31/07/2025 - Torre SGR S.p.A.: Relazione semestrale al 30 giugno 2025

OPPORTUNITA' ITALIA

FIA Immobiliare Italiano di Tipo Chiuso destinato alla clientela retail

RELAZIONE SEMESTRALE

AL 30 GIUGNO 2025

Indice

• Nota Illustrativa

  1. Il FIA in sintesi 3

  2. Performance del FIA e andamento del valore della quota sul mercato 5

  3. Andamento economico, del mercato immobiliare e dei fondi immobiliari 7

  4. Modifiche normative e regolamentari riguardanti il settore del risparmio gestito e dei FIA immobiliari 19

  5. Illustrazione dell'attività di gestione del FIA, delle direttrici seguite nell'attuazione delle politiche di investimento e delle linee strategiche future 28

  6. Attività legali e conteziosi 35

  7. Rapporti intrattenuti nell'arco del semestre con altre società del gruppo di appartenenza della SGR 36

  8. Operatività posta in essere su strumenti finanziari e derivati 37

  9. Fatti di rilievo avvenuti dopo la chiusura del semestre 40

  10. Distribuzione dei proventi e rimborsi parziali pro-quota 40

  11. Informativa per i partecipanti 41

  12. Altre Informazioni 41

• Schede degli immobili del FIA

• Situazione Patrimoniale

• Sezione Reddituale

• Criteri di valutazione

• Estratti della Relazione di stima degli Esperti Indipendenti

Nota Illustrativa

La relazione semestrale al 30 giugno 2025 (la "Relazione") del FIA immobiliare di tipo chiuso "Opportunità Italia" ("OPI", il "FIA" o il "Fondo"), gestito da Torre SGR S.p.A. ("Torre" o la "SGR"), si riferisce al periodo 1° gennaio 2025 - 30 giugno 2025 ("semestre" o "periodo") ed è redatta in osservanza di quanto disposto dal Provvedimento della Banca d'Italia del 19 gennaio 2015 e sue successive modifiche recante il "Regolamento sulla gestione collettiva del risparmio".

La Relazione è composta dalla Situazione Patrimoniale, dalla Situazione Reddituale (seppur questa non espressamente prevista dal Provvedimento), ed è accompagnata dalla presente Nota Illustrativa. La Situazione Patrimoniale è confrontata con quella del 31 dicembre 2024 mentre la Sezione Reddituale con quella del 30 giugno 2024.

In allegato sono presenti i criteri di valutazione adottati e l'estratto della relazione di stima degli Esperti Indipendenti del patrimonio immobiliare al 30 giugno 2025.

1. Il FIA in sintesi

   Il Consiglio di Amministrazione di Torre ha istituito il FIA ed approvato il Regolamento di gestione in data 30 luglio 2013. A seguito di alcune richieste di chiarimenti da parte della Banca d'Italia nel corso dell'iter istruttorio di approvazione, sono state apportate in data 25 settembre 2013 alcune modifiche al Regolamento medesimo che è stato infine approvato dall'Autorità di Vigilanza con delibera n. 498/2013.

   OPI ha avviato la propria operatività in data 27 gennaio 2014 a seguito della sottoscrizione di n. 57.746 quote del valore nominale di Euro 2.500 cadauna, pari complessivamente ad Euro 144.365.000. Di queste, la SGR ha sottoscritto n. 1.133 quote per un investimento complessivo di Euro 2.832.500 ai sensi del Titolo II, Capitolo V, Sezione IV, Paragrafo 1, del Provvedimento sopra citato.

   In data 9 febbraio 2017, a seguito del nullaosta di Consob alla pubblicazione del Prospetto di quotazione - comunicata con nota n. 0018497/17 dell'8 febbraio 2017 - la SGR ha provveduto ad effettuare il deposito di tale documento in Consob. In conformità all'avviso di Borsa n. 2612 del 13 febbraio 2017, in data 15 febbraio 2017, sono state avviate le negoziazioni sul MIV delle quote del Fondo ad un prezzo di riferimento di Euro 2.442,00, corrispondente al valore della quota al 30 giugno 2016 (Euro 2.474,239) al netto del rimborso parziale pro-quota effettuato nel mese di agosto 2016 (Euro 32,73).

   Si riportano di seguito i dati essenziali del FIA.

   Tipologia	Fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso
   Data di istituzione	30 luglio 2013
   Data di inizio operatività	27 gennaio 2014
   Durata del FIA	Otto anni a decorrere dalla data di avvio dell'operatività del FIA, con scadenza al 31 dicembre successivo al decorso dell'ottavo anno (ovvero 31 dicembre 2022); in data 28 febbraio 2022 il Consiglio di Amministrazione ha approvato la proroga del Fondo prevista dal regolamento al fine di completare lo smobilizzo degli investimenti ("Periodo di grazia") per un periodo di due anni (con scadenza prevista al 31 dicembre 2024).

   	Successivamente, in data 24 aprile 2024 la Banca d'Italia ha approvato l'istanza di autorizzazione alla modifica del regolamento di gestione del Fondo, finalizzata all'ottenimento dell'estensione del Periodo di Grazia per la durata massima consentita dalla normativa vigente (i.e., 3 anni dalla scadenza della durata del Fondo, portando pertanto la nuova scadenza al 31 dicembre 2025).
   Banca depositaria	Société Générale Securities Services S.p.A. ("SGSS")
   Esperto indipendente	Colliers Valuation Italy Srl dalle valutazioni successive al 31 dicembre 2023
   Società di revisione	KPMG S.p.A.
   Specialist	Intesa SanPaolo S.p.A (già Banca IMI S.p.A.)
   Fiscalità dei partecipanti	In funzione del periodo di maturazione dei Proventi distribuiti dal FIA e della natura del soggetto percettore
   Organi del FIA	Comitato Consultivo Assemblea dei Partecipanti
   Quotazione	Segmento MIV - Mercato degli Investment Veichles di Borsa Italiana S.p.A. - Codice di negoziazione: QFOPI - Codice ISIN: IT0004966294
   Numero delle quote emesse	57.746
   Valore nominale delle quote	Euro 2.500
   Valore iniziale del FIA	Euro 144.365.000
   Valore unitario della quota*	Euro 1.239,959
   Valore complessivo netto del FIA*	Euro 71.602.669
   Valore di mercato dei beni immobili*	Euro 81.583.000
   Valore QSV dei beni immobili*	Euro 62.160.000
   Valore delle partecipazioni*	Euro 2.407.305
   Liquidità disponibile*	Euro 4.980.904
   Indebitamento*	_
   Proventi distribuiti dall'avvio del FIA al 30.06.2025	Euro 3.066.876
   Rimborsi parziali pro-quota dall'avvio del FIA al 30.06.2025	Euro 35.719.673

   *Dati riferiti al 30 giugno 2025

2. Performance del FIA e andamento del valore della quota sul mercato

   Il patrimonio iniziale del FIA, come detto, è stato di Euro 144.365.000, di cui Euro 35.719.673 rimborsati alla data del 30 giugno 2025 a seguito di disinvestimenti (rimborsi parziali pro quota).

   L'andamento del valore complessivo netto ("NAV") del FIA e del valore della quota risulta dalla seguente tabella.

   Data relazione	Valore complessivo netto del FIA	N° quote	Valore unitario quote
   Avvio dell'operatività al 27/01/2014	144.365.000	57.746,000	2.500,000
   31/12/2014	144.096.778	57.746,000	2.495,355
   31/12/2015	141.431.234	57.746,000	2.449,195
   31/12/2016	144.461.767	57.746,000	2.501,676
   31/12/2017	149.513.481	57.746,000	2.589,157
   31/12/2018	151.420.116	57.746,000	2.622,175
   31/12/2019	148.970.305	57.746,000	2.579,751
   31/12/2020	136.728.594	57.746,000	2.367,759
   31/12/2021	132.357.311	57.746,000	2.292,060
   31/12/2022	114.344.198	57.746,000	1.980,123
   31/12/2023	97.286.594	57.746,000	1.684,733
   31/12/2024	90.451.933	57.746,000	1.566,376
   30/06/2025	71.602.669	57.746,000	1.239,959

   Il NAV al 30 giugno 2025 è pari a Euro 71.602.669 (Euro 90.451.933 al 31 dicembre 2024). Il valore unitario della quota, ovvero il valore complessivo netto rapportato al numero delle quote in circolazione, pari complessivamente a 57.746, ammonta ad Euro 1.239,959 (Euro 1.566,376 al 31 dicembre 2024).

   La variazione negativa del NAV tra il 30 giugno 2025 ed il 31 dicembre 2024, pari ad Euro 18.849.264, è imputabile per Euro 6.849.241 alla perdita del periodo e per Euro 12.000.023 al rimborso parziale pro-quota avvenuto in data 29 gennaio 2025.

   Per quanto riguarda le componenti che hanno determinato il risultato di periodo, si evidenzia che la gestione degli strumenti finanziari - costituita essenzialmente dalla partecipazione nella società TMall RE - ha avuto un impatto positivo pari ad Euro 235.343, la gestione dei beni immobili ha generato un risultato negativo per Euro 6.606.638, gli oneri finanziari sono risultati pari ad Euro 1.984, gli oneri di gestione sono risultati pari ad Euro 465.025 e gli altri oneri al netto degli altri ricavi risultano negativi per un importo pari ad Euro 10.937.

   La plusvalenza derivante dall'adeguamento del valore al 30 giugno 2025 della partecipazione nella società immobiliare TMall RE è risultata pari ad Euro 235.343, mentre le minusvalenze nette riferite agli immobili, così come risultanti dall'adeguamento del valore sulla base della relazione di stima redatta dall'Esperto Indipendente, approvato dal Consiglio di Amministrazione in data 31 luglio 2025, sono pari ad Euro 7.999.007.

   La liquidità disponibile alla data del 30 giugno 2025 ammonta ad Euro 4.980.904 (Euro 14.560.811 al 31 dicembre 2024).

   Il patrimonio immobiliare al 30 giugno 2025 ammonta ad Euro 62.160.000, contro un valore di Euro 70.241.000 al 31 dicembre 2024. La differenza è attribuibile alle capex sostenute nel semestre, pari ad Euro 118.959, alle vendite effettuate per Euro 200.952 e alle minusvalenze nette da valutazione pari complessivamente ad Euro 7.999.007.

   Alla data del 30 giugno 2025 non risulta maturato il compenso finale di liquidazione previsto dall'art. 16.1 b) del regolamento di gestione e quindi non è stato effettuato alcun stanziamento.

   Dalla data di avvio del FIA al 30 giugno 2025, data di riferimento della presente Relazione, il NAV ha subito un decremento cumulato pari ad Euro 72.762.331 (-50,40%) rispetto al valore iniziale di Euro 144.365.000 e, a livello di singola quota, il valore unitario è diminuito di Euro 1.260,041 rispetto al valore iniziale di Euro 2.500,000. Le distribuzioni di proventi e dei rimborsi parziali pro-quota effettuati dall'avvio del FIA sino al 30 giugno 2025, per un totale di Euro 38.786.549 (Euro 671,674 per quota) hanno inciso complessivamente per il 26,87% rispetto al valore iniziale di Euro 144.365.000.

   Il decremento di valore calcolato rispetto all'investimento iniziale è pari a 23,53%.

   Il Tasso Interno di Rendimento calcolato puntualmente alla data del 30 giugno 2025 risulta pari a -2,57%.

   Il valore di borsa della quota alla chiusura del semestre è risultato essere di Euro 997,5, con una media riferita al mese di giugno pari a Euro 1.005,73 ed una media riferita all'intero semestre pari a Euro 1.058,39. Il valore massimo rilevato nel periodo, pari ad Euro 1.244,00, si è registrato in data 24 gennaio 2025 mentre quello minimo, pari a Euro 993,50, in data 23 giugno 2025.

   Il volume medio giornaliero degli scambi nel corso del semestre è stato di n. 33 quote. Di seguito il relativo grafico dell'andamento del periodo.

