miliardi di euro, con un aumento del 6,1% rispetto all'anno precedente. A beneficiare maggiormente di questa crescita sono stati i fondi chiusi riservati agli investitori professionali. Il valore complessivo degli immobili gestiti ha raggiunto i 138 miliardi di euro, segnando un incremento del 5,3% rispetto al 2023, distribuito tra i 665 fondi attivi. Per il 2025, si prevede un ulteriore aumento del Nav a 127 miliardi di euro (+5%) e del patrimonio immobiliare del 5,1%, con una possibile espansione del numero di veicoli fino a 680 unità. L'indebitamento complessivo del settore ammonta a sessanta miliardi di euro, pari a poco più del 43% del patrimonio totale. La redditività (Roe), pur riflettendo una media di realtà molto eterogenee, è scesa all'1,8%. L'asset allocation del patrimonio gestito ha mostrato variazioni minime nelle diverse categorie: in aumento il segmento residenziale e quello ricettivo, mentre uffici e logistica sono rimasti sostanzialmente stabili.

Guardando al 2025, le prospettive indicano un ulteriore sviluppo del settore, con una maggiore diversificazione dei portafogli e un incremento delle masse gestite, secondo le indicazioni raccolte presso le Sgr.

2 Fonte - Scenari Immobiliari per Torre SGR 45esima edizione

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Attualmente il patrimonio ammonta a 138 miliardi di euro detenuto da 60 Sgr e 665 fondi immobiliari. Le prime venticinque Sgr per numero di fondi immobiliari gestiti possiedono circa seicentoquaranta veicoli, oltre il novantacinque per cento del totale.

Il valore del patrimonio medio per le società di gestione è di circa 2,3 miliardi di euro, rispetto ai dodici mesi precedenti il dato è stato rivisto al rialzo (oltre cinque per cento) per effetto del consolidamento nel patrimonio gestito di nuove società e veicoli; ma se si considerano le prime venticinque Sgr che detengono la quasi totalità dei fondi, il patrimonio medio delle Sgr vale 2,4 volte (oltre 5,5 miliardi di euro).

Panoramica sugli Investimenti

Mercato degli Investimenti nel 2024

L'anno 2024 da poco concluso ha visto un importante rialzo degli investimenti nel mercato immobiliare italiano con un volume complessivo di 10,3 mln€ segnando così una svolta decisiva per ripresa delle attività immobiliari rispetto al precedente 2023. Infatti, 10