   
   
   

   Al 30 giugno 2025 il disallineamento ("sconto") tra il valore della quota rilevato sul mercato (Euro 997,5) e quello "contabile" della Relazione (Euro 1.239,959) risulta pari al 19,55%.

   Di seguito una tabella riepilogativa del confronto tra i due valori:

   	NAV	N° quote	Valore quotazione	sconto
   30/06/2017	145.699.541	57.746,000	1.141	-54,78%
   31/12/2017	149.513.481	57.746,000	1.209	-53,31%
   30/06/2018	148.507.595	57.746,000	1.204	-53,20%
   31/12/2018	151.420.116	57.746,000	1.011	-61,44%
   30/06/2019	148.118.567	57.746,000	1.120	-56,34%
   31/12/2019	148.970.304	57.746,000	1.130	-56,19%
   30/06/2020	140.142.700	57.746,000	1.230	-49,32%
   31/12/2020	136.728.594	57.746,000	907	-61,69%
   30/06/2021	131.995.354	57.746,000	815	-64,34%
   31/12/2021	132.357.311	57.746,000	1.203	-47,51%
   30/06/2022	129.218.347	57.746,000	1.384	-38,15%
   31/12/2022	114.344.198	57.746,000	1.054	-46,79%
   30/06/2023	108.055.581	57.746,000	960	-48,69%
   31/12/2023	97.286.594	57.746,000	1.173	-30,39%
   30/06/2024	95.504.054	57.746,000	1.208	-26,93%
   31/12/2024	90.451.933	57.746,000	1.210	-22,75%
   30/06/2025	71.602.669	57.746,000	997,5	-19,55%

   Il valore contabile della quota è l'indicatore da tenere in considerazione per conoscere l'effettiva consistenza patrimoniale del FIA.

   Il suddetto sconto che caratterizza in maniera più o meno accentuata la quasi totalità dei FIA immobiliari quotati, dipende, infatti da diversi fattori. In primo luogo, il valore contabile viene espresso solo semestralmente tenendo conto delle perizie effettuate dagli Esperti Indipendenti incaricati ai sensi della normativa. In secondo luogo, il mercato delle quote dei FIA immobiliari è caratterizzato da una limitata negoziazione delle transazioni (data la tipologia del prodotto dedicato, per lo più, ad investitori di lungo periodo).

   Il lungo orizzonte temporale che caratterizza il FIA immobiliare ha come conseguenza l'accumulo degli aumenti dei valori che vengono distribuiti alla scadenza del FIA in sede di dismissione degli asset. Il sottoscrittore dovrebbe quindi, in linea teorica, ottenere il massimo vantaggio attendendo la liquidazione delle proprie quote alla scadenza del FIA.

   Diversamente, pur con un'ovvia penalizzazione dovuta anche a fattori intrinseci del settore (es.: scarsa liquidità delle quote sul mercato), viene comunque offerta la possibilità di un'uscita anticipata, vendendo le proprie quote sul mercato regolamentato che le valuterà con i limiti accennati. Nel lungo periodo il valore contabile ed il valore di mercato della quota dovrebbero tendere ad allinearsi, fino essenzialmente a coincidere all'approssimarsi della scadenza del FIA stesso.

3. Andamento economico, del mercato immobiliare e dei fondi immobiliari

   1. Outlook Economico Internazionale1

      Il 2025 ha aperto le sue porte in uno scenario economico globale in continuo e rapido mutamento. Dopo un breve periodo di relativa stabilità con il superamento della crisi pandemica e un impercettibile assestamento della guerra russo-ucraina, già nei primi mesi del 2025 il mondo si è trovato ad affrontare una nuova fase di incertezza e precarietà per effetto dell'annuncio da parte degli Stati Uniti di dazi commerciali. Questa notizia che ha alterato profondamente le aspettative e i meccanismi di funzionamento delle economie nazionali e del commercio globale.

      L'inizio dell'anno ha subito un vero e proprio punto di rottura: nel giro di pochi giorni per il Fondo Monetario Internazionale (FMI) è stato necessario rivedere completamente le sue previsioni economiche. Questo è stato sostenuto anche dal fatto che i principali partner

      1 Fonte - IMF, World Economic outlook, Aprile 2025

      commerciali, come la Cina, hanno risposto immediatamente all'imposizioni delle tariffe americane con il conseguente e concreto rischio di una spirale protezionistica difficile da controllare. Infatti, i dazi rappresentano sia uno shock negativo dal lato dell'offerta per il Paese che li impone, il quale deve riassegnare le risorse economiche verso settori meno efficienti ottenendo una produzione interna più protetta ma meno competitiva, e sia dal lato della domanda esterna per i partner commerciali colpiti. Internamente, quindi, i consumatori si troveranno a pagare prezzi più alti con una perdita netta di benessere, mentre i produttori esteri si vedranno tagliati fuori da mercati fondamentali subendo un calo improvviso delle esportazioni. Secondo le nuove stime del FMI, nel breve periodo questa ondata protezionistica comporterà una contrazione della crescita globale; infatti, la previsione di crescita per il 2025 è stata abbassata dal 3,3% (stime di gennaio) al 2,8%, con una leggera ripresa prevista per il 2026 3,0%. Nonostante il ruolo di protagonisti delle misure, gli Stati Uniti subiranno una riduzione degli investimenti e una contrazione del commercio estero con una conseguente crescita stimata all'1,8% nel 2025. L'eurozona, già debole nel 2024, si attesterà su una crescita modesta dello 0,8%. La Cina, pur mantenendo una proiezione di crescita, mostra una dinamica interna fragile ancora debole dal mercato immobiliare e dalla scarsa fiducia dei consumatori.

      In generale, l'incertezza legata all'evoluzione delle politiche tariffarie ha generato un'ondata di prudenza negli investitori: i flussi di capitale sono direzionati verso asset più sicuri ed il dollaro ha evidenziato un indebolimento per effetto della crescita futura, rendendo il mercato molto più volatile. In un contesto di per sé già fragile ed indebolito, il commercio globale rischia un'ulteriore contrazione: le aziende, con particolare riferimento alle multinazionali, stanno riconsiderando la localizzazione delle proprie catene di fornitura, ed alcuni flussi si stanno diversificando verso Paesi ritenuti meno a rischio. L'effetto netto è ad oggi una suddivisione sempre più frammentaria dell'economia internazionale, il cui effetto se dovesse perdurare comprometterebbe l'integrazione economica fino ad oggi rafforzata e ridurrebbe la crescita potenziale di numerose economie.

      Le economie avanzate soffrono principalmente per la riduzione degli scambi e della fiducia, mentre i Paesi emergenti subiscono sia la contrazione della domanda globale sia la maggiore volatilità nei flussi di capitale. Le economie dipendenti dalle esportazioni verso gli Stati Uniti e la Cina si trovano ad affrontare il duplice shock.

      All'interno delle economie avanzate, gli Stati Uniti sembrano destinati a un rallentamento ciclico, anche se l'economia resta ancora sopra il suo potenziale effettivo. L'Eurozona, invece, affronta un contesto più delicato dove la Germania è penalizzata dalle difficoltà del settore manifatturiero; mentre Francia ed Italia mostrano una crescita stabile sostenuta dai servizi ma pur sempre in contesto complesso. Nei Paesi emergenti, l'America Latina e il Sud-Est asiatico risentono delle pressioni inflazionistiche e del rallentamento cinese. Considerando quanto evidenziato, è necessario un intervento massiccio con un'azione coordinata a livello globale. Sul fronte monetario, infatti, le banche centrali sono chiamate a gestire e trovare un equilibrio sempre più sfidante: mantenere la lotta all'inflazione senza soffocare ulteriormente la crescita, prevedendo una graduale riduzione dei tassi d'interesse in quei Paesi in cui le pressioni inflazionistiche si sono attenuate. Di fatto, seppur in moderata discesa rispetto ai picchi individuati nel periodo pandemico continua ad esercitare un'importante pressione nei diversi mercati inducendo le principali banche centrali a sostenere ancora una politica monetaria restrittiva e più prudenziale rispetto a quanto previsto inizialmente. La conseguenza di questo si è già riversata e continuerà a farlo nei mercati riducendo la leva finanziaria e rivalutando i rendimenti attesi. Mentre sul fronte fiscale la situazione risulta ancora più complicata. Il debito pubblico ha raggiunto livelli elevati in molti Paesi e i costi del suo servizio sono in aumento. Contestualmente, ci sono esigenze di spesa pressanti - come la spesa per la difesa, il sostegno alle fasce vulnerabili e la transizione energetica - che richiedono bilanci pubblici più efficienti. Risultano necessarie, quindi, riforme strutturali per sostenere la produttività e stimolare la crescita e misura temporanee e ben mirate cercando di evitare disavanzi strutturali, soprattutto nei settori dell'istruzione, dell'innovazione tecnologica e del mercato del lavoro.

      Panoramica delle Previsioni di Riferimento dell'Economia Mondiale | € mln, fonte: Scenari Immobiliari per Torre SGR 45esima edizione - Table 1.1 Overview of the World Economic Outlook Reference Forecast

      
      
      

      In conclusione, il 2025 si profila come un anno di grandi incertezze dove la variabile più rilevante a livello globale è il rischio politico: il ritorno di Donald Trump alla presidenza degli Stati Uniti ha generato un'ondata cambiamenti molti dei quali toccano direttamente settori cruciali per l'economia mondiale creando una spirale di dubbi e perplessità che scoraggia gli investimenti di lungo termine. In Corea del Sud, la dichiarazione della legge marziale da parte del presidente Yoon ha scosso un mercato visto fino a poco prima come stabile e in crescita. Mentre in Europa, le tensioni politiche in Germania e Francia - due pilastri dell'Unione Europea - alimentano dubbi sulla tenuta del blocco europeo e sulla continuità delle politiche economiche comuni. Parallelamente le guerre in Ucraina e Gaza ancora in corso, aggiungono un ulteriore livello di instabilità e preoccupazione per una eventuale espansione dei conflitti e nuove escalation che si riversano nell'economia globale.

      Pertanto, mentre in un primo momento del 2025 si poteva sperare in un ritorno ad un ordine "pre-covid", questo semestre ha evidenziato che l'incertezza politica ed economica non è più una parentesi, ma una condizione strutturale dove gli operatori devono accettare un contesto volatile e imparare a gestire l'instabilità come una variabile permanente.

   2. Panoramica Economica e Prospettive di Investimento in Italia nel 1Q 20252

      Il comparto dei fondi immobiliari italiani continua a crescere in modo sostenuto rappresentando il 13% del totale dei veicoli europei. Alla fine del 2024, il NAV (Net Asset Value) ha raggiunto 121,5 miliari di euro con un incremento del 6,6% rispetto all'anno precedente che ha riguardato prevalentemente i fondi chiusi riservati agli investitori professionali. Il patrimonio immobiliare italiano pari a 139 miliardi di euro è detenuto da circa 675 fondi attivi.

      Le stime per il 2025 prevedono un incremento del Nav del 5,3% e del patrimonio del 5% con un numero di veicoli che potrebbe raggiungere le 700 unità.

      L'indebitamento del sistema fondi pari a 59 miliardi di euro è in lieve flessione prossimo al 43% per cento di incidenza sul patrimonio. La performance (ROE), pur rappresentando la media di realtà molto diversificate, è scesa di dieci punti base a 1,8 per cento.

      L'asset allocation del patrimonio gestito italiano ha visto variare il peso dei vari comparti: in crescita il residenziale e il ricettivo. Le prospettive per il 2025, sulla base delle indicazioni raccolte tra le Sgr, sono di un cauto ottimismo, con incremento delle masse gestite e diversificazione dei portafogli rispetto alla composizione attuale. Nel 2024 il fatturato complessivo delle Sgr nazionali è stimato in circa 420 milioni di euro, con un organico di circa 1.220 addetti, di cui 600 donne e 620 uomini.

      Il patrimonio complessivo gestito ammonta a 139 miliardi di euro, distribuiti tra 60 Sgr e 675 fondi immobiliari. Le prime venticinque Sgr per numero di fondi amministrati controllano circa 650 veicoli, pari a oltre il 97% del totale.

      Il patrimonio medio per società di gestione si attesta a oltre 2,3 miliardi di euro, in aumento di oltre il 6% rispetto ai dodici mesi precedenti, grazie al consolidamento di nuove Sgr e fondi nel perimetro di gestione. Se si considerano esclusivamente le prime venticinque Sgr, che detengono quasi la totalità dei fondi, il patrimonio medio sale a 5,5 miliardi di euro, ossia 2,4 volte superiore alla media complessiva.

      Il "Rapporto sulla stabilità finanziaria" pubblicato da Banca d'Italia ad aprile 2025, gli investitori nei fondi istituiti nel 2024 sono stati quasi esclusivamente italiani (40%) e provenienti dall'area euro (50%), in particolare imprese non finanziarie e altri fondi.

      Nel corso dell'anno gli acquisti hanno raggiunto i 2,3 miliardi di euro, segnando un calo di oltre quattro punti percentuali su base annua, a fronte di dismissioni pari a 1,5 miliardi di euro, sostanzialmente in linea con l'anno precedente.

      Dai dati emerge una crescita dell'interesse per il comparto ricettivo, mentre gli altri segmenti risultano stabili o in lieve calo. Le dismissioni hanno riguardato prevalentemente il settore uffici, che ha rappresentato complessivamente oltre il 45% delle operazioni di compravendita.

      Evoluzione delle masse gestite dei fondi immobiliari gestiti in Italia| € mln, fonte: Scenari Immobiliari per Torre SGR 45esima edizione

      
      
      

      2 Fonte - Scenari Immobiliari per Torre SGR - 45esima edizione

      Distribuzione del portafoglio immobiliare dei fondi gestiti in Italia, fonte: Scenari Immobiliari per Torre SGR 45esima edizione

      
      
      

      Panoramica sugli Investimenti Mercato degli Investimenti nel 2025

      Come ampiamente analizzato nei precedenti paragrafi, lo scenario globale del 2025 è caratterizzato da un forte sentimento di incertezza ed instabilità di carattere economico-politico che si riflette nel mercato con forti tensioni e volatilità frenando consumi ed investimenti da parte degli operatori.

      Nei primi mesi del 2025, l'economia italiana ha registrato una tendenza positiva grazie alla solidità del mercato del lavoro e dei servizi rilevando però una decelerazione della crescita nel suo complesso ed un conseguente calo della fiducia dei consumatori. Il tasso di disoccupazione risulta in calo sostenendo la resilienza del mercato, mentre il tasso di inflazione appare leggermente incrementato.

      Le proiezioni di Banca d'Italia, però, hanno rivisto a ribasso la crescita del PIL prevedendo per il 2025 un valore pari allo 0,5%, al di sotto della media degli altri paesi europei, e per il biennio successivo rispettivamente lo 0,8% e 0,7%, nonché la stabilizzazione dell'inflazione vicino al target europeo del 2%. Campanello d'allarme di un quadro macroeconomico fortemente complesso risulta il rendimento dei BTP decennali salito al 3,68% segno che gli investitori rimangono cauti di fronte al crescente protezionismo, alla fragile unità fiscale dell'UE e alle rinnovate tensioni geopolitiche.

      Nel mercato immobiliare, l'anno si è aperto con un incremento dei volumi di investimento pari al 45% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente

      confermando l'andamento positivo iniziato nel secondo semestre del 2023. Tre sono state le operazioni che hanno trainato il mercato per un valore complessivo di 200 milioni di euro e che hanno permesso di raggiungere già nel primo trimestre dell'anno i 2,6 miliardi di euro individuando così un aumento del 54% della media decennale. In termini numerici, le transazioni effettuate e concluse nel primo trimestre del 2025 sono 68, valore sopra la media degli ultimi cinque anni, di cui il 76% di queste sono attività inferiori ai 50 milioni. Le prime 10 transazioni per valore rappresentano il 60% del valore totale degli investimenti. Gli operatori internazionali e, dunque, il capitale estero si confermano uno dei principali motori dell'attività di mercato mantenendo una solida presenza nel mercato pari al 62% degli investimenti totali, con una particolare attenzione ai settori logistico e retail.
      
      

      Principali transazioni nel primo trimestre 2025| fonte: Significant Sales Q1 - Marketbeat Italy Investment Q1 2025 -Cushman & Wakefield

      
      
      

      Tutti i settori del mercato mostrano segnali positivi confermando che l'Italia risulta centrale nelle strategie di investimento degli operatori.

      In particolare, il comparto della logistica e dell'Hospitality rappresentano ciascuno il 25% del volume totale degli investimenti, confermando così il suo ruolo di primo piano nel mercato, seguiti subito dopo dal comparto del Retail che ha visto il suo momento di massimo grazie all'acquisizione di un portafoglio di outlet di lusso. Anche il settore Uffici ha dimostrato di occupare un ruolo di rilievo nel mercato con il trimestre migliore degli ultimi dieci anni.

      In termini geografici, Milano presenta ancora una volta la città preferita degli operatori di mercato rappresentando il 30% del volume degli investimenti a fronte dell'11% della città di Roma.

      Volumi di investimento nel primo trimestre 2025| fonte: Total investment volume by source of capital - Italian Investment Market Q1 2025, Savills

      
      
      

      Analisi delle Asset Class3

      Di seguito sono riportati i dati principali registrati nel corso del primo trimestre 2025 per asset class:

      3 Fonte - Italian Investment Market 2025 - Savills

      - Uffici

      Dopo un'importante ripresa del comparto uffici iniziata lo scorso anno con una crescita del 109% rispetto al 2023, anche nel primo trimestre del 2025 si conferma questa propensione positiva individuando questo settore tra le asset class più dinamiche e più ricercate del trimestre appena concluso con un totale di 20 operazioni.

      Milano, ancora una volta, rappresenta la città più apprezzata dagli investitori con il 75% del volume degli investimenti pari cioè a 13 transazioni. Il primo quarter ha rappresentato per la città la migliore performance degli ultimi dieci anni con un 110.000 mq transati. Differentemente al passato, le attività non si sono concentrate nel solo CBD ma si sono estese anche a periferie ed hinterland. La città di Roma, invece, ha registrato due sole operazioni nell'area CBD e EUR rappresentando l'8% della quota di mercato.

      Rispetto al 2024, la dimensione media delle transazioni è diminuita attestandosi a 32 milioni di euro rispetto ai 41 milioni di euro del 2024, con una maggiore spinta da parte degli investitori nazionali rispetto a quelli stranieri.

      A fronte però di dimensioni minori, però, il numero di transazioni è cresciuto del 28% su base annua confermando la tendenza in atto della preferenza dei locatari per spazi più piccoli.

      La crescente attenzione per la sostenibilità e l'efficienza energetica ha giocato un ruolo chiave nella selezione degli investimenti, con un forte interesse per edifici certificati ESG. Gli investitori sono stati particolarmente attratti da asset di Classe A rappresentando l'82% del totale, caratterizzati da elevati standard qualitativi e da una migliore resilienza alle fluttuazioni del mercato.

      Volumi di investimento per origine del capitale nel 2025| fonte: Investment volumes by source of capital - Italian Investment Market Q1 2025, Savills

      
      
      

      - Logistica

      Tra i settori più ricercato nei primi mesi del 2025 è stato il comparto della logistica, rappresentando il 24% del totale degli investimenti italiani pari cioè a 640 milioni di euro. Questo volume è stato trainato dalla chiusura di due operazioni di portafogli di logistica che hanno coperto il 72% del totale. I capitali value add e core plus sono in testa al mercato con un potenziale ritorno dei capitali core nei prossimi mesi.

      Nel 1° trimestre del 2025, i rendimenti netti prime sono rimasti stabili in tutte le città attestandosi al 5,25% a Milano e al 5,50% a Roma, Bologna, Bergamo-Brescia e Pavia-Piacenza. In futuro potrebbe essere possibile una compressione dei rendimenti, a seguito di condizioni di finanziamento più favorevoli e di un grande appetito per il settore. Dopo due anni di numeri record, nel 2024 l'attività di

      acquisizione ha subito un rallentamento ed anche sta proseguendo tale tendenza: in totale sono stati acquisiti circa 500 K mq, una cifra in calo sia su base annua (-9%) sia su rispetto alla media degli ultimi 5 anni (-16%).

      Volumi di investimento per tipologia di transazione| fonte: Investment volumes by deal type - Italian Investment Market Q1 2025, Savills

      
      
      

      • Hospitality

        Il settore anche nel 2025 sta continuando a suscitare sempre più interesse per gli investitori le cui strategie si stanno spostando verso nuove località e tipologie di asset per il tempo libero. Milano, Roma, Firenze e Venezia sono rimaste le destinazioni top, ma l'interesse si sta spostando anche verso mercati regionali come Napoli, Lecce, Torino, Palermo e Padova.

        Gli investimenti continuano a dare segnali positivi: il 2025 ha visto cifre record in termini di volume di investimenti, eleggendo il periodo come il miglior Q1 degli ultimi 10 anni. Il settore è stato dinamico anche in termini di numero di transazioni, grazie alla chiusura di diciassette operazioni che hanno coinvolto 20 asset. Le transazioni sono state particolarmente eterogenee per location (mercati primari, città regionali e leisure) e per tipologie di asset (resort, hotel di lusso, conversioni). Gli investitori internazionali hanno caratterizzato la maggior parte dell'attività dall'inizio dell'anno (65%).

      • Retail

        Dopo anni di relativa stagnazione, il settore retail ha vissuto un vero e proprio rilancio nel 2024 tornando a essere l'asset class dominante per volumi investiti. Con un totale di 2,3 miliardi di euro, il comparto ha registrato un impressionante aumento del +243% su base annua, segnando il ritorno della fiducia nel settore commerciale italiano. Anche nel 2025, il settore si conferma in netta ripresa totalizzando circa 570 milioni di euro, vale a dire cinque volte superiore allo stesso trimestre dello scorso anno ed il triplo della media degli ultimi cinque anni.

        I volumi del 2024 sono stati impattati dall'acquisizione dell'asset di Via Montenapoleone 8 a Milano, la più grande transazione su singolo asset mai registrata nel mercato italiano mentre il primo trimestre del 2025 ha registrato la sua migliore performance grazie al segmento extraurbano con sette operazioni del valore di circa 420 milioni di euro. Il settore dei Factory-outlet ha guidato l'attività grazie alla chiusura di un'importante transazione relativa a due asset.

        Volumi di investimento per settore nel 2025| fonte: Investment volumes by subsector - Italian Investment Market Q1 2025, Savills

        
        
        

        L'High Street ha mantenuto un appeal costante, coprendo il 27% dei volumi di attraverso tre operazioni, due delle quali situate nella città di Firenze. Il rinnovato afflusso di turisti, che è cresciuto in prima parte dell'anno, continua a guidare il segmento high street e sostiene i livelli di affitto prime. Le destinazioni balneari, lacustri, e sciistiche di lusso si stanno affermando come hotspot per i marchi e gli investitori.

      • Living e Healthcare

      Anche se con volumi bassi, il settore del living ed healthcare sta piano piano tornando a seguire una tendenza positiva registrando un aumento del 50% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente con un'attività di investimento sia da parte di operatori nazionali che internazionali (48%), desiderosi di espandere la loro attività nel settore nel Paese. La mancanza di transazioni in corso persiste in entrambi i segmenti degli alloggi per studenti e del residenziale, a seguito del rallentamento dei permessi di costruzione e di pianificazione.

      Il comparto residenziale risulta il più richiesto, registrando il 57% dei volumi in sei operazioni, principalmente situate a Milano, ma anche a Roma e Torino. Queste transazioni si riferiscono principalmente a riconversioni di asset in abitazioni build to sell.

      In termini di geolocalizzazione degli investimenti, l'interesse permane alto nelle aree geograficamente consolidate come Milano,Roma, Bologna, Torino, Firenze, ma allo stesso tempo si sta espandendo nei mercati regionali con forte presenza universitaria, come Padova e Pisa.

      Il settore sanitario rimane un obiettivo soprattutto per gli investitori specializzati e ad oggi non si sono registrate operazioni. In generale, le aspettative positive sulla crescita degli affitti e dei prezzi e la forte dinamica della domanda in molte città sono frenate dai costi di costruzione ancora elevati e dall'incertezza legata al profilo di rendimento e ai costi di gestione. Si prevede una stabilizzazione dei volumi e dei rendimenti nella seconda metà del 2025.

      Volumi di investimento nel residenziale per comparto| fonte: Living investment volumes by subsector - Italian Investment Market Q1 2025, Savills

      
      
      

   3. Andamento del mercato immobiliare con focus sui Centri Commerciali in Italia Overview del settore retail4

      Il mercato retail in Italia ha subito profonde e repentine trasformazioni negli ultimi anni per effetto di molteplici fattori di natura economica, tecnologica e sociale. L'inflazione, così come il cambiamento nei comportamenti di consumo e l'evoluzione delle strategie hanno ridisegnato il panorama del settore.

      Dopo un periodo di elevata inflazione negli anni passati, il 2025 ha aperto con prospettive più favorevoli che vedono un miglioramento della stessa nei tempi a venire. Tuttavia, la pressione sui consumatori rimane ancora abbastanza elevata a cui si somma un clima di incertezza geopolitica sempre più forte. Tutto questo ha determinato un cambiamento nelle abitudini di spesa dove i consumatori tendono a privilegiare le spese essenziali e a porre maggiore attenzione al valore e alla sostenibilità degli acquisti. La spesa per beni di lusso sta diventando sempre più di nicchia, con i consumatori di fascia alta che continuano a sostenere il settore.

      Anche nel mercato immobiliare il comparto del retail, a partire dal periodo post pandemico, è stato investito da bruschi cambiamenti che hanno causato importanti perdite di settore (-45% 2023 vs 2021) risultando una delle asset class più colpite dagli eventi che hanno caratterizzato il periodo. Se da un lato vi è stata un'importante perdita di potere d'acquisto da parte dei consumatori per l'incremento dell'inflazione, dall'altro la dinamica delle preferenze di quest'ultimi è variata generando un impatto negativo nel mercato.

      Dal 2024 ad oggi si sta registrando una vera ripresa di questo settore con un volume di investimenti pari a 2,2 mld€ per effetto di un rinnovato interesse da parte degli investitori ad acquisire prodotti di qualità o ad investire in location high street in città secondarie. È

      4 Fonte: Real Estate Ratail Market Report - PWC Marketbeat Italy Ratail Q1 2025 - Cushman&Wakefield

      stato caratterizzato da operazioni rilevanti tra le quali l'acquisto dell'edificio di via Monte Napoleone 8 a Milano da parte del gruppo Kering, per un valore di 1,3 miliardi di euro immobile che ospita importanti marchi Luxury come Saint Laurent e Prada, o anche l'acquisto a Roma del centro commerciale Roma Est per un valore di circa 220 mln€ ceduto dal fondo GIC al gruppo Klèpierre.

      
      
      

      Anche nel 2025, il segmento high street e urban retail continua a consolidarsi trainato dall'aumento degli investimenti nelle vie della moda delle principali città come Milano, Roma, Firenze e Venezia. La città di Milano mantiene la sua posizione nel mercato presentando una forte domanda e una disponibilità limitata. I canoni di locazione sono in aumento ed hanno raggiunto valori di 15.000

      €/mq l'anno nel Quadrilatero della Moda. Anche Firenze ha riscosso un particolare successo in quanto tra le principali città per lo shopping di lusso ed ha visto negli ultimi anni l'apertura di nuovi negozi non solo nel centro storico ma anche in luoghi riqualificati, ne è l'esempio Manifatture Tabacchi.

      
      
      

      Interesse è rivolto anche ad altre città italiane, i marchi internazionali stanno alimentando la domanda di spazi commerciali con canoni prime stabili o in crescita e bassi tassi di sfitto. Il rendimento lordo varia tra il 4% e il 6%, con una leggera compressione nelle zone più centrali.

      Il settore retail italiano ha mostrato nel primo trimestre del 2025 una notevole capacità di adattamento, accompagnata da segnali di resilienza sia nel segmento lusso sia in quello dei consumi più generalisti. Il comportamento dei conduttori restituisce infatti un quadro in cui da un lato diversi marchi consolidati stanno ampliando la propria rete sul territorio nazionale, dall'altro il comparto food & beverage continua a dimostrarsi particolarmente vivace, trainato da una domanda stabile che valorizza le esperienze di consumo legate alla socialità e alla ristorazione.

      Il segmento del lusso si conferma protagonista assoluto: brand internazionali e maison storiche non solo consolidano la propria presenza nelle principali high street del Paese, ma puntano sempre più a località turistiche d'élite, attratte dal forte potere d'acquisto di un pubblico internazionale. Ciò testimonia la centralità dell'Italia nel panorama del retail di alta gamma, che non a caso considera piazze come Milano, Roma, Firenze e Venezia veri e propri pilastri delle strategie di espansione globale.

      Focus Centri Commerciali5

      I Centri Commerciali si sono affacciati a questo nuovo anno registrando una flessione del -3,8% rispetto allo stesso periodo del 2024 (aprile 25 vs aprile 24) con performance che variano a seconda dei diversi segmenti di mercato. Questo dato negativo va letto in considerazione del clima di confusione che sta attraversando il mondo: da un lato l'incertezza geopolitica della guerra russo-ucraina e israelo-palestinese, dall'altro l'applicazione di dazi da parte degli Stati Uniti e le loro ripercussioni. In particolare, il segmento della cura della persona e salute risulta il solo perimetro che traina i fatturati del retail con una variazione positiva del 2,7%, a fronte degli altri che registrano dei rallentamenti.

      
      
      

      Anche se i primi dati fotografano un andamento non del tutto positivo, nei primi mesi del 2025 gli investimenti immobiliari commerciali hanno superato i 550 milioni di euro che evidenzia il ritrovato slancio dei consumi fisici rispetto a quelli digitali. In termini geografici, stanno trovando il loro spazio non solo città affermate come Milano e Roma, ma anche centri urbani secondari caratterizzati da turismo e collegamenti.

      In particolare, il taglio dei progetti è indirizzato alla riqualificazione urbana e alla trasformazione di immobili in disuso trovando loro una dimensione nel mercato che non sia solo puramente commerciale ma anche sociale dove i bisogni dei consumatori, radicalmente cambiati, siano accolti ed assecondati. Ecco, infatti, che gli spazi vengono ripensati con nuovi format ibridi dove convergono ristorazione, intrattenimento, servizi e commercio con attenzione all'impatto ambientale. Tutto questo rappresenta per gli investitori e gli operatori di mercato una grande opportunità di generare valore in un settore che sta vivendo piano piano una nuova primavera.

      5 Fonte: https://www.ey.com/it_it/newsroom/2025/06/osservatorio-cncc-ey-giugno2025 Ieri, oggi, domani - primo semestre 2025, KROLL

      https://www.scenari-immobiliari.it/2025/05/07/cercasi-negozio-top-location-550-milioni-di-euro-investiti-nei-primi-mesi-del-2025-tra-firenze-sanremo-e-milano

      Outlook del settore Retail6

      Il mercato retail italiano sta attraversando una fase di profonda trasformazione: i consumatori stanno diventando sempre più attenti alle proprie spese, i grandi retailer stanno consolidando nuovamente la loro posizione e gli investitori immobiliari stanno adottando un approccio più strategico nella selezione degli asset. Il futuro del settore sarà determinato dalla capacità di adattarsi a queste nuove dinamiche, integrando innovazione, sostenibilità e personalizzazione dell'esperienza d'acquisto. In questo scenario in evoluzione, la capacità di rispondere con flessibilità e creatività alle esigenze dei consumatori sarà un elemento chiave per il successo nel lungo termine.

      Nonostante, quindi, un contesto macroeconomico e geopolitico piuttosto incerto e movimentato il settore del Retail sta rispondendo positivamente alla domanda del mercato che vedrà una maggiore crescita nei prossimi mesi ed anni. Tale segmento sarà segnato dalla crescente convergenza tra negozi fisici e digitali, la cui adozione di strategie pluri-canale diventerà fondamentale per garantire un'esperienza fluida tra acquisti online e offline. L'evoluzione delle abitudini di consumo richiede ai retailer di integrare soluzioni innovative sfruttando la tecnologia per personalizzare l'offerta e migliorare l'esperienza complessiva del cliente. Queste dinamiche sommate alle grandi opportunità disponibili in Italia restituiscono fiducia verso questo mercato.

4. Modifiche normative e regolamentari riguardanti il settore del risparmio gestito e dei FIA immobiliari

   Il 10 marzo 2021 la Consob, con delibera n. 21755, ha apportato alcune modifiche al Regolamento Intermediari (c.d. Regolamento Intermediari). La modifica normativa, entrata in vigore il 31 marzo 2021, si sostanzia nell'aggiornamento dell'art. 78 e nell'abrogazione degli articoli 79, 80 e 81 del Regolamento Intermediari. In base al nuovo quadro regolamentare, la valutazione delle modalità di formazione e aggiornamento professionale dei soggetti impegnati nella consulenza finanziaria viene affidata agli stessi intermediari e non più ad una disciplina prescrittiva di dettaglio.

   Con la Delibera n. 22430 del 28 luglio 2022, la Consob, al termine della consultazione pubblica conclusasi il 19 marzo, ha modificato ulteriormente il Regolamento n. 20307 del 15 febbraio 2018, concernente la disciplina degli intermediari (Regolamento Intermediari), per adeguare la normativa italiana in materia di MiFID II, sostenibilità e servizi di investimento.

   Con delibera n. 22551 del 21 dicembre 2022, la Consob ha modificato il Regolamento Emittenti al fine di adeguare i relativi contenuti all'estensione dell'obbligo di redazione del "Key Information Document" (KID) - già vigente per i prodotti finanziari e assicurativi nonché per i FIA chiusi rivolti agli investitori al dettaglio - alle altre categorie di fondi di investimento. Pertanto, a partire dal 1° gennaio 2023 tutti i PRIIPS rivolti alla clientela al dettaglio saranno accompagnate da informazioni chiave presentate secondo lo stesso modello.

   Nella Gazzetta Ufficiale n. 62 del 15 marzo 2022 è stato pubblicato il Decreto del Ministero dell'Economia e delle Finanze 13 gennaio 2022, n. 19 "Regolamento recante modifiche al decreto 5 marzo 2015, n. 30, attuativo dell'articolo 39 del decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58 (TUF), concernente la determinazione dei criteri generali cui devono uniformarsi gli Organismi di investimento collettivi del risparmio (OICR) italiani".

   Ai sensi dell'art. 14, co, 1, del decreto MEF n. 30/2015, il gestore può istituire FIA italiani riservati a investitori professionali in forma aperta o chiusa. Il nuovo comma 2, invece, prevede che il regolamento o lo statuto del FIA italiano riservato possa prevedere la partecipazione anche di tre nuove categorie di sottoscrittori, di seguito elencati:

   6 Fonte: Real Estate Ratail Market Report - PWC Italian Retail Spotlight - Q1 2025, Savills

   https://www.monitorimmobiliare.it/monitorimmobiliare/notizia/retail-il-mercato-immobiliare-cresce-nel-primo-trimestre-2025_2025-05-13123151/

   1. investitori non professionali che sottoscrivono ovvero acquistano quote o azioni del FIA per un importo complessivo non inferiore a 500.000;

   2. investitori non professionali che nell'ambito della prestazione del servizio di consulenza in materia di investimenti sottoscrivono ovvero acquistano quote o azioni del FIA per un importo iniziale non inferiore a (100.000) centomila euro a condizione che, per effetto della sottoscrizione o dell'acquisto, l'ammontare complessivo degli investimenti in FIA riservati non superi il 10% del proprio portafoglio finanziario;

   3. soggetti abilitati alla prestazione del servizio di gestione di portafogli che nell'ambito dello svolgimento di detto servizio sottoscrivono ovvero acquistano quote o azioni del FIA per un importo iniziale non inferiore a centomila euro per conto di investitori non professionali.

   Dal 27 marzo 2024 sono entrate in vigore le novità apportate dalla Legge 5 marzo 2024 , n. 21 (cd. Legge Capitali) che, tra l'altro, modifica l'articolo 6, comma 2-quater, lettera d), numero 1), del D. Lgs. 24 febbraio 1998, n. 58 (TUF) al fine di includere nella definizione di "controparti qualificate" anche gli enti previdenziali privati e privatizzati ai fini della prestazione dei servizi di investimento. In data 28 dicembre 2021 Banca d'Italia ha pubblicato il terzo aggiornamento del Regolamento sulla gestione collettiva del risparmio che recepisce le modifiche di cui al Provvedimento della stessa Autorità del 23 dicembre 2021, al fine di uniformarlo agli Orientamenti dell'ESMA in materia di commissioni di performance degli UCITS e di alcuni tipi di FIA del 5 novembre 2020. La modifica rilevante riguarda, infatti, il Titolo V, Capitolo 1, Sezione II "Contenuto minimo del regolamento di gestione", con particolare riferimento al paragrafo 3.3.1.1 "Compenso della SGR", all'interno delle disposizioni relative alle spese a carico del fondo.

   In data 6 novembre 2022 la Banca d'Italia ha pubblicato il quarto aggiornamento del Regolamento sulla gestione collettiva del risparmio e che ha riguardato modifiche all'operatività transfrontaliera di cui al Titolo VI.

   In data 12 marzo 2024 Banca d'Italia ha pubblicato il quinto aggiornamento del Regolamento sulla gestione collettiva del risparmio che recepisce le novità introdotte dal quadro normativo europeo sulle cartolarizzazioni (Regolamento (UE) 2017/2402 - Regolamento cartolarizzazioni).

   In data 23 dicembre 2022 Banca d'Italia ha pubblicato, al fine di completare la normativa nazionale di recepimento delle disposizioni europee contenute nella direttiva 2019/2034/UE e nel regolamento (UE) 2019/2033 (cd. pacchetto IFD/IFR), Il Provvedimento del 23 dicembre 2022 recante modifiche al Regolamento della Banca d'Italia del 5 dicembre 2019 di attuazione degli articoli 4-undecies e 6, comma 1, lettere b) e c-bis), del TUF. Tali modifiche fanno seguito alla consultazione terminata in data 5 luglio 2022 e si sono rese necessarie al fine di adeguare la disciplina nazionale al pacchetto IFD/IFR, nonché alle norme tecniche di regolamentazione e agli orientamenti delle Autorità europee di vigilanza su governance interna, politiche di remunerazione, valutazione dell'idoneità dei membri dell'organo di gestione e del personale che riveste ruoli chiave ed esternalizzazione a fornitori di servizi in cloud. Particolare attenzione è stata poi posta alla disciplina in materia di politiche e prassi di remunerazione e incentivazione delle SIM e dei gestori.

   Nella Gazzetta Ufficiale dell'Unione Europea Serie L del 26 marzo 2024 è stata pubblicata la Direttiva (UE) 2024/927 (cd. AIFMD 2), la quale modifica, tra l'altro, la direttiva 2011/61/UE (AIFMD) per quanto riguarda gli accordi di delega, la gestione del rischio di liquidità, le segnalazioni a fini di vigilanza, la fornitura dei servizi di custodia e di depositario e la concessione di prestiti da parte di fondi di investimento alternativi. La AIFMD 2 intende armonizzare la disciplina dei fondi di investimento alternativi (FIA).

   In data 5 giugno 2023 la Consob ha fornito un avviso in merito alla comunicazione all'Autorità europea circa il recepimento degli Orientamenti ESMA su taluni aspetti della MiFID II in materia di remunerazione. L'applicazione della disciplina per la SGR rientra nel quadro di quanto previsto in merito dal Regolamento della Banca d'Italia del 5 dicembre 2019 di attuazione degli articoli 4-undecies e 6, comma 1, lettere b) e c-bis), del TUF.

   Nel corso del mese di dicembre 2022 l'ESMA ha pubblicato:

   • il Final report "Draft technical standards on the notifications for cross-border marketing and cross-border management of AIFs and UCITS" (ESMA 34-45-1648 del 15 dicembre 2022);

   • un aggiornamento delle Q&As "on Application of the AIFMD" (ESMA34-32-352 del 16 dicembre 2022).

     Il Parlamento europeo e del Consiglio, in data 14 dicembre 2022, ha emanato il Regolamento (UE) 2022/2554 relativo alla resilienza operativa digitale per il settore finanziario (Digital Operational Resilience Act - DORA), applicabile anche ai GEFIA, che trova applicazione dal 17 gennaio 2025. Al fine di modificare le direttive europee che a vario titolo definiscono requisiti connessi alla gestione dei rischi informatici nel settore finanziario, rendendole coerenti con l'adozione del Regolamento DORA, è stata contestualmente pubblicata la Direttiva (UE) 2022/2556 che ha modificato, tra l'altro, la direttiva 2011/61/UE per quanto riguarda la resilienza operativa digitale per il settore finanziario. Nella Gazzetta Ufficiale UE serie L del 25 giugno 2024 sono stati pubblicati tre regolamenti delegati integrativi del DORA: 1) il Regolamento delegato (UE) 2024/1772 che specifica i criteri per la classificazione degli incidenti connessi alle TIC e delle minacce informatiche; 2) il Regolamento delegato (UE) 2024/1773 che precisa il contenuto dettagliato della politica relativa agli accordi contrattuali per l'utilizzo di servizi TIC a supporto di funzioni essenziali o importanti prestati da fornitori terzi di servizi TIC; 3) il Regolamento delegato (UE) 2024/1774 che stabilisce gli elementi per elaborare e attuare le politiche, le procedure, i protocolli e gli strumenti di sicurezza delle TIC, nonché il quadro semplificato per la gestione dei rischi informatici. In data 17 luglio 2024, le tre autorità di vigilanza europee (EBA, EIOPA ed ESMA - le ESA) hanno pubblicato il secondo set di norme tecniche nell'ambito del DORA. Si tratta di quattro progetti definitivi di norme tecniche di regolamentazione (RTS), una serie di norme tecniche di attuazione (ITS) e due linee guida, tutti finalizzati a migliorare la resilienza operativa digitale del settore finanziario dell'UE. Inoltre, la Commissione europea ha pubblicato in data 20 febbraio 2025 il Regolamento Delegato (UE) 2025/301 del 23 ottobre 2024 che integra il regolamento (UE) 2022/2554 del Parlamento europeo e del Consiglio per quanto riguarda le norme tecniche di regolamentazione che specificano il contenuto e i termini della notifica iniziale, della relazione intermedia e della relazione finale per gli incidenti gravi connessi alle TIC nonché il contenuto della notifica volontaria per le minacce informatiche significative.

     In tale contesto, a valle dell'entrata in vigore della normativa in data 17 gennaio 2025, la Banca d'Italia ha emanato in data 23 dicembre 2024 una comunicazione al mercato in materia di sicurezza ICT, richiamando l'attenzione degli intermediari direttamente vigilati sui profili della resilienza operativa digitale e del rischio ICT. Gli intermediari vengono invitati a valutare il proprio posizionamento rispetto al Digital Operational Resilience Act (DORA) e a effettuare un'autovalutazione del proprio ICT risk management framework da trasmettere alla Banca d'Italia entro il 30 aprile 2025. Inoltre, sempre la Banca d'Italia, con comunicazione del 30/12/2024, ha attenzionato gli intermediari su alcuni profili per l'applicazione del DORA con riferimento ai seguenti profili: 1) collocazione della funzione di controllo dei rischi ICT; 2) comunicazione all'autorità competente di eventuali accordi contrattuali previsti per l'utilizzo di servizi ICT a supporto di funzioni essenziali o importanti; 3) segnalazione dei gravi incidenti ICT e delle minacce informatiche significative; 4) test avanzati di penetrazione basati sulle minacce (Threat-Led Penetration Test).

     Con il D.lgs. del 10 marzo 2023, n. 24 (pubblicato in G.U. il 15 marzo, con effetto a decorre dal 17 dicembre 2023) si è data attuazione alla Direttiva (UE) 2019/1937 del Parlamento europeo e del Consiglio, del 23 ottobre 2019, riguardante la protezione delle persone che segnalano violazioni del diritto dell'Unione e recante disposizioni riguardanti la protezione delle persone che segnalano violazioni delle disposizioni normative nazionali. In particolare, per violazione si intende un comportamento, atto od omissione che lede l'interesse pubblico o l'integrità dell'amministrazione pubblica o dell'ente privato e che consistono, tra gli altri, in condotte illecite rilevanti ai sensi del D. Lgs. n. 231/2001 sulla responsabilità amministrativa degli enti e in illeciti che rientrano nell'ambito di applicazione della normativa indicata all'allegato al decreto. La disciplina in materia di whistleblowing era già stata integrata dal Provvedimenti della Banca d'Italia del 23 dicembre 2022 di modifica del Regolamento di attuazione degli articoli 4-undecies e 6, comma 1, lettera b) e c-bis) del TUF con le modifiche all'allegato n. 4 allo stesso Regolamento.

     Con il decreto legislativo del 3 agosto 2022 n. 131 è stata adeguata la normativa nazionale alle disposizioni del Regolamento (UE) 2017/2402 (Regolamento cartolarizzazioni), che stabilisce un quadro generale per la cartolarizzazione e instaura un quadro specifico per cartolarizzazioni semplici, trasparenti e standardizzate (STS). In particolare, è stato modificato il D.Lgs. 58/1998 (TUF) integrando, tra l'altro, il nuovo articolo 4-septies.2 inerente all'individuazione delle autorità nazionali competenti ai sensi del predetto Regolamento

     cartolarizzazioni. Al fine di recepire le novità introdotte dal quadro normativo europeo sulle cartolarizzazioni, in data 13 marzo 2024 la Banca d'Italia ha pubblicato il resoconto della consultazione in tema di "Modifica alle disposizioni della Banca d'Italia relative a banche, intermediari finanziari, SIM, SGR, SICAV e SICAF in materia di operazioni di cartolarizzazione", aperta dal 27 luglio 2023 al 27 settembre 2023, unitamente ai commenti e osservazioni ricevuti. Le modifiche hanno riguardato, tra l'altro, il Regolamento sulla gestione collettiva del risparmio.

     Il 26 maggio 2021 la Consob, con delibera n. 21867l, ha apportato alcune modifiche al Regolamento concernente l'Arbitro per le Controversie Finanziarie (c.d. Regolamento ACF), approvato con delibera n. 19602 del 4 maggio 2016. Le modifiche apportate al Regolamento ACF sono entrate in vigore il 1° ottobre 2021.

     Il 10 maggio 2021 l'ESMA ha pubblicato le traduzioni nelle lingue ufficiali dell'Unione Europea degli Orientamenti ESMA50-164-4285 IT in materia di esternalizzazione a fornitori di servizi cloud. Gli Orientamenti forniscono la definizione di "cloud computing o cloud". Gli Orientamenti si applicano dal 31 luglio 2021 a tutti gli accordi stipulati, rinnovati o modificati a tale data o successivamente. Per quanto riguarda, invece, gli accordi di esternalizzazione nel cloud già in essere, sarà necessario riesaminare e modificare gli accordi entro il 31 dicembre 2022.

     La Banca d'Italia ha emanato in data 1° giugno 2023 un Provvedimento con le "Istruzioni per la segnalazione in materia di esternalizzazione di funzioni aziendali per gli intermediari vigilati", con l'obiettivo di raccogliere informazioni sui contratti di esternalizzazione sui fornitori e subfornitori di servizi nonché sulla tipologia di funzioni esternalizzate.

     La Consob, con avviso del 10 giugno 2022, ha comunicato di essersi conformata agli "Orientamenti relativi al regolamento sugli abusi di mercato (UE) n. 596/2014 (MAR - Market Abuse Regulation) - Ritardi nella comunicazione al pubblico di informazioni privilegiate e interazioni con la vigilanza prudenziale", pubblicati dall'ESMA nella loro versione definitiva in lingua inglese in data 5 gennaio 2022, integrandoli nelle proprie prassi di vigilanza.

     In data 13 luglio 2022, la Commissione ha emanato il Regolamento di esecuzione (UE) 2022/1210 che stabilisce norme tecniche di attuazione per l'applicazione del regolamento (UE) n. 596/2014 del Parlamento europeo e del Consiglio per quanto il formato degli elenchi delle persone aventi accesso a informazioni privilegiate e il relativo aggiornamento.

     In data 27 gennaio 2022 ESMA ha posto in pubblica consultazione la revisione delle sue linee guida in tema di valutazione di adeguatezza ai sensi della direttiva 2014/65/EU (cd. MiFID II), conclusasi in data 27 aprile 2022. In data 3 aprile 2023 l'ESMA ha pubblicato le traduzioni nelle lingue ufficiali dell'Unione Europea degli Orientamenti ESMA35-43-3172 su alcuni aspetti dei requisiti di adeguatezza della MiFID II, a cui la Consob in data 25 maggio 2023 ha avvisato i destinatari di aver comunicato all'Autorità europea la propria volontà di conformarsi.

     Nella Gazzetta Ufficiale n. 284 del 29 novembre 2021 è stato pubblicato il D.lgs. 184/2021 dell'8 novembre 2021 "Attuazione della direttiva (UE) 2019/713 del Parlamento europeo e del Consiglio, del 17 aprile 2019, relativa alla lotta contro le frodi e le falsificazioni di mezzi di pagamento diversi dai contanti e che sostituisce la decisione quadro 2001/413/GAI del Consiglio", che ha che ha esteso il catalogo dei reati presupposto di cui al D. Lgs. n. 231/2001, inserendo il nuovo art. 25-octies.1comma 2 "Altri fattispecie in materia di strumenti di pagamento diversi dai contanti".

     Nella Gazzetta Ufficiale n. 68 del 22 marzo 2022 è stata pubblicata la Legge 9 marzo 2022, n. 22 "Disposizioni in materia di reati contro il patrimonio culturale", che ha esteso il catalogo dei reati presupposto di cui al D. Lgs. n. 231/2001 in tema di responsabilità amministrativa degli enti. In particolare, nel suddetto decreto legislativo sono stati inseriti gli artt. 25-septiesdecies "Delitti contro il patrimonio culturale" e 25-duodevicies "Riciclaggio di beni culturali e devastazione e saccheggio di beni culturali e paesaggistici". In ultimo, con il D.lgs. del 2 marzo 2023, n. 19 è stato aggiunto nell'ambito dei "Reati societari" di cui all'art. 25-ter il reato di "False o omesse dichiarazioni per il rilascio del certificato preliminare".

     Nella Gazzetta Ufficiale n. 236 è stata pubblicata la Legge 9 ottobre 2023, n. 137 - di conversione con modifiche del D.L. 10 agosto 2023, n. 105 - recante "Disposizioni urgenti in materia di processo penale di processo civile di contrasto agli incendi boschivi di recupero

     dalle tossicodipendenze di salute e di cultura nonché in materia di personale della magistratura e della pubblica amministrazione" (cd. "Decreto Giustizia"). Con l'intervento normativo si attua una nuova estensione del catalogo dei "reati presupposto" della responsabilità amministrativa degli enti, intervenendo sugli artt. 24 e 25-octies.1 del D.lgs. cit., aggiungendo tre nuove fattispecie di reato ("Turbata libertà degli incanti" (art. 353 c.p.), "Turbata libertà del procedimento di scelta dei contraenti" (art. 353-bis c.p.) e "trasferimento fraudolento di valori" (art. 512-bis c.p.)).

     Nella Gazzetta Ufficiale n. 19 del 24/01/2024 è stata pubblicata la Legge del 22 gennaio 2024, n. 6 inerente a "Disposizioni sanzionatorie in materia di distruzione, dispersione, deterioramento, deturpamento, imbrattamento e uso illecito di beni culturali o paesaggistici e modifiche agli articoli 518-duodecies, 635 e 639 del codice penale".

     Nella Gazzetta Ufficiale del 02/03/2024 è stato pubblicato il Decreto Legge del 2 marzo 2024, n.19 inerente al "Ulteriori disposizioni urgenti per l'attuazione del Piano nazionale di ripresa e resilienza (PNRR)".

     Nella Gazzetta Ufficiale del 28/06/2024 è stato pubblicato il D.Lgs. del 14 giugno 2024, n. 87 inerente a "Revisione del sistema sanzionatorio tributario, ai sensi dell'articolo 20 della legge 9 agosto 2023, n. 111", con un impatto sull'art. 25-quinquesdecies del D.Lgs. n. 231/2001 "Reati Tributari", modificando l'art. 10-quater del D.Lgs. n. 74/2000 "Indebita compensazione".

     Nella Gazzetta Ufficiale del 02/07/2024 è stata pubblicata la Legge del 28 giugno 2024, n. 90 inerente a "Disposizioni in materia di rafforzamento della cybersicurezza nazionale e di reati informatici", con un impatto sull'art. 24 del D.Lgs. n. 231/2001 "Truffa in danno dello Stato o di altro ente pubblico o delle Comunità europee", modificando l'art. 640 del Codice Penale.

     Nella Gazzetta Ufficiale del 04/07/2024 è stato pubblicato il Decreto Legge del 4 luglio 2024, n.92 inerente a "Misure urgenti in materia penitenziaria, di giustizia civile e penale e di personale del Ministero della giustizia", con un impatto sull'art. 25 del D.Lgs. n. 231/2001 "Peculato, indebita destinazione di denaro o cose mobili, concussione, induzione indebita a dare o promettere utilità e corruzione", modificando l'art. 322-bis del Codice Penale.

     Nella Gazzetta Ufficiale del 09/08/2024 è stata pubblicata la Legge dell'8 agosto 2024, n. 112 inerente a "Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 4 luglio 2024, n. 92, recante misure urgenti in materia penitenziaria, di giustizia civile e penale e di personale del Ministero della giustizia", con un impatto sull'art. 25 del D.Lgs. n. 231/2001 "Peculato, indebita destinazione di denaro o cose mobili, concussione, induzione indebita a dare o promettere utilità e corruzione", ha integrato l'art. 314-bis del Codice Penale "Indebita destinazione di denaro o cose mobili".

     Nella Gazzetta Ufficiale del 03/10/2024 è stato pubblicato il D.Lgs. del 26 settembre 2024, n. 141 inerente a "Disposizioni nazionali complementari al codice doganale dell'Unione e revisione del sistema sanzionatorio in materia di accise e altre imposte indirette sulla produzione e sui consumi" che modifica l'art 25-sexdecies del D.Lgs. 231/2001.

     Nella Gazzetta Ufficiale del 16/09/2024 è stata pubblicata la Legge 14 novembre 2024, n. 166 di conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 16 settembre 2024, n. 131, recante disposizioni urgenti per l'attuazione di obblighi derivanti da atti dell'Unione europea e da procedure di infrazione e pre-infrazione pendenti nei confronti dello Stato italiano. La Legge modifica l'art 25-novies del D.Lgs. 231/2001.

     Nella Gazzetta Ufficiale del 12/12/2024 è stata pubblicata la Legge 9 dicembre, n. 189 di conversione del D.L. 19 ottobre 2024, n. 155 recante disposizioni urgenti in materia di ingresso in Italia di lavoratori stranieri, di tutela e assistenza alle vittime di caporalato, di gestione dei flussi migratori e di protezione internazionale, nonchè dei relativi procedimenti giurisdizionali. La Legge modifica l'art 25-duodecies del D.Lgs. 231/2001.

     Il 2 agosto 2021, Unione Europea ha varato alcuni provvedimenti di attuazione del Green Deal europeo, tra i quali:

     1. il Regolamento delegato (UE) 2021/1253 della Commissione del 21 aprile 2021 che modifica il Regolamento delegato (UE) 2017/565 per quanto riguarda l'integrazione dei fattori di sostenibilità, dei rischi di sostenibilità e delle preferenze di sostenibilità in taluni requisiti organizzativi e condizioni di esercizio delle attività delle imprese di investimento;

     2. il Regolamento delegato (UE) 2021/1255 della Commissione del 21 aprile 2021 che modifica il Regolamento delegato (UE) n. 231/2013 per quanto riguarda i rischi di sostenibilità e i fattori di sostenibilità di cui i gestori di fondi di investimento alternativi debbono tenere conto. I citati atti delegati entreranno in vigore da agosto 2022;

     3. la Direttiva delegata (UE) 2021/1269 della Commissione del 21 aprile 2021 che modifica la Direttiva delegata (UE) 2017/593 per quanto riguarda l'integrazione dei fattori di sostenibilità negli obblighi di governance dei prodotti. Tali disposizioni si applicheranno a decorrere dal novembre 2022.

     L'Unione Europea ha varato una serie di norme per rendere i criteri ambientali, sociali e di governance ("Enviromental, Social, Governance - ESG") un elemento centrale della regolamentazione dei servizi finanziari. I principali interventi in materia sono rappresentati da:

   • Regolamento UE 2019/2088 del 27 novembre 2019 relativo all'informativa sulla sostenibilità nel settore dei servizi finanziari, la "Sustainable Finance Disclosure Regulation" (c.d. SFDR);

   • Regolamento UE 2020/852 del 18 giugno 2020 che stabilisce i criteri per determinare se un'attività economica possa considerarsi ecosostenibile, al fine di individuare il grado di ecosostenibilità di un investimento e recante modifica del regolamento (UE) 2019/2088, la "Taxonomy Regulation".

     Tali regolamenti mirano a conseguire una maggiore trasparenza su come i partecipanti ai mercati finanziari, incluse le SGR, integrano i rischi di sostenibilità nelle loro decisioni in materia di investimenti. L'Unione Europea ha definito sei obiettivi di sostenibilità. I citati atti delegati entreranno in vigore, in riferimento a tali obiettivi, in misura graduale tra il gennaio 2022 e l'inizio del 2023.

     La regolamentazione di primo livello, che ha avuto attuazione il 10 marzo 2021, ha l'obiettivo di integrare il rischio di sostenibilità nel processo di selezione, gestione e monitoraggio degli investimenti fornendo anche la necessaria trasparenza alle scelte effettuate attraverso la pubblicazione di informative sui siti degli intermediari, l'integrazione delle politiche di remunerazione, l'inclusione di una serie di informazioni nell'informativa precontrattuale. L'applicazione di tale normativa, che mira a ridurre l'asimmetria delle informazioni e a rendere concreta la possibilità di effettuare confronti tra i diversi prodotti finanziari, necessita di standard tecnici di regolamentazione (c.d. RTS) che rappresentano la normativa di secondo livello, ad oggi non ancora completamente definita.

     In data 7 aprile 2022 Banca d'Italia ha pubblicato le proprie aspettative di vigilanza in merito all'integrazione dei rischi climatici e ambientali nelle strategie aziendali, nei sistemi di governo e controllo, nel risk management framework e nella disclosure degli intermediari bancari e finanziari vigilati, dirette a banche LSI, SIM, SGR, SICAV/SICAF autogestite, intermediari finanziari ex Articolo 106 TUB e relative società capogruppo, istituti di pagamento, IMEL.

     Circa gli aspetti di natura ambientale, sociale e di governance (ESG - Environment, Social, Governance), il Parlamento Europeo e del Consiglio, in materia di sostenibilità, ha approvato:

   • il 27 novembre 2019 il Regolamento (UE) 2019/2088 relativo all'informativa sulla sostenibilità nel settore dei servizi finanziari (il "Regolamento SFDR"). Il Regolamento stabilisce norme armonizzate sulla trasparenza per i partecipanti ai mercati finanziari e per i consulenti finanziari in merito all'integrazione dei rischi di sostenibilità e alla considerazione degli effetti negativi per la sostenibilità nei loro processi e nella comunicazione delle informazioni connesse alla sostenibilità relative ai prodotti finanziari. Le disposizioni del Regolamento SFDR hanno trovato applicazione a partire dal 10 marzo 2021, ad eccezione di alcune disposizioni applicabili successivamente a tale data.

     Il Regolamento delegato (UE) 2022/1288 della Commissione Europea del 6 aprile 2022 integra il Regolamento SFDR per quanto riguarda le norme tecniche di regolamentazione che specificano i dettagli del contenuto e della presentazione delle informazioni relative al principio "non arrecare un danno significativo", che specificano il contenuto, le metodologie e la presentazione delle informazioni relative agli indicatori di sostenibilità e agli effetti negativi per la sostenibilità, nonché il contenuto e la presentazione delle informazioni relative alla promozione delle caratteristiche ambientali o sociali e degli obiettivi di investimento sostenibile nei documenti precontrattuali, sui siti web e nelle relazioni periodiche;

   • il 18 giugno 2020 il Regolamento (UE) 2020/852 ("Regolamento Tassonomia") relativo all'istituzione di un quadro che favorisce gli investimenti sostenibili e recante modifica del Regolamento SFDR. Il Regolamento definisce i criteri per determinare se un'attività economica possa considerarsi ecosostenibile, con il fine di individuare il grado di eco-sostenibilità di un investimento. Le disposizioni del Regolamento Tassonomia hanno trovato applicazione:

     1. dal 1° gennaio 2022, in relazione alla mitigazione dei cambiamenti climatici e all'adattamento ai cambiamenti climatici, grazie all'approvazione del Regolamento delegato UE 2139/2021 riguardante la tassonomia climatica (Taxonomy Climate Delegate Act);

     2. dal 1° gennaio 2023, in relazione all'uso sostenibile e alla protezione delle acque e delle risorse marine, alla transizione verso un'economia circolare, alla prevenzione e riduzione dell'inquinamento ed alla protezione e al ripristino della biodiversità e degli ecosistemi.

        In data 6 luglio 2021, il Regolamento Tassonomia è stato integrato dalla Commissione tramite la pubblicazione del Regolamento delegato 2021/2178. Le citate integrazioni hanno riguardato contenuto e forma delle informazioni che i destinatari devono comunicare in merito alle attività economiche ecosostenibili e specificando la metodologia utilizzata al riguardo.

        In data 25 marzo 2022 le (EBA, EIOPA ed ESMA) hanno pubblicato l'aggiornamento della loro dichiarazione di vigilanza congiunta sull'applicazione del regolamento sull'informativa finanziaria sostenibile ai sensi del Regolamento UE 2019/2088.

        Le tre Autorità europee raccomandano alle autorità nazionali competenti e agli operatori di mercato di utilizzare l'attuale periodo transitorio dal 10 marzo 2021 al 1° gennaio 2023 per prepararsi all'applicazione del prossimo regolamento delegato della Commissione contenente gli standard tecnici di regolamentazione (RTS), applicando anche le misure pertinenti della SFDR e del regolamento sulla tassonomia (Regolamento UE 2020/852) secondo le date di applicazione indicate nella dichiarazione di vigilanza.

        Tempo per tempo sono state poste in essere da parte delle Autorità internazionali pubblicazioni di documenti a supporto della citata normativa ESG. Nello specifico:

   • il 28 febbraio 2022 la Piattaforma sulla Finanza Sostenibile (PSF) ha pubblicato il "Final Report on Social Taxonomy" in cui viene proposto la struttura per la tassonomia sociale da sottoporre al vaglio della Commissione europea;

   • il 13 maggio 2022 la Commissione Europea ha pubblicato le risposte ad alcune domande sollevate dalle ESAs in merito all'applicazione del Regolamento SFDR e del Regolamento Tassonomia;

   • il 31 maggio 2022 l'ESMA ha pubblicato un supervisory briefing avente a oggetto "Sustainability risks and disclosures in the area of investment management", al fine di garantire convergenza in tutta l'UE nella vigilanza dei fondi di investimento con caratteristiche di sostenibilità e nella lotta al greenwashing da parte dei fondi di investimento;

   • il 2 giugno 2022 le ESAs hanno pubblicato le "Clarifications on the ESAs' draft RTS under SFDR", un documento che pone in essere alcune precisazioni e chiarimenti in merito al progetto di RTS emanato nell'ambito del Regolamento SFDR,

   • l'11 luglio 2022 l'ESMA ha posto in pubblica consultazione la revisione delle Linee guida sugli obblighi di product governance previsti dal regime della Direttiva 2014/65/UE (MiFID II);

   • il 6 ottobre 2022 la Commissione europea ha pubblicato le FAQ "sull'interpretazione di talune disposizioni giuridiche dell'atto delegato relativo all'informativa a norma dell'articolo 8 del regolamento sulla tassonomia dell'UE per quanto riguarda la comunicazione di attività economiche e attivi ammissibili";

   • il 17 novembre 2022 le ESAs hanno diffuso una serie di Q&A sull'applicazione delle previsioni di cui al Regolamento delegato 2022/1288 al fine di consentire un'applicazione coerente e uniforme del quadro normativo europeo in materia di finanza sostenibile;

   • il 19 dicembre 2022, la Commissione europea ha approvato in via preliminare due distinti documenti contenenti FAQ aventi ad oggetto l'interpretazione e l'attuazione delle disposizioni dettate dalla normativa sulla disclosure di sostenibilità, in particolare con riferimento agli obblighi previsti dal Regolamento Tassonomia;

   • il 31 maggio 2024, l'EBA ha pubblicato il final report in tema di "Greenwashing monitoring and supervision" in risposta alla richiesta della Commissione europea di fornire un contributo sul fenomeno del greenwashing, con particolare riferimento alle principali tipologie, ai rischi e alle sfide che essi pongono, alle lacune e alle pratiche di vigilanza.

     Al fine di integrare le disposizioni nazionali rispetto alla normativa internazionale in materia di sostenibilità, la Consob ha apportato modifiche:

   • al Regolamento Intermediari con delibera n. 22430 del 28 luglio 2022;

   • al Regolamento Emittenti con delibera n. 22437 del 6 settembre 2022 e n. 22551 del 22 dicembre 2022.

   Precedentemente, anche la Banca d'Italia aveva pubblicato, in data 8 aprile 2022, le proprie "Aspettative di vigilanza sui rischi climatici e ambientali".

   Inoltre, L'ESMA ha pubblicato in data 22 novembre 2023 due documenti al fine di spiegare il concetto di "sostenibilità" e quello connesso al principio di "non arrecare danni significativi" (Do No Significant Harm - DNSH), rilevanti nel quadro normativo sulla finanza sostenibile.

   Infine, in data 21 agosto 2024 l'ESMA ha pubblicato le linee guida (ESMA34-1592494965-657) sui nomi dei fondi che utilizzano termini ESG o legati alla sostenibilità adottate dalla medesima autorità lo scorso 14 maggio 2024. Le ragioni sottese alla pubblicazione delle Linee Guida sono riconducibili essenzialmente all'esigenza di presidiare il rischio di "greenwashing" derivante da informazioni fuorvianti sulla sostenibilità.

   Con riferimento al contrasto del riciclaggio e del finanziamento del terrorismo, in data 25 maggio 2022 è stato pubblicato nella Gazzetta ufficiale, con Decreto del MEF del 11 marzo 2022, n. 55, il "Regolamento recante disposizioni in materia di comunicazione, accesso e consultazione dei dati e delle informazioni relativi alla titolarità effettiva di imprese dotate di personalità giuridica, di persone giuridiche private, di trust produttivi di effetti giuridici rilevanti ai fini fiscali e di istituti giuridici affini al trust" ("Decreto Registro T.E."). Entro 60 giorni dall'entrata in vigore del Decreto (9 giugno 2022) ovvero entro l'8 agosto il MISE avrebbe dovuto pubblicare un provvedimento attestante l'operatività del sistema di comunicazione dei dati e delle informazioni sulla titolarità effettiva. Le relative comunicazioni dei dati e delle informazioni sulla titolarità effettiva sarebbero state dovute effettuare entro i 60 giorni successivi alla pubblicazione del Provvedimento MISE. A seguito dell'invio all'Italia da parte della Commissione europea della lettera di costituzione in mora (INFR(2022)2150) per la non corretta applicazione della IV direttiva antiriciclaggio, modificata dalla V direttiva, è stato pubblicato il Decreto del 12 aprile 2023 del Ministero delle Imprese e del Made in Italy di approvazione delle specifiche tecniche del formato elettronico della comunicazione unica d'impresa, il quale introduce le specifiche tecniche per comunicare la titolarità effettiva, ai sensi degli artt. 3 e 4 del Decreto Registro T.E.. In data 9 ottobre 2023 è stato pubblicato il Decreto 29 settembre 2023 del Ministero delle Imprese e del Made in Italy che attesta l'operatività del registro dei titolari effettivi, come previsto dal Decreto Registro T.E. a cui hanno fatto seguito le FAQ della Banca d'Italia relative alla Titolarità Effettiva e al Registro titolari effettivi, elaborate congiuntamente con il Ministero dell'Economia e la UIF. Tuttavia, il Tar del Lazio, con Ordinanza n. 8083 del 7 dicembre 2023, ha sospeso in via cautelare l'efficacia del Decreto 29 settembre 2023 del Ministero delle Imprese e del Made in Italy, in conseguenza dell'accoglimento del ricorso presentato da Assoservizi Fiduciari, fissando per il 27 marzo 2024 l'udienza pubblica per la trattazione di merito del ricorso. Con l'udienza, il TAR del Lazio ha trattenuto in decisione il giudizio, pertanto resta sospeso anche l'obbligo di comunicazione alla Camera di Commercio dei nominativi dei titolari effettivi. Il 9 aprile 2024 il TAR ha depositato le sentenze, con le quali ha respinto i ricorsi in questione dichiarandoli infondati. In data 17 maggio 2024 il Consiglio di Stato ha pubblicato l'ordinanza cautelare con cui ha sospeso la sentenza del TAR del 9 aprile 2024 sul Registro dei titolari effettivi, fissando la discussione di merito dell'appello all'udienza del 19 settembre 2024. L'ordinanza del Consiglio di Stato N. 8248/2024 del 15 ottobre 2024 sospende per l'ennesima volta l'operatività del registro dei titolari effettivi in Italia. Pertanto, la situazione è rimasta invariata rispetto a quanto disposto dal Consiglio di Stato con Ordinanza del 17 maggio 2024, dopo la quale le Camere di commercio adottarono dei comportamenti variegati. Alcune sospendono l'obblio di comunicazione unitamente al diritto di accesso, mentre altre sospendono solo il diritto di accesso. In tale situazione di

   incertezza, le Camere di commercio sono in attesa di ricevere a breve informazioni a livello centrale da parte di Unioncamere per uniformare a livello nazionale l'applicazione di questa travagliata normativa.

   In data 14 giugno 2022 l'EBA ha pubblicato un Final report (EBA/GL/2022/05) recante le "Guidelines on policies and procedures in relation to compliance management and the role and responsibilities of the AML/CFT Compliance Officer under Article 8 and Chapter VI of Directive (EU) 2015/849" che trovano applicazione dal 1° dicembre 2022. La Banca d'Italia, in data 25 novembre 2022 ha reso noto di avere comunicato all'EBA la propria intenzione di conformarsi a tali guidelines, provvedendo con comunicazione del 1° agosto 2023 alla modifica delle "Disposizioni in materia di organizzazione, procedure e controlli interni volti a prevenire l'utilizzo degli intermediari a fini di riciclaggio e di finanziamento del terrorismo", alla quale, in data 9 gennaio 2024, è succeduta la nota di chiarimenti della Banca d'Italia.

   La UIF ha emanato in data 12 maggio 2023 il "Provvedimento recante gli indicatori di anomalia", un compendio degli indicatori di anomalia elaborati per agevolare l'intera platea dei soggetti obbligati nell'individuazione delle operazioni sospette. Il Provvedimento, inoltre, sistematizza e aggiorna le operatività rilevanti con l'obiettivo di fornire uno strumento utile a elevare la qualità della collaborazione attiva. Il Provvedimento è entrato in vigore il 1° gennaio 2024 e, a partire dalla medesima data, non troveranno più applicazione gli indicatori di anomalia e gli schemi di comportamenti anomali richiamati nell'articolo 7 del Provvedimento stesso.

   In materia di operatività a distanza, con Provvedimento del 13 giugno 2023, la Banca d'Italia ha modificato le "Disposizioni della Banca d'Italia in materia di adeguata verifica per il contrasto del riciclaggio e del finanziamento del terrorismo" del 30 luglio 2019 al fine di conformarsi agli "Orientamenti sull'utilizzo di soluzioni di onboarding a distanza del cliente per le finalità di cui all'art. 13, par. 1, della direttiva (UE) 2015/849" dell'EBA. A seguito dell'invasione dell'Ucraina da parte della Federazione russa, in data 18 agosto 2022 l'UIF ha pubblicato un comunicato avente a oggetto il Regolamento (UE) n. 1273/2022 del Consiglio del 21 luglio 2022. Nel Comunicato in parola, la UIF ha specificato che il citato Regolamento ha modificato il Regolamento 269/2014 al fine di introdurre obblighi di comunicazione e misure di verifica sull'esistenza di beni e disponibilità economiche sottoposte a vincoli di congelamento. Tale Comunicato ed il connesso Regolamento sono a valle di numerosi provvedimenti da parte delle Autorità europee in materia di riciclaggio e finanziamento del terrorismo con specifico riferimento alla guerra russo-ucraina.

   Il Governo, con la legge di Bilancio 2023 ovvero con Legge del 29 dicembre 2022, n. 197 ha modificato, tra l'altro, i limiti all'uso del contante previsti dall'art. 49, comma 3-bis del D. Lgs. 231/2007, innalzandolo ad euro 5.000 a partire dal 1° gennaio 2023.

   La Banca d'Italia, con nota n. 34 e n. 35 del 3 ottobre 2023 ha dichiarato di aver comunicato all'Autorità bancaria europea (EBA) l'intenzione di conformarsi ad Orientamenti il cui obiettivo è quello di prevenire il fenomeno del de-risking, definito come il rifiuto di avviare o decisione di cessare rapporti continuativi con singoli clienti o categorie di clienti associati a un rischio maggiore di riciclaggio/finanziamento del terrorismo o rifiuto di effettuare operazioni caratterizzate da un rischio maggiore di riciclaggio o finanziamento del terrorismo.

   La Banca d'Italia ha emanato due Provvedimenti del 26 e del 27 novembre 2024 recante modifiche alle "Disposizioni in materia di organizzazione, procedure e controlli interni volti a prevenire l'utilizzo degli intermediari a fini di riciclaggio e di finanziamento del terrorismo" del 26 marzo 2019 ed inerenti, rispettivamente: a) all'abrogazione della Sezione II, Parte Quinta "Dati informativi relativi ai trasferimenti di fondi"; b) dell'inserimento della nuova Parte Ottava "Segnalazioni periodiche antiriciclaggio", unitamente al relativo allegato n. 2 alle Disposizioni e contenente il "Manuale per le segnalazioni di vigilanza antiriciclaggio". In particolare, la SGR dovrà trasmettere con cadenza annuale alla Banca d'Italia le segnalazioni periodiche indicate nell'allegato 2. Le segnalazioni dovranno essere trasmesse entro il 31 marzo dell'anno successivo a quello di riferimento e avranno come periodo di riferimento il precedente anno solare. Esse saranno inviate secondo le modalità indicate nell'allegato 2.

   L'UIF ha posto in pubblica consultazione in data 04/07/2025 le "Istruzioni per la rilevazione e la segnalazione delle operazioni sospette" destinate a sostituire il Provvedimento emanato dall'UIF il 4 maggio 2011. La consultazione dura 60 giorni e pertanto terminerà il 3 settembre 2025. Il Provvedimento si articola in tre Parti. Nella Parte Prima sono delineati i principi e le regole da osservare nella

   collaborazione attiva per la prevenzione del riciclaggio e del finanziamento del terrorismo nonché del finanziamento della proliferazione delle armi di distruzione di massa; sono altresì previste specifiche disposizioni relative ai seguenti aspetti: a) individuazione delle anomalie; b) esame di queste ultime; c) segnalazione delle SOS; d) sospensione delle operazioni sospette; e) feedback della UIF sugli esiti delle SOS; f) rapporti che intercorrono tra l'obbligo di SOS e gli obblighi derivanti da altre previsioni normative. La Parte Seconda contiene disposizioni rivolte ai destinatari non sottoposti alla vigilanza di Banca d'Italia e sono relative agli adempimenti organizzativi e procedurali (es. nomina del responsabile SOS e procedura interna adottata per l'adempimento dell'obbligo di SOS). La Parte Terza disciplina la registrazione al Portale Infostat-UIF e la compilazione della segnalazione. Nel Provvedimento l'UIF pone particolare attenzione al processo di analisi delle anomalie, che deve assicurare la ricostruibilità a posteriori dell'iter logico-valutativo seguito (conservando traccia scritta o documentale), per consentire di verificare le ragioni che hanno condotto a fare la SOS oppure alla archiviazione.

   In ambito europeo, il Regolamento Delegato (UE) 2016/1675 della Commissione del 14 luglio 2016, integrando la Direttiva (UE) 2015/849 del Parlamento europeo e del Consiglio, individua i paesi terzi ad alto rischio con carenze strategiche. Tale Regolamento, è stato oggetto di modifica, dapprima con Regolamento Delegato (UE) 2022/229 della Commissione del 07 gennaio 2022, successivamente con Regolamento Delegato (UE) 2023/410 della Commissione del 19 dicembre 2022 ed infine con Regolamento Delegato (UE) 2024/163 della Commissione del 12 dicembre 2023, con riferimento ai Paesi Terzi considerati ad alto rischio di riciclaggio. Inoltre, in data 28 giugno 2024 il FAFT-GAFI ha pubblicato gli elenchi aggiornati delle giurisdizioni con misure deboli per combattere il riciclaggio di denaro e il finanziamento del terrorismo inserendo nella "grey list" Monaco e Venezuela, mentre Jamaica e Turchia non sono più soggetti a monitoraggio. A questo, è seguito l'aggiornamento del 25 ottobre 2024 in cui, rispetto a giugno 2024, si segnala l'inserimento nella Grey list di Algeria, Angola, Cote D'Ivorie, Lebanon, e che il Senegal è stato espunto.

   A partire dal 28 marzo 2023 risultano in corso proposte di modifica al cd. AML Package, costituito dai tre progetti di leggi in materia di finanziamento della politica dell'UE contro il riciclaggio di denaro e il finanziamento del terrorismo, ossia il Single Rulebook dell'UE, la VI Direttiva Antiriciclaggio e il regolamento che istituisce l'Autorità europea antiriciclaggio (AMLA). In data 19 giugno 2024, nella Gazzetta Ufficiale UE serie L, stato pubblicato il cd. "AML Package", ossia il pacchetto di riforma della normativa antiriciclaggio e contrasto al finanziamento del terrorismo, composto dalle seguenti disposizioni: 1) Direttiva (UE) 2024/1640 (VI Direttiva Antiriciclaggio), in vigore dal 9 luglio 2024, che dovrà essere recepita dagli Stati membri entro il 10 luglio 2027, salve alcune eccezioni;

   2) Regolamento (UE) 2024/1624 (Regolamento Antiriciclaggio o Single Rulebook), in vigore dal 9 luglio 2024 e applicabile dal 10 luglio 2027; 3) Regolamento (UE) 2024/1620 (Regolamento AMLA), in vigore dal 26 giugno 2024 ed applicabile dal 1° luglio 2025.

5. Illustrazione dell'attività di gestione del FIA, delle direttrici seguite nell'attuazione delle politiche di investimento e delle linee strategiche future

1. Politiche di investimento

   Il patrimonio del FIA può essere prevalentemente investito, nel rispetto dei limiti di legge e del Regolamento di gestione, in beni immobili e diritti reali di godimento su (i) beni immobili a destinazione residenziale, direzionale o commerciale a reddito; (ii) beni immobili a destinazione residenziale da realizzare e da concedere in locazione con facoltà di acquisto per il conduttore; (iii) beni immobili da assoggettare a riqualificazione urbana o da sottoporre ad interventi straordinari quali il restauro, il risanamento conservativo, la ristrutturazione edilizia, la sostituzione edilizia, la demolizione e la successiva ricostruzione, la manutenzione, la valorizzazione o il cambio di destinazione d'uso; in particolare, è previsto l'investimento in iniziative immobiliari che abbiano ad oggetto la riconversione a residenziale di beni immobili a diversa destinazione. Gli investimenti immobiliari sono stati effettuati in Italia.

2. Il patrimonio immobiliare e la partecipazione in TMall RE

Il patrimonio immobiliare al 30 giugno 2025 è costituito, grazie agli investimenti effettuati fra il 2014 e la prima metà del 2019, da alcune pertinenze residue facenti parte del complesso immobiliare sito in Bologna, Via Toschi e Via Musei (l'"Immobile di Toschi/Musei"), dagli outlet di Reggello ("Immobile The Mall" e "Immobile The Castle"), e dall'immobile di via San Basilio 72 a Roma (l'"Immobile di via San Basilio").

La ripartizione del patrimonio immobiliare al 30 giugno 2025 per destinazione d'uso e per localizzazione geografica risulta dai seguenti grafici.

Destinazione d'uso

Localizzazione geografica

Il valore del patrimonio immobiliare del Fondo Opportunità Italia alla data del 30 giugno 2025 ammonta ad Euro 81.583.000 (Euro 84.783.000 al 31 dicembre 2024). In considerazione della durata residua del Fondo (i.e. 31 dicembre 2025), l'Esperto Indipendente -

Colliers Valuation Italy Srl - ha determinato il valore di mercato di tutti gli immobili del Fondo con tempi di commercializzazione ristretti (Quick Sale Value), ipotizzando una scontistica tra il 5% ed il 15% applicata al valore di mercato degli immobili, pari ad Euro 81.583.000, portando il patrimonio immobiliare del Fondo alla data del 30 giugno 2025 ad Euro 62.160.000. Il valore della partecipazione nella società TMall RE ammonta ad Euro 2.407.305 (Euro 2.171.961 al 31 dicembre 2024).

Di seguito è riportata una tabella con l'evoluzione del valore del patrimonio immobiliare dal 31 dicembre 2014 al 30 giugno 2025 e del valore della partecipazione nell'ultimo triennio.

Valore del patrimonio immobiliare alla fine di ciascun esercizio7

Valutazione al 31 dicembre 2014	39.200.000
Valutazione al 31 dicembre 2015	56.400.000
Valutazione al 31 dicembre 2016	115.500.000
Valutazione al 31 dicembre 2017	123.170.000
Valutazione al 31 dicembre 2018	158.680.000
Valutazione al 31 dicembre 2019	199.565.000
Valutazione al 31 dicembre 2020	188.515.000
Valutazione al 31 dicembre 2021	175.175.000
Valutazione al 31 dicembre 2022	136.450.000
Valutazione al 31 dicembre 2023	116.610.000
Valutazione al 31 dicembre 2024	70.241.000
Valutazione al 30 giugno 2025	62.160.000

Partecipazioni in società immobiliari

Società

Valutazione al 30 giugno 2025

Valutazione al 31 dicembre 2024

Valutazione al 31 dicembre 2023

TMALL RE

2.407.305

2.171.961

2.388.567

Di seguito si illustrano le informazioni riguardanti gli immobili di proprietà del FIA.

7 I valori possono differire anche sensibilmente tra i vari anni, oltre che per ragioni di mercato, anche a causa delle compravendite effettuate in ciascun periodo.

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Opportunità Italia Fondo Comune dI Investimento Immobiliare di tipo chiuso ha pubblicato questo contenuto il 31 luglio 2025, ed è responsabile delle informazioni in esso contenute. Distribuito da , senza apportare modifiche o alterazioni, il 31 luglio 2025 alle 16:25 UTC